TJ-DF manda condomínio desligar chafariz cujo barulho incomodava moradores

Postado: 03/05/2021Por constatar privação do bem-estar e esgotamento das tentativas de solução amigável, a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal determinou o desligamento de um chafariz de uma piscina infantil de um condomínio, que emitia um ruído contínuo e incomodava alguns moradores.O apartamento dos autores da ação não é vazado e fica a apenas 8,9 metros de distância do chafariz. O aparelho funciona por aproximadamente 10 horas diárias, e o som do seu jato d'água vinha perturbando a família residente.Eles tentaram convocar assembleia no condomínio para discutir a possibilidade de desligamento do chafariz, mas não houve qualquer providência a respeito.O relator, desembargador Arquibaldo Carneiro, ressaltou que, em meio à crise de Covid-19, o home office virou um estado permanente para quem pode trabalhar ou estudar de forma remota:"Neste contexto, em que os moradores passam grande parte do dia dentro de suas casas, a convivência condominial exige maior tolerância por parte de todos. Em contrapartida, exige-se, na mesma medida, respeito ao silêncio", pontuou. O magistrado ainda ressaltou que o desligamento do aparelho não impede o uso da piscina infantil."Não há como fechar os olhos para o fato de que moradia digna, nos termos da nossa Constituição Federal, é indissociável do seu atendimento à dignidade humana, como princípio fundamental. O direito à intimidade, a um ambiente saudável, que permita o descanso e exercício das atividades humanas é titulado em nossa Carta Magna em todo o rol dos 'direitos e garantias fundamentais', o que definitivamente não estava garantido aos moradores sujeitos à um barulho ininterrupto, contínuo e categoricamente lesivo à saúde destes", aponta o advogado Vinícius Nóbrega, que atuou no caso.Clique aqui para ler o acórdão0752766-22.2020.8.07.0000Fonte: Conjur

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Venda de imóvel para filho e por meio de interposta pessoa

Postado: 29/04/2021Por Tainara Vanzela. Venda de imóvel para filho: é possível? E se a venda for realizada por alguém que age em nome de outro, utilizando o próprio nome, o famoso “testa-de-ferro” ou “laranja”? Sim! A venda de imóvel para filho é possível, desde que alguns requisitos legais sejam devidamente observados no momento da concretização do negócio.O Código Civil prevê que a venda de pai para filho é permitida, desde que exista o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge de quem está alienando o imóvel, veja:Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.Nota-se que o Código Civil estabelece os seguintes requisitos para a realização do negócio: (i) consentimento dos outros filhos; (ii) consentimento do cônjuge de quem está vendendo o imóvel.Qual o objetivo da lei ao determinar que a venda necessita do consentimento dos outros filhos e do cônjuge do vendedor?O principal objetivo da lei, ao exigir o consentimento ou a autorização dos filhos e do cônjuge, é evitar que o ascendente beneficie um dos descendentes em prejuízo dos demais. A determinação legal busca evitar a ocorrência de negócios jurídicos simulados.Em outras palavras, a lei busca impedir que o pai beneficie apenas um de seus filhos, falando que está vendendo um imóvel a ele, quando, na verdade, ele está doando.Como o consentimento deve ocorrer?O artigo 220 do Código Civil dispõe que:Art. 220. A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento.Conforme descrito acima, a anuência ou a autorização dos herdeiros deve acontecer de acordo com o mesmo instrumento que foi firmado o negócio. Além disso, o consentimento deve ocorrer de maneira expressa.Exemplo: O pai efetuou a venda de um imóvel para um dos filhos. O valor do imóvel era superior a 30 salários mínimos. Nessa hipótese, a anuência ou a autorização deverá ocorrer por meio de escritura pública.Quais são as consequências no caso da não observância aos requisitos legais?Se a venda não obedecer aos requisitos legais, o negócio será ANULÁVEL e não NULO.E o que isso significa? Significa que mesmo que a venda tenha sido realizada sem o consentimento dos herdeiros, será permitida a manutenção do negócio, com a sua posterior confirmação.Agora, se a intenção dos herdeiros é desfazer o ato, será necessário o preenchimento de alguns requisitos para que a venda seja anulada. Para conferir quais são os requisitos, basta clicar aqui: https://www.marianagoncalves.com.br/post/negocio-de-pai-para-filho-posso-comprar-um-imovel-do-meu-pai.O que acontece se um dos filhos ou o cônjuge não concordar com a venda do imóvel injustificadamente?A lei não estabelece expressamente o que deve ser feito nessa situação. Todavia, a maioria dos autores entendem que a recusa imotivada, por um dos herdeiros, pode ser suprida por meio de uma autorização judicial.Assim, caso seja constatado que a recusa é imotivada, a parte interessada pode ingressar com uma ação de suprimento judicial.Contudo, apesar de a lei estabelecer os requisitos acima para que a venda seja realizada regularmente, bem como trazer algumas alternativas para a solução dos casos nas hipóteses em que há ausência de consentimento e para os casos em que a anuência é imotivada, não é incomum que a venda de imóveis entre ascendente e descendente ocorra por meio de interposta pessoa, o conhecido “laranja” ou “testa-de-ferro”.O popular "testa-de-ferro'' é aquela pessoa que age em nome de outra, utilizando nome próprio, com objetivo de burlar a lei. A opção é utilizada como uma tentativa de enganar os demais filhos e o cônjuge. E o que acontece quando a venda é realizada por meio do “testa-de-ferro”, isto é, interposta pessoa? ?Neste caso, os herdeiros poderão ingressar com uma ação judicial, buscando a desconstituição da venda realizada por meio de interposta pessoa e, consequentemente, sem o consentimento exigido pela lei.É importante destacar que a referida ação pode ser ajuizada antes mesmo do falecimento do vendedor, ou seja, não é necessário aguardar o falecimento da pessoa que vendeu o imóvel para que as providências necessárias sejam tomadas, sob pena de perderem o prazo para o ajuizamento da ação.Qual é o prazo para o ajuizamento da ação anulatória?O prazo para buscar a desconstituição da venda realizada por meio de interposta pessoa é de 2 anos.Esse foi o entendimento adotado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente, confira:A venda de bem entre ascendente e descendente, por meio de interposta pessoa, é ato jurídico anulável, aplicando-se o prazo decadencial de 2 (dois) anos previsto no art. 179 do CC/2002. STJ. 3ª Turma. REsp 1.679.501-GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/03/2020 (Info 667).Perceba que, assim como no caso em que a venda entre ascendente e descendente é realizada sem a aceitação dos demais herdeiros, no caso da venda realizada por meio de um “testa-de-ferro” (interposta pessoa), o negócio também será anulável, e não NULO.Dessa forma, o entendimento no STJ é no sentido de que a venda por meio de interposta pessoa nada mais é que uma forma de tentar contornar a exigência de concordância dos demais descendentes e do cônjuge. Assim, a venda realizada por um terceiro deve ter o mesmo tratamento legal.Em resumo, o entendimento é de que a venda realizada por meio de interposta pessoa se submete aos efeitos da anulabilidade e não da anulação. Além disso, existe um prazo para que as partes interessadas busquem a desconstituição do negócio, e esse prazo é de 2 anos.A intenção deste conteúdo é informar que é possível efetuar a venda de um imóvel para um descendente, desde que as formalidades legais sejam devidamente observadas no momento da realização do negócio.Recomenda-se cautela no momento da compra e venda, a fim de que todas as exigências sejam observadas e todos os requisitos sejam cumpridos, pois isso evitará muitos problemas futuros. Além disso, uma análise detalhada da situação, por intermédio de um profissional especialista no assunto, evitará transtornos emocionais e financeiros desnecessários após a venda.Fonte: Jusbrasil

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Parte que desistiu da compra de terreno não precisa pagar taxa de ocupação

Postado: 28/04/2021O simples exercício da posse de terreno pelo promissário comprador não basta para que ele seja condenado a pagar taxa de ocupação no caso de rompimento do contrato de compra e venda. Para a condenação, é necessário que ele tenha se beneficiado de uma vantagem que deveria ter ingressado no patrimônio do vendedor.O entendimento foi estabelecido pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao reformar parcialmente acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). A corte paulista afastou direito do vendedor à taxa de ocupação do terreno, onde não há edificação, e fixou em 20% o patamar de retenção sobre os valores que devem ser devolvidos à compradora que pediu a resilição do contrato. Esse percentual foi aumentado para 25% pela 3ª Turma, com base em precedentes do STJ.Na ação que deu origem ao recurso, a sentença declarou a resilição do contrato e condenou o vendedor a devolver os valores pagos pela compradora, com a retenção de 10% dessa quantia. A sentença foi parcialmente reformada pelo TJSP, que fixou o percentual em 20%.Por meio de recurso especial, o vendedor alegou que, além de ter direito a uma retenção maior, deveria ser fixada taxa de ocupação do lote, ao menos desde a data em que a compradora passou a ter a posse do imóvel.Sem construçãoA relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou precedentes do STJ no sentido de que, quando o contrato de venda de imóvel residencial é desfeito, o proveito indevidamente auferido pelo comprador enquanto esteve na posse do bem tem relação com a sua efetiva utilização para moradia sem o pagamento de aluguéis — valores que seguramente seriam recebidos pelo vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador. Por causa da vedação ao enriquecimento ilícito, tais situações são corrigidas pela condenação do comprador a pagar a taxa de ocupação.No caso dos autos, porém, a magistrada observou que o terreno foi comprado para construir e não está edificado, de forma que não existe a hipótese segura e concreta de que o vendedor teria proveito com a cessão de seu uso a terceiros, se não o tivesse concedido à compradora.Além de não haver diminuição patrimonial para o vendedor, Nancy Andrighi apontou que, não existindo edificação no imóvel, tampouco a compradora pôde auferir vantagem de sua posse temporária, faltando, assim, os dois requisitos para a configuração do enriquecimento sem justa causa.Circunstâncias específicasEm seu voto, a ministra apontou jurisprudência da 2ª Seção no sentido de que, nas promessas de compra e venda de imóvel firmadas antes da Lei 13.786/2018 e desfeitas por vontade do promissário comprador, o valor de retenção deve ser fixado em 25% das parcelas pagas, ressalvando-se, entretanto, a possibilidade de as instâncias ordinárias identificarem circunstâncias específicas que justifiquem a redução desse patamar."Na hipótese concreta, o tribunal de origem fixou o percentual de retenção em 20% dos valores pagos pela recorrida, sem, contudo, mencionar circunstâncias específicas que justificassem a redução do percentual firmado na jurisprudência do STJ", concluiu a relatora ao elevar o percentual a ser retido. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.REsp 1.863.007Fonte: Conjur

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Posso vender um imóvel com cláusula de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade?

Postado: 27/04/2021Por Talita Menezes. Quando um imóvel possui cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, é possível realizar a venda, mas se o imóvel possuir cláusula de inalienabilidade, a venda somente será possível se for obtido judicialmente o prévio cancelamento.O que é incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade?IncomunicabilidadeA incomunicabilidade impede que o bem entre na comunhão em razão de casamento ou união estável, independentemente do regime adotado. Isso significa que o bem integrará exclusivamente o patrimônio do beneficiário, nunca o do cônjuge ou companheiro.ImpenhorabilidadeJá a impenhorabilidade impede que o bem seja penhorado por dívidas. No entanto, não impede a penhora para pagamento das dívidas do próprio imóvel, como as de IPTU, condomínio, taxas municipais e aquelas provenientes de pensão alimentícia. Essas duas exceções estão previstas nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 833 do Código de Processo Civil:§ 1º A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.§ 2º O disposto nos incisos IV e X do caput não se aplica à hipótese de penhora para pagamento de prestação alimentícia, independentemente de sua origem, bem como às importâncias excedentes a 50 (cinquenta) salários-mínimos mensais, devendo a constrição observar o disposto no art. 528, § 8º , e no art. 529, § 3º.InalienabilidadeA inalienabilidade impede que o bem seja vendido. Ela pode ser instituída por um período determinado ou de forma permanente. No primeiro caso, é comum a previsão de que vigorará até que o beneficiário complete certa idade ou que determinada situação aconteça, como casamento ou obtenção de diploma em ensino superior. Já no segundo caso, vigorará até o fim da vida do beneficiário.A inalienabilidade implica necessariamente a impenhorabilidade e incomunicabilidade, diferentemente do que ocorre com as outras duas cláusulas. Isso quer dizer que um imóvel pode ser gravado apenas com cláusula de incomunicabilidade, sem que isso provoque sua impenhorabilidade e inalienabilidade.Da mesma forma, pode ser gravado apenas com cláusula de impenhorabilidade. No entanto, caso seja gravado exclusivamente com cláusula de impenhorabilidade, também será incomunicável e impenhorável, o que decorre do disposto no artigo 1.911 do Código Civil:Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.A incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade são conhecidas como “cláusulas restritivas”,isto é, só podem ser instituídas através de doação ou herança e deverão ser averbadas na matrícula do imóvel. No caso da doação, as cláusulas serão previstas no contrato e na escritura pública e, no caso da herança, em testamento.É possível retirar (cancelar) essas cláusulas?Sim. No caso da doação, o doador poderá cancelar essas cláusulas a qualquer momento, desde que haja a concordância dos donatários.No caso da herança, como quem previu as cláusulas já faleceu, o cancelamento dependerá de um procedimento judicial, no qual o beneficiário, por meio de seu advogado, deverá explicar ao juiz por que pretende o cancelamento. Caso você esteja nessa situação, é essencial saber duas coisas:A validade das cláusulas restritivas previstas no testamento depende da justa causa.A jurisprudência não é pacífica quanto aos requisitos para o cancelamento.O que é a “justa causa” que deve estar presente no testamento?Apesar de ser um conceito vago e não haver parâmetro exato para determinar o que é a “justa causa”, entende-se que se trata de um motivo específico que justifique a proteção do herdeiro, como interdição, limitação física ou mental, prodigalidade ou dificuldade em administrar dinheiro, por exemplo.A necessidade de sua previsão no testamento decorre do artigo 1.848 do Código Civil, que dispõe que:“Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.”A “legítima” a que o artigo se refere é a parte do patrimônio que a lei impõe que deve ser reservada aos herdeiros necessários (cônjuge ou companheiros, filhos ou ascendentes, caso a pessoa não tenha filhos), o que corresponde a 50% de todos os seus bens e valores.A ausência de justa causa ocorrerá quando não houver nenhuma justificativa no testamento para a previsão das cláusulas restritivas ou quando a justificativa apresentada for genérica, como por exemplo, “para proteção dos herdeiros”.Uma questão muito importante é que os testamentos celebrados até 10/01/2003, com previsão de cláusulas restritivas e sem indicação de justa causa, devem ser aditados pelo testador, sob pena do cancelamento das cláusulas. É o que prevê o artigo 2.042 do Código Civil:Art. 2.042. Aplica-se o disposto no caput do art. 1.848, quando aberta a sucessão no prazo de um ano após a entrada em vigor deste Código, ainda que o testamento tenha sido feito na vigência do anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de janeiro de 1916 ; se, no prazo, o testador não aditar o testamento para declarar a justa causa de cláusula aposta à legítima, não subsistirá a restrição.Esse aditamento consiste em um novo comparecimento do testador ao Cartório para indicar a justa causa. Caso isso não tenha sido feito, o beneficiário terá direito ao cancelamento, desde que faça o requerimento judicial.Então, se você é beneficiário de um testamento lavrado até 10/01/2003, que prevê cláusulas restritivas sem indicação de justa causa, cujo testador tenha falecido depois dessa data, você terá direito ao cancelamento das cláusulas.Como os Tribunais entendem esse tema?É um tema polêmico e conseguir a exclusão das cláusulas pode ser difícil, pois ainda há decisões no sentido de respeito absoluto à vontade daquele que faleceu, entendendo pela impossibilidade do cancelamento. No entanto, há posição crescente no sentido de que as cláusulas restritivas não podem violar a função social da propriedade, portanto, poderão ser canceladas caso tragam prejuízos ao beneficiário. Esse é o entendimento exposto no Recurso Especial nº 1422946 / MG, julgado em 25/11/2014 pela Ministra Nancy Andrigui, do Superior Tribunal de Justiça:2 - Necessidade de interpretação da regra do art. 1576 do CC/16 com ressalvas, devendo ser admitido o cancelamento da cláusula de inalienabilidade nas hipóteses em que a restrição, no lugar de cumprir sua função de garantia de patrimônio aos descendentes, representar lesão aos seus legítimos interesses.Dessa forma, para que você consiga o cancelamento, é necessário comprovar seu prejuízo, como por exemplo, impossibilidade de arcar com as despesas do imóvel, alugar ou morar, em razão de sua localização, valor ou estado de conservação.Se eu não conseguir o cancelamento da cláusula de inalienabilidade, há outra forma de vender o imóvel?Sim, será possível requerer judicialmente a “sub-rogação de vínculo”, que é a transferência dessa cláusula para outro imóvel. De acordo com o art. 1.848, § 2º do Código Civil:“§ 2º Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.”Existem duas formas de fazer a sub-rogação:Transferindo a cláusula do imóvel herdado para outro imóvel de propriedade do beneficiário de mesmo valor. Nesse caso, após a autorização judicial, a cláusula do imóvel herdado será cancelada e gravada no imóvel indicado.Transferindo a cláusula do imóvel herdado para outro que será adquirido com o produto da venda. Nesse caso, o imóvel será vendido e o beneficiário ficará obrigado a adquirir outro, que ficará gravado com a cláusula de inalienabilidade.Fonte: Jusbrasil

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Morador perde direito a uso de imóvel por agressividade e intimidação

Decisão é do TJ/SP. Há relatos nos autos de que o morador destruiu o patrimônio do condomínio; defecou e urinou nas áreas comuns do edifício e esmurrou as portas dos vizinhos.Postado: 26/04/2021Proprietário de imóvel que é usuário de drogas e tem comportamento agressivo, intimidador e perigoso com seus vizinhos perdeu o direito de usar o condomínio e não pode mais entrar na unidade sem autorização. A decisão é da 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP ao considerar que é possível impor ao morador medidas que assegurem a incolumidade e tranquilidade aos condôminos.Após o falecimento dos pais, o imóvel passou a ser ocupado pelos três filhos. No entanto, um dos herdeiros, usuário de drogas, passou a apresentar comportamento antissocial, agressivo e intimidador contra vizinhos, vindo a destruir e degradar áreas comuns do edifício, praticar furtos e até ameaçar de morte outros moradores. Apesar de reiteradas multas impostas, o morador não apresentou mudanças de comportamento ou atitude.Nos autos, há relatos de que o morador destruiu o patrimônio do condomínio; defecou e urinou nas áreas comuns do edifício; esmurrou as portas dos vizinhos na madrugada pedindo comida e dinheiro; furtou objetos do condomínio tais quais extintores e ameaçou de morte quem lhe chamasse atenção ou lhe contrariasse.O juízo de 1º grau negou o pedido do condomínio que pretendia a remoção definitiva do réu e alienação do imóvel. Diante desta decisão, o edifício interpôs recurso.O desembargador Milton Carvalho, relator, destacou que o Código Civil, ao prever a imposição de multas, também não veda outras medidas que possam ser adotadas."Com efeito, ao lado da penalidade pecuniária prevista, é possível impor ao condômino antissocial outras medidas que assegurem aos condôminos a incolumidade e tranquilidade que se espera. Portanto, a despeito da ausência de previsão legal, admite-se o pedido de exclusão de condômino nocivo."O magistrado negou o pedido feito pelo autor da ação para que os donos vendam a unidade, pois a remoção do infrator "se revela, por si só, suficiente e eficaz para pôr fim aos males de que padecem os demais condôminos em virtude do convívio com o réu".O colegiado acompanhou o entendimento do relator por unanimidade.Processo: 1001406-13.2020.8.26.0366Veja a decisão.Fonte: Migalhas

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Meus pais venderam a casa para meu irmão sem minha concordância. Consigo anular?

Postado: 21/04/2021Muito se discutia sobre a venda de ascendentes para descendentes como NULA ou ANULÁVEL. O Código Civil de 2002 pôs fim à discussão deixando claro no art. 496 que a venda nessa hipótese, sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge será anulável:"Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido".Anulável que é, pois, o negócio assim entabulado CONVALESCE com o tempo. É importante que o descendente prejudicado haja rápido pois o manto da prescrição pode fulminar sua pretensão em desfazer o negócio. A anulação deve ser pretendida dentro do prazo cominado pela lei de regência (podendo ser essa o Código Civil de 1916 ou o Código Civil de 2002), sendo extremamente crucial considerar ainda as regras de direito intertemporal do CCB (art. 2.028).O TJRJ já teve oportunidade de manter a anulação de venda de ascendentes em favor de descendentes, afastando, no caso, a alegação de prescrição já que a prejudicada agiu a tempo:“0033927-82.2003.8.19.0054 - APELAÇÃO. J. em: 23/11/2010. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE. AUSENCIA DE CONSENTIMENTO DOS DEMAIS HERDEIROS. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. ANULACAO DO NEGOCIO JURÍDICO. Ação de conhecimento objetivando anulação de compra e venda de imóvel realizada entre ascendente e descendente sem a anuência dos demais herdeiros. Procedência do pedido. Apelação dos Réus. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. Inaplicabilidade do prazo prescricional do artigo 178, § 9º, V do Código Civil de 1916, restrito à hipótese de rescisão do contrato por vícios de consentimento. Prescrição vintenária, nos termos consagrados na Súmula 494 do STF. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL, nos termos do artigo 496 do Código Civil em vigor, devendo ser observado o prazo decadencial de DOIS ANOS previsto no artigo 179 do mesmo diploma legal, a contar de sua vigência, rigorosamente observado pelos Apelados. Rejeição da prejudicial de prescrição. Venda de ascendente a descendente sem que tivesse sido comprovada a anuência dos demais herdeiros. Negócio jurídico corretamente anulado. Desprovimento da apelação".Anoto por fim que o TERMO INICIAL, em se tratando de compra e venda de imóvel, é da conclusão do negócio, que no caso, se dá quando aperfeiçoada a transferência da propriedade do imóvel, ou seja, quando o ato é tornado PÚBLICO pelo REGISTRO da escritura junto ao Registro Imobiliário (art. 179 do CCB).Fonte: Jusbrasil

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STJ decide que condomínio pode proibir locações via Airbnb

Considerou-se que o aluguel tem natureza comercial, desrespeitando a convenção do condomínio residencialPostado: 20/04/2021O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, pelo placar de três votos a um, que condomínios residenciais podem proibir a oferta de imóveis para locação por meio de plataforma digital, como a Airbnb. O caso foi discutido nesta terça-feira (20/4), na 4ª Turma do tribunal. A discussão se deu no REsp 1.819.075/RS. O processo envolve dois condôminos que são representados no STJ pelo Airbnb. O caso chegou à Corte após o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) determinar que o aluguel por meio da plataforma digital representa uma atividade comercial, fato que seria contra as regras do condomínio.O processo teve início após os donos de dois apartamentos no condomínio disponibilizarem os imóveis para locação via Airbnb. O condomínio sustenta que, segundo a sua própria convenção, os apartamentos só podem ser utilizados de forma residencial e que o aluguel via plataforma digital teria a natureza comercial.A discussão iniciou ainda em 2019, mas foi adiada após pedido de vista do ministro Raul Araújo. Na sessão desta terça-feira, o ministro retomou o seu voto no sentido de que não é possível a utilização do apartamento residencial como imóvel que possa ser alugado pela Airbnb.Para ele, trata-se de um contrato “atípico”, que não possui a mesma natureza de um aluguel por temporada e, consequentemente, não tem natureza residencial. O ministro definiu a possibilidade de aluguel com o Airbnb como uma “locação informal e fracionada” de curto período, diferentemente de um aluguel tradicional por temporada. Ele destacou que no caso concreto, os donos do apartamento disponibilizavam serviço de internet e lavanderia aos hóspedes, reforçando a natureza comercial do negócio. Segundo ele, os donos promoveram, de forma informal e simplificada, “a locação parcial de apartamentos para diferentes pessoas sem vínculo entre si”, disse o ministro. O voto foi acompanhado pelos ministros Antonio Carlos Ferreira e Maria Isabel Gallotti. Para eles, a locação do imóvel no caso concreto tinha como objetivo o lucro, não seguindo a convenção do condomínio. Apesar disso, os ministros responsáveis pela proibição da locação destacaram que o Poder Legislativo ainda precisa se manifestar sobre o assunto, já que ainda não existe regulamentação clara sobre o tema. Os ministros também afirmaram que o resultado final não representa uma proibição ao modelo de negócios da Airbnb, mas somente ao caso concreto discutido nos autos.DivergênciaO relator do processo, ministro Felipe Salomão, retomou resumidamente o seu voto, que deu provimento ao recurso especial. Segundo o ministro, a economia de compartilhamento “tem avanços disruptivos da sociedade moderna” que não podem ser detidos. O voto do ministro destaca que não seria possível privar um condômino de exercer sua propriedade particular, inclusive para aluguel por meio de  plataformas digitais. Ele também afirmou que os donos dos apartamentos alugam o espaço desde 2011, para resolver problemas financeiros familiares, e não causaram problemas de segurança ou de outro tipo no condomínio residencial. O ministro concluiu que os donos dos apartamentos também dependem da renda da locação para o pagamento de dívidas e para resolver problemas financeiros familiares, sinalizando a importância econômica da economia compartilhada. ArgumentosDe acordo com os advogados Luiza Fanganiello, Luiza Salles, Maria Flavia Seabra e Vagner Araújo, do escritório Machado Meyer, o caso envolve uma série de argumentações conflitantes entre o condomínio e a Airbnb. “A proprietária do imóvel defende que a restrição pretendida pelo condomínio vai de encontro com o seu direito de usar, gozar e dispor da coisa como melhor atenda aos seus interesses”, explicam os advogados. Do outro lado, um dos principais argumentos é o de que o aluguel pela plataforma digital poderia  comprometer a segurança dos demais condôminos, tendo em vista a circulação “de estranhos na portaria e demais áreas comuns do condomínio”. ALEXANDRE LEORATTI – Repórter em Brasília. Faz parte da equipe de Tributário, com foco na cobertura do Carf, PGFN e Receita Federal. Antes de atuar em Brasília, foi repórter do JOTA em São Paulo. Email: alexandre.leoratti@jota.infoFonte: JOTA

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Construção irregular em área de proteção ambiental é crime permanente, decide TNU

Postado: 19/04/2021A construção de edificações que impeçam a regeneração natural da vegetação nativa em área de proteção ambiental é crime de natureza permanente, mesmo que tenha ocorrido antes da vigência da Lei nº 9.605/1998, desde que não seja uma construção erguida legalmente à época ou legalizada posteriormente.Essa tese foi firmada pela Turma Nacional de Uniformização dos Juizados Especiais Federais (TNU), que julgava um pedido de interpretação de uniformização interposto pelo Ministério Público Federal (MPF) contra um acórdão da Turma Recursal dos Juizados Especiais Federais do Rio Grande do Norte.A ação tratava da invasão de 2,81 hectares de área de proteção permanente. O réu foi denunciado e multado em R$ 20 mil pelo MPF por manter um estabelecimento potencialmente poluidor sem licença prévia ou autorização dos órgãos ambientais. Mas foi absolvido por falta de comprovação da possibilidade de restauração da vegetação.O juiz Ivanir César Ireno Júnior, que proferiu o voto vencedor, entendeu que a manutenção da edificação ilegal, independentemente da data de construção, tipifica o crime previsto no artigo 48 da Lei nº 9.605/1998. Por outro lado, o magistrado considerou que a manutenção não configura o crime caso a construção tenha sido feita legalmente ou mais tarde regularizada.Em seu voto vencido, a relatora, juíza Isadora Segalla Afanasieff, argumentou que, como o delito é permanente, "não há que se falar de atipicidade por ausência de previsão legal do tipo quando da edificação, uma vez que a lei penal aplicável é a do momento em que se encerrar a permanência, ainda que mais gravosa ao réu". Com informações da assessoria da TNU.0000138-48.2013.4.05.8402Fonte: Conjur

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Construtora deve pagar indenização por atrasar na entrega de imóvel

Postado: 19/04/2021O descumprimento do prazo de entrega de um imóvel acordado em contrato é condenável, mesmo que a empresa tenha entraves burocráticos. A partir desse entendimento, a 1° Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba condenou uma companhia a pagar indenização por danos morais pelo atraso na entrega de um imóvel.Segundo os autos, a parte autora fez um contrato de compra e venda com a construtora em maio de 2013. Posteriormente, o comprador foi surpreendido com diversas cobranças adicionais que não constavam no contrato. Além das cobranças adicionais, o autor alega no processo que a construtora atrasou a entrega do imóvel. Ela estava prevista para fevereiro de 2016, mas só aconteceu no final de março do mesmo ano. A empresa, em sua defesa, alegou que não houve atraso na entrega do bem, pois somente após 21 de fevereiro de 2016 expiraria o prazo para a entrega da unidade, porém, devido a motivos meramente burocráticos necessários para a entrega das chaves, reconhece que o imóvel só foi entregue no dia 31 de março de 2016.Ao analisar o processo, o desembargador José Ricardo Porto concluiu que "a própria apelante confirmou que o imóvel só foi realmente entregue na data descrita pela autora, 31/03/2016, restando tal data incontroversa. Logo, considerando o 'Quadro Resumo' do contrato acostado nos autos, o qual retrata que a data de entrega seria 25/09/2015, restou inegável o atraso por parte da apelada, cujo argumento de entraves burocráticos não tem substrato jurídico, uma vez que os riscos da atividade econômica é do empresário e não do consumidor", esclareceu.A empresa foi condenada a pagar indenização no valor de R$ 4 mil. Com relação as cobranças, Porto explicou que "apesar de a cobrança da 'Taxa de Evolução da Obra' ter sido considerada indevida após a entrega do imóvel, o pagamento anterior é legal e, por isso, não resta caracterizada a má-fé da empresa apelada apta a ensejar a devolução em dobro", pontua. Com informações da assessoria do TJ-PB. 0805596-42.2017.8.15.0001Clique aqui para ler a decisãoFonte: Conjur

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Projeto de Lei limita reajustes de aluguel residencial e comercial ao IPCA

Postado: 16/04/2021O Projeto de Lei 1026/21 determina que o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não poderá ser superior à inflação oficial do país, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A proposta tramita na Câmara dos Deputados.De autoria do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), o texto permite o uso de valor superior ao IPCA, desde que com anuência do locatário.Atualmente, a Lei de Locações determina que o indexador do aluguel será definido entre as partes, mas o mercado imobiliário costuma usar o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Em 2020 o IGP-M acumulou alta de 23,14%, contra 4,52% do IPCA.Carvalho afirma que a livre negociação prevista na lei vem prejudicando os inquilinos, que para fechar contrato acabam aceitando qualquer índice de reajuste. A situação torna-se mais grave, segundo ele, diante do quadro de crise econômica provocado pela pandemia."Os inquilinos estão desesperados com os índices de reajuste dos contratos de aluguel neste período de pandemia", disse. "Defendemos a livre negociação, mas não podemos deixar o lado mais fraco dessa relação à mercê das regras do mercado."Ele afirma ainda que o IPCA é o índice mais adequado para os aluguéis porque reflete 'o real custo de vida" da população.O projeto tramita em regime de urgência aprovado pelos deputados, e agora deverá ser votado diretamente no Plenário da Câmara, em data a ser definida. Com informações da Agência Câmara de Notícias.Fonte: Conjur

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Qual a diferença entre servidão de passagem e passagem forçada?

Enquanto servidão de passagem é direito real de gozo ou fruição, a passagem forçada é direito de vizinhança. Entenda um pouco mais, em pequenos pontos, a principal diferença entre esses dois institutos.Postado: 13/04/2021PASSAGEM FORÇADAO código civil assegura ao proprietário de prédio que se achar encravado, de forma natural e absoluta, sem acesso a via pública nascente ou porto, o direito de, mediante pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário – art. 1.285 CC (GONÇALVES, 2019).Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída difícil e penosa. A passagem forçada é instituto do direito de vizinhança, nasce da lei, e não se confunde com a servidão de passagem, que constitui direito real sobre coisa alheia e, geralmente, nasce do contrato (GONÇALVES, 2019).Sendo assim, a passagem forçada decorre de lei, é um direito de vizinhança e uma obrigação propter rem. Não pode haver usucapião de passagem forçada. Outrossim, não há necessidade de registro no Cartório de Registro de Imóveis, bastando a existência de contiguidade entre os prédios e o preenchimento dos requisitos do encravamento ser natural e absoluto (TARTUCE, 2020).Ademais, o sujeito passivo é uma pessoa definida e a finalidade precípua da passagem forçada decorre da função social da propriedade, ou seja, tem o objetivo de evitar que propriedade fique sem a destinação econômica em razão do imóvel encravado não ter comunicação com a via pública (TARTUCE, 2020).Além disso, a lei estabelece o direito à indenização devida ao dono do prédio onerado, por meio de indenização cabal, e, caso não houver acordo entre as partes, será estabelecido judicialmente. Nesse caso, deverá o juiz impor o menor ônus possível ao prédio serviente, e, em havendo diversos imóveis, escolherá aquele que menor dano sofrerá (GONÇALVES, 2019).A extinção da passagem forçada decorre, por exemplo, da abertura de estrada pública, ou quando é anexado a outro imóvel que tenha acesso a via pública (GONÇALVES, 2019).SERVIDÃO DE PASSAGEMPor sua vez, a servidão de passagem é ônus real, voluntariamente imposto a um prédio, denominado serviente, em favor de outro prédio, denominado dominante. Assim, o serviente perde o exercício de alguns de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo menos mais agradável (GONÇALVES, 2019).É direito real sobre coisa alheia, decorre de ato volitivo das partes, geralmente por via contratual e testamentária. Pode ocorrer usucapião desse direito real (TARTUCE, 2020).Para sua constituição, há necessidade do registro imobiliário. Diante de sua natureza real, seus efeitos são erga omnes e seu objetivo é aumentar a conveniência e utilidade da propriedade do dominante (TARTUCE, 2020).Flávio Tartuce, em sua obra Manual de Direito Civil, Volume Único, faz um quadro-síntese, enunciado as principais diferenças entre passagem forçada e servidão (p. 1492, 2020):REFERÊNCIASTARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil 2 esquematizado: contratos em espécie, direito das coisas. 7. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019.Fonte: Jusbrasil

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Cálculo do ITBI deve usar mesma base do IPTU ou o valor de venda do imóvel

Postado: 13/04/2021A base de cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) não pode ser diferente da utilizada para o cálculo do imposto predial e territorial urbano (IPTU). Assim, a 7ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo determinou que o ITBI a ser pago por uma mulher tenha como base de cálculo o valor usado no cálculo do IPTU ou o de venda, prevalecendo o maior.A autora — patrocinada pelo advogado Alex Araujo Terras Gonçalves, sócio fundador do escritório Terras Gonçalves Advogados — já havia conseguido tal determinação em liminar. Na sentença, o juiz Evandro Carlos de Oliveira confirmou a decisão.A Secretaria de Finanças da Prefeitura de São Paulo considerava o valor venal de referência do bem como base de cálculo. A autora defendia que o ITBI deveria incidir sobre o valor venal empregado no IPTU ou o valor da transação comercial do imóvel — o que fosse maior."A adoção de valores venais distintos para dois tributos, como o IPTU e o ITBI, fere o princípio da legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e o princípio da universalização tributária", destacou o magistrado.Clique aqui para ler a decisão1004539-95.2021.8.26.0053Fonte: Conjur

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07 motivos que podem anular o leilão extrajudicial de imóvel

Postado: 13/04/2021Hoje em dia, a grande maioria dos financiamentos de imóveis urbanos ocorre na modalidade de Alienação Fiduciária em Garantia.Essa forma de financiar é feita pela transferência temporária do imóvel adquirido ao credor, podendo ser uma casa, apartamento, lote, fazenda, chácara, entre outros, até que a dívida seja totalmente quitada.A Lei 9.514/97, que justamente trata da Alienação Fiduciária em Garantia, determina um procedimento que deverá ser seguido pelo credor para que ele possa satisfazer o seu crédito em caso de inadimplemento do adquirente do imóvel por meio dos leilões extrajudiciais do imóvel que foi dado em garantia.Nesse caso, caso a pessoa tenha feito um financiamento por meio da Alienação Fiduciária em Garantia, ao contrário do que ocorria com a hipoteca em que o credor era obrigado, em regra, a propor uma ação de execução judicial para receber, na alienação fiduciária poderá esse mesmo credor executar o contrato por meio de procedimento extrajudicial diretamente no cartório.A Lei 9.514/97 revolucionou o mercado imobiliário ao permitir ao credor que, caso o adquirente não pague as parcelas do financiamento, utilize do procedimento da lei para, rapidamente, satisfazer o seu crédito com o produto na venda do imóvel ou com a adjudicação do imóvel (caso o imóvel não seja arrematado em leilão).Contudo, esse procedimento (Clique aqui para acessar meu perfil e ter acessos aos artigos em que falo especificamente sobre as etapas desse procedimento), deverá ser seguido à risca, em especial o leilão extrajudicial que será realizado, pois, caso contrário, poderá o devedor/adquirente pleitear na justiça a sua anulação.Por isso, separei uma lista com os 07 principais motivos que podem levar a anulação do leilão extrajudicial de imóvel, vamos a eles:1) Ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora:Purgar a mora significa pagar os valores atrasados.Contudo, no caso dos contratos com alienação fiduciária, caso o adquirente esteja em atraso, o credor necessariamente deverá enviar uma notificação ao devedor, por meio do cartório, que deverá ser recebida em mãos, para que este, no prazo de 15 dias faça o pagamento das parcelas atrasadas.Caso o devedor receba essa notificação e fique inerte nesse prazo, ou seja, não se dirija ao cartório para realizar o pagamento das parcelas, poderá o credor consolidar definitivamente a posse do imóvel e, na sequência, seguir com a realização do leilão extrajudicial.Todavia, a regra é no sentido de que o credor só poderá consolidar a posse do imóvel e passar para as próximas etapas se e somente se essa notificação for feita pessoalmente, ou seja, deverá ela ser entregue diretamente ao devedor, pois caso assim não ocorra o procedimento estará viciado, podendo ser anulado por meio de uma decisão judicial.2) Valor da dívida incorreto:Quando o credor envia a notificação para o devedor pagar os valores atrasados, deverá ele também indicar o valor da dívida, anexando, inclusive, uma planilha demonstrativa de débito.Caso o valor da dívida esteja incorreto, poderá a notificação também ser anulada, caso o credor não tome a cautela de corrigir o erro em prazo razoável e antes do leilão, por meio de uma nova notificação retificando o valor da dívida.Dessa forma, se os valores estiverem incorretos, poderá a notificação ser anulada.3) Ausência de intimação dos devedores sobre a data, horário e local dos leilões:Recentemente, escrevi um artigo específico sobre a questão da nulidade do procedimento pela ausência de intimação dos devedores nesta situação (Clique aqui).O fato é que, nossos Tribunais têm entendido em sua maioria que, a intimação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, é de suma importância para garantir o direito de preferência do devedor, assegurado pela legislação.Portanto, caso no procedimento de retomada do bem, o credor não providencie a devida intimação do devedor neste quesito, também poderá haver a nulidade do procedimento.4) Ausência de publicação de Edital:É necessário que ocorra a publicação de um edital divulgando a realização do leilão do imóvel, em jornal de grande circulação, por pelo menos três dias consecutivos.Nesse edital, deverá, inclusive, haver uma descrição detalhada e avaliação do imóvel, contando ademais as datas, horários e local do leilão. A ideia é dar publicidade ao ato.Assim, caso não ocorra essa publicação, poderá haver a anulação do leilão extrajudicial.5) Ausência de descrição pormenorizada das benfeitorias:Antes da realização do leilão, todas benfeitorias devem ser detalhadamente descritas, bem como o estado de conservação delas.Aqui, é importante que o máximo de informações sobre as condições do imóvel sejam registradas para evitar qualquer tipo de questionamento.Por isso, caso o credor deixe passar alguma benfeitoria que tenha sido realizada no imóvel, poderá o procedimento nesse quesito ser anulado.6) Preço vil:Aqui, temos um importante requisito que precisa ser analisado com bastante cuidado.O valor do imóvel anunciado no leilão não pode estar muito abaixo do valor de mercado.Geralmente, considera-se preço vil quando a avaliação é inferior a 50% do valor de mercado do bem.Portanto, caso se constate que o preço está abaixo de 50% do valor de mercado, poderá o leilão ser anulado.7) Intimação do cônjuge:Por fim, temos a questão da intimação do cônjuge.Quando o imóvel for anunciado para leilão, o marido ou a esposa do devedor, também deverá ser notificado sob pena de nulidade do leilão.Vale destacar, contudo, que essa regra não se aplica quando o regime de bem do casamento é a separação total de bens.Fonte: Jusbrasil

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Venda de terrenos irregulares gera indenização por danos morais coletivos

Postado: 12/04/2021Uma imobiliária que vende terrenos com a falsa informação de que o loteamento foi autorizado pelo poder público, induzindo consumidores a adquirir bens em situação irregular, pratica clara ofensa à coletividade prejudicada e, por isso, deve pagar indenização por danos morais coletivos. Esse entendimento foi adotado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao condenar uma empresa de Betim (MG) ao pagamento de R$ 30 mil pelos prejuízos por ela causados.Dessa maneira, o colegiado reformou acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) que havia negado o pedido de danos morais coletivos. A 4ª Turma do STJ entendeu que a imobiliária incorreu na prática de publicidade enganosa.Segundo o Ministério Público de Minas Gerais, os compradores — em geral, de baixa renda — adquiriram os lotes no condomínio acreditando na informação da imobiliária de que o loteamento estaria em situação regular. Entretanto, após a compra eles descobriram que não seria possível fazer o registro da propriedade, pois o loteamento não havia sido aprovado pela prefeitura.O juízo de primeiro grau condenou os réus ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5 mil para cada comprador, mas negou o pedido de danos morais coletivos. A sentença foi mantida pelo TJ-MG, que entendeu que o dano moral envolveria necessariamente uma pessoa, de modo que não seria possível reconhecer prejuízo moral transindividual.Conduta antijurídicaO ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso do Ministério Público, teve entendimento diferente. Ele explicou que o dano moral coletivo é caracterizado pela prática de conduta antijurídica que, de forma absolutamente injusta e intolerável, viola valores éticos da sociedade, implicando um dever de reparação.O relator também lembrou que o Código de Defesa do Consumidor criminalizou, nos artigos 66 e 67, as condutas relacionadas à fraude em oferta e à publicidade abusiva ou enganosa."Ambos os crimes são de mera conduta, não reclamando a consumação do resultado lesivo — efetivo comprometimento da manifestação da vontade do consumidor —, donde se extrai, a meu ver, a evidente intolerabilidade da lesão ao direito transindividual da coletividade ludibriada, não informada adequadamente ou exposta à oferta fraudulenta, ou à publicidade enganosa ou abusiva", alegou o relator.No caso em análise, Salomão considerou inequívoco o caráter reprovável da conduta dos réus, motivo pelo qual julgou necessário o pagamento de indenização por dano extrapatrimonial coletivo, a fim de que seja evitada a banalização do ato e se impeça a ocorrência de novas lesões similares à coletividade.Com base no método bifásico para a quantificação do dano moral coletivo, o relator destacou precedentes do STJ em situações semelhantes e circunstâncias específicas do caso concreto para fixar o valor da indenização em R$ 30 mil. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.REsp 1.539.056Fonte: Conjur

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STJ mantém averbação de protesto contra venda na matrícula de imóvel de família

Postado: 10/04/2021O deferimento da averbação de protesto contra alienação de bens na matrícula de um imóvel de família não prejudica sua impenhorabilidade. A medida apenas previne terceiros de boa-fé que possam se interessar em compra-lo acerca da dívida existente e evita eventuais aborrecimentos.Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou recurso especial ajuizado pela proprietária de um imóvel que queria o cancelamento do protesto contra alienação, sob a alegação de que seria impenhorável por se tratar de bem de família.O julgamento foi retomado na terça-feira (6/4), com voto-vista do ministro Raul Araújo, que seguiu o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira. A decisão foi unânime, e também votaram com eles os ministros Luís Felipe Salomão e Maria Isabel Gallotti. Não participou o ministro Marco Buzzi.No caso julgado, a proprietária tem dívida de R$ 51 mil com uma empresa. Nenhum outro bem além do imóvel foi localizado para penhora. Sua impenhorabilidade, por ser usado como residência familiar, é garantida pelo artigo 1º da Lei 8.009/1991.Por isso, a empresa fez pedido cautelar em juízo para, nos termos do artigo 867 do Código de Processo Civil de 1973 (artigo 726 do CPC de 2015), averbar ao registro do imóvel o protesto contra eventual venda. A medida foi deferida pelo Judiciário.Relator, o ministro Antonio Carlos Ferreira votou por desprover o recurso porque a pretensão do credor é legítima: o protesto só afetará a garantia legal na eventual hipótese de o próprio titular do benefício resolver descaracterizar o imóvel como bem de família, colocando-o à venda.“Não é para isso que a lei estabelece a proteção ao bem de família. Não é para que a parte possa vende-lo livremente em prejuízo do credor. É para que ele possa usar o bem justamente com sua família, continuar morando ali”, ressaltou o ministro Raul Araújo, no voto-vista apresentado na terça-feira.Destacou, também, que a averbação do protesto em nada nada impede que a devedora e sua família continue a residir e usufruir normalmente do bem de família. Só no caso de pretender alienar o imóvel a terceiro, estará atrapalhada da tentativa de obter dinheiro sem passa-lo para quitar dívidas pre-existentes.“A averbação imobiliária é medida salutar não só para a credora, como também pra prevenir prejuízos ou aborrecimentos a terceiro de boa-fé”, concluiu o ministro Raul Araújo, seguindo o relator.REsp 1.236.057Fonte: Conjur

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Juiz suspende pagamento de contrato imobiliário devido à crise financeira

Postado: 10/04/2021Por constatar que o comprometimento do patrimônio traz dificuldades financeiras para a compradora durante o momento de crise, o Tribunal de Justiça de Goiás concedeu liminar para suspender a cobrança de valores de um contrato firmado com uma imobiliária.O pedido da autora havia sido negado em primeira instância, mas o juiz substituto Aureliano Albuquerque Amorim acolheu o argumento de que a rescisão do contrato independe da vontade das partes: "Inexiste vedação para o rompimento unilateral da avença", apontou.A mulher também havia sido cadastrada em órgãos de proteção ao crédito. Mas o magistrado concedeu a proteção de seu nome apenas para prestações vencidas a partir da cientificação da decisão. Segundo ele, a negativação de nome diante de inadimplemento é direito do credor: "O que se percebe é que a agravante pretende rescindir a avença em razão de dificuldades financeiras, esse fato, por si só, não justifica a proteção contra eventual inadimplemento ocorrido antes desta ordem judicial, uma vez que, o princípio da boa-fé objetiva, que rege as obrigações contratuais, legitima ao credor a adoção das medidas necessárias para o recebimento de quantia que lhe é devida", registrou o juiz.Clique aqui para ler a decisão5161928-14.2021.8.09.0000Fonte: Conjur

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TJ-SP: Condomínio que negligenciou segurança deve indenizar proprietários assaltados

Postado: 07/04/2021bit.ly/3fQe2CV | A 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que condenou condomínio a indenizar, por danos morais, casal que teve a casa invadida e roubada por negligência da equipe de segurança do local. O valor da reparação foi fixado em R$ 20 mil para cada um.De acordo com os autos do processo, o criminoso chegou ao condomínio e, na portaria, solicitou acesso a unidade, dizendo se chamar “Rogério”, mesmo nome de um frequentador usual do apartamento. De forma negligente, o porteiro interfonou à unidade e, sem esclarecer que não se tratava da mesma pessoa que costumeiramente visitava a casa, solicitou autorização para ingresso dele. Sem saber que não se tratava do mesmo “Rogério”, os funcionários o deixaram entrar e foram surpreendidos com o assalto. Após o crime, os donos do imóvel solicitaram à equipe de segurança os dados pessoais e do veículo que havia entrado no condomínio, mas foram alertados de que, devido a um problema no sistema na hora do ingresso do criminoso, nenhum dado havia sido colhido.Para o relator da apelação, desembargador Ruy Coppola, apesar de o Superior Tribunal de Justiça ter fixado entendimento de que não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio, no caso em questão houve negligência da parte do condomínio em não identificar a pessoa que solicitava entrada e nem tomar nota de seus dados pessoais ou do veículo. “Era obrigação do funcionário do condomínio identificar corretamente. A culpa se agrava ao existir prova de que o citado Rogério, que constantemente ia ao imóvel dos autores, não era aquele que ingressou no momento dos fatos. E o sistema de identificação eletrônico, no momento dos fatos, estava inoperante. Ou seja, omissão total, desleixo, descaso e inoperância do preposto do réu”, escreveu.Completaram a turma julgadora os desembargadores Kioitsi Chicuta e Francisco Occhiuto Júnior. A votação foi unânime.Apelação nº 1021132-09.2018.8.26.0506Fonte: Direito News 

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eCAC: Cadastro de imóveis rurais pode ser feito totalmente online

Postado: 07/04/2021A Receita Federal habilitou um novo procedimento que permite que todos os serviços relacionados ao Cafir, iniciados pelo Coletor Web ou pelo Cnir, possam ser finalizados de forma completamente digital pelo e-CAC. Antes era preciso levar a documentação até uma unidade de atendimento.O modelo faz parte dos esforços propostos no Plano de Ação da Receita Federal pós-crise da Covid-19 e tem o objetivo de tornar os serviços mais acessíveis ao contribuinte, já que, com os serviços sendo prestados exclusivamente por meio digital, não será mais necessário o deslocamento até uma unidade da Receita Federal.DocumentosOs documentos necessários nos procedimentos que são iniciados através do Coletor Web ou do Cnir, serão enviados para a Receita Federal, por meio do e-CAC, através de Dossiê Digital de Atendimento.Quando o serviço digital necessitar de apresentação de documentos para ser concluído, os documentos deverão ser apresentados por meio juntada de documentos na aba ‘Meus processos’.Da mesma forma, se forem necessários esclarecimentos adicionais, serão realizados por meio de comunicação eletrônica. Assim como a ciência de conclusão da operação, que também será feita por meio digital.Cadastro de Imóvel RuralÉ obrigatória a inscrição no Cafir de todos os imóveis rurais, mesmo os beneficiados com imunidade ou isenção do imposto sobre a propriedade territorial rural – ITR.- Inscrição ou atualização de imóveis rurais via e-CACO Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR) é um cadastro que compreende dados integrados do SNCR do Incra e o CAFIR da Receita Federal.O Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) é o sistema utilizado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) para cadastrar os imóveis rurais.Com o cadastramento do imóvel rural no SNCR, o titular obtém o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR). Cada imóvel rural possui um CCIR.A inscrição ou atualização do cadastro do imóvel rural só será possível se o imóvel estiver cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) do INCRA.Se você não possui um CCIR para o seu imóvel rural, acesse o serviço pelo link (https://www.gov.br/pt-br/servicos/incluir-imovel-rural-no-sistema-nacional-de-cadastro-rural) e veja como proceder.1° passo – Sistema Cnir– Inscreva ou atualize as informações dos seus imóveis rurais no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).– A inscrição no CNIR será realizada por meio da vinculação do NIRF com o cadastro no INCRA (CCIR). Se você não possui NIRF para o imóvel rural, ele poderá ser criado no momento da vinculação. Acesse o CNIR,Clique em Menu e ImóveisPara fazer uma inscrição, localize o imóvel rural e clique em Gerenciar Vinculação, na coluna “Ações”, ao lado do imóvel que deseja vincular. Se não encontrar o imóvel, clique em Criar NIRF para Vinculação e, em seguida, enviar a solicitação.Para atualizar dados do imóvel, clique no botão Atualizar Dados Tributários, na coluna “Ações”, no final, clique em Obter recibo de envio.Cancelamento, reativação e transferência de imóveis ruraisO Cadastro Fiscal de Imóveis Rurais (CAFIR) é o cadastro administrado pela Receita Federal, com informações de imóveis rurais do país, seus titulares e, se for o caso, os condôminos e copossuidores.O Número do Imóvel na Receita Federal (NIRF) é o número de identificação do imóvel rural no CAFIR. Cada imóvel rural deve possuir um NIRF.1° passo – Sistema Coletor Web –CafirAcesse o CAFIR – Coletor Web, clique em Criar Solicitação, seguido da opção desejada.Preencha o formulário eletrônico e, ao final, emita o Documento de Entrada de Dados Cadastrais do Imóvel Rural (Decir).https://coletorcafir.receita.fazenda.gov.br/coletor/index.jsf2° passo – Envio de documentação pelo e-CACAcesse o e-Processo pelo e-CAC, aba ‘Legislação e processo” e clique em “Processo Digital”, escolha a área de concentração CADASTRO, e o serviço desejado.O Dossiê Digital de Atendimento deve ser aberto no nome da pessoa física ou jurídica a que se refere o serviço e ficará disponível para solicitação de juntada de documentos por 3 (três) dias úteis. Para cada pedido deve ser aberto um dossiê digital específico.3° Passo – Acompanhar o andamento do Dossiê Digital de AtendimentoO conteúdo do Dossiê Digital de Atendimento e outras informações relacionadas podem ser consultadas a qualquer momento através do e-CAC, na aba “Meus Processos”.O acompanhamento da solicitação também pode ser feito pelo CAFIR – Coletor Web, preenchendo o número de recibo do Decir.O resultado da análise será informado por despacho juntado no dossiê digital.Fonte: Portal Contábil SC

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Licenças de obras serão emitidas em apenas 30 dias InvistaNoRio

Campanha #invistanorio chega à Construção Civil e diminui a burocracia para a emissão de licenças de obras no Rio de JaneiroPostado: 05/04/2021A campanha #InvistaNoRio, capitaneada pelo secretário de Desenvolvimento Econômico, Inovação e e Simplificação do Rio, Chicão Bulhões, que visa criar um ambiente amigável de negócios para os empresários que investem no Rio de Janeiro, começa a atingir seus objetivos. Nesta terça-feira, 6/4, deve ser publicado o muito esperado LICIN, que são as novas regras para Licenciamentos Integrados de Edificações na cidade do Rio de Janeiro.O LICIN muda completamente o panorama do licenciamento na cidade. Burocráticos, anacrônicos e extremamente lentos, os processos serão unificados e simplificados a ponto de licenciamentos que demoravam de 6 a 8 meses passarem a ser emitidos em até um mês. Na maior parte dos casos, os ítens necessários para a regularização de um projeto e autorização de uma obra passarão a ser auto-declaratórios, ou seja, os arquitetos e engenheiros irão informar o que será feito e serão totalmente responsáveis pelo cumprimento da lei e do projeto apresentado durante a obra.Para Chicão esta será “Uma pequena revolução legal e administrativa para o setor da construção civil. A expectativa é emitirmos licenças de Edificações em até 30 dias, e 90% dos itens passarem a ser autodeclaratorios, de responsabilidade dos profissionais engenheiros e arquitetos“.De acordo com o secretário, esta medida, junto com a Lei da Liberdade Econômica (que prevê a geração de 115 mil empregos em dez anos no Rio) e se encontra na Câmara dos Vereadores do Rio, deve contribuir para que o Brasil suba 60 a 70 posições no ranking Doing Business. E o Rio se torne uma das cidades mais fáceis e menos burocráticas para se fazer negócios, com abertura de empresas em até 2 dias.A campanha #InvistaNoRio tem sido das mais aplaudidas iniciativas da nova gestão de Eduardo Paes, ao lado da proposta #ReviverCentro, do Secretário de Planejamento Urbano Washington Fajardo. Além de ter contado com a adesão de grandes empresas que publicaram anúncios em jornais e revistas de todo o país mostrando que é possível investir no Rio com sucesso, como mostramos aqui, a campanha tem sido noticiada pela grande imprensa praticamente todos os dias nas últimas semanas. E se o objetivo era fomentar a idéia de que o Rio, após 4 anos de afastamento do setor privado, quer ser hospitaleiro com os investidores, este objetivo parece estar sendo cumprido.Fonte: Diário do Rio

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Receita altera entendimento e reduz tributação para o setor imobiliário

Postado: 05/04/2021(Valor Econômico – Economia – 05/04/2021)Adriana Aguiar Empresas do setor imobiliário poderão pagar menos Imposto de Renda (IRPJ) e CSLL na venda de imóveis anteriormente alugados, desde que estejam no regime do lucro presumido. A Receita Federal mudou recentemente seu entendimento sobre o assunto e deixou de tributar a operação como ganho de capital. A decisão está na Solução de Consulta nº 7, editada pela Coordenação-Geral de Tributação (Cosit).A Receita Federal passou a considerar o resultado desse tipo de operação como receita bruta, desde que a atividade de locação faça parte do objeto social da empresa. Nesse caso, tributa-se com base nas alíquotas de presunção do lucro presumido, que são de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL.Até então, costumava-se tratar como ganho de capital a receita decorrente da alienação de bens do ativo imobilizado (não circulante) — ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda. Uma situação quase sempre mais onerosa, de acordo com advogados. A Receita exigia 25% Imposto de Renda e 9% de CSLL sobre a diferença entre o custo de aquisição e o preço de comercialização.O tema é importante para o setor imobiliário. É comum esse tipo de operação, principalmente em época de crise. Foi o que ocorreu, por exemplo, em 2008. Incorporadoras acabaram alugando unidades não comercializadas e depois, com a retomada do mercado, decidiram colocá-las à venda, segundo o advogado Rodrigo Dias, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP.A discussão, afirma Dias, envolve também a locação de terreno para estacionamento, até o lançamento do empreendimento e venda posterior das unidades. Para ele, a solução de consulta traz mais segurança para o setor. “Era um tema que trazia dúvidas e muita preocupação”, diz. Ele acrescenta, porém, que nem sempre essa alteração na forma de tributar vai gerar economia. “Vai depender da operação.”Luís Rodrigo Almeida, sócio do Dib Almeida Laguna Manssur, lembra que essa questão também interessa a holdings familiares ou empresas que têm um ramo imobiliário e se desfazem de imóveis que não utilizam mais no negócio. “Esse assunto é de recorrência semanal. Os clientes têm muitas dúvidas com relação à tributação. Alguns desistiam de vender pela tributação absurda”, afirma.Do ponto de vista fiscal, a mudança é significativa, de acordo com a advogada Vivian Casanova, sócia de direito tributário do BMA Advogados. A fiscalização da Receita Federal, acrescenta, vinha autuando empresas que não apuravam essas vendas como ganho de capital. “O entendimento que existia até então era de que a mera reclassificação contábil do ativo não circulante para o ativo circulante não modificaria a tributação como ganho de capital.”Para ela, houve uma mudança significativa no entendimento da Receita. O órgão passou a considerar, afirma, que a receita decorrente da alienação de um imóvel, ainda que esteja temporariamente registrado no ativo não circulante, compõe o resultado operacional e a receita bruta, independentemente de reclassificação contábil. “Com isso, a tendência é que não haja mais autuação e que a jurisprudência do Carf [Conselho Administrativo de Recursos Fiscais] seja pacificada de forma favorável aos contribuintes.”De acordo com o advogado Thiago Laguna, sócio da área tributária do Dib Almeida Laguna Manssur, existia divergência nos julgados do Carf sobre o tema. Em um caso analisado em julho de 2017 pela 3ª Câmara, da 2ª Turma Ordinária, da 1ª Seção, os conselheiros entenderam que a venda desses imóveis estava sujeita à apuração de ganho de capital (acórdão nº 1302-002-327). Já em 2018, a 1ª Turma da Câmara Superior de Recursos Fiscais julgou de acordo com o novo entendimento da Receita (acórdão nº 1301-003.022).A nova interpretação está mais de acordo com a realidade do mercado e com as normas contábeis vigentes, afirma o advogado Thiago Marigo de Castro, sócio da equipe tributária do Freitas Leite Advogados. “Esse assunto era quase um tabu na Receita Federal e, pela primeira vez, admitiram que as empresas podem sim vender seus imóveis que já estiveram em seu ativo imobilizado, sem que isso represente ganho de capital”, diz.A solução de consulta, contudo, afirma Rodrigo Dias, do Secovi-SP, traz uma exceção que ainda preocupa as empresas. Trata-se da venda de sede de empresa. Nesse caso, segundo o órgão, a operação deve ser tributada como ganho de capital. Para o advogado, porém, não há impedimento legal para que uma empresa de eventos, por exemplo, com atividades paralisadas em decorrência da pandemia, possa mudar seu objeto social para abranger compra e venda de imóveis e possa comercializar um bem dentro das novas regras para tributação. “Não faz o menor sentido que se tribute como ganho de capital.”O texto ainda faz a ressalva de que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária está sujeita à incidência cumulativa de PIS e Cofins, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os bens já terem sido utilizados para locação a terceiros. “É importante lembrar que estão sujeitas a essa tributação”, diz Vivian Casanova.Fonte: ABECIP EDUCAÇÃO

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Irmãos podem receber heranças diferentes?

Postado: 31/03/2021Você sabia que é possível irmãos receberem heranças diferentes?Sim, é verdade, mas isso ocorre em apenas UMA situação, quando irmão herda de irmão, isto é, quando o falecido do qual você está recebendo a herança era seu irmão. Vamos chamar essa sucessão de sucessão colateral.Lembre-se que essa hipótese de sucessão só ocorrerá se o falecido não tiver deixado cônjuge, ascendentes ou descendentes, pois esses têm preferência na ordem de vocação hereditária. Para entender o funcionamento dessa ordem, indico a leitura deste artigo.Seguindo a explicação, quando ocorre a sucessão colateral, devemos analisar se os herdeiros são irmãos bilaterais (mesmo pai e mesma mãe) ou unilaterais (apenas um dos genitores em comum) do falecido, pois essa característica definirá o montante a ser recebido por cada um.Segundo o artigo 1.841 do Código Civil, o irmão bilateral herdará o dobro do montante que o irmão unilateral herdará.Art. 1.841. Concorrendo à herança do falecido irmãos bilaterais com irmãos unilaterais, cada um destes herdará metade do que cada um daqueles herdar.Por exemplo: João é solteiro, não tem ascendentes, nem descendentes e tem patrimônio de R$ 90.000,00. João tem dois irmãos, Paulo e Maria. Paulo é seu irmão bilateral e Maria é sua irmã unilateral. Caso João faleça, Paulo terá direito a R$ 60.000,00 e Maria terá direito a R$ 30.000,00.Além disso, essa diferenciação também se aplica quando os herdeiros são sobrinhos do falecido. Sobrinho cujo pai era irmão bilateral do falecido herdará o dobro do que herdará o sobrinho cujo pai era irmão unilateral do falecido. É o que prevê o artigo art. 1.841, § 2 do Código Civil:Art. 1.841, § 2º. Se concorrem filhos de irmãos bilaterais com filhos de irmãos unilaterais, cada um destes herdará a metade do que herdar cada um daqueles.Você já conhecia essa regra da sucessão entre irmãos?Essa é a regra, para saber como a sua situação será regulada, busque sempre um (a) advogado (a) ou a Defensoria Pública de sua cidade.Fonte: Jusbrasil

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O condomínio pode proibir a criação de qualquer animal pelos moradores?

Postado: 31/03/2021Um dos temas mais debatidos dentro dos direitos e deveres dos moradores de Edifícios com Condomínio é a presença de animais domésticos, os pets, em suas dependências.Há moradores que não veem problemas de criar os animaizinhos em seus apartamentos, até são considerados membros da família!Mas há outros moradores que se incomodam com possíveis barulhos, odores ou ainda o trânsito dos animais nos elevadores ou áreas comuns do prédio.Nesse sentido, alguns Condomínios decidem por assembleia, e registram em sua Convenção e Regimento Interno (documentos que reúnem as principais regras de convivência e de administração do Condomínio), a proibição expressa da permanência de animais nos apartamentos do Edifício.Então se questiona: o Condomínio pode mesmo proibir a presença e criação de quaisquer animais pelos moradores em suas unidades?Em recente decisão, um dos Tribunais Superiores (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que a decisão que proíbe a criação de qualquer animal, ainda que registrada na Convenção do Condomínio, pode ser tida como inadequada, considerando que alguns animais não trazem riscos à segurança, higiene, saúde e sossego dos moradores.Mas atenção!Se a Convenção proíbe a criação de animaizinhos causadores de incômodos ou que apresentem riscos aos demais moradores, esta é considerada, à princípio, como válida, sendo possível a análise do caso específico pelo Judiciário para confirmação da aplicação da proibição ou não.→ Recurso Especial nº 1.783.076 - DF (2018/0229935-9) - 3ª Turma do STJ.Fonte: Jusbrasil

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TJ-SP substitui IGP-M por IPCA no reajuste de contratos de locação

Postado: 29/03/2021Devido aos efeitos da crise de Covid-19, o Tribunal de Justiça de São Paulo concedeu liminares para substituir o Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M) pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) na correção do aluguel mensal em contratos de locação.Dois agravos de instrumento foram movidos por empresas locatárias contra o shopping Iguatemi da capital paulista. Elas alegavam impossibilidade de usar plenamente o imóvel conforme o estipulado, já que o shopping vinha funcionando por apenas dez horas ao dia e com 40% da sua capacidade. Também sustentaram que a manutenção de suas atividades dependia da revisão dos aluguéis.Ao deferir o pedido de uma loja de calçados, o desembargador Francisco Occhiuto Júnior ressaltou que houve forte alta do IGP-M no último ano. "A pandemia persiste, de modo que inegável os seus efeitos negativos junto ao comércio", pontuou ele.Já no pedido de uma loja de cosméticos, a desembargadora Rosangela Telles considerou o risco de inadimplência e a reversibilidade da medida. Ela também ressaltou que a crise sanitária atinge o equilíbrio das relações contratuais.Em ambos os casos, os magistrados ainda contemplaram o pagamento do 13º aluguel. No primeiro, sua exigibilidade foi suspensa. No segundo, a relatora determinou que a parcela fosse calculada com base na média dos locativos pagos durante o último ano.Clique aqui para ler a decisão2012910-93.2021.8.26.0000Clique aqui para ler a decisão2298701-80.2020.8.26.0000Fonte: Conjur

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Decisão do STF mantém ‘Lei do Puxadinho’ suspensa no Rio

Por 8 votos a 3, o STF vetou recurso da Prefeitura do Rio para que a liminar do TJ-RJ que suspendeu a ''Lei do Puxadinho'' fosse cassadaPostado: 30/03/2021Um recurso da Prefeitura do Rio de Janeiro que tentava anular a decisão do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado (TJRJ) sobre a Lei Complementar 219 foi negado pelo Supremo Tribunal Federal (STF). Com isso, a ”Lei do Puxadinho”, como é popularmente chamada, segue suspensa.Após ser aprovada pela Câmara dos Vereadores da capital fluminense e sancionada pelo então prefeito Marcelo Crivella, a referida lei foi publicada no Diário Oficial no dia 20/08 do ano passado. No texto, as regras urbanísticas foram flexibilizadas, além de construções terem serem legalizadas através de pagamento ao município.Por 8 votos a 3, o STF vetou o recurso da Prefeitura do Rio para que a liminar do TJ-RJ fosse cassada. Com justificativa, os 8 ministros concordaram com o argumento de que a ”Lei dos Puxadinhos” ”autoriza uma série de alterações radicais no espaço urbano, cujo desfazimento se mostra extremamente difícil, sob risco de ocorrência de dano inverso”.De acordo com o Ministério Público do RJ (MPRJ), a alteração de parâmetros urbanísticos, para ser válida, precisaria também respeitar as diretrizes do Plano Diretor, o que não ocorreu. A decisão foi obtida pela Subprocuradoria-Geral de Justiça de Assuntos Cíveis e Institucionais e da Assessoria de Recursos Constitucionais Cíveis (ARC Cível/MPRJ).Fonte: Diário do Rio

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A viúva arrumou um novo marido. Temos mesmo que tolerar seu alegado “Direito de Habitação “??

Postado: 28/03/2020O DIREITO DE HABITAÇÃO sofreu importantes mudanças com a nova Codificação de 2002. Pelo regramento anterior, do CC/1916, tinha caráter de DIREITO VIDUAL pois era condicionado à preservação da VIUVEZ do (a) sobrevivente, dessa forma, novo casamento ou união era motivo para sua extinção (art. 1.611, par.2º). Com o CCB/2002 consagra-se como DIREITO VITALÍCIO e o art. 1.831 assim passa a regrar tal direito:"Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar".Desse modo, independente do regime de bens e mesmo que o cônjuge sobrevivente case-se novamente ou constitua nova União Estável não poderá ter extinto seu direito real de habitação. A jurisprudência dos Tribunais já assentou tal entendimento, inclusive reconhecendo que o mesmo vale para os casos de UNIÃO ESTÁVEL (onde não temos "viúva (o)" mas sim "companheiro (a) sobrevivente"):"TJDF. 0715321-72.2017.8.07.0000. J. em: 18/04/2018. (...) INVENTÁRIO. COMPANHEIRO. FALECIMENTO. IMÓVEL COMUM INDIVISO. DIREITO DE HABITAÇÃO. DIREITO RESGUARDADO À COMPANHEIRA SOBREVIVENTE. DESTINAÇÃO À RESIDÊNCIA DOS COMPANHEIROS. COMPANHEIRA SUPÉRSTITE. NOVAS NÚPCIAS. DIREITO. INTERPRETAÇÃO CONSOANTE O DISPOSTO NO ARTIGO 1.831 DO CÓDIGO CIVIL. RESSALVA INEXISTENTE NA NOVA CODIFICAÇÃO. UNIÃO ESTÁVEL. APROVEITAMENTO. REGIME JURÍDICO IDÊNTICO. TRATAMENTO DIFERENCIADO. IMPOSSIBILIDADE. (...). 2. O artigo 1.831 do Código Civil vigorante inovara o instituto do direito real de habitação, qualificando-o e transmudando-o em DIREITO VITALÍCIO, pois deixara de condicionar sua subsistência ao regime de bens adotado no casamento e deixara-o desguarnecido da natureza de DIREITO VIDUAL, pois era condicionado à preservação da viuvez do sobrevivente, consoante as condições que a antiga codificação contemplava (CC/16, art. 1.611). 3. Inexistindo lastro jurídico-legal para que à união estável seja dispensado TRATAMENTO DIVERSO ao conferido ao casamento no atinente às relações patrimoniais estabelecidas entre os conviventes, as ressalvas consignadas no parágrafo único do artigo 7º da Lei nº 9.278/96, que condicionavam a subsistência do direito de habitação à preservação da viuvez do companheiro sobrevivente, emergindo de diploma legal antecedente à nova codificação civil, NÃO SUBSISTEM ao serem cotejadas e ponderadas com o disposto no artigo 1.831 do Código Civil, porquanto as ilidira em clara otimização do direito assegurado ao supérstite como expressão do DIREITO À DIGNIDADE. 4. Agravo conhecido e provido. Unânime".A festejada doutrina de FARIAS e ROSENVALD (Direitos Reais. 2012) ensina:"Comparando-se o art. 1831 do Código Civil de 2002 com o seu antecessor (art. 1.611, CC 1916), houve substancial acréscimo qualitativo do direito real de habitação em favor do cônjuge sobrevivente. Primeiro, o cônjuge passa a desfrutar do direito real de habitação, INDEPENDENTE DO REGIME DE BENS adotado no matrimônio - no CC de 1916, só caberia em prol do meeiro no regime da comunhão universal. Segundo, no CC de 1916 o direito de habitação era VIDUAL, posto condicionada a sua permanência à manutenção da viuvez. Doravante, mesmo que o cônjuge sobrevivente case novamente ou inaugure união estável, não poderá ser excluído da habitação, pois tal direito se torna VITALÍCIO" . Fonte: Jusbrasil

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Caixa deve pagar, juntamente com construtora, indenização por atraso na entrega de imóvel financiado

Postado: 26/03/2021Quando tem ingerência sobre a realização de obras e, consequentemente, legitimidade ad causam para figurar no polo passivo de ações que questionam atrasos na entrega das edificações, a Caixa Econômica Federal deve ser responsabilizada solidariamente pelos lucros cessantes decorrentes da demora.”Essa foi a tese fixada pela Turma Regional de Uniformização dos Juizados Especiais da 4ª Região (TRU/JEFs) ao analisar um pedido de uniformização de interpretação de lei interposto por um advogado, morador de São José dos Pinhais (PR), que pleiteava a condenação da Caixa a pagar, solidariamente com a construtora, indenização por lucros cessantes pelo atraso na entrega de um imóvel.O julgamento da TRU foi realizado em sessão telepresencial na última semana (19/3) e a decisão que conheceu do incidente de uniformização e deu-lhe provimento foi proferida pela maioria dos juízes federais que compõem o colegiado.A açãoO autor ingressou com o processo em maio de 2018 na Justiça Federal do Paraná. Ele alegou que havia firmado compromisso de compra e venda com as empresas Parque das Nações e Fórmula Empreendimentos Imobiliários para adquirir um imóvel ainda em construção no condomínio Parque das Nações Europa.Segundo o advogado, a previsão de entrega do apartamento era junho de 2014, mas até o momento de ajuizamento da ação, ainda não havia sido entregue. Afirmou também que o imóvel foi adquirido através de financiamento realizado junto à Caixa com recursos provenientes do Sistema Financeiro de Habitação, pelo Programa Minha Casa Minha Vida.Foi requisitada a condenação das rés ao pagamento solidário de indenização por danos materiais emergentes e por lucros cessantes.SentençaA 5ª Vara Federal de Curitiba, responsável por analisar o processo pelo rito do Juizado Especial Cível, julgou os pedidos parcialmente procedentes para condenar a Parque das Nações Empreendimentos Imobiliários a indenizar o autor pelos lucros cessantes que sofreu com o atraso na entrega da obra.O valor a ser pago seria correspondente ao percentual de 0,5% sobre a quantia de R$ 130 mil de aquisição do imóvel, a cada mês de atraso, até que o apartamento fosse entregue.Turma RecursalO advogado recorreu da decisão, pleiteando que a Caixa também fosse condenada ao pagamento de indenização. A 1ª Turma Recursal do Paraná, no entanto, teve o mesmo entendimento que o juízo de primeira instância, negando provimento ao recurso e mantendo inalterada a sentença.Julgamento da TRUO autor, então, interpôs o incidente de uniformização de jurisprudência para a TRU. Ele argumentou que o acórdão proferido pela Turma paranaense era divergente da posição adotada pela 5ª Turma Recursal do Rio Grande do Sul que, ao julgar um caso em que houve atraso na entrega de um imóvel financiado pela Caixa, condenou tanto a construtora quanto a empresa pública, de maneira solidária, ao pagamento de indenização de lucros cessantes.A TRU, por maioria, deu conhecimento ao pedido de uniformização do advogado e o considerou procedente.O relator do incidente, juiz federal Andrei Pitten Velloso, avaliou que “a Caixa é considerada parte legítima para integrar o polo passivo de demandas fundamentadas no atraso de entrega de obra nos casos em que existe prova capaz de demonstrar que a empresa pública escolheu ou determinou a escolha do construtor responsável pela obra, ou tenha manifestado alguma ingerência em relação à elaboração do projeto e à definição de características do empreendimento, não se limitando a atuar como mero agente financeiro”.De acordo com o magistrado, uma vez reconhecida a legitimidade passiva da instituição financeira e o direito ao recebimento de lucros cessantes por atraso na entrega da obra, “a empresa pública deve ser responsabilizada solidariamente à incorporadora/construtora, pois é igualmente responsável pelo atraso. A previsão contratual de responsabilização da incorporadora por atraso na entrega da obra não possui o condão de afastar a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal”.Fonte: TRF4

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Zona Portuária do Rio terá condomínio residencial de baixo custo com 1.200 apartamentos

Postado: 25/03/2021Um dos grandes objetivos da atual gestão da Prefeitura do Rio de Janeiro é conseguir fomentar o âmbito residencial na região central da capital fluminense, historicamente mais habitada por imóveis comerciais e seus respectivos trabalhadores.Dando início a esse objetivo, então, será construído, a partir de maio, na Praça Marechal Hermes, no Santo Cristo, bairro da Zona Portuária, um condomínio residencial de baixo custo composto por 3 prédios com 19 andares cada, totalizando 1.200 apartamentos. O empreendimento ficará a cargo da Cury Construtora e Incorporadora.O projeto, vale ressaltar, já foi apresentado à Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio (CDURP), ligada à Prefeitura.Em relação à infraestrutura, o novo condomínio contará com área de lazer completa, incluindo piscina e academia de ginástica. Além disso, haverá um rooftop com vista privilegiada para a Baía de Guanabara.Sobre mobilidade, o empreendimento ficará localizado próximo à Rodoviária do Rio e a duas estações do VLT, o que permite fácil acesso ao Centro e a outras regiões da cidade.Para Claudio Castro, diretor da Sérgio Castro Imóveis, imobiliária com grande atuação na região central do Rio, faz-se necessário a chegada de empreendimentos residenciais de variados níveis econômicos à região justamente para tentar solucionar a problemática da distância percorrida por profissionais que trabalham no Centro e moram em locais longes, perdendo, assim, um tempo precioso no deslocamento.”A correta expansão e adensamento da região central só vai ocorrer com o advento de empreendimentos residenciais de todos os níveis econômicos. Esse empreendimento da Cury, que atende a classes mais baixas do que os outros que estão planejados para ocorrer, é uma notícia extremamente auspiciosa, pois vai trazer para o Centro, para uma região que tem 68% das carteiras assinadas do Rio, uma grande população trabalhadora que vai parar de sofrer com a cansativa rotina do trabalho para casa e que vai alimentar com mão de obra as empresas; com público os serviços e comércio; e com vida as áreas históricas e culturais do Centro. É um grande passo para o projeto total da Zona Portuária”, diz Claudio.Cada vez mais, o Shopping Paço do Ouvidor se fortalece como ponto de encontro no Centro do Rio. Passa no Paço.O primeiro prédio do conjunto habitacional, com 470 estúdios e apartamentos custando entre R$ 240 mil e R$ 450 mil, deverá ser lançado em maio.Atualmente a região do Porto Maravilha é composta por aproximadamente 30 mil habitantes. No entanto, há projeção para que esse número aumente, em um futuro próximo, para cerca de 400 mil.A Cury comprou o terreno onde será erguido o empreendimento por 19 milhões de reais, e ele pertencia ao Fundo Portuário da Caixa Econômica Federal.Fonte: Diário do Rio

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Os herdeiros têm 16 anos. Posso fazer Inventário Extrajudicial ?

Postado: 24/03/2021A incapacidade sofreu profunda alteração em 2015 por ocasião da Lei 13.146 que promoveu mudanças nos arts. 3º e 4º do Código Civil. Importa, no que diz respeito aos Inventários Extrajudiciais destacar que desde a Lei 11.441/2007 não será possível o INVENTÁRIO em Cartório quando existirem dentre os interessados INCAPAZES, porém, a depender da incapacidade (como por exemplo, o caso dos menores de 18 e maiores de 16) a solução pode estar ali também no ÂMBITO EXTRAJUDICIAL, resolvendo-se no Cartório do RCPN e no Tabelionato de Notas.É que uma das formas de se resolver a emancipação pode se dar através da concessão dos pais por ESCRITURA PÚBLICA a ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas, concluindo com as devidas anotações no REGISTRO CIVIL. A própria Resolução 35/2007 do CNJ ressalva expressamente a possibilidade de emancipados figurarem no Inventário Extrajudicial:"Art. 12. Admitem-se inventário e partilha extrajudiciais com viúvo (a) ou herdeiro (s) capazes, inclusive por EMANCIPAÇÃO, representado (s) por procuração formalizada por instrumento público com poderes especiais".IMPORTANTE recordar que o Código Civil fala em emancipação concedida PELOS PAIS.... uai, mas e se um deles está MORTO e é justamente o autor da herança? A Emancipação poderá ser concedida apenas por um deles? A jurisprudência já enfrentou a questão:"TJRS. 70055761803. J. em: 17/10/2013. SUCESSÕES. HERDEIRO MENOR, RELATIVAMENTE INCAPAZ, EMANCIPADO NO CURSO DO INVENTÁRIO. PLENA EFICÁCIA DO ATO, QUE O TORNA PLENAMENTE CAPAZ PARA A PRÁTICA DE TODOS OS ATOS DA VIDA CIVIL. REALIZAÇÃO DO INVENTÁRIO E PARTILHA POR ESCRITURA PÚBLICA. POSSIBILIDADE. 1. Com a emancipação de herdeiro até então relativamente incapaz, ato que fez cessar a sua incapacidade, tornando-o plenamente capaz para a prática de todos os atos da vida civil (art. 5º, parágrafo único, inc. I, do Código Civil), não subsiste a obrigatoriedade de intervenção do Ministério Público no feito e nem mesmo se faz necessário o prosseguimento do inventário pela via judicial, já que, sendo todos os herdeiros capazes e concordes, lhes é facultada a realização do inventário e da partilha por escritura pública, nos termos do art. 982 do Código de Processo Civil. Assim, se postulam os herdeiros o arquivamento do feito em razão do inventário e partilha já realizados pela via extrajudicial, inexiste motivo juridicamente plausível para indeferir tal pedido. 2. Não se justifica a ineficácia da emancipação atribuída pelo Juízo a quo em relação ao inventário, porquanto a lei civil prevê expressamente a possibilidade de os genitores, ou de um deles na falta do outro, emanciparem filho que conte dezesseis anos completos, mediante instrumento público, sem que, para isso, tenham de declinar motivações de ordem profissional ou pessoal - até mesmo porque a emancipação por ato dos pais se dá independentemente de homologação judicial, nos termos do art. 5º, parágrafo único, inciso I, do Código Civil. DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME".Fonte: Jusbrasil

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STJ autoriza imobiliária usar nome Roberto Carlos

Empresa detentora da marca do cantor Roberto Carlos requereu a proibição do uso do nome.Postado: 23/03/2021A 3ª turma do STJ negou pedido da empresa detentora da marca do cantor Roberto Carlos para proibir uma imobiliária que leva o mesmo nome de usá-lo. O colegiado manteve decisão do TJ/SP que entendeu que a imobiliária está sediada em uma pequena localidade e atua em local muito distante do centro de atividades da empresa do cantor.A empresa do cantor e compositor Roberto Carlos impetrou ação contra imobiliária que leva o nome do artista alegando que é detentora da marca "Roberto Carlos" e que investe milhões em projetos e publicidade, inclusive no setor mobiliário.Para a empresa, a imobiliária faz uso indevido da marca, criando confusão com o intuito de angariar clientes. Requereu, então, que ela se abstenha de usar o nome da marca registrada.O juízo de primeiro grau condenou a imobiliária de e abster de fazer uso da marca.O TJ/SP, no entanto, considerou que a imobiliária está sediada em uma pequena localidade, atua em local muito distante do centro de atividades da empresa do cantor e oferece justificativa plausível para adoção do nome, que é o mesmo de seu representante legal.Ao STJ, a empresa alegou que o acórdão se apegou a critério geográfico não previsto em lei, "dando a entender que se uma empresa estiver localizada no Estado do Amazonas, poderá perfeitamente, por exemplo, utilizar licitamente marcas de terceiros que se encontrem localizados em outro extremo do território nacional".O relator, ministro Ricardo Vilas Boas Cueva, considerou que rever a conclusão do tribunal de origem encontraria o óbice as súmula 7, que diz que a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.Dessa forma, negou provimento ao recurso especial. A decisão foi unânime.Processo: REsp 1.679.192Fonte: Migalhas

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Engenheiros e arquitetos encontram-se inconformados com Corretores de Imóveis

Engenheiros e arquitetos encontram-se inconformados após derrotas judiciais sucessivas, culminadas pela sentença final do Processo TRF1 nº 0010520-92.2007.4.01.3400, que reconhece CORRETORES DE IMÓVEIS como lídimos profissionais para atuarem como avaliadores de imóveis.Ademais, por força da Lei 13.105/2015, Corretores de Imóveis que atendam requisito normatizado podem laborar como Peritos Judiciais Avaliadores, atividade que há alguns anos era exercida por outros.O IBAPE e CREA, em virtude de recente decisão isolada determinando, naquele Processo, que o Perito devia ser vinculado ao CREA, têm feito estardalhaço induzindo a equívoco quem não tem conhecimento acerca do tema.Entendo como “Jus Esperniandi”, pois, decisões transitadas em julgado pelo STJ, ratificadas pelo STF, são irrecorríveis e maiores que decisões inferiores.Para conhecimento da sociedade, Para conhecimento da sociedade, os cursos de engenharia e arquitetura não contemplam em suas matrizes disciplinas específicas de avaliação de imóveis, ressaltando, pois, que o incômodo gerado pela preferência indiscutível de contratação de Corretores de Imóveis, quando o objetivo é a obtenção de valor de comercialização de bens imóveis, tem ocasionado a disponibilização, em caráter eletivo, da disciplina de avaliação de imóveis.O Corretor de Imóveis, por viver intensamente as minúcias do segmento, não raro, identifica projetos equivocados que implicam na depreciação do bem, do ponto mercadológico.Independentemente, depreende-se que imóveis avaliados por Corretores de Imóveis passaram antecedentemente pelo “crivo” de engenheiros e arquitetos, por conseguinte, “cada macaco em seu galho”.Há censo realizado pelo COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) que noticia: no Brasil mais de 50% (cinquenta por cento) dos Corretores de Imóveis têm formação superior.O mercado não comporta mais amadores.Detalhe, com o advento da Lei 10.406/2012, nenhum outro profissional, nem engenheiros, arquitetos, agrônomos, médicos, administradores, somente os Corretores têm capítulo exclusivo no Código Civil Brasileiro: Da Corretagem.Orgulho-me em tê-la elegido como minha atividade primordial, sou CORRETOR DE IMÓVEIS.Nilson AraújoVice-presidente do Creci-BaCRECI BA nº 1.585, CNAI nº 1.131. Perito Avaliador; Assistente técnico.Professor Licenciado pela UCSAL. Advogado com especialização em Direito Imobiliário. Graduado em Gestão Imobiliária. Autor de Livros voltados para o segmento Imobiliário.

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Condomínio é condenado por pressão para mudar atestado de faxineira

Postado: 22/03/2021A 2ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho condenou o Condomínio Edifício Itamaraty, de São Caetano do Sul (SP), a indenizar uma faxineira por ter pressionado a médica do trabalho a alterar seu parecer com o objetivo de impossibilitá-la de retornar ao trabalho após problemas de saúde. Para a turma, a conduta do empregador ofendeu a boa-fé e caracterizou-se como ato ilícito.A faxineira foi contratada pelo condomínio em abril de 1999 e, desde o ano seguinte, foi afastada do trabalho por auxílio-doença. Em 2008, recebeu alta previdenciária, mas foi considerada inapta para o trabalho pela clínica que prestava serviços de medicina do trabalho ao condomínio. Com isso, foi orientada pelo empregador a recorrer da decisão do INSS. Em junho de 2014, foi considerada apta, com restrições para esforços físicos e agachamentos. No entanto, dois dias depois, a mesma médica do trabalho que a avaliara, sem realizar novo exame clínico ou solicitar exames adicionais, emitiu novo atestado de saúde ocupacional (ASO) considerando-a inapta.Na reclamação trabalhista, a faxineira argumentou que, diante da incapacidade, o empregador deveria tê-la chamado para preencher outro posto compatível com suas limitações, "e não determinar que ficasse recorrendo eternamente até 'vencer pelo cansaço' e receber novo benefício".O juízo da 1ª Vara do Trabalho de São Caetano do Sul concluiu que a mudança na avaliação ocorrera por pressão do condomínio para que a médica alterasse seu parecer. A conclusão baseou-se nos depoimentos colhidos, entre eles o da encarregada do departamento pessoal da administradora do condomínio, que disse que, ao receber o atestado com a aptidão, achou "estranho" e foi ao consultório para esclarecer as restrições.A médica, por sua vez, disse que fez o segundo atestado porque recebeu da recepção da clínica a informação de que, no condomínio, não havia atividade compatível com as restrições de não agachar e não realizar esforços físicos.Para o juiz, o depoimento confirmou que a alteração do ASO não se deu por convicção médica. Assim, considerou a ilicitude do ato do condomínio de impedir a profissional de retornar ao trabalho e de receber o salário e condenou-o ao pagamento de indenização de R$ 5 mil.O Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região, contudo, afastou a condenação porque a faxineira teria reconhecido, em seu depoimento, que "quando compareceu a consultas no médico da empresa dizia que 'não tinha condições de trabalhar porque estava travada'".No entanto, a relatora do recurso de revista da faxineira, ministra Maria Helena Mallmann, destacou que não há dúvida de que o atestado médico foi fraudado para impedir seu retorno ao trabalho.Além de restringir o direito constitucional ao trabalho, o condomínio, na avaliação da relatora, extrapolou os limites do seu poder diretivo, "incorrendo em violação dos princípios fundamentais da dignidade da pessoa humana, do valor social do trabalho e da boa-fé", comportamento ético que deve reger todas as relações contratuais, inclusive a trabalhista. Por unanimidade, a turma restabeleceu a sentença. Com informações da assessoria de imprensa do TST.RR-1001168-95.2014.5.02.0471Fonte: Conjur

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TJ-SP vai julgar a maior desapropriação em área urbana do país

Postado: 21/03/2021O Tribunal de Justiça de São Paulo deve decidir, nos próximos dias, o que deve ser o desfecho da maior desapropriação do país em área urbana: o bairro Vila de São Pedro, situado em São Bernardo do Campo — um “lote” de mais de 1 milhão de metros quadrados. Trata-se de uma Ação de Desapropriação Indireta.A área foi tomada por um movimento encabeçado pelo então prefeito, Aron Galante, que ocupou as terras privadas. Ato contínuo, a prefeitura urbanizou a área, construindo ruas, calçadas e caixas d’água para prover o bairro. Acionada judicialmente, a prefeitura pagou à empresa Interinvest — dona da área — apenas a indenização pelos trechos urbanizados. O pagamento pelas áreas ocupadas pelos munícipes, sustentou caberia aos invasores.No movimento mais recente, a Quarta Câmara de Direito Público do TJ-SP, sob a relatoria do desembargador Luís Fernando Camargo de Barros Vidal, com votos dos desembargadores Osvaldo Magalhães e Paulo Gatti, decidiram a favor da prefeitura. O argumento foi de que a demora da Interinvest para pleitear seu direito levou à prescrição da lide.O problema levantado pela empresa é que o esbulho praticado pela prefeitura a levou à falência, o que lhe tirou — entre 1985 e 2018 — a capacidade postulatória. No recurso, a Interinvest junta jurisprudência no sentido de demonstrar que a inabilitação forçada, à qual o poder público deu causa, suspendeu, automaticamente, a prescrição.Ação de Desapropriação Indireta 1025606-43.2018.8.26.0564Fonte: Conjur

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É ilegal novo morador pagar débitos deixados pelo inquilino anterior

Postado: 17/03/2021É ilegal e abusivo uma empresa condicionar a ligação dos serviços de água e esgoto ao pagamento de débitos de terceiros. Com esse entendimento, a 2ª Vara da Fazenda Pública de Curitiba proibiu que a Companhia de Saneamento do Paraná (Sanepar) exigisse que um novo inquilino de um imóvel pagasse a dívida deixada pelo antigo morador, sob pena de multa.Era prática comercial da Sanepar exigir que um novo morador de um imóvel somente pudesse acessar serviço de fornecimento de água se quitasse os débitos do morador anterior. Frente a isso, a Associação Paranaense de Defesa dos Direitos do Consumidor (APDC), por meio de ação civil pública, alegou que esta prática seria abusiva, pois o serviço de fornecimento de água é pessoal e a concessionária não poderia transferir a obrigação do morador anterior para terceiros.Ao analisar o processo, a Justiça acatou o pedido e impôs multa diária de R$ 1.000,00, em caso de descumprimento. Na mesma ação, a APDC pede a condenação da Sanepar em danos morais coletivos, em virtude dos danos causados a todos os consumidores paranaenses. Com informações da assessoria de imprensa. Clique aqui para ler a decisãoProcesso 0020779-54.2020.8.16.0001Fonte: Conjur

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Citação em ação reivindicatória interrompe prazo para reconhecimento da usucapião

Postado: 16/03/2021Se o proprietário visa, por meio de ação, a defesa do direito material, a citação dos réus interrompe o prazo para a aquisição do imóvel por usucapião. Com esse entendimento, já consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a 4° Turma não admitiu o recurso especial de um casal que tentava afastar a interrupção do prazo no âmbito da discussão sobre a usucapião de terreno no município de Imbé (RS), ocupado desde 1984.No processo, os possuidores do imóvel haviam negociado a compra do imóvel apenas com a esposa do proprietário, que era analfabeta. Eles alegaram que o valor foi pago integralmente, mas que a escritura definitiva não foi outorgada e ingressaram com ação de adjudicação compulsória e, depois, com ação de usucapião ordinária. As duas ações foram negadas na 1° e 2° instância. Posteriormente, no ano de 2000, o espólio dos proprietários ajuizou ação reivindicatória, na qual os possuidores foram citados, mas o processo foi extinto em primeiro grau, sem julgamento de mérito. Os herdeiros entraram com outra ação e conseguiram a autorização para a posse do imóvel, mas com a determinação de indenizar as benfeitorias feitas até 1996, data em que o espólio contestou a ação de adjudicação compulsória.Segundo o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, a ação feita nos anos 2000 interrompia o tempo de usucapião de 20 anos de posse mansa e pacífica exigido pelo Código Civil de 1916. Frente a essa decisão, foram opostos embargos de declaração requerendo a alteração da data instituída para aferir a boa-fé das benfeitorias indenizáveis. Rejeitado o pedido, o casal apresentou novo recurso especial, inadmitido na origem.O juízo negativo quanto à admissibilidade foi mantido pelo ministro Luis Felipe Salomão. Segundo ele, além de o acórdão do TJ-RS estar em conformidade com a jurisprudência do STJ, as conclusões da corte estadual sobre a não caracterização da usucapião não podem ser revistas em recurso especial, pois isso exigiria o reexame de provas — o que é vedado pela Súmula 7. Com informações da assessoria do STJ.AREsp 1.542.609Clique aqui para ler a decisãoFonte: Conjur

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Cônjuge de herdeiro em comunhão universal deve ser citado em anulação de partilha

Postado: 16/03/2021Nas ações de anulação de partilha que puderem acarretar perda de imóvel já registrado em nome de herdeiro casado sob o regime de comunhão universal de bens, é indispensável a citação do cônjuge — tratando-se, portanto, de hipótese de litisconsórcio necessário.O entendimento foi fixado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em ação de anulação de partilha, havia rejeitado uma preliminar de litisconsórcio necessário, por entender que o processo dizia respeito apenas aos interesses pessoais dos herdeiros, de forma que os cônjuges em comunhão universal só seriam atingidos indiretamente.Relator do recurso especial, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que o Código de Processo Civil de 1973 não traz previsão de que os cônjuges dos herdeiros sejam citados na ação de inventário e partilha, estando no rol do artigo 999 apenas o cônjuge do falecido, os herdeiros, os legatários, a Fazenda Pública, o Ministério Público (se houver interesse de incapaz ou ausente) e o testamenteiro (se houver testamento). O CPC/2015 adicionou a essa lista o companheiro do falecido (artigo 626).Apesar da inexistência de previsão legal expressa em ambos os códigos, o ministro destacou que a citação dos cônjuges dos herdeiros é entendida como necessária, quando houver disposição de bens, a partir da interpretação de outras normas. Ele ressaltou que a herança é tida como bem imóvel enquanto não ocorrer a partilha (artigo 80, inciso II, do Código Civil); assim, a alienação e a renúncia estariam submetidas às vedações do artigo 1.647 do CC/2002, que trata dos atos que exigem a autorização do cônjuge.Relação de correspondênciaSegundo Villas Bôas Cueva, o fundamento que leva à conclusão de que o cônjuge do herdeiro deve participar do processo de anulação de partilha é a relação de correspondência da renúncia, da cessão e da desistência com a alienação de bem imóvel."Essa situação fica ainda mais preponderante nos casos em que o herdeiro é casado sob o regime de comunhão universal de bens, pois tudo o que houver sido adquirido por herança passa imediatamente a integrar o patrimônio comum, cabendo ao outro cônjuge por metade", disse o ministro.Entretanto, o relator ressaltou que essa posição não eleva o cônjuge à qualidade de herdeiro, mas implica o reconhecimento da necessidade de sua participação no processo que envolve a alienação de bem comum do casal.Direitos imobiliáriosEm se tratando de ação de anulação de partilha, o ministro apontou que, se houver a possibilidade de ser atingido negativamente o patrimônio do casal, com a perda do imóvel, o cônjuge do herdeiro deve ser chamado para integrar o processo. Caso contrário, afirmou, sua participação é dispensada."Vale lembrar ainda que, de acordo com o artigo 10, parágrafo 1º, inciso I, do CPC/1973 (artigo 73, parágrafo 1º, inciso I, do CPC/2015), os cônjuges serão necessariamente citados para a ação que trate de direitos reais imobiliários (artigo 1.225 do CC). Nesse contexto, se o imóvel passou a integrar o patrimônio comum, a ação na qual se pretende a anulação da partilha envolve a anulação do próprio registro de transferência da propriedade do bem, mostrando-se indispensável a citação", concluiu o ministro ao reconhecer a ocorrência de litisconsórcio necessário na ação. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.706.999Fonte: Conjur

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STF vai decidir se é possível penhorar bem de família de fiador de imóvel comercial

Postado: 15/03/2021O Supremo Tribunal Federal vai decidir se é constitucional a penhora de bem de família de fiador em contrato de locação comercial. A matéria é objeto do Recurso Extraordinário (RE) 1.307.334, que teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual (Tema 1127).O RE foi interposto contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que manteve a penhora de um imóvel, único bem de família do fiador, para quitação do aluguel de imóvel comercial.Segundo o TJ, não seria aplicável ao caso a decisão em que o Plenário do STF se manifestou pela impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador na locação comercial (RE 605.709).DistinçãoNo recurso apresentado ao Supremo, o fiador argumenta que o TJ-SP não observou a distinção entre contratos de locação residencial e comercial. Ele sustenta que o STF, ao decidir pela penhorabilidade do bem de família dado em garantia pelo fiador de contrato de locação residencial, observou direitos que são iguais (o direito fundamental à moradia), enquanto o contrato de locação comercial diria respeito apenas à iniciativa privada dos agentes contratantes.Segundo ele, a restrição do direito à moradia do fiador em razão de contrato de locação comercial não se justifica sequer pelo princípio da isonomia, pois o imóvel bem de família do locatário estará sujeito à constrição, e existem outros meios aptos a garantir o contrato.Direito à moradiaEm sua manifestação no Plenário Virtual, o presidente do STF, ministro Luiz Fux, relator do recurso, observou que o tema ultrapassa o interesse das partes, e compete ao Supremo interpretar as normas constitucionais garantidoras da dignidade da pessoa humana, do direito à moradia e da proteção à família na situação concreta.Fux destacou, ainda, o potencial impacto em outros casos, diante da multiplicidade de recursos sobre essa questão no STF: desde maio de 2020, foram admitidos 146 recursos extraordinários com tema semelhante oriundos do TJ-SP.DivergênciaO ministro lembrou que mesmo a 1ª e a 2ª Turma do Supremo têm divergido na solução dessa controvérsia, por vezes considerando impenhorável o bem de família do fiador e, em outras ocasiões, admitindo sua penhorabilidade. Ressaltou, assim, a necessidade de resolver a controvérsia sob a sistemática da repercussão geral, para garantir a aplicação uniforme da Constituição Federal e propiciar previsibilidade aos jurisdicionados. Com informações da assessoria de imprensa do Supremo Tribunal Federal.RE 605.709Fonte: Conjur

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Juiz condena condomínio por cortar água de um morador que estava em débito

Postado: 15/03/2021O Juizado Especial Cível de Belo Horizonte condenou um condomínio e uma administradora de prédio residencial a pagar indenização por danos morais por cortar o fornecimento de água de um morador devido a uma dívida. Para o juiz Sérgio Castro da Cunha Peixoto, a indenização é cabível porque, apesar de a administradora e o condomínio possuírem direito de cobrança do crédito, eles privaram o morador de um serviço público essencial ao exercer uma "odiosa autotutela", afirmou.No processo, o morador alegou que passou dificuldades financeiras, por conta da pandemia de Covid-19, e não conseguiu um acordo de pagamento parcelado do débito com o condomínio. Ele ainda argumentou que sem o fornecimento de água, ele e a família não conseguiam manter a limpeza da casa, a higiene pessoal e a produção de alimentos.Em sua defesa, o condomínio afirmou que o corte do serviço foi discutido em uma reunião, cuja maioria dos moradores aprovaram a decisão e que a parte autora estava ciente da ação. A administradora também alegou que o morador era constante devedor e que só era possível o fornecimento da água caso o pagamento estivesse em dia, já que o prédio possui só um hidrômetro e o débito está atrelado ao rateio do valor para cada unidade residencial.Ao analisar os autos, o juiz entendeu que a suspensão do serviço servia como maneira de coagir o morador a pagar sua dívida e decidiu pela indenização, no valor de R$ 5 mil. Com informações da assessoria do TJ-MG.5076023-89.2020.8.13.0024Fonte: Conjur

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Fornecimento de água não pode ser cortado por causa de dívida antiga, diz juíza

Postado: 13/03/2021O sistema jurídico prevê diversas formas de se cobrar o consumidor que contraiu dívidas. O que não pode ser admitido é que as concessionárias de água e esgoto continuem coagindo os seus usuários com ameaças de corte por causa de débitos antigos.O entendimento é da juíza Elisabeth Rosa Baisch, da 3ª Vara do Juizado Especial Central de Campo Grande (MS). A magistrada decidiu que dívidas antigas e já negociadas não podem justificar cortes no fornecimento de água e esgoto. No caso concreto, a autora celebrou contrato para fornecimento em um bairro de Campo Grande, mas foi notificada de que tinha uma dívida de R$ 295 referente ao seu endereço anterior. A dívida foi negociada e um novo contrato foi celebrado.Em outubro de 2020, oito meses depois dos termos terem sido firmados, ela foi notificada de uma divida de R$ 529,69, ainda relativa ao endereço antigo, e teve o abastecimento de água suspenso. Segundo a decisão, no entanto, o abastecimento de água é considerado essencial e, portanto, seu fornecimento deve ser contínuo. "Ainda que tal matéria não esteja pacificada nos tribunais superiores, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 22, dispôs que os serviços essenciais serão oferecidos pelas concessionárias em caráter contínuo. Assim, independentemente da legalidade ou não das cobranças, a concessionária não pode interromper o fornecimento de água", diz a magistrada.Ainda segundo a decisão, "se o consumidor possuir débito, o sistema jurídico prevê várias formas de cobrança, não se podendo admitir que as concessionárias continuem a coagir seus usuários com ameaças de cortes de fornecimento, dando atenção a normas de caráter administrativo interno, em detrimento do Código de Proteção e Defesa do Consumidor”. Atuou no caso defendendo a autora a advogada Rachel Magrini. Para ela, a concessionária feriu o direito constitucional da sua cliente, pois suspendeu o abastecimento sem antes dar a possibilidade de que fosse comprovado que a dívida já havia sido quitada. "Não é lícito a concessionária interromper o fornecimento do serviço em razão de débitos pretéritos, pois o corte pressupõe o inadimplemento de dívida atual, relativa ao mês de consumo, sendo inviável a suspensão do abastecimento em razão de débitos antigos. Tal medida fere o direito constitucional do devido processo legal. Por isso, conclui-se que a suspensão é ilegal, pois é inviável a suspensão do abastecimento em razão de débitos pretéritos." 0800335-05.2021.8.12.0110Fonte: Conjur

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Modulação do STF sobre cobrança do ITCMD gera debate entre tributaristas

Postado: 14/03/2021O colegiado do Supremo Tribunal Federal concluiu recentemente o julgamento do recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida (Tema 825) e decidiu que Estados e o Distrito Federal não não possuem competência para instituir a cobrança do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD) nas hipóteses de doações e heranças oriundas do exterior.Apesar da tese fixada, a maioria do colegiado aderiu à proposta de modulação dos efeitos, constante do voto do relator, ministro Dias Toffoli, para que a decisão passe a produzir efeitos a contar da publicação do acórdão, ressalvando as ações judiciais pendentes de conclusão até o mesmo momento.Para Ivana Marcon, especialista em Direito Tributário e Planejamento Patrimonial, os efeitos dessa modulação poderão trazer insegurança jurídica e prejuízo para muitos contribuintes, especialmente para aqueles que estão discutindo em sede administrativa a incidência do ITCMD e poderão ser cobrados com base em heranças recebidas no exterior nos últimos cinco anos."Isso significa, que os processos administrativos em andamento ficaram excluídos da modulação dos efeitos e muitos contribuintes terão que pagar o imposto com multas corrigidas", diz Ivana.Embora a Constituição tenha atribuído aos Estados a competência pela cobrança desse imposto, nunca houve a criação de uma Lei Complementar Federal, exigida pela Constituição, favorecendo a criação de leis estaduais sem base jurídica."A decisão do STF confirma, por exemplo, o entendimento de longa data do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) na necessidade da lei complementar anterior para possibilitar a cobrança do ITCMD nessas situações, mas a modulação dos efeitos na forma decidida pelo STF pode favorecer injustiças e a arrecadação indevida desse imposto tal como praticada pelos estados atualmente", conclui a tributarista. Já para Gabriel Lima, tributarista do Nelson Wilians Advogados, a decisão do Supremo é importante e favorável ao contribuinte, limitando a competência legislativa concorrente dos estados quando, como no caso concreto, inexistir a Lei Complementar Federal necessária para a regular tributação."É necessário um cuidado especial nesses temas, pois você reconhece a impossibilidade do contribuinte reaver valores pagos de forma indevida, legitimando um ato inconstitucional do Estado", prega.Igor Mauler Santiago, advogado tributarista e sócio de Mauler Advogados, por sua vez, lembra que o STF autorizou a retroação da decisão apenas para as ações judiciais que discutam a qual Estado é devido o ITCMD, à vista de bitributação."O STF autorizou a retroação da decisão apenas para as ações judiciais que discutam (1) a qual Estado é devido o ITCMD, à vista de bitributação; e (2) a validade desse imposto, não tendo sido pago anteriormente. Primeiro, tenho que as condições são alternativas, e não cumulativas. De fato, se a ação impugna a própria cobrança, decerto não discutirá qual é o Estado legitimado a cobrar. Segundo, ao limitar a retroação às ações judiciais, o STF puniu sem razão o contribuinte autuado que ainda se encontra na esfera administrativa. Esses dois pontos merecem atenção, justificando a oposição de embargos declaratórios", explica.RE 851.108

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Justiça anula arrematação de imóvel após remição da dívida

Postado: 13/03/2021A 1° Turma do Tribunal Regional do Trabalho de Goiás anulou a arrematação de um imóvel em leilão pelo fato de a remição da execução ter ocorrido antes da assinatura da arrematação. A desembargadora Iara Teixeira Rios entendeu que a decisão que cancelou o leilão e extinguiu o processo não merece reforma e citou os artigos 826 e 902 do CPC, que preveem que o executado pode remir a execução, pagando a dívida, impondo apenas, no caso de leilão, o limite temporal até a assinatura do auto de arrematação.Segundo o processo, o devedor trabalhista havia feito um acordo com o credor durante a fase de execução do projeto, mas não cumpriu com o pagamento. Assim, o Juízo da 1° instância determinou a continuidade dos atos executórios e a realização de leilão do imóvel.Uma semana antes da assinatura do auto de arrematação, a dívida foi paga integralmente pelo devedor. Porém, a arrematadora do imóvel entrou com um agravo de petição contra a decisão que havia extinto a execução e cancelado o leilão.Ao analisar os autos, a relatora manteve a decisão de 1° grau. "Pelo princípio da interdependência dos atos processuais, uma vez que houve a remição, os atos posteriores, aqui incluída a assinatura do auto de arrematação, apesar de existentes, não se tornaram válidos ou eficazes juridicamente. Forçoso, portanto, reconhecer a anulação do certame", considerou Iara Rios. Também foi determinada a devolução dos valores pagos para o arrematante. Com informações da assessoria do TRT-GO. 0011423-91.2015.5.18.0005Fonte: Conjur

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Réu condenado por feminicídio de esposa é excluído da herança

Postado: 13/03/2021bit.ly/30EppoL | A 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por unanimidade, manteve a declaração de indignidade proferida pela 25ª Vara Cível de Brasília, com consequente exclusão do réu da condição de herdeiro de sua esposa, vítima de feminicídio por ele cometido.Os autores (filhos da vítima) ajuizaram ação onde narraram que seu genitor confessou ter sido o autor do crime de feminicídio praticado contra a esposa, pelo qual responde ação penal em trâmite na Vara do Tribunal do Júri de Brasília. Diante do trágico fato, requereram que o réu fosse declarado como indigno da sucessão da vítima, sendo afastado de todos os direitos sucessórios advindos da morte da mesma.O réu apresentou contestação, na qual defendeu que, por ter sido casado no regime de comunhão universal de bens, não há herança a ser recebida, pois já é proprietário de metade de todos os bens. Além do seu direito à meação, argumentou ter direito sobre o imóvel em que residiam, porque este foi adquirido durante o casamento. Por fim, requereu a suspensão do processo até o julgamento definitivo da ação penal.A juíza substituta da 25ª Vara Cível de Brasília julgou parcialmente procedente o pedido dos autores, para declarar a indignidade e exclusão do réu do direito de herança, mas manteve seu direito à meação, sob o esclarecimento de que o mesmo decorre do regime de bens e não do direito à sucessão.Ambas as partes interpuseram recursos, que foram parcialmente acatados pelos desembargadores.Analisando o recurso dos autores, o colegiado explicou que em nenhum momento pleitearam a exclusão da meação do réu, razão pela qual seus pedidos devem ser julgados totalmente procedentes: ”Dessa forma, fica claro que os Autores não objetivaram a exclusão da meação do Réu, tanto é que chegaram a advertir que, a tempo e modo devidos, irão buscar nessa parcela do bem imóvel pertencente ao Réu a garantia para o ressarcimento pelos danos sofridos”.Quanto à exclusão do direitos sucessórios do réu, a Turma manteve a sentença, seguindo o voto do relator: ”Nesse diapasão, chego à conclusão que o fato de o Réu não concorrer, imediatamente, com os demais descendentes da falecida (CC, art. 1.829, I) – devido ao regime da comunhão universal de bens outrora havido com sua ex-consorte – não lhe retira o status de herdeiro necessário (CC, art. 1.845), motivo pelo qual pode, sim, ser declarado indigno, inclusive com o alijamento do direito real de habitação referente ao único bem imóvel a inventariar, notadamente porque o ordenamento jurídico veda a concessão de quaisquer benefícios ao indigno, quem, aliás, fica privado do uso e da administração de todos os bens do de cujus (Código Civil, arts. 1.693, IV, e 1.816, parágrafo único). Conseguintemente, por reputar demonstrado nos autos que o Réu, feminicida confesso e preso em flagrante, matara cruel e dolosamente, com tiros à queima-roupa, sua ex-esposa, Diva Maria Maia da Silva, entendo ser de rigor declará-lo indigno, nos termos do art. 1.814, I, do Código Civil”.PJe2: 07065449020208070001Fonte: TJDFTFonte: DireitoNews

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Revisão de critério para cobrança de IPTU só incide para imposto futuro, diz STJ

Postado: 10/03/2021A autoridade fiscal que comete equívoco na classificação jurídica de um imóvel para cobrança de IPTU não pode fazer a mera retificação de dados cadastrais para reajuste da alíquota. O eventual recadastramento só pode surtir efeitos para fatos geradores futuros, conforme o artigo 146 do Código Tributário Nacional.Com esse entendimento, a 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado pela Ambev para anular a revisão de lançamento do IPTU referente ao ano de 1999 feita pelo município do Rio de Janeiro por um galpão de propriedade da empresa.A decisão foi unânime, conforme voto do relator, ministro Gurgel de Faria. Participaram do julgamento os ministros Benedito Gonçalves, Sérgio Kukina e Regina Helena Costa.Primeiro, o imóvel foi enquadrado como não-residencial, galpão, com fator de cálculo para o imposto em referência a 0,40 conforme tabela da Lei Municipal 2.277/1994. Depois, a prefeitura alterou a tipificação para prédios próprios para indústrias, o que aumentou o fator de cálculo para 0,70.As instâncias ordinárias admitiram a retificação por entender que o fisco carioca cometeu o chamado erro de fato. Aplicou-se o inciso VIII do artigo 149 do CTN, que admite a revisão do lançamento “quando deva ser apreciado fato não conhecido ou não provado por ocasião do lançamento anterior”.Para o relator, ministro Gurgel de Faria, não se trata de erro de fato e não existe a hipótese de “fato não conhecido ou não provado por lançamento anterior”. Isso porque o prédio é o mesmo. Não há chance de o fisco, ao fazer a fiscalização para identificar a destinação do imóvel e de classificá-lo corretamente, não saber que se trata de prédio para indústria.“A autoridade fiscal equivocou-se ao classificar o prédio em comento e, por isso, aplicou incorretamente a norma que estabelece as tipologias do imóvel para o caso concreto. Tem-se, portanto, que não houve mera retificação de dados cadastrais, mas verdadeiro recadastramento do imóvel para que a sua tributação pelo IPTU passasse a considerar outra hipótese normativa”, destacou.Com isso, aplica-se o artigo 146 do CTN, que diz que a modificação introduzida, de ofício ou em conseqüência de decisão administrativa ou judicial, nos critérios jurídicos adotados pelfisco no exercício do lançamento do imposto só pode ser efetivada quanto a fato gerador ocorrido posteriormente à sua introdução.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.905.365Fonte: Conjur

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TJ-SP mantém anulação de doação de imóvel feita por idoso declarado incapaz

Postado: 11/03/2021Por vislumbrar vício de vontade no ato, a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve sentença de primeiro grau que anulou a doação de um imóvel feita por um idoso declarado incapaz. Além da reintegração da posse do bem, a beneficiada pela doação deverá pagar indenização por danos morais ao idoso, no valor de R$ 10 mil.De acordo com os autos, o idoso, antes de ter declarada sua incapacidade mental, doou por escritura pública seu único imóvel à ré, uma ex-vizinha, mantendo para si o usufruto vitalício. Ocorre que laudos técnicos no processo de interdição, movido por sua irmã e atual curadora, comprovam que ele já era incapaz à época da doação e, portanto, o ato seria nulo.O relator, desembargador Rui Cascaldi, afirmou que o fato de o autor ter deliberadamente providenciado a escritura de doação não retira o vício de vontade do ato jurídico, tendo em vista a sua baixa cognição acerca dos atos da vida em geral."Tanto é assim que foi justamente a sua baixa intelecção dos atos da vida em geral que levou à sua interdição. Não faz qualquer sentido que uma pessoa, em seu estado normal de memória, simplesmente doe seu único bem a terceiro com quem não possui qualquer tipo de relação mais profunda, ainda, mais alguém como a ré, que fora sua vizinha muitos anos antes", afirmou.Cascaldi também destacou que a ré já havia procedido da mesma forma com outro idoso, o que evidencia a má-fé de sua parte com relação ao autor e reforça o dever de indenizá-lo por danos morais e materiais. A decisão se deu por unanimidade.Processo 1015275-39.2018.8.26.0196Fonte: Conjur

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As razões para o ITCMD não incidir nas transmissões de bens no exterior

Opinião:Postado: 06/03/2021No ano de 2011, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou o Incidente de Inconstitucionalidade nº 0004604-24.2011.8.26.0000, suscitado pela 7ª Câmara de Direito Público, que versava sobre o lançamento de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) sobre a transmissão de quotas societárias de empresa situada no exterior.Na origem, tratava-se de mandado de segurança impetrado objetivando o não recolhimento do ITCMD sobre a transmissão sucessória de quotas societárias de empresa sediada no exterior, possuídas pelo falecido residente no Brasil. A discussão tinha por objeto a alínea "b", inciso II, do artigo 4º da Lei nº 10.705/00 do Estado de São Paulo, que prevê a incidência do imposto na hipótese de transmissão de bem incorpóreo ocorrida no exterior.O fundamento que norteou o julgamento pautava-se na necessidade da existência de lei complementar para regular a competência para a instituição do imposto sobre bens que o falecido possuísse no exterior, conforme o artigo 155, §1º, III, alíneas "a" e "b", da Constituição Federal.Em razão do artigo constitucional não fazer distinção entre bens corpóreos e incorpóreos, a lógica é aplicada a todos os bens situados/transmitidos no exterior, apesar da distinção prevista na legislação estadual (incisos I e II do artigo 4º, da Lei nº 10.705/00) [1].Nesse cenário, o plenário do TJ-SP declarou inconstitucional a previsão da lei paulista, em razão da inexistência de LC que instituísse o ITMCD sobre a transmissão de bens no exterior. Por trás da conclusão exarada, residia o fundamento determinante da decisão: os Estados da federação não dispõem de competência tributária para suprir a ausência de LC, exigida pela CF. Não poderia o legislador estadual sobrepor ao federal e regular a matéria, sem as balizas do Congresso Nacional. E assim foi declarada a inconstitucionalidade do dispositivo da Lei 10.750/00.Mas e o artigo 24 e seus parágrafos da CF, que preveem a competência legislativa plena dos Estados ante a ausência da União sobre Direito Tributário? Em sede de embargos de declaração, o TJ-SP afirmou que a norma não se aplica ao caso, pois a LC seria imprescindível para resolver conflitos de competência entre os Estados e entre os países com os quais possui acordos comerciais, a fim de evitar a bitributação.Como esperado, pouco tempo depois a questão chegou à s mesas do Supremo Tribunal Federal, por meio do RE 851.108/SP, interposto pelo Estado de São Paulo em 2014. No caso, uma brasileira recebeu um imóvel situado na Itália, por meio de doação testamentária de um residente italiano. Em suma, alegava o Estado afronta direta ao artigo 24, §3º, da CF, na declaração de inconstitucionalidade da norma estadual pelo TJ-SP.O STF, por unanimidade, reputou constitucional a questão e reconheceu a existência de repercussão geral da controvérsia em 2015, nascendo, assim, o Tema 825.A Procuradoria-Geral da República apresentou manifestação contrária ao recurso do Estado, sob fundamento de que no caso tratado não se está diante do papel tradicional da LC em dirimir potenciais conflitos internos, mas, sim, de um possível conflito com outras soberanias, que deve ser objeto de lei nacional.Nota-se que o argumento da bitributação está presente tanto na manifestação da PGR quanto na arguição de inconstitucionalidade do TJ-SP. Com base nisso, seria o ITCMD uma exceção à competência legislativa plena dos Estados? Tal exceção se sustenta unicamente ante a existência de questões internacionais ou o mero conflito interno também seria determinante para a necessidade de LC que regulamente a incidência do imposto?Colocando fim a discussão, em julgamento finalizado em fevereiro de 2021, o STF fixou a seguinte tese: "É vedado aos estados e ao Distrito Federal instituir o ITCMD nas hipóteses referidas no artigo 155, § 1º, III, da Constituição Federal sem a intervenção da lei complementar exigida pelo referido dispositivo constitucional".Em outras palavras, até que seja editada uma LC específica para o tema, não poderão ser tributadas as doações realizadas por doadores domiciliados ou residentes no exterior e, também, as transmissões causa mortis, se o falecido possuía bens, era residente ou domiciliado no exterior ou teve o inventário processado fora do Brasil.Ao tratar da competência legislativa plena dos Estados, o ministro relator Dias Toffoli afirmou que tal competência só deve ser aplicada para atender "peculiaridades" estaduais e não quando estiver em jogo o "inter-relacionamento de vários Estados-membros". Com efeito, a competência não poderia ser exercida para tratamento de matéria de Direito Tributário, devendo se ater à s situações de alcance local, sem que com isso se reflita em outros Estados ou na União Federal.Nota-se que o argumento primeiro utilizado para sustentar a tese fixada pauta-se na impossibilidade de os Estados instituírem cobrança de impostos que tenham impacto em qualquer outro ente federativo, não sendo o ITCMD uma exceção.Reforçando a necessidade de regulamentação por meio de LC, o ministro ainda pontua que era objetivo do constituinte que o Congresso Nacional se debruça-se profundamente sobre a possibilidade de tributação, para que haja um debate político condizente com o elemento da extraterritorialidade e a chance de bitributação por países estrangeiros.Evidencia-se, assim, que os fundamentos adotados pelo STF vão de encontro com os utilizados pelo TJ-SP e reforçam, ainda mais, uma necessidade que já vem há anos sendo explicitada: o tratamento da matéria tributária de forma coerente pelos Estados e entre os Estados.Os Estados não podem usar brechas e interpretações constitucionais equivocadas para buscar uma arrecadação a todo custo, ao passo que está sinalizada na Constituição Federal a importância do amplo debate político em matéria tributária nacional e internacional.Felizmente, nesse caso, a decisão do STF garantiu importantes preceitos constitucionais. Nos resta esperar o mesmo do Congresso Nacional se e quando da edição da famigerada lei complementar.Ao fim, atribuiu-se à decisão do STF eficácia ex nunc, ou seja, a inconstitucionalidade apenas terá efeitos práticos a partir da publicação do acórdão, ressalvando ações judiciais pendentes de conclusão, nas quais se discuta: 1) a qual Estado o contribuinte deve efetuar o pagamento do ITCMD, considerando a ocorrência de bitributação; e 2) a validade da cobrança do imposto, não tendo sido pago anteriormente.Com isso, o contribuinte que já tenha efetuado o pagamento do ITCMD em razão de doação ou transmissão de bens ou transmitentes no exterior nos últimos anos, seja em decorrência da lei paulista ou de outro Estado, não poderá reaver tais valores, a não ser que já tenha ajuizado uma ação para discutir essa questão. Por outro lado, as autoridades fiscais estaduais não poderão cobrar o imposto nas doações e transmissões por morte que ocorrerem a partir da publicação do acórdão, até que o Congresso promulgue LC específica. É preciso aguardar a publicação do inteiro teor do acórdão do STF, o qual definirá a data de aplicação da decisão. [1] Conforme demonstrado na Apelação Cível 1019444-13.2018.8.26.0053 do TJSP, julgada em 18/02/2019.Fonte: Conjur

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Negócio desfeito por bloqueio na matrícula não gera comissão de corretagem

Postado: 05/03/2021Não cabe cobrar comissão de corretagem em negociação imobiliária desfeita em razão da existência de bloqueio na matrícula do imóvel, gerado por gravame judicial. No caso, a desistência é considerada motivada por justificativa idônea.Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de três compradores que foram condenados a pagar comissão de corretagem pela compra de um imóvel rural que se desfez devido a impedimento judicial para sua concretização.A decisão foi unânime, seguindo o voto do relator, ministro Marco Aurélio Bellizze. Votaram com ele os ministros Moura Ribeiro, Paulo de Tarso Sanseverino, Nancy Andrighi e Ricardo Villas Bôas Cueva.No caso, o contrato de promessa de compra e venda, no valor de R$ 10 milhões, chegou a ser assinado, mas o imóvel possuía gravame judicial que o impedia de ser alienado. O vendedor se comprometeu a levantá-lo no prazo de 60 dias, o que não acontece. Por conta disso, o negócio foi desfeito.As instâncias ordinárias entenderam que a comissão de corretagem de R$ 400 mil deveria ser paga porque ela se concretiza na intermediação da negociação entre as partes, com a aproximação do comprador ao vendedor, sendo a conclusão do negócio mera condição de exigibilidade da comissão.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça adota a mesma lógica. A corte tem decisões segundo as quais o arrependimento do negócio por motivo alheio ao contrato de corretagem não altera o direito à remuneração resultante da intermediação, que foi exitosa. Configura-se o chamado “resultado útil”.“A grande celeuma na doutrina e jurisprudência é definir o que seria "resultado útil" para fins de percepção da comissão de corretagem, matéria que sempre deverá ser examinada no caso concreto”, destacou o ministro Marco Aurélio Bellizze.Para ele, apesar da assinatura do contrato, a existência do bloqueio na afastou a ocorrência do “resultado útil” no caso. “A escritura de compra e venda não chegou a ser lavrada, em decorrência do gravame judicial averbado na matrícula do imóvel”, disse. Logo, é indevido o pagamento da comissão de corretagem no caso.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.786.726Fonte: Conjur

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Corretor de imóveis pode ocultar informações?

Postado: 03/03/2021Tem quem ache que o corretor de imóveis se limita somente em apresentar o imóvel e informar o preço do negócio, porém a atividade do corretor de imóveis exige mais do que mostrar e passar o valor.1 Quais são as obrigações do corretor de imóveis?1.1 Da Lei 6.530/78A profissão do corretor de imóveis está regulamentada pela Lei 6.530/78. O artigo 20 da lei estabelece as seguintes obrigações do corretor de imóveis na intermediação de um negócio:Não pode por culpa ou dolo prejudicar os interesses que lhe foram confiados.Não pode anunciar publicamente proposta de transação sem autorização por escrito.Não pode fazer anúncio sem mencionar o número da inscrição no CRECI.Não pode anunciar imóvel de loteamento ou condomínio sem citar o número de registro da incorporação.Não pode negar fornecer prestação de contas ou recibo de documentos e quantias que tenha recebido.Não pode quebrar o sigilo profissional.Não pode quebrar obrigação legal.1.2 Do código de éticaA Resolução-COFECI nº 326/92 trata sobre o código de ética dos corretores de imóveis. Sobre o código de ética destacamos os seguinte pontos:Art. 3, VI - estabelece que o corretor de imóveis deve exercer sua atividade com zelo, discrição, lealdade, probidade e observando a lei e regulamentos.Art. 4, I - determina que o corretor deve cientificar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de apresentá-lo.Art. 4, II - ao apresentar um imóvel, deve apontar os dados corretos, nunca omitindo detalhes que o depreciam, informar os riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio.Art. 5 - o corretor de imóveis responde pelos seus atos profissionais que causarem danos, seja por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.1.3 Do Código CivilAinda, o Código Civil em seu artigo 723 estabelece que o corretor de imóveis deve exercer sua atividade com diligência e prudência, além de ter que prestar, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.Ainda, o corretor deve esclarecer sobre a segurança, riscos do negócio, sobre alteração de valor e qualquer outra informação que possa influenciar na negociação.2 Corretor de imóveis pode ocultar informações?Conforme já falamos, o corretor de imóveis tem diversas obrigações, sendo uma delas passar todas as informações sobre o negócio.Quando falamos em todas as informações, estamos tratando, por exemplo, de informar quais são os riscos do negócio, sobre a situação do imóvel e dos documentos. Veja que vai muito além do que simplesmente informar o valor do imóvel e as formas de pagamento.Portanto, se o corretor de imóveis ocultar informações pode ser condenado ao pagamento pelos danos que causar. Vejamos:COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.RESCISÃO REQUERIDA PELO COMPRADOR POR DESCOBERTA DE RISCO DE EVICÇÃO. CORRETAGEM. [...].5. Inexigibilidade da comissão de corretagem e restituição. A relação entre o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo. Por força dos arts. 723 do CC, 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978, e 6º, III, IV e VI, do CDC, cabe ao corretor de imóveis, em razão de sua especialidade, prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança e risco do negócio, e de outros fatores que possam influir na apreciação da conveniência da realização do contrato, no que está compreendido que diligentemente preste informações usuais acerca do título de domínio, da regularidade da cadeia dominial e da existência de gravames reais e de ações que poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda; se assim não procede, responde pelas perdas e danos a que deu causa, sem deixar, entretanto, de ser intermediário. [...]. Pedido de rescisão contratual formulado pelo autor configura arrependimento motivado por risco do negócio (evicção por fraude à execução), revelado posteriormente à celebração do compromisso, cuja informação deveria ter sido trazida pela corré-corretora, de modo que, ao não fazê-lo, assumiu o risco da não concretização da compra e venda pelo diferimento, conforme pactuado pelas partes, da apresentação da documentação. [...]. Recurso da corré ASR desprovido. Recurso da corré CADIJ parcialmente provido. (TJSP - Apl: 1001588-75.2017.8.26.0116, Relator: Mary Grun. Data de Julgamento: 11/10/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação; 11/10/2018). Grifo nosso.Fonte: Jusbrasil

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10 maneiras básicas de pagar menos IR ao vender um imóvel

Você sabia que ao realizar a venda de um imóvel é necessário pagar Imposto de Renda ao concluir a negociação? Descubra como pagar menos ao vender um imóvel.Declarar o Imposto de Renda, anualmente, você sabe que é preciso. Porém, pagar Imposto de Renda sobre a venda de um imóvel pode ser novidade para muitos. É o seu caso? Calma, não precisa perder o ar não, estamos aqui para lhe ajudar.O Governo Federal, assim como em outros casos, cobra Imposto de Renda sobre a valorização dos patrimônios imobiliários. Isso significa, na prática, que você terá que pagar para a Receita Federal um valor referente à diferença entre o preço da compra e da venda do imóvel.Ou seja, 15% do ganho de capital com o qual você estava contando está, de uma certa forma, comprometido. Isto é, em muitos casos, simplesmente, é preciso aceitar o fato e pagar o Imposto de Renda pedido.1: Vender imóveis de até R$ 440.000Também é possível isentar-se da taxa estipulada pelo governo se o imóvel vendido for de até R$ 440.000. Entretanto, para a isenção valer, o vendedor não deve ter outro imóvel ou partes de outras propriedades em seu nome ou, ainda, ter vendido algum imóvel nos últimos cinco anos. Entendido?2: Herdar imóvel desobriga o pagamento do Imposto de RendaPorém, é preciso ter herdado o imóvel de pessoas falecidas antes de janeiro de 1998. Essa é, com certeza, uma das menos usadas para isentar Imposto de Renda, mas é bom estar a par de todas as possibilidades, certo?3: Declarar todas as benfeitorias realizadas no imóvelUma possibilidade para diminuir o imposto a ser pago à Receita Federal é declarar todas as benfeitorias, o que significa, de fato, declarar todos os gastos com reformas no imóvel, por exemplo.Portanto, se você pintou, ampliou, fez reparos antes de vender seu imóvel, guardou os comprovantes e os mencionou, corretamente, em suas declarações de Imposto de Renda, poderá conseguir o desconto.Além disso, o valor pago à corretora de imóveis também pode garantir um desconto a mais para você, mas para isso, do mesmo modo, é preciso guardar o recibo de IR.Isso acontece porque a legislação tributária apenas cobra o IR sobre o ganho líquido de capital, e os gastos com obras e imobiliária, portanto, podem ser somados ao valor de compra do imóvel.4: Abrir uma empresa caso invista em imóveisComo a legislação do Imposto de Renda é mais rigorosa com as pessoas físicas do que com as jurídicas, caso você faça da venda de imóveis uma espécie de negócio, você tem a possibilidade, legalmente, de abrir uma empresa para esse fim.Dessa forma, você poderá ter mais lucro ao invés de ter que pagar 15% sobre o ganho de capital de cada imóvel vendido.5: Reforma da casa própriaQualquer melhoria na estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e construção, permite aumentar o valor do imóvel na declaração. Isso favorece pagar menos imposto, já que o ganho de capital será considerado menor na venda do bem, que foi valorizado pela benfeitoria. Se a valorização for muito grande, pode haver isenção do imposto.6. Desapropriação de terra para reforma agráriaA indenização recebida para este fim sobre um imóvel rural (terra nua) é considerada receita de atividade rural, quando abatida como despesa pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita.7: Imóvel comprado antes de 1969 O lucro obtido na venda de bens adquiridos antes desta data dispensa qualquer pagamento do Imposto de Renda por ganho de capital, cuja alíquota é de 15%.8: Imóvel adquirido entre 1969 e 1988 Quem vender bens comprados nesta época pagará menos imposto sobre o ganho de capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano mais antigo, até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969, a redução do imposto é de 5%.9: Variação cambial Se ela for resultante da venda de imóveis adquiridos com rendimentos originariamente em moeda estrangeira. Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira.10: Compra de outro imóvel em 180 dias A partir de 16 de junho de 2005, o ganho na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício vale a cada cinco anos.

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Proposta de extinção de condomínio independe de registro de partilha do imóvel

Postado: 01/03/2021O registro formal de partilha de imóvel após a sentença em processo de inventário (chamado registro translativo) não é condição necessária para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer um dos herdeiros.O motivo é que o registro, destinado a produzir efeitos em relação a terceiros e viabilizar os atos de disposição dos bens, não é indispensável para comprovar a propriedade — que é transferida aos herdeiros imediatamente após a abertura da sucessão (saisine).O entendimento foi fixado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que concluiu que a ação de extinção de condomínio dependeria do prévio registro da partilha no cartório de imóveis, como forma de comprovar a propriedade do bem.Na ação que deu origem ao recurso, o juiz julgou procedente o pedido, extinguiu o condomínio e determinou a venda de imóveis que anteriormente foram objeto da herança, sendo que o total recebido deveria ser partilhado entre os condôminos, na proporção de seus respectivos quinhões. A sentença foi reformada pelo TJ-SP, que extinguiu a ação.Indivisibilidade após partilhaA relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, apontou que, nos termos do princípio da saisine, com o falecimento, todos os herdeiros se tornaram coproprietários do todo unitário chamado herança.Entretanto, a magistrada destacou a diferença da questão debatida nos autos, pois, embora tenha havido a transferência inicial da propriedade aos herdeiros, ocorreram também a prolação de sentença e a expedição do termo formal de partilha na ação de inventário.Segundo a relatora, essa distinção é relevante, pois, de acordo com o artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil de 2002, até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e à posse da herança, é indivisível e regulado pelas normas relativas ao condomínio — o que sugeriria, em sentido contrário, que, após a partilha, não haveria mais que se falar em indivisibilidade, tampouco em condomínio ou em transferência causa mortis."Conquanto essa interpretação resolva de imediato uma parcela significativa de situações, não se pode olvidar que há hipóteses em que a indivisibilidade dos bens permanecerá mesmo após a partilha, atribuindo-se aos herdeiros, ao término do inventário, apenas frações ideais dos bens, como, por exemplo, se não houver consenso acerca do modo de partilha ou se o acervo contiver bem de difícil repartição", explicou a ministra.CopropriedadeNessas hipóteses, Nancy Andrighi destacou que há transferência imediata de propriedade da herança aos herdeiros e, após a partilha, é estabelecida a copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais dos bens que não puderem ser imediatamente divididos.Em consequência, a ministra concluiu que o prévio registro translativo no cartório de imóveis, com a anotação da situação de copropriedade sobre as frações ideais dos herdeiros — e não mais, portanto, a copropriedade sobre o todo da herança —, "não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles".Ao reformar o acórdão do TJSP, em razão da ausência de manifestação sobre pontos da controvérsia nas contrarrazões do recurso especial, a relatora concluiu que as questões levantadas pelos recorridos na apelação e que não foram examinadas pelo tribunal paulista também não poderiam ser conhecidas pelo STJ, pois foram atingidas pela preclusão. Assim, a Terceira Turma restabeleceu integralmente a sentença que declarou a extinção do condomínio. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.813.862Fonte: Conjur

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STJ diverge sobre presunção de pequeno imóvel rural como bem impenhorável

Postado: 27/02/2021Ao definir a impenhorabilidade da propriedade rural, o inciso VIII do artigo 833 do Código de Processo Civil prevê dois requisitos: que ela seja pequena e trabalhada pela família. No Superior Tribunal de Justiça, as turmas que julgam Direito Privado divergem sobre de quem é o ônus de comprovar que o imóvel é familiar: do credor ou do devedor.Para a 3ª Turma, o ônus é do devedor. O colegiado entende que transferir a prova negativa ao credor importaria em desconsiderar o propósito que orientou a criação dessa norma: assegurar os meios para a subsistência do executado e de sua família.Para a 4ª Turma, o ônus é do credor. Se uma propriedade se enquadra no conceito de pequena — que, por falta de disposição legal, é emprestado da Lei da Reforma Agrária (8.629/1993) —, deve-se presumir que é também familiar. Assim, o credor precisa comprovar que a terra não é trabalhada pela família para permitir a penhora.A divergência foi reforçada por julgamento da 3ª Turma em 2 de fevereiro, referente a execução de dívida de R$ 73,9 mil em que se buscava a penhora de uma propriedade rural (clique aqui para ler o acórdão). A decisão devolve o caso para que o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reaprecie a questão conforme a orientação do colegiado.Nos quatro precedentes dos dois órgãos julgados, os casos foram decididos de forma unânime.Imóvel rural x bem de famíliaA divergência consiste na equiparação, feita pela 4ª Turma, entre a impenhorabilidade da pequena propriedade rural e a impenhorabilidade do bem de família. A primeira é garantida pelo 26º inciso do artigo 5º da Constituição Federal, reproduzido no artigo 833 do CPC. A segunda decorre do artigo 1º da Lei 8.009/1990.Para a 4ª Turma, não é razoável se exigir um minus do proprietário urbano (protegido por lei), para quem basta indício de prova de que o imóvel é voltado para residência, e obrigar o proprietário rural (hipossuficiente, vulnerável e com proteção constitucional) a demonstrar um plus: que a propriedade é trabalhada pela família.A 3ª Turma contesta essa equiparação. Entende que ambas as penhorabilidades têm razão princípio da dignidade da pessoa humana, mas tutelam bem jurídicos diferentes. No caso do bem de família, volta-se à proteção do direito à moradia. Já o da pequena propriedade rural, busca assegurar patrimônio mínimo necessário à sobrevivência da família.Produção da provaSegundo a 4ª Turma, é possível presumir que uma propriedade rural pequena seja trabalhada pela família — e, logo, impenhorável — em decorrência natural do que normalmente se espera que aconteça no mundo real. "Inclusive, das regras de experiência", acrescenta o precedente relatado pelo ministro Luís Felipe Salomão.A 3ª Turma discorda. Voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino diz que a experiência, "ao contrário, infirma essa presunção". "No universo das propriedades rurais de pequena dimensão, uma quantidade expressiva é utilizada para fins de lazer (sítios de recreio) ou para fins de exploração empresarial/industrial", explica.O colegiado ainda destaca que, como regra geral (artigo 373 do CPC), cabe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito e, em contrapartida, ao réu demonstrar o fato extintivo, impeditivo ou modificativo desse direito."Sendo a impenhorabilidade fato constitutivo do direito do executado, é sobre ele que recai o encargo de comprovar os requisitos necessários ao seu reconhecimento", disse a ministra Nancy Andrighi, relatora do precedente mais recente da 3ª Turma.Além disso, sob a ótica da aptidão para produzir essa prova, ao menos abstratamente, seria mais fácil para o devedor demonstrar a veracidade do fato alegado. "Isso pois, ele é o proprietário do imóvel e, então, pode acessá-lo a qualquer tempo", acrescentou.REsp 1.843.846 – 3ª TurmaREsp 1.716.425 – 3ª TurmaREsp 1.408.152 – 4ª TurmaREsp 1.826.806 – 4ª TurmaFonte: Conjur

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Imóvel adquirido por ex-cônjuge de devedor não pode ser penhorado

Postado: 27/02/2021O juízo da 1ª Câmara do Tribunal Regional do Trabalho da 12ª Região decidiu cancelar a penhora de um imóvel que pertencia a um casal de produtores rurais de Concórdia (SC), mas foi integralmente adquirido pela mulher durante o divórcio.Para os magistrados, o fato de a penhora ter sido ordenada após a partilha de bens impede que o patrimônio da mulher seja executado para saldar dívidas trabalhistas do ex-marido.No caso concreto, o pedido de penhora foi apresentado em 2019 na Vara de Xanxerê, onde tramita um processo de execução trabalhista contra a empresa que tem como um dos sócios o ex-marido da mulher. A ação foi movida por um empregado que atuou para o empreendimento a partir de 2008, mesmo ano em que o casal adquiriu o imóvel em regime de comunhão universal de bens. Ao contestar o pedido, a mulher alegou ter adquirido integralmente o imóvel pouco meses antes de oficializar o divórcio, em 2017, e apresentou documentos da partilha de bens que comprovam ser ela a única proprietária do bem. Ela sustentou que não se beneficia mais dos resultados da empresa do ex-marido e que o imóvel não integraria mais o patrimônio de seu ex-cônjuge.Os argumentos não foram acolhido pela Vara do Trabalho de Xanxerê, que julgou o pleito em outubro do ano passado e manteve a ordem de penhora. O juízo entendeu que, mesmo divorciados, o ex-casal de empresários — e outros parentes — seguem desenvolvendo atividades econômicas complementares dentro de um grupo econômico familiar, cujos resultados continuariam a beneficiar a empresária.Ao analisar o recurso, contudo, os desembargadores do TRT-12 apontaram a prevalência da proteção prevista no artigo 1.671 do Código Civil. A norma determina que, extinta a comunhão de bens e efetuada a divisão do ativo e do passivo entre os cônjuges, cessa a responsabilidade de cada um para com os credores do outro."Na ocasião da penhora, a cônjuge mulher já havia realizado a arrematação integral do referido imóvel, o que constitui modo originário de aquisição da propriedade, rompendo inteiramente o vínculo do bem em relação ao antigo proprietário", destacou o desembargador-relator Roberto Guglielmetto. "O imóvel não tem mais nenhuma vinculação com as dívidas trabalhistas contraídas pelo executado", concluiu. Com informações da assessoria do TRT-12.Fonte: Conjur

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A penhorabilidade do imóvel do fiador em discussão

Postado: 28/02/2021No último dia 19, foi noticiado que o STF decidirá até o próximo dia 4 se a questão da penhorabilidade do único bem imóvel do fiador em contrato de locação comercial será novamente reapreciada em repercussão geral.Aqui não se pretende abordar as teses jurídicas acerca do tema ou ainda relembrar que essa questão em 2010 já foi alvo de decisão proferida pelo pleno do mesmo órgão. Na ocasião se sedimentaram os inúmeros julgados da corte após a análise do RE 407.688/SP, sob a batuta do ministro Cesar Peluzo. Pelo julgado inicial e a sua majoritária corrente, em 2010 o STF patrocinou o Tema 295, norteando ainda mais a interpretação quanto à viabilidade da penhora do bem único do fiador, por sua constitucionalidade, firmando tema sem qualquer distinção de ser sua origem derivada de locação comercial ou residencial.Aliás, sempre vale registrar que o leading case do Tema 295 junto ao RE 612.360/RS, sob a relatoria da ministra Ellen Gracie, deu-se em sede de locação comercial.Mas, repita-se, aqui não será o palco para discussão técnica, mas uma observação à vida real e aos impactos que uma indesejada revisão irão impactar nesse importante segmento econômico.Veja-se que, para viabilizar a reapreciação da matéria, foi eleito pelo Supremo Tribunal Federal, um leading case, o RE 1.307.334 derivado de julgado realizado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, cujo caso concreto de origem representa com exatidão a praxe e precisa ser resgatado.Trata-se de uma locação comercial, na qual foram seus fiadores os seus respectivos sócios. A mesma pessoa que assinou o contrato como fiadora, assinou também como locatária, visto ser a administradora da empresa.Isso não surpreende, visto que já se apurou em recente pesquisa do tipo "sondagem em nível nacional", num universo de cerca de 20 mil contratos comerciais, que entre as de menor porte, com valor médio de R$ 3.377, 78% delas eram garantidas por fiadores e, entre essas, mais de 90% contam com os sócios na condição de garantes da relação locatícia. A constatação é simples e o lógico objetivo é minimizar os custos da jornada econômica da empresa e maximizar o emprego dos recursos financeiros na própria atividade.A fiança é a única modalidade gratuita prevista em lei. As demais modalidades, na seara comercial, irão impor um custo adicional médio de 1,5 a dois aluguéis ao ano.Pois bem, voltando ao caso concreto em discussão, o contrato de locação fora firmado em dezembro de 2016, para ter vigência pelo prazo de 36 meses, que se encerraria apenas em 2019, sendo que em fevereiro de 2018 a locatária deixou de pagar os alugueres, o que deu causa à respectiva ação de despejo por falta de pagamento.O fato que merece destaque é que os fiadores do caso em tela, como sói acontecer em expressiva maioria de mercado, eram da mesma forma os comerciantes que vieram a inadimplir.Na ação de despejo por falta de pagamento, não apresentaram contestação, mas no momento da execução trouxeram o tema da impenhorabilidade à tona.Ou seja, no momento da contratação estavam lá obtendo as vantagens de serem seus próprios garantes otimizando a locação, mas com a ciência do seu lastro patrimonial. No instante em que não prosperaram na atividade, se arvoram em não cumprir a obrigação pactuada e a lei, visto que a penhora do bem único do fiador está expressa claramente na lei inquilinária.De outro norte, o locador que entrou "no jogo" com a certeza de que conheceria as regras definidas pelo STF em sede de repercussão geral e assentada no Tema 295 agora se vê à beira de novo julgamento que revisitará a questão, podendo, assim mudar o seu entendimento.E note-se, nem sequer o argumento retórico de que tal viabilidade de penhora usurparia o princípio da isonomia, pois ao fiador seria dado um tratamento mais duro do que ao inquilino, e faz sentido nesse caso, afinal locatário e fiadores se confundem, o que, repise-se, é o mais corriqueiro no mercado.Difícil explicar a qualquer um a lógica desse raciocínio.Tal possibilidade é um verdadeiro contrassenso ao princípio da segurança jurídica e à própria finalidade do instituto da repercussão geral, ainda mais quando se sabe que o caso que gerou tal tema também, o que se chama de leading case, operou-se num caso de locação comercial.Por fim, se bem sucedida a empreitada dos fiadores para afastar a penhorabilidade de seu bem, milhares de outros locatários e pretendentes à locação, que preferem usar da fiança para garantir seus próprios negócios vez que a única modalidade gratuita, serão prejudicados. Essa modalidade certamente não mais será aceita e haverá uma corrida para se exigir a substituição por garantias onerosas em nefasto período ainda afetado pela pandemia, em que muitos comerciantes lutam diuturnamente pela manutenção e pelo equilíbrio de seus negócios.Vale acrescentar que a perda da propriedade dos fiadores em hasta pública não atinge 0,2% de todas as execuções nesse mercado. Com a segurança imposta pelo Tema 295, as negociações fluem e a dívida é adimplida. Uma eventual mudança do entendimento, criando-se uma distinção da penhora de acordo com o objetivo da locação, não só criaria uma distinção (onde a lei não a prevê) como lançaria todo o mercado a impor outras garantias para a conquista da locação.Assim, este julgamento não só abala o sistema jurídico e prejudica milhares de locatários que cumprem seus compromissos, mas afronta a "justiça do caso concreto". É preciso ter cuidado!  Fonte: Conjur

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Compradora de terreno não pode ser cobrada de IPTU se não tomou posse

Para TJ/GO, antes da liberação do terreno para construir, a compradora não possui a posse do imóvel.Postado: 25/02/20211º turma Recursal dos Juizados Especiais do TJ/GO manteve sentença que entendeu que o pagamento do IPTU somente será devido pela comprador de um terreno quando da liberação do imóvel para construir, pois antes disso não possui a posse do imóvel.A mulher contou que assinou contrato de compra e venda para aquisição de um terreno urbano e que as chaves só serão entregues em dezembro de 2022. No entanto, recebeu comunicado constando as despesas de taxas ITU/IPTU sem ainda ter a posse efetiva do imóvel.A incorporadora disse que o pagamento do ITU está previsto em cláusula contratual, de conhecimento da parte promovente, em contrato assinado de livre e espontânea vontade, sem abusividade, devendo prevalecer a autonomia das vontades.O juízo de 1º grau entendeu que o pagamento do IPTU somente será devido pela adquirente quando da liberação do imóvel para construir, pois antes disso não possui a posse do imóvel. A julgadora verificou ainda que o contrato é de alienação fiduciária, de modo a incidir o IPTU a partir da data da imissão na posse, consubstanciada na data em que mulher for liberada para construir."Estando o domínio transferido à ré, nem tendo a posse direta do imóvel, conclui-se que é abusiva a cláusula contratual que transfere o encargo do pagamento do IPTU à adquirente."Inconformada, a incorporadora interpôs recurso enfatizando não haver nulidade da cláusula e ser o contrato garantido por alienação fiduciária, tendo a mulher a propriedade do terreno e devendo arcar com impostos.Ao analisar o caso, o relator Wild Afonso Ogawa, ressaltou que o STJ reconhecera a legitimidade passiva, tanto do possuidor (promitente comprador) do imóvel, quanto do seu proprietário (promitente vendedor), pelo pagamento do IPTU, em contratos de compra e venda não averbados na respectiva matrícula do imóvel.Segundo magistrado, o posicionamento se fundamentara no art. 1.245 do CC que dispõe que se transfere entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no registro de imóveis, enquanto o §1º, do mesmo dispositivo legal, prevê que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."Isso significa que o pagamento do ITU só será devido pela parte consumidora quando da efetiva entrega do empreendimento aos consumidores, pois não havendo a posse deve ser considerado o registro do imóvel."Ogawa destacou, ainda, que o art. 27, § 8º da lei 9.514/97 dispõe que a obrigação de pagamento dos impostos, taxas e contribuições condominiais só é do devedor fiduciante após a posse.Assim, desproveu o recurso, mantendo a sentença.O escritório Bambirra, Merola e Andrade Advogados atua na causa.Processo: 5162561-03.2020.8.09.005Veja o acordão.Fonte: Migalhas

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Bancos são condenados a pagar IPTU atrasado de imóvel financiado

Pollyanna BrêtasPostado: 23/02/2021Bancos e incorporadoras têm sido obrigados a pagar o IPTU de imóveis que foram financiados e estão com o imposto atrasado. A questão tem ido parar na Justiça, já que as instituições financeiras alegam que a responsabilidade sobre a quitação do imposto é do adquirente do imóvel. Embora o entendimento não seja unânime, decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) foram favoráveis à prefeitura e estão condenando os bancos na capital paulista para o redirecionamento das cobranças, como mostrou uma reportagem do jornal Valor Econômico.A interpretação é que bancos e incorporadoras também podem ser enquadrados como proprietários dos imóveis, com responsabilidade solidária, mesmo nos casos em que não há retomada dos bens. Para os desembargadores, a responsabilidade está prevista no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).Além disso, no entendimento da Prefeitura de São Paulo, a atribuição de responsabilidade subsidiária está presente na figura da alienação fiduciária, já que a instituição credora assume a posse indireta do bem e pode retomar o imóvel a qualquer tempo, em caso de não pagamento do empréstimo que tem o bem como garantia de crédito.Jonnys Borges de Lucena, advogado da área de Direito Imobiliario do Machado Meyer Advogados, lembra ainda que o Código Tributário municipal de São Paulo prevê que bancos e incorporadoras que têm bens em alienação fiduciária podem ser sujeito passivo em uma ação de cobrança de imposto:— A legislação de São Paulo indica que o credor da dívida, em caso de bem alienado, vai ter responsabilidade solidária no pagamento do impostos, e que o imposto também é devido por possuidores indiretos — explica Lucena.Em alta:O dispositivo estabelece que o "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". Na capital paulista, o nome do banco ou da incorporadora vai inserido no próprio carnê do IPTU. No caso de o responsável pelo financiamento não pagar o imposto, o débito em nome da instituição vai direto para a dívida ativa.Como é no RioNo Rio de Janeiro, embora haja dispositivos no Código Tributário Nacional, a legislação municipal não prevê a cobrança de IPTU atrasado ao banco ou incorporadora que fez o financiamento imobiliário, esclarece Jonnys Borges de Lucena:— O IPTU é uma competência municipal, e há divergência de uma cidader para outra. No Rio, o sujeito passivo da cobrança de IPTU é o próprio comprador do imóvel. A lei não fala como fica a situação dos credores e se eles podem ser cobrados em caso de dívida. O Tribunal de Justiça do Rio (TJ-RJ) já decidiu que não é possível cobrar do banco, porque quem responde é o adquirente que está na posse do imóvel. O credor fiduciário só vai ser responsável depois que executa a garantia do empréstimo e recupera o bem, em caso de inadimplemento — ressalta o advogado.Venda:O que dizem os bancos e as incorporadorasOs bancos e as incorporadoras alegam que apenas têm os imóveis como garantia e posse indireta dos bens, o que não seria suficiente para caracterizá-los como contribuintes do IPTU.Para Luis Fernando Teixeira de Andrade, Sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em Direito Imobiliário, a legislação não é tão específica sobre a questão da alienação fiduciária na cobrança do IPTU e, por isso, o tema tem sido alvo de questionamentos no Judiciário.— A maioria da ações tem sido mais favoráveis ao município de São Paulo. O Código Tributário Nacional dispõe sobre os devedores do imposto, mas não restringe ao adquirente. Isto tem levado às discussões sobre a cobrança de IPTU atrasado — avalia Andrade.A Secretaria municipal de Fazenda informou que "no Rio de Janeiro a cobrança é feita em nome do proprietário que consta no Registro Geral de Imóveis".Fonte: Yahoo Finanças

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Em locação anterior a 2009, fiador só segue obrigado por 60 dias após exoneração

Postado: 22/02/2021O artigo 40, X, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, introduzido pela Lei 12.112/2009) – que indica que o fiador, após comunicar ao locador acerca da exoneração da fiança, ficará obrigado por todos os seus efeitos durante os 120 dias subsequentes – não é aplicável na hipótese de contrato de locação firmado antes da inovação legal.Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça confirmou acórdão do Tribunal de Justiça do Espírito Santo que aplicou o prazo previsto no artigo 835 do Código Civil no caso de um contrato de locação assinado anteriormente à mudança na Lei do Inquilinato. Com a decisão, a obrigação do fiador em relação aos efeitos da fiança ficou limitada a 60 dias após a notificação do locador.A controvérsia teve origem em ação de cobrança de aluguéis ajuizada contra uma empresa locatária e dois fiadores. A locatária e um dos fiadores foram excluídos da lide. O segundo fiador, que permaneceu no processo, havia notificado a locadora por duas vezes sobre sua exoneração da fiança.O TJ-ES considerou válida a segunda notificação de exoneração enviada pelo fiador, razão pela qual, nos termos do artigo 835 do Código Civil, ele deveria continuar obrigado pela fiança apenas nos 60 dias subsequentes ao comunicado.Ao pedir a reforma do acórdão ao STJ, a locadora alegou que o fiador deveria ser responsabilizado por todos os efeitos da fiança nos 120 dias posteriores à notificação, como previsto no artigo 40, X, da Lei do Inquilinato.Regra geralSegundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, com o advento da Lei 12.112/2009, houve o acréscimo do artigo 40, X, na Lei do Inquilinato, para reconhecer a não perpetuidade da fiança e assegurar ao fiador a faculdade de sua exoneração, quando o contrato fosse prorrogado por prazo indeterminado."Contudo, mesmo depois da notificação, o fiador permanecerá sujeito aos efeitos da fiança durante os posteriores 120 dias", explicou.A ministra observou que as alterações promovidas pela Lei 12.112/2009 na Lei do Inquilinato só são válidas para os contratos firmados a partir de sua vigência. Anteriormente à nova lei, a possibilidade de exoneração do fiador também existia, por meio da regra geral prevista na legislação civil – acrescentou."Na hipótese ora analisada, constata-se que o contrato de locação foi firmado em 18/04/2008, isto é, anteriormente à vigência do artigo 40, X, da Lei 8.245/1991, razão pela qual mostra-se imperiosa a aplicação do artigo 835 do Código Civil no que tange ao prazo em que remanesce responsável o fiador pelos efeitos da fiança, isto é, 60 dias após a notificação da exoneração", apontou. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.Clique aqui para ler a decisãoFonte: Conjur

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Administradora de shopping não pode ajuizar ação de despejo, diz STJ

Postado: 21/02/2021A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual. Esse entendimento se aplica, também, ao caso de administradora de shopping center.Desta forma, o ministro Marco Aurélio Bellizze, do Superior Tribunal de Justiça, negou provimento ao recurso especial de uma empresa que administra shopping center e que ajuizou ação de despejo e celebrou acordo por falta de pagamento de alugueis.A devedora, que é representada na ação pelo advogado Elito Vialta, buscou a anulação do acordo e foi atendida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. A corte entendeu que a administradora não poderia atuar como se titular do crédito fosse. Monocraticamente, o ministro Bellizze manteve o entendimento pela ilegitimidade ativa da mesma.Para isso, citou jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que a administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação. E a estendeu ao caso da administradora de shopping center.Clique aqui para ler a decisãoAREsp 1.734.877Fonte: Conjur

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Corretores querem fixação de tabela de honorários

Postado: 16/02/2021Quando a OAB, a AMB ou outras entidades editam tabelas de honorários, estão apenas dando efetividade a esses princípios. Elas não fixam o que formalmente poderia se chamar de piso salarial, mas a ideia é idêntica, pois se trata de indicar o valor mínimo devido por um determinado trabalho.Com base nesse entendimento do ministro Dias Toffoli, do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário 630.256/DF,  a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis requereu ao Conselho Administrativo de Defesa Econômica tratamento isonômico em relação ao dispensado a OAB no que diz respeito a fixação de tabelas de honorários.No julgado, o ministro, relator do caso, fez um paralelo com a tabela de honorários da OAB para demonstrar que os valores constantes da tabela fornecida pela Associação Médica Brasileira (AMB), utilizados pelo agravado, visavam, tão somente, impedir a desvalorização do trabalho dos profissionais envolvidos na prestação de serviços médicos e laboratoriais e que apenas retratavam quantias mínimas a serem repassadas a tais profissionais, não havendo, portanto, a padronização dos preços que caracterizaria o cartel.Na petição, a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis aponta a usurpação da função autárquica do Cade (Comissão de Assuntos Econômicos), com o apontamento de nulidade de todo o processo administrativo que visava ao tolhimento dos profissionais Corretores de Imóveis na utilização de tabelas referenciais expedidas pelos sindicados e homologadas pelos conselhos regionais.A entidade também afirma que as tabelas referências são validadas por determinação legal prevista pelo artigo 17, IV da Lei Federal nº 6.530/78, que dispõe:Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para liso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.Por fim, a entidade pede a imediata suspensão do prosseguimento dos processos administrativos e Termos de Compromisso de Cessação até que se decida sobre todos os requerimentos apresentados pela entidade.Clique aqui para ler a inicialFonte: Conjur

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Condomínio não deve indenizar por cobrar cota após desistência de compra

Postado: 12/02/2021Se o interessado não comunica o condomínio sobre a rescisão do compromisso de compra e venda que o vinculava à unidade, não há ilícito culposo na cobrança de despesas condominiais e nem dever de indenizar. O entendimento é da 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.Consta dos autos que o autor desistiu da compra de um apartamento, mas não comunicou o fato à administração do prédio. Assim, houve cobrança de cotas condominiais. Como o autor não efetuou o pagamento, teve seu nome incluído em cadastros de inadimplentes. Por isso, ajuizou a ação pedindo indenização por danos morais do condomínio.O pedido foi negado em primeiro e segundo graus. O relator, desembargador Celso Pimentel, disse que a questão consiste em saber se há ilícito do condomínio no ajuizamento da execução do título extrajudicial (despesas condominiais), contra quem, em decorrência da rescisão do compromisso de compra e venda que o vinculava ao imóvel, deixou de se obrigar pela dívida."Intuitiva, a resposta deu-a a respeitável sentença, como a dera a do acolhimento dos embargos do ora autor à execução: se o condomínio não teve ciência da rescisão do compromisso de compra e venda, e não importa se houve ou não imissão na posse, não agiu com culpa e não responde pelas consequências do registro da distribuição judicial e da anotação em cadastro restritivo de crédito", disse.Segundo o magistrado, não se trata de obrigação, mas sim de um ônus de comunicar ao condomínio sobre a desistência da compra do imóvel. Ele citou entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que a responsabilidade pelas obrigações condominiais despreza o registro do compromisso de compra e venda e se fixa na relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação."Em suma, como o autor deixou de cientificar o condomínio da rescisão do compromisso de compra e venda, não há obrigação de indenizar, o decreto de improcedência da demanda fica mantido", finalizou o desembargador. A decisão se deu por unanimidade.Processo 1013639-28.2019.8.26.0576Fonte: Conjur

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TJ-SP aceita imóvel de terceiro como garantia antecipada de dívida fiscal

Postado: 12/02/2021Diante da plausibilidade das alegações e do perigo de negativação da devedora, o desembargador José Maria Câmara Junior, da 8ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, aceitou um imóvel de terceiro como garantia antecipada de uma dívida fiscal de uma companhia do setor de alumínio. O bem é de uma empresa com quem o contribuinte tem apenas relações comerciais."Assim como cumpre ao executado nomear bens à penhora, observada a ordem legal prevista no artigo 835 do CPC e artigo 11 da LEF, no caso em apreço, a oferta da garantia também deve observar a ordem de preferência, mostrando-se insuficiente a mera invocação genérica do artigo 620 para alteração da gradação legal", afirmou.O magistrado reconheceu que os ativos da devedora não parecem constituir garantia idônea "porquanto as regras de experiência permitem concluir que se tratam de bem de difícil alienação". Ele também concluiu pela suficiência e idoneidade da garantia oferecida subsidiariamente, consistente no imóvel de terceiro, que ostenta situação mais privilegiada na ordem de preferência de penhora do artigo 11 da LEF."Como se vê, considerando que os imóveis são constantes do rol de bens penhoráveis, vislumbra-se sua aptidão para servir de garantia antecipada à futura execução e autorizar a expedição da CND do artigo 206 do CTB", concluiu o desembargador, citando precedentes do TJ-SP e do STJ no mesmo sentido. A decisão é em caráter liminar.Bom na teoria, difícil na práticaSegundo o advogado João Victor Guedes, sócio da área tributária do L.O. Baptista Advogados, a decisão abre um precedente importante, mas na prática a situação não acontece com frequência. "A legislação em tese permite a oferta de bens de terceiros, não existe essa restrição, mas raríssimos são os terceiros que pré-dispõem seus bens a quem não tem relação societária ou econômica mais estreita", disse.Outro ponto importante, segundo ele, é que está cada vez mais difícil a Procuradoria aceitar bens menos líquidos, como um imóvel, como garantia em situações em que seu valor equivalha ao da dívida, pois se ele for levado a leilão, a tendência é que seja arrematado por um valor muito menor."É sempre um dos últimos recursos. A preferência para prestação de garantia é o depósito em dinheiro ou a fiança bancária. Quando não existe disponibilidade de caixa, e mesmo assim a Procuradoria não aceita a oferta de bens imóveis, você só consegue convencer o juiz a aceitá-lo ao demonstrar que o valor do imóvel é muito acima do valor da dívida", completou o advogado.Processo 2007317-83.2021.8.26.0000Fonte: Conjur

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Morador não é obrigado a pagar encargos a associação de loteamento

Postado: 11/02/2021As taxas de manutenção, criadas por associações de moradores, não obrigam os não associados ao pagamento. O entendimento é da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao julgar improcedente uma ação de cobrança de parcelas e encargos feita por uma associação de loteamento contra um morador que não faz parte da entidade. A decisão foi unânime.A associação de moradores ajuizou a ação de cobrança contra um proprietário por inadimplemento de parcelas de encargos que seriam para manutenção do loteamento. Após a sentença de primeiro grau decidir em favor da associação, o morador apelou ao TJ-SP alegando que nunca se associou à entidade, argumento que foi acolhido pela turma julgadora.De acordo com o relator da apelação, desembargador Álvaro Passos, a associação não apresentou consentimento para a cobrança dos serviços colocados à disposição do morador, não podendo, dessa forma, cobrar de quem não é associado, sob pena de violação ao direito de livre associação, garantido constitucionalmente."Só há vínculo de associação formalizado, e juridicamente válido, com expressa manifestação de vontade do interessado, sendo descabido o seu reconhecimento de forma tácita. Para que seja possível a cobrança de tais valores, há de estar expressamente prevista, no compromisso de compra e venda, tal possibilidade, ou, ao menos, deve contar com a anuência ou atual e efetiva associação do morador ou proprietário do bem, o que não ocorreu na hipótese", completou o magistrado.Processo 1005294-50.2020.8.26.0152Fonte: Conjur

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Tabelião, corretor e banco devem indenizar vítima de fraude imobiliária

Postado: 08/02/2021O artigo 723, parágrafo único, do Código Civil, modela o regime jurídico da atividade do intermediador de negócios e, como todo o prestador de serviços, haverá de responder pela conduta censurável, ilícita ou de má-fé praticadas no desempenho de tais tarefas.Com esse entendimento, a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a condenação de dois golpistas ao pagamento de indenização a uma vítima de fraude imobiliária. A turma julgadora também reconheceu a responsabilidade parcial do tabelião e do corretor de imóveis, bem como, de forma subsidiária, do banco envolvidos no negócio.Além dos danos materiais, correspondente ao valor desembolsado pela vítima e os gastos com escritura e registro, o autor da ação receberá R$ 30 mil por danos morais. De acordo com os autos, dois estelionatários, usando documentos falsos, se passaram por proprietários do imóvel.A vítima foi apresentada aos estelionatários pelo corretor, que não averiguou as condições de segurança do negócio. O tabelião, por sua vez, concordou em colher as assinaturas na residência de um dos golpistas, eliminando as chances de controle da legalidade dos documentos exibidos ao impedir a pesquisa da falsidade.Já o banco abriu a conta-depósito com documentos falsos e recebeu valores pagos pela vítima, não efetuando o bloqueio do dinheiro depositado, mesmo após o gerente ser avisado que se tratava de uma emboscada. "Cada um participou, ao seu modo, para que o autor sofresse mais do que prejuízo material com toda essa fraude que foi cometida", disse o relator do acórdão, desembargador Ênio Santarelli Zuliani.Por isso, o corretor e o tabelião deverão arcar com as indenizações por dano material, junto com os estelionatários. Ao banco coube a responsabilidade subsidiária, ou seja, somente será possível exigir o pagamento caso os demais réus não satisfaçam o valor da condenação, provando-se a insolvência deles. Sobre o dano moral, todos são devedores solidários.O magistrado afirmou que a vítima foi envolvida numa trama que só foi possível pela negligência do corretor, que não cuidou de verificar a condição pessoal dos vendedores. "O notário responderá porque não empregou os meios necessários para realizar um serviço seguro e eficaz e sua falha foi decisiva para que a falsidade não fosse descoberta", completou.Ainda segundo Ziliani, o banco também deve responder no limite de sua atuação omissa, "por ter aberto a conta que fez o dinheiro circular e por ter se omitido em providências internas que poderiam evitar a saída do numerário da conta falsa". A decisão se deu por maioria de votos. O relator sorteado, desembargador Maurício Campos da Silva Velho, votou pela absolvição do tabelião, do corretor e do banco. Processo 0028459- 92.2012.8.26.0001Fonte: Conjur

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Responsabilidade criminal do corretor de imóveis em loteamento irregular

Postado: 06/02/2021Assim como os advogados e engenheiros, os corretores de imóveis são profissionais detentores de uma grande responsabilidade jurídica sobre sua atuação profissional.Seu cliente confia nas informações repassadas pelo mediador imobiliário.Questão de grande relevância surge quando o corretor de imóveis media a compra e venda de lotes irregulares ou em loteamento irregulares.A lei nº 6.766/79 - Lei do Parcelamento do Solo em seu art. 50, inciso III penaliza criminalmente corretor de imóveis que faz a mediação de imóveis em loteamento irregular, verbis:Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.Assim, antes de se vincular a qualquer empreendimento imobiliário vinculado a loteamento, deverá o corretor certificar-se de sua regularidade, sob pena de responder criminalmente.Importante destacar que para que o mediador imobiliário responda criminalmente, será necessário dolo, ou seja, o corretor deverá estar ciente de que o imóvel que está sendo "trabalhado" é de fato irregular.Se não há dolo, não haverá conduta criminosa, mas certamente o corretor terá gastos com advogados para que seja feita uma defesa criminal, sem contar os aborrecimentos que uma investigação criminal traz aos averiguados ou réus em processos criminais.Portanto, antes de mediar qualquer imóvel, verifique a situação jurídica ou converse com um advogado especialista.Fonte: Jusbrasil

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Bem de família que garante locação comercial é impenhorável, diz STF

Postado: 05/02/2021O bem de família de fiador em contrato de locação é penhorável, mas não em caso de contrato de locação comercial. Esse foi o entendimento da ministra Cármen Lúcia, do Supremo Tribunal Federal, ao reverter decisão que determinava a penhora de residência colocada como garantia em uma locação de imóvel comercial. A decisão foi publicada nesta segunda-feira (1º/2).A ministra lembrou que o STF já reconheceu a constitucionalidade da penhora de bem de família de fiador em contrato de locação no Tema 295 da repercussão geral. Mas o tema não se aplicaria ao processo devido ao caráter comercial da locação.Ela fundamentou seu voto em decisões anteriores do Supremo. Uma delas, da 2ª Turma, com relatoria do ministro Edson Fachin (RE 127.7481), e outra da 1ª Turma, de relatoria da ministra Rosa Weber (RE 605.709).O entendimento consolidado na decisão desta segunda é que não deve se exigir sacrifício do bem de moradia do fiador para satisfazer o crédito do locador ou estimular a livre iniciativa. O fiador estaria, portanto, sofrendo consequências desproporcionais em detrimento do real devedor.Clique aqui para ler a decisãoRE 1.296.835Fonte: Conjur

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Uma promessa não cumprida quase custou caro para esse comprador de imóvel na planta

Postado: 03/02/2021João*, um comprador do município de São Paulo, conseguiu na justiça cancelar uma hipoteca gravada na matrícula do seu imóvel.Descubra nesse artigo os detalhes do caso e entenda porque João tomou a atitude acertada de correr atrás da baixa na hipoteca e porque ficar parado poderia ter custado a perda do seu patrimônio.Entenda o que aconteceuJoão firmou com a construtora a compra de uma unidade no empreendimento desejado. Uma vez concluída a construção do empreendimento e recebido as chaves, ele procurou a construtora para realizar a outorga da escritura definitiva, para então receber a ampla propriedade do bem.Após isso, ao analisar com atenção a matrícula do imóvel, descobriu que havia sido registrada uma hipoteca em favor de um banco.Somente nesse momento que ficou ciente de que para realizar a construção daquele empreendimento, a construtora realizou um financiamento com o banco. Com o dinheiro emprestado, a construtora deu prosseguimento a construção de todo o empreendimento.Porém, com a concessão desse crédito, a construtora deu ao banco como garantia do pagamento dessa dívida, o terreno em que se situa o novo empreendimento. Como a dívida entre a construtora e o banco não foi quitada, todos os imóveis construídos nesse terreno foram gravados com uma hipoteca para assegurar o pagamento da dívida em questão.Qual a consequência dessa hipoteca para João?A hipoteca tem como objetivo destinar um imóvel para garantia de quitação de uma dívida. A principal consequência de permitir uma hipoteca gravada na matrícula é que o banco pode a qualquer momento ajuizar uma ação contra a construtora para obriga-la a pagar o débito em aberto. Não tendo dinheiro em caixa, o banco vai solicitar ao juiz que todos os imóveis dados como garantia de pagamento no contrato de financiamento, sejam penhorados para saldar a dívida.Então, caso João não tivesse tomado uma atitude, poderia ser surpreendido com um oficial de justiça batendo na sua porta e informando que o seu patrimônio seria vendido a terceiros. Sim, desse jeito.A partir desse momento, João teria ainda mais dor de cabeça, pois teria que se defender nesse processo, despendendo de valores e tempo, para provar ao juiz que não tem nada a ver com o compromisso firmado entre construtora e banco.O que João fez para resolver esse problema?Existe uma saída para essa enrascada. Ao terminar de pagar o débito com a construtora e pedir o termo de quitação, é bom analisar de imediato a matrícula do imóvel. É lá que estará a resposta se o imóvel foi gravado com hipoteca em favor do banco ou não. Foi o que João fez. Veja um exemplo de como a hipoteca aparece na matrícula:A justiça de todo o Brasil tem entendido que após a conclusão do pagamento, a construtora é obrigada a cancelar a hipoteca que pende sobre o bem matriculado no cartório.Além disso, a hipoteca firmada entre construtora e banco não tem poder entre terceiro de boa-fé, que seria aquele comprador que não participou da relação negocial entre eles. Isso vale mesmo que o comprador tenha comprador o imóvel após a gravação da hipoteca na matrícula.Esse foi o entendimento do juiz no processo do João. Ele destacou em sua decisão que: “Ora, a hipoteca que recaiu sobre o empreendimento foi formalizada entre a construtora requerida e o agente financeiro, sendo de sua responsabilidade a baixa no gravame. É do interesse da autora o cancelamento da garantia hipotecária constante na matrícula do bem, já que quitou o preço ajustado pela venda do imóvel. Comprovada a quitação, bem como a outorga da escritura em favor da parte autora, deve o requerido providenciar o imediato cancelamento da hipoteca constante na matrícula do imóvel descrito na inicial.”ConclusãoCaso você esteja passando pelo mesmo problema que o João, procure imediatamente a construtora e peça o termo de quitação do pagamento. Esse termo comprovará a necessidade de baixar qualquer hipoteca gravada em favor do banco. Saiba que, se essa hipoteca não for cancelada, a perda do seu patrimônio é gritante. Por isso, não permita que uma dívida gerada pela construtora prejudique o bem estar da sua família.*O nome foi mudado para preservar a identidade do autor do processo.Fonte: Jusbrasil

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Carf analisa a tributação pelo IRPF da renda em cessão gratuita de bens imóveis

Postado: 27/01/2021Nesta semana, abordaremos os precedentes do Carf acerca da tributação pelo IRPF da cessão gratuita de imóveis. Trata-se de um dos temas mais instigantes da teoria do imposto de renda, uma vez que se configura uma tributação sobre uma renda não auferida.Sob a ótica da renda na economia, um dos conceitos mais importantes é o de Haig-Simons, que abrangeria os valores consumidos durante o período somados aos acréscimos patrimoniais líquidos[1].Carlos Leonetti pontua que, de acordo com o conceito de Haig-Simons, a renda deveria abranger rendimentos psíquicos ou imateriais, que se traduzem na economia que seu titular obtém ao se utilizar de bens e serviços próprios[2].O referido autor menciona que a doutrina norte-americana costuma denominar tal renda como imputada, sendo que ela não é geralmente tributada em virtude das dificuldades operacionais de sua determinação, ainda que essa ausência de tributação possa vir a comprometer o princípio da isonomia tributária[3].Ao se debruçar sobre o conceito de renda imputada, Miguel Delgado Gutierrez aponta que ela não possui um significado preciso, mas estaria ligada aos benefícios auferidos pelos proprietários em razão do uso de seus próprios bens ou da prestação de serviços para si mesmo[4].Ademais, Miguel Gutierrez faz uma pesquisa sobre o assunto à luz do Direito Comparado, informando que o Tribunal Constitucional Alemão já admitiu mais de uma vez a tributação dos rendimentos imputados à casa própria. No Reino Unido, houve até 1963 tributação sobre a renda imputada relativa aos imóveis próprios. Por sua vez, a tributação sobre o valor locatícios dos bens ocupados pelo proprietário permanece existindo na Itália e na Espanha pelo montante que seria equivalente ao que o proprietário receberia caso alugasse para um terceiro[5].No âmbito do direito brasileiro, o artigo 23, VI, da Lei n. 4.506/64 estabeleceu que o valor locativo do prédio urbano construído quando cedido seu uso gratuitamente será classificado como rendimento de aluguel[6].Nesse sentido, tal dispositivo foi regulamentado nos artigos 49, §1º, do RIR/99[7] e 41, §1º, do RIR/18, que determinaram que, na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável na declaração de ajuste anual o equivalente a 10% do seu valor venal, ou do valor constante da guia do IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração.Vale notar que o artigo 6º, III, da Lei n. 7.713/88 previu a isenção do valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau[8], sendo que tal dispositivo foi reafirmado nos artigos 39, IX, do RIR/99[9] e 35, VII, “b”, do RIR/18[10].Tal modalidade de tributação não passou ilesa a críticas da doutrina, dado que a tributação dessa possível “renda imputada” não seria compatível com o nosso ordenamento jurídico, sobretudo com o Código Tributário Nacional (CTN).Nessa linha, a referida matéria já foi inclusive objeto de análise na coluna “Consultor Tributário”, em artigo de autoria de Hugo de Brito Machado Segundo[11], para o qual inexiste aquisição de disponibilidade econômica e jurídica de qualquer acréscimo patrimonial na cessão de gratuita de imóvel, não havendo que se falar em renda sobre montantes que o contribuinte “deixou de receber” em virtude de cessão gratuita de imóvel ou sobre serviços prestados sem contraprestação.Miguel Gutierrez afirma que a referida tributação equivale a tributar a renda potencial ou a capacidade de adquirir renda, não se tratando de uma tributação de um acréscimo patrimonial efetivo, de modo que a norma brasileira parte da premissa de que toda cessão gratuita de imóvel acoberta uma locação por meio de uma presunção absoluta de ocorrência da renda[12].Nesse sentido, Fabiana Carsoni também assinala a incompatibilidade entre a tributação pelo IRPF do valor locativo de imóvel cedido gratuitamente e o artigo 43 do CTN, visto que este dispositivo somente admite a tributação de renda realizada, isto é, de renda cuja disponibilidade esteja adquirida[13].A referida autora destaca ainda que a determinação do valor locativo do imóvel prevista no Regulamento do Imposto de Renda (10% do valor venal ou da guia do IPTU) não possui amparo legal[14].Feitas algumas considerações gerais sobre a ideia de renda imputada e a tributação da renda da cessão gratuita de bem imóvel no ordenamento jurídico pátrio, passaremos à análise dos precedentes do Carf sobre o assunto.No Acórdão 2201-01.161 (de 07/06/11), a turma decidiu, de forma unânime, pela incidência do IRPF na cessão gratuita de imóvel por pessoa física para pessoa jurídica da qual ela é sócia.A conselheira relatora expressamente mencionou que a isenção prevista no artigo 6º, III, da Lei n. 7.713/88 não alcança a cessão gratuita para pessoa jurídica, ainda que esta tenha como sócia o cedente do imóvel.No Acórdão 2801-01.486 (de 12/04/11), também houve a manutenção da incidência do IRPF na cessão gratuita de imóvel por pessoa física.Ainda que o contribuinte tenha alegado que não haveria como caracterizar a cessão gratuita, uma vez que havia cláusula contratual que permitia a ocupação pelo ex-proprietário até que o imóvel fosse vendido a terceiro, decidiu-se, por unanimidade, que haveria incidência do IRPF na cessão gratuita de imóvel por pessoa física para sua irmã, já que irmã não se enquadra como parente de primeiro grau.O contribuinte alegou que outros imóveis cedidos gratuitamente por ele seriam usados por ele próprio, sua esposa e seu filho. No voto vencido, o conselheiro relator manifestou o entendimento de que houve comprovação de tal uso por pessoas que se qualificariam na isenção prevista no artigo 6º, III, da Lei n. 7.713/88.Todavia, os demais conselheiros entenderam que a cessão gratuita dos imóveis não se deu diretamente para o próprio contribuinte, esposa ou filho, mas para pessoa jurídica, da qual eles eram sócios.Assim, a turma decidiu por maioria de votos pela incidência de IRPF sobre a cessão gratuita de imóveis para pessoa jurídica.No Acórdão 2801-003.684 (de 09/09/14), decidiu-se, de forma unânime, pela tributação do IRPF de pessoa física que cedeu gratuitamente imóvel de sua propriedade para empregado de pessoa jurídica, da qual é sócia.No Acórdão 2201-003.316 (de 04/10/17), houve uma decisão unânime no que tange à tributação da pessoa física que cedeu gratuitamente imóvel por meio de contrato de comodato para pessoa jurídica que possuía atividade de posto de gasolina.Neste caso, o contribuinte alegou que o aluguel do referido imóvel seria bem menor do que os dez por cento do valor cadastral do imóvel para fins de IPTU, o que seria comprovado por meio de recibos e contratos, no entanto, a quantificação efetuada na autuação fiscal foi mantida diante da disposição normativa do então vigente RIR/99.No Acórdão 2401-006.143 (de 09/04/19), a turma decidiu de forma unânime pela incidência do IRPF na cessão gratuita por pessoa física de imóveis para pessoa jurídica, da qual ela é titular de 50% das quotas.Também merece destaque uma situação distinta que foi analisada no Acórdão 2301-005.770 (de 04/12/18).No referido caso, a pessoa física integralizou bem imóvel de sua propriedade ao capital de pessoa jurídica, no entanto, permaneceu residindo no mencionado imóvel.A autoridade fiscal lavrou o auto de infração com fundamento no artigo 74 da Lei n. 8.383/91, pelo qual se consideraria rendimento tributável da pessoa física o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente.O artigo 74 da Lei n. 8.383/91 determina que integrará a remuneração dos beneficiários a contraprestação de aluguel de imóvel cedido para uso para administradores, diretores, gerentes e seus assessores ou de terceiros em relação à pessoa jurídica[15].Destaque-se que o auto de infração também mencionou como seu fundamento o artigo 32 da Instrução Normativa SRF n. 15/01, ainda que tal dispositivo se referisse à hipótese de tributação do cedente do imóvel pelo IRPF na cessão gratuita de bem imóvel[16].No voto vencido, a conselheira relatora manifestou o entendimento de que não houve comprovação pela autoridade fiscal se a pessoa física efetivamente residia no imóvel integralizado na pessoa jurídica ou se apenas usava o endereço daquele imóvel para sua correspondência, sendo que inclusive o contribuinte mencionava que morava junto a sua filha.De outro lado, no voto vencedor, que foi seguido pela maioria dos conselheiros da turma, a conselheira redatora designada pontua que é rendimento tributável do beneficiário o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente por pessoa jurídica nos termos do artigo 74 da Lei n. 8.383/91, sendo que a legislação tributária não impõe a condição de que o beneficiário seja empregado da pessoa jurídica. Por fim, consta que o contribuinte foi intimado a apresentar contrato de locação ou documento equivalente, o que não foi feito e confirmaria a cessão não onerosa do imóvel.Nesse caso, nota-se que diferentemente dos demais casos em que houve tributação pelo IRPF da renda imputada decorrente da cessão gratuita de bem imóvel no cedente, houve tributação da renda imputada na figura do cessionário.Diante de todo o exposto, verifica-se que os precedentes do Carf têm considerado como legítima a tributação pelo IRPF na cessão gratuita de bem imóvel pelo valor locativo do prédio construído nas hipóteses em que tal cessão se dá para uso de pessoa jurídica ou de terceiros que não se enquadrem como parentes de primeiro grau.Este texto não reflete a posição institucional do Carf, mas, sim, uma análise dos seus precedentes publicados no site do órgão, em estudo descritivo, de caráter informativo, promovido pelos seus colunistas. [1] SIMONS, Henry C. Personal Income Taxation: The Definition of Income as a Problem of Fiscal Policy. Chicago: University of Chicago Press, 1938, p. 49-51.[2] LEONETTI, Carlos Araújo. O Imposto sobre a Renda como Instrumento de Justiça Social no Brasil. Barueri: Manole, 2003. p. 22-23.[3] LEONETTI, Carlos Araújo. O Imposto sobre a Renda como Instrumento de Justiça Social no Brasil. Barueri: Manole, 2003. p. 22-23.[4] GUTIERREZ, Miguel Delgado. Da Renda Imputada. Revista Direito Tributário Atual n. 23. São Paulo: IBDT/Dialética, 2009. p. 357-358.[5] GUTIERREZ, Miguel Delgado. Da Renda Imputada. Revista Direito Tributário Atual n. 23. São Paulo: IBDT/Dialética, 2009. p. 359-361.[6] Lei n. 4.506/64: “Art. 23. Serão classificados como aluguéis ou "royalties" tôdas as espécies de rendimentos percebidos pela ocupação, uso, fruição ou exploração dos bens e direitos referidos nos artigos 21 e 22, tais como: (...) VI - o valor locativo do prédio urbano construído, quando cedido seu uso gratuitamente”.[7] RIR/99: “Art. 49.  São tributáveis os rendimentos decorrentes da ocupação, uso ou exploração de bens corpóreos, tais como: (...)§ 1º  Constitui rendimento tributável, na declaração de rendimentos, o equivalente a dez por cento do valor venal de imóvel cedido gratuitamente, ou do valor constante da guia do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração, ressalvado o disposto no inciso IX do art. 39”.[8] Lei n. 7.713/88: “Art. 6º Ficam isentos do imposto de renda os seguintes rendimentos percebidos por pessoas físicas: (...)III - o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;”.[9] RIR/99: “Art. 39.  Não entrarão no cômputo do rendimento bruto: (...)IX - o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;”.[10] RIR/18: “Art. 35. São isentos ou não tributáveis: (...)VII - os seguintes rendimentos diversos: (...)b) o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;”.[11] MACHADO SEGUNDO, Hugo de Brito. Uma estranha tributação de rendimentos inexistentes. Conjur. 13 de março de 2019, 13h52. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2019-mar-13/consultor-tributario-estranha-tributacao-rendimentos-inexistentes[12] GUTIERREZ, Miguel Delgado. Da Renda Imputada. Revista Direito Tributário Atual n. 23. São Paulo: IBDT/Dialética, 2009. p. 364-365.[13] SILVA, Fabiana Carsoni Alves Fernandes da. A Tributação da Renda na Cessão Gratuita de Uso de Imóveis, prevista no art. 24, inciso VI, da Lei n. 4.506/1964: Renda Imputada ou Cláusula Especial Antiabuso. Revista Direito Tributário Atual n. 39. São Paulo: IBDT, 2018. p. 150-153.[14] SILVA, Fabiana Carsoni Alves Fernandes da. A Tributação da Renda na Cessão Gratuita de Uso de Imóveis, prevista no art. 24, inciso VI, da Lei n. 4.506/1964: Renda Imputada ou Cláusula Especial Antiabuso. Revista Direito Tributário Atual n. 39. São Paulo: IBDT, 2018. p. 150-153.[15] Lei 8.383/91: “Art. 74. Integrarão a remuneração dos beneficiários:I - a contraprestação de arrendamento mercantil ou o aluguel ou, quando for o caso, os respectivos encargos de depreciação, atualizados monetariamente até a data do balanço:a) de veículo utilizado no transporte de administradores, diretores, gerentes e seus assessores ou de terceiros em relação à pessoa jurídica;b) de imóvel cedido para uso de qualquer pessoa dentre as referidas na alínea precedente;”.[16] Instrução Normativa SRF n. 15/01: “Art. 32. Considera-se rendimento tributável, na Declaração de Ajuste Anual, o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente.Parágrafo único. O rendimento tributável é equivalente a dez por cento do valor venal do imóvel cedido, podendo ser adotado o constante na guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) correspondente ao ano-calendário da Declaração de Ajuste Anual”.Fonte: Conjur

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Reintegração de posse em imóvel rural deve ser suspensa na epidemia, diz TJ-MT

Postado: 29/01/2021Diante dos riscos sanitários impostos pela pandemia de Covid-19, a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso revogou decisão que havia deferido medida liminar possessória para reintegrar os proprietários na posse de imóvel, sob alegação de irregularidades no cumprimento das normas ambientais por parte da locatária.Conforme a relatora do recurso, desembargadora Marilsen Andrade Addario, se após o deferimento da liminar de reintegração de posse, cujo cumprimento demandaria grande contingente humano para o transporte de 4.500 suínos confinados na granja locada, adveio a pandemia de Covid-19, com alto risco de contaminação e disseminação, tal circunstância deve ser ponderada na fase recursal."Se além da desocupação da granja locada acarretar grande risco de contágio humano por Covid-19, a maior parte das impropriedades contratuais perpetradas pelo locatário quanto ao cumprimento de regras ambientais até então desatendidas passaram a ser observadas, e que as licenças necessárias à exploração da atividade já foram protocolizadas junto aos órgãos competentes, conveniente a sua manutenção na posse do imóvel, sendo que a sua retomada imediata pelo locador se revela uma medida excepcional, mormente se o locatário não se encontra inadimplente", complementou a relatora.No recurso, dentre as diversas alegações, a locatária sustentou que havia sido forjado um cenário de descumprimento de regras ambientais pela locatária de modo a favorecer sua pretensão de retomada prematura do imóvel, uma vez que a granja foi vendida a terceiros ainda na vigência do contrato, sem conferir-lhe o exercício do direito de preferência.Afirmou que vem se deparando com uma série de obstáculos impostos pelos locadores para execução das atividades-fim da granja, tais como o não envio da documentação necessária ao protocolo do licenciamento ambiental, a não autorização de ampliação da piscina já existente no local e a não disponibilização de área para construção da terceira piscina, locais esses que servem de depósito para os dejetos oriundos da criação e abate de suínos.Aduziu ainda que os locadores não haviam enviado os documentos imprescindíveis para a regularização ambiental junto à Secretaria de Estado de Meio Ambiente. Afirmou que além de cumprir todas as obrigações contratuais assumidas, implementou várias melhorias no local, mais especificamente a reforma dos barracões, a ampliação dos comedouros e construção de novos cochos para alimentação dos animais, a reforma e construção das piscinas, das instalações elétricas e hidráulicas, assim como a ampliação da linha de automação.No mais, ponderou que diante da emergência sanitária internacional, diante da pandemia de Covid-19 — situação que inexistia quando do deferimento da liminar reintegratória —, a operação de desocupação da granja representa um altíssimo risco à ampla disseminação do coronavírus, pois demanda um grande contingente de pessoas e maquinário para o transporte e manejo de 4.500 cabeças de suínos em regime de engorda, o que por si só evidenciaria o risco de lesão grave e de difícil reparação.Já os proprietários alegaram que os locatários estão se valendo das medidas sanitárias para obter vantagem indevida a fim de permanecer na posse da granja. Aduziu que a desocupação demandaria no máximo quatro pessoas e dois caminhões. Assinalaram que os dejetos das baias continuam sendo despejados diretamente ao solo, causando mau cheiro insuportável, proliferação de moscas e possibilidade de contaminação do solo, em flagrante desrespeito às normas sanitárias e ambientais.Dentre outras justificativas, assinalaram que embora não tivesse sido fixado no contrato prazo para o cumprimento das obrigações ambientais e sanitárias, as atividades não poderiam sequer terem sido iniciadas antes da obtenção das respectivas licenças. Que inexiste qualquer prova de que os locadores tivessem se negado a entregar qualquer documento à locatária ou mesmo tentado impor obstáculos à regularização da atividade.Na decisão, a desembargadora assinalou que a atual conjuntura sanitária mundial mudou drasticamente desde a data da decisão agravada, em 23 de janeiro de 2020. “O cumprimento da liminar reintegratória impugnada, com a necessidade de remoção de um rebanho de mais de quatro mil suínos e a sua alocação para outra área demandará, sem sombra de dúvida, a movimentação de um grande capital humano que, desta forma, ficará exposto ao risco de contágio pela Covid-19.”Ainda conforme a relatora, no caso concreto dos autos, no qual o que se discute a resolução de um contrato de locação sem qualquer questionamento acerca de inadimplemento de alugueres pelo locatário, a reintegração de posse deve ser compreendida como uma hipótese excepcional.Após vistorias do Núcleo Integrado de Fiscalização do Município de Sorriso, foi constatado que, de cinco determinações feitas, três foram consideradas atendidas e duas se encontravam pendentes, porém, ainda no prazo fixado para o cumprimento. “Além disso, é incontroverso nos autos que a locatária deu entrada com os pedidos de licenciamento faltantes, ainda que tardiamente, dependendo, agora, do trâmite burocrático da administração. Bem ou mal, certo é que a locatária sanou parte das impropriedades contratuais que vinha praticando e vem tentando solucionar as exigências pendentes.”Acompanharam voto da relatora os desembargadores Clarice Claudino da Silva e Sebastião de Moraes Filho. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-MT.Clique aqui para ler o acórdão1008025-07.2020.8.11.0000Fonte: Conjur

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Justiça suspende cobrança de dívida por rescisão de aluguel em shopping

Postado: 29/01/2021Por constatar a probabilidade do direito e o perigo de dano, a 4ª Vara Cível da Comarca de Caruaru (PE) concedeu liminar para declarar a inexigibilidade de uma dívida de contrato de locação entre uma empresa corretora de câmbio e um shopping.As partes firmaram o contrato de 60 meses para exploração da loja no centro comercial. Mas devido à crise de Covid-19 e à queda de movimento no estabelecimento, a locatária decidiu rescindir o negócio e devolver as chaves. O shopping cobrou multa penal administrativa. Sem sucesso nas negociações de resolução amigável, a loja acionou a Justiça.Segundo o advogado Marcus Vinicius Reis, sócio do escritório Reis Advogados e representante da locatária, trata-se "de uma fatalidade causada pela natureza e que modificou substancialmente a premissa que motivou a tomada de decisão pela aceitação do contrato".A juíza Priscila Vasconcelos Areal Cabral Farias Patriota deferiu a liminar, "considerando a situação decorrente da impossibilidade da demandante cumprir sua prestação e levando-se em consideração o fechamento do comércio local, nos termos do Decreto Estadual nº 48.834/2020".A magistrada também destacou que uma eventual negativação poderia causar prejuízos à honra objetiva da empresa, além de problemas financeiros, já que poderia restringir a contratação de operações de crédito para arcar com suas obrigações. Foi designada audiência de conciliação para março deste ano.Clique aqui para ler a decisão0007967-82.2020.8.17.2480Fonte: Conjur

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A inconstitucional vinculação de lançamento por declaração de IPTU no Rio

Opinião:Postado: 31/01/2021Recentemente nos manifestamos neste canal sobre o famigerado Decreto 48.378 do município do Rio de Janeiro, vigente desde o dia primeiro de janeiro deste ano, e que muito tem preocupado as pessoas contribuintes daquela municipalidade. ("O atípico lançamento tributário de IPTU no município do Rio de Janeiro" — 16 de janeiro de 2021 [1])Naquela oportunidade atentamos para a propositura de uma nova modalidade de lançamento tributário a partir da qual o IPTU deixa de ser constituído pelo lançamento de ofício, realizado pela própria prefeitura, e passa a ser constituído pelo lançamento por declaração, realizado pelo própria contribuinte.Indicamos a sobrecarga que essa mudança figura ao contribuinte, alertando para a necessidade de um tratamento diferido àqueles que terão dificuldades no cumprimento desse dever instrumental, o que significa a própria dificuldade de acesso a internet, equipamentos eletrônicos e ainda ao próprio preenchimento da Declaração Anual de Dados Cadastrais (DeCAD), que podem, em última análise, conferir penalidades contra esses contribuintes.Alertamos em linhas finais para a impossibilidade de se admitir constitucionalidade e legalidade a dois aspectos em especial: 1) ao instrumento normativo que vincula a obrigação instrumental; 2) àquilo que denominamos de um eventual enriquecimento ilícito para a Administração Pública.Dedicaremos este artigo ao primeiro desses tópicos.É o artigo 113, do CTN, que apresenta dois tipos de obrigação relativamente à tributação:"A obrigação tributária é principal ou acessória".A obrigação principal, de acordo com o parágrafo 1º:"(...) Surge com a ocorrência do fato gerador, tem por objeto o pagamento de tributo ou penalidade pecuniária e extingue-se juntamente com o crédito dela decorrente".Embora a obrigação principal tenha relação com a hipótese de incidência, ou, na linguagem do CTN, com o fato gerador, é preciso lembrar que ela não surge de imediato contra o contribuinte, mas a partir do momento em que o crédito pertencente ao ente tributante é constituído — ou seja, a partir do lançamento tributário. Do mesmo modo, lembramos que embora o dispositivo expressamente considere a penalidade pecuniária como uma obrigação principal, devido à violação ao conceito impresso no artigo 3º do CTN [2], a penalidade pecuniária não é a obrigação principal do imposto, porque imposto não é sanção de ato ilícito.O dever instrumental é denominado no código como obrigação acessória, e sobre ele dispõem os parágrafos 2º e 3º, ainda do artigo 113, do CTN:"§2º. A obrigação acessória decorre da legislação tributária e tem por objeto as prestações, positivas ou negativas, nela previstas no interesse da arrecadação ou da fiscalização dos tributos.§3º. A obrigação acessória, pelo simples fato da sua inobservância, converte-se em obrigação principal relativamente à penalidade pecuniária".A expressão "obrigação acessória" é indicada pela doutrina como inadequada. De acordo com Paulo de Barros Carvalho [3], a "obrigação" significa a existência de uma relação jurídica que tem como objeto um dever, que remete à relação jurídica cujo objeto é uma prestação de natureza patrimonial, como se sabe, a obrigação acessória não estabelece um dever pecuniário, de natureza patrimonial, mas, sim, um dever de fazer. Indica-se, ainda, como inadequada a expressão ao identificar como obrigação o dever dessa natureza porque não é passível de conversão, quando do descumprimento, em prestação pecuniária. Por isso, a obrigação acessória também é denominada de "dever instrumental", ou "dever formal". Ou ainda — considerando que também se denominam "obrigações" aqueles deveres estabelecidos por normas cogentes, impostas pelo Estado, ainda que determinando um dever moral ou simplesmente não pecuniário, não passível de conversão em prestação pecuniária — "obrigação instrumental".O parágrafo 3º sinaliza para uma "transmutação" ou "conversão" da obrigação instrumental à obrigação principal, no caso de sua inobservância pelo contribuinte. No mesmo sentido, não é possível imaginar que a penalidade pecuniária decorrente do não cumprimento da obrigação originária se transmute em obrigação tributária, principal, pelo qual evocamos, novamente, o artigo 3º do próprio CTN, que define o tributo a partir da exclusão da hipótese de que ato ilícito seja o seu fato gerador. Ademais, o dever jurídico tributário não cumprido é o fato gerador da sanção, mais uma vez, não o é do tributo.Confere-se também, retornando ao parágrafo 2º do artigo 113, do CTN, que outra expressão foi adotada de forma não ajustada pelo legislador. Diz-se que a obrigação instrumental decorre da "legislação tributária". Mas o que seria esta legislação tributária? Uma lei, complementar, orgânica, decorrente da atividade do legislativo, ou um ato normativo, decorrente da atividade do executivo, da Administração Pública?Parece-nos que, em que pese o próprio CTN identifique como legislação tributária as leis, tratados, convenções internacionais, decretos e normas complementares que versem em todo ou parte sobre tributos e relações jurídicas a ela pertinentes, a Constituição Federal de 1988, em seu artigo 5º, inciso II, positivador do princípio da legalidade, impede que qualquer vinculação de obrigação acessória (ou outra qualquer) ocorra, senão mediante lei, ao determinar que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer senão em virtude de lei. E é nesse sentido que marcantes pensadores da doutrina tributária nacional já se manifestaram: "O fato gerador da obrigação acessória também decorre de lei" [4]; "(...)a obrigação acessória constitui uma obrigação positiva ou negativa (de fazer ou não fazer), que só pode ser imposta mediante previsão legal" [5]; "Por força do princípio da legalidade, (...), também os deveres instrumentais tributários só podem advir de lei (lato sensu) [6], ou seja, não só a que emana do Congresso Nacional, das Assembleias Legislativas, das Câmaras Municipais e da Câmara Legislativa (lei stricto sensu), como também, as leis delegadas e as medidas provisórias (...)" [7].Portanto, apenas a lei pode vincular o dever instrumental, que é, nesse caso, o dever de apresentar na data estipulada pelo município, a Declaração Anual de Dados Cadastrais (DeCAD) relativamente ao IPTU.Porém, ainda que o Código Tributário Municipal do Município do Rio de Janeiro estabeleça a possibilidade de que o lançamento por declaração seja uma das formas possíveis de constituição do crédito tributário (artigo 63, §2º, 4), os artigos 68 e 69 da mesma lei dispõem sobre um lançamento que é notificado pela municipalidade aos contribuintes, ou seja, não vincula mediante a lei o dever instrumental de o próprio contribuinte apresentar a declaração.Ainda que a recente Lei nº 6.810/2020 tenha instituído a forma de atuação por parte da Administração Pública no sentido de disponibilizar informações para esclarecer sobre a legislação tributária do IPTU, por meio de um portal de transparência, a Lei indica que este portal se destina à disponibilização de informações para "garantir ao cidadão as informações necessárias para que possa exercer seu direito à contestação do tributo lançado". Também nesta legislação não fica instituído o dever da contribuinte de apresentar a DeCAD, mas tão somente, a nova forma de apresentação dos dados sobre os lançamentos de ofício realizados pelo município — forma essa que já está sendo utilizada neste ano.Em resumo, há, aparentemente, apenas um instrumento normativo que objetiva instituir o dever de declaração anual às pessoas físicas e jurídicas contribuintes do município do Rio de Janeiro: o Decreto 48.378. Esse decreto não é hábil para tal finalidade, configurando-se norma frontalmente violadora do princípio da legalidade, que carece de imperativa atuação do próprio Executivo municipal no sentido de sua revogação, ou do Judiciário, para que se impeça a permanência de vigência dessa norma inconstitucional. [1] https://www.conjur.com.br/2021-jan-16/paula-stemberg-atipico-lancamento-tributario-iptu-rj.[2] Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada.[3] Curso de Direito Tributário. 2017, p.310.[4] DERZI, Misabel; BALEEIRO, Aliomar. Direito tributário brasileiro. 1998, p.708.[5] BASTOS, Celso Ribeiro. Comentários ao código tributário nacional. 1998, p.147.[6] CARRAZZA, Roque Antonio. Curso de direito constitucional tributário. 2017, p.379.[7] Ibdem, p.382.Fonte: Conjur

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Fundo garantidor para inadimplência de inquilino é retrocesso, dizem advogados

Postado: 31/01/2021Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 5327/20, que prevê a existência de um fundo garantidor, em favor do fiador, para o caso de inadimplência do locatário do imóvel. Especialistas criticam a proposta e afirmam que medida não solucionará o problema da inadimplência.O PL é de autoria do deputado David Soares (DEM-SP), e determina que, em casos em que é exigido fiador, o dono do imóvel deva repassar um valor mensal ao fundo garantidor. Para contratos de até 12 meses, o repasse deve ser de 10% do valor do aluguel, já para contratos de até 24 meses, o valor é de 5%, e a partir de 36 meses, o repasse é 2% do valor do aluguel. O advogado especialista em direito imobiliário e sócio da Advocacia Maciel, Alexandre Matias, explica que o PL altera o artigo 827 e revoga os incisos I e II do artigo 828 do Código Civil. Para ele, representa um retrocesso sem enfrentar verdadeiramente o problema, ao passo que apenas transfere a responsabilidade de garantia contratual do locatário para o locador.De acordo com o deputado autor do PL, a proposta tem o objetivo de corrigir a situação de total fragilidade do fiador. O projeto também estabelece que a dívida do fiador só poderá ser executada após a liquidação do fundo garantidor. Porém, Matias ressalta que o PL apenas transmite o ônus financeiro do custo garantidor para o dono do imóvel, que fatalmente irá repassar esse custo ao locatário."A medida não resolverá o problema da inadimplência e ainda trará o aumento do custo da locação, gerando um efeito cascata que será repassado ao locatário", afirma. A advogada e sócia do Osório Batista Advogados, Ana Carolina Osório, concorda. "O fundo se assemelhará a um seguro fiança. O PL torna inócua a garantia da fiança e ainda onera o proprietário, ao retirar de sua esfera de disponibilidade parte do aluguel durante o prazo do contrato de locação."Fonte: Conjur

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O que é imissão na posse? E como ela pode ajudar os arrematantes de imóveis em leilão?

Postado: 01/02/2021A arrematação de um bem por meio de leilão extrajudicial requer, muitas das vezes, o investimento de todos os rendimentos de uma vida para alcançar o sonho mais cobiçado do povo brasileiro que é possuir um imóvel.Por vezes, esse sonho encontra um obstáculo: os antigos proprietários do imóvel, insistem em permanecer no bem, mesmo com a notificação extrajudicial, informando da arrematação por meio de leilão público e concedendo-se um prazo razoável para desocupação do imóvel.Arrematantes que se encontram nessa situação não precisam achar que fizeram uma má escolha de investir todas as suas economias num imóvel de leilão. Existe uma saída para esse obstáculo.Existe uma providência chamada imissão na posse. Essa ação tem por objetivo impedir que devedores do imóvel, que deixam de pagar as parcelas do financiamento, permaneçam na posse do bem, prejudicando o arrematante que pagou o preço exigido em leilão.Na verdade, os antigos proprietários deixam de ter qualquer direito sobre o imóvel desde o momento em que o banco envia notificações informando do débito, e mesmo após essas notificações, o proprietário, por qualquer motivo que seja, deixa de quitar com as parcelas em atraso. Após essas notificações, o banco toma o imóvel para si, e coloca esse bem em leilão para quitar o débito dos antigos proprietários.Por esse motivo, após pagar o preço exigido em leilão, o arrematante tem o direito de ser imitido na posse, ou seja, poder usar como bem entender a sua propriedade.Essa ação de imissão na posse tem por objetivo justamente dizer isso ao juiz. De comprovar a participação em leilão, o pagamento do preço e que mesmo após as notificações, os antigos proprietários rejeitam qualquer possibilidade de acordo e de sair do imóvel.Veja um julgado recente, de 04.12.2020, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que concorda com esse entendimento:APELAÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. Sentença de procedência. Irresignação da requerida. Pretensão de obter a anulação do leilão extrajudicial. Não acolhimento. Terceiro de boa-fé adquiriu o imóvel do agente financeiro que já havia adjudicado o bem na ação de execução hipotecária. Tanto a ação de execução quanto os embargos de terceiros, propostos pela apelante desta ação, já transitaram em julgado. O autor arrematante tem o direito à imissão na posse. Aplicação das Súmulas 5 do Tribunal de Justiça de São Paulo. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.Fonte: Jusbrasil

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A dispensa de inventário e o pagamento direto (Parte 1)

Postado: 01/02/20211) IntroduçãoHonra-nos trazer o presente debate a este formidável espaço da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (RDCC).Neste artigo, cuidaremos de um assunto importantíssimo para o quotidiano de quem lida com Direito Sucessório: o pagamento direto, assim entendidos os valores pagos diretamente a herdeiros independentemente de procedimento judicial ou extrajudicial de inventário ou de arrolamento.Morta uma pessoa, a regra geral é que a transmissão dos seus bens aos herdeiros deverá ocorrer por meio de um desses "burocráticos" procedimentos judiciais ou extrajudiciais, salvo quando a lei autorizar o pagamento direto. Focaremos aqui as hipóteses de pagamento direto da Lei nº 6.858/1980, que prevê esse pagamento direto para alguns casos de verbas trabalhistas, tributárias e de investimento.O objetivo é explicar essa figura e discutir um ponto relavantíssimo: o cônjuge e os demais herdeiros podem reivindicar a sua meação e o seu quinhão na hipótese de pagamento direto?Em outras palavras, as hipóteses de pagamento direto fundadas na Lei nº 6.858/1980 caracterizam ou não uma sucessão irregular [1] e elas devem ou não respeitar a meação do viúvo sobre os créditos do de cujus? Ou elas representam apenas regras de caráter procedimental que não exoneram o beneficiário de, no pertinente feito de inventário, fazer as devidas compensações para a repartição igualitária da herança com os demais herdeiros e para entregar a meação do viúvo?Antecipamos nossa posição: o pagamento direto na forma da lei acima tem caráter apenas procedimental, e não de direito material, pois seu objetivo foi apenas o de desburocratizar o acesso de herdeiros a valores deixados pelo de cujus. Logo, essas hipóteses não afastam o dever de respeitar a meação do cônjuge nem o quinhão de outros herdeiros. Não se trata aí de sucessão irregular ou anômala, portanto.2) Regra geralVerbas trabalhistas, tributárias e de investimento na forma da Lei nº 6.858/1980 podem ser objeto de pagamento direto, ou seja, não dependem de prévio procedimento judicial ou extrajudicial de inventário ou de arrolamento. Dizem-no tanto o referido diploma quanto o artigo 666 do CPC [2].Explica-se.É permitido que, independentemente de inventário ou de arrolamento, os dependentes habilitados perante o INSS ou o órgão público competente (no caso de regime especial de previdência) ou, à sua falta, os sucessores (na forma da lei civil) indicados em alvará recebam, independentemente de procedimento de inventário ou de arrolamento, as verbas trabalhistas, de FGTS ou de PIS-Pasep do falecido. É o artigo 1º, caput, da Lei nº 6.858/1980.Trata-se do que, na prática forense, designa-se de "pagamento direto", pois é feito aos "herdeiros" sem necessidade de procedimento judicial ou extrajudicial de inventário ou de arrolamento.Esse pagamento direto é também permitido para valores devidos a título de restituição de Imposto de Renda (ou de outros tributos) bem como para valores de até 500 OTNs em aplicações financeiras ou em contas bancárias (desde que inexistam outros bens a inventariar). É o artigo 2º, caput, da Lei nº 6.858/1980.Na prática, isso significa que, se alguém morrer deixando, como herdeiro, um filho de idade inferior a 21 anos que estava habilitado como dependente do falecido no INSS [3], esse jovem poderá receber os valores supracitados (verbas trabalhistas, previdenciárias, tributárias e de aplicações financeiras) que pertenciam ao seu pai independentemente de prévio processo de inventário ou de arrolamento. Basta-lhe fazer o pedido administrativo.O devedor (empregador, poder público e bancos) poderá pagar esses valores diretamente a esse filho sem exigir prévia inventário, arrolamento ou adjudicação.Se o falecido aguardava o desfecho de alguma reclamação trabalhista para receber suas verbas trabalhistas, o filho dependente supracitado poderá requerer ao juízo trabalhista que lhe expeça alvará de levantamento sem necessidade de inventário.2) Quem pode pedir o pagamento direto?Nas hipóteses dos créditos especiais citados na Lei nº 6.858/1980, podem pedir o pagamento direto:a) Os dependentes habilitados perante o órgão de previdência (INSS ou, no caso de regime especial de previdência, o órgão público pertinente);b) Os demais sucessores, desde que autorizados por alvará expedido por juiz que os tenha reconhecido como tal com base na legislação civil.Se o dependente não estiver formalmente habilitado, a Justiça Trabalhista flexibiliza a regra e admite que o dependente pleiteie o pagamento direto com base na Lei nº 6.858/1980 mediante comprovação do seu enquadramento entre os dependentes legais na forma da legislação previdenciária ou estatutária. A propósito, assim já decidiram o TST (RR-10959-59.2014.5.15.0046, 2ª Turma, Relatora Ministra Maria Helena Mallmann, DEJT 26/06/2020) e o STJ (REsp 1289346/DF, 2ª Turma, Rel. Ministro Castro Meira, DJe 20/06/2012).3) Levantamento de valores tributários e de investimento até 500 OTNsNão havendo outros bens a inventariar, é cabível o pagamento direto aos dependentes habilitados no ente previdenciário das verbas tributários e de investimento mencionadas no artigo 2º da Lei nº 6.858/1980 até o limite do valor de 500 OTNs, caso em que o valor sobejante deverá sujeitar-se ao procedimento de inventário e arrolamento. O STJ já decidiu assim em caso de valores de restituição de imposto de renda (REsp 1085140/SP, 4ª Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 17/06/2011 [4]).Continuaremos aprofundando o assunto na próxima semana. * Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Roma II-TorVergata, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFMT, UFBA, UFRJ e UFAM). [1] A sucessão irregular ou anômala é entendida como aquela que é regida por normas próprias e que, portanto, não segue os arts. 1.829 e seguinte do CC. A título de exemplo, podemos citar: (1) a transmissão dos direitos autorais para o domínio público no caso de o autor falecido não ter deixado herdeiros (artigo 45, I, da Lei nº 9.610/1998); (2) o direito de acrescer em favor dos demais coautores na hipótese de um deles falecer sem deixar herdeiros (artigo 42, parágrafo único, da Lei nº 9.610/1998); (3) o artigo 18, § 2º, do Decreto-Lei nº 3.438/1941 proíbe que sucessão em favor de cônjuge estrangeiro em terreno de marinha; (4) o artigo 520 do CC estabelece que o direito de preferência não se transmite aos herdeiros, o que representa um exemplo de sucessão irregular ou anômala, porque prevê regra sucessória diversa da prevista para a sucessão legítima; (5) o artigo 1º, § 2º, da Lei nº 6.858/1998 estabelece que, na hipótese de inexistir dependente ou sucessores, as verbas trabalhistas, de FGTS e de PIS-PASEP deverão ser revertidas respectivamente em favor do Fundo de Previdência e Assistência Social, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço ou do Fundo de Participação PIS-PASEP; (6) o artigo 2º, parágrafo único, da Lei nº 6.858/1998 fixa que, se não houver dependente ou sucessor, deverão ser revertidas ao Fundo de Previdência e Assistência Social os valores devidos a título de restituição de Imposto de Renda (ou de outros tributos) bem como os valores de até 500 OTNs em aplicações financeiras ou em contas bancárias (desde que inexista outros bens a inventariar).[2] "Artigo 666 - Independerá de inventário ou de arrolamento o pagamento dos valores previstos na Lei nº 6.858, de 24 de novembro de 1980".[3] Para filhos, a presunção absoluta de dependência perante o INSS e, no caso de regime especial de previdência, perante os órgãos públicos federais é para filhos de até 21 anos (artigo 16, I, da Lei nº 8.213/1991 e artigo 197, parágrafo único, I, da Lei nº 8.112/1990).[4] No caso, o STJ manteve o deferimento do pedido de alvará judicial, conforme este excerto do relatório do voto do relator:"Silvandira Stopa Rodrigues ajuizou pedido de alvará judicial perante a 3ª Vara de Família e Sucessões do Foro Regional de Santana/SP, pleiteando o levantamento de parte da restituição de imposto de renda de seu falecido marido. Noticiou ainda que não há outros bens ou direitos a inventariar, e também que, do casamento, advieram quatro filhos, sendo que três renunciaram as partes que lhes tocariam no imposto retido. Assim, pleiteou a autora o levantamento de 50% devidos a ela, a título de meação, mais 4/5 do remanescente em razão da renúncia".Fonte: Conjur

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Condomínio não pode expulsar moradora por comportamento antissocial

Postado: 01/02/2021Ainda que o direito à propriedade esteja limitado em sua função social, devendo o condômino observar regras mínimas de bom comportamento e convívio, a medida de expulsão não encontra amparo legal. Com esse entendimento, a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao recurso de um condomínio em ação de exclusão contra uma moradora.De acordo com os autos, o condomínio pediu a expulsão da ré do prédio sob a alegação de que ela teria comportamento antissocial e agressivo contra os demais moradores. O outro réu na ação é o proprietário do apartamento que a moradora aluga há muitos anos. Em primeiro grau, a ação foi julgada improcedente. O entendimento foi mantido pelo TJ-SP.O relator do recurso, desembargador L. G. Costa Wagner, afirmou que a sentença deve ser mantida, pois não há previsão legal para a expulsão pretendida. "O Código Civil, em seu artigo 1.337, de forma certa ou errada, estabelece, apenas e tão somente, a penalidade de multa em caso de prática de comportamento antissocial", afirmou.Costa Wagner ressaltou que a improcedência do pedido não significa concordância com a conduta da ré, mas apenas ausência de amparo legal. Segundo o magistrado, a aplicação de sucessivas multas em valores altos, no intuito de forçar a mudança de comportamento, é a medida a ser tomada no caso. Também é possível ajuizar ação na esfera penal em caso de ocorrência de ameaça ou lesão corporal."O que não se pode, repita-se, por ausência de previsão legal, é expulsar a ré, que é pessoa idosa e em situação de extrema vulnerabilidade, ainda mais diante do estado de calamidade pública gerado pela pandemia da Covid-19", completou o magistrado. A decisão se deu por unanimidade.Processo 1029307-52.2018.8.26.0001Fonte: Conjur

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Inventário no cartório: quais são os requisitos, os valores e o tempo de duração?

Postado: 25/01/2021Quando acontece a morte de uma pessoa possuidora de bens, direitos e dívidas, há a necessidade de se fazer um inventário. Esse processo serve para realizar a transmissão de bens e demais responsabilidades aos herdeiros. Costuma demorar, ser burocrático e dar bastante dor de cabeça quando as partes não concordam em pontos específicos. No entanto, desde 2007, já existe a possibilidade de ser realizar o inventário no cartório, por escritura pública, de forma extrajudicial. A ideia é facilitar esse processo e a vida de quem precisa fazer a destinação dos bens do falecido.Embora perder um ente querido seja uma das piores sensações, capaz de impossibilitar a pessoa de tomar providências, por estar emocionalmente frágil, é preciso agir com a razão e enfrentar desafios maiores, de forma rápida, para não ter problemas futuros.Contudo, para que o inventário no cartório seja possível, é necessário que alguns requisitos estejam de acordo com a Lei 11.441/2007. No artigo de hoje, você vai entender como funciona o processo, quanto tempo pode durar, quais são os documentos necessários e outras informações importantes. Confira a seguir.1) PRIMEIROS PASSOS PARA FAZER O INVENTÁRIO NO CARTÓRIOPara iniciar o processo de inventário no cartório, é necessária a escolha de um Cartório de Notas, local este que será realizado todo procedimento do inventário. O cartório não precisa ser exatamente próximo ao domicílio das partes, ou do local onde está situado o bem, ou até mesmo do local do falecimento de quem deixou a herança.É obrigatório, ainda, a contratação de um advogado com especialidade em Direito de Família e Sucessões. Em caso de inventário no cartório, é comum apenas um advogado cuidando da causa de todos os interessados, já que, para esse tipo de inventário acontecer, é necessário que todas as partes estejam de acordo.A família deve escolher e nomear um inventariante, este que será o responsável por administrar os bens do espólio. Entende-se por espólio o conjunto de bens deixados pelo falecido. O inventariante terá a responsabilidade de cuidar do processo e pagar os gastos oriundos de um processo de inventário.Cabe ressaltar que a abertura de um inventário e partilha de bens deve acontecer em até 60 dias, a contar do falecimento, sob pena de cobrança de multa fiscal.2) QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA A REALIZAÇÃO DE UM INVENTÁRIO NO CARTÓRIO?Para realizar um inventário no cartório, é necessário obedecer rigorosamente alguns requisitos. Do contrário, o procedimento só poderá ser feito de forma judicial. A escritura desse tipo de inventário é independente de homologação judicial.Veja a seguir as obrigações para o procedimento de forma extrajudicial:todos os herdeiros devem ser maiores de idade – ou emancipados – e capazes;os herdeiros devem estar de acordo quanto à partilha de bens;não pode haver testamento deixado pelo falecido, a não ser que o testamento existente seja caduco ou revogado. É necessário apresentar certidão de inexistência desse documento;a escritura deve contar com a participação de um profissional de Direito.Ou seja, se não obedecer qualquer um dos requisitos acima, o inventário deverá ser feito obrigatoriamente de forma judicial.3) QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA O INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL?Na hora de fazer o inventário no cartório, é necessário reunir uma série de documentos para listar a quantidade de bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido. Vale ressaltar, ainda, que todas as dívidas precisam ser quitadas com o patrimônio deixado. Assim, deve-se reunir todos os documentos de posse para saber o que vai ser transmitido aos herdeiros. Os documentos a seguir devem ser verificados e validados:documentos do falecido são: RG, CPF, certidão de óbito, certidão de casamento – atualizada até 90 dias, escritura de pacto antenupcial – se houver;certidão negativa da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;certidão comprobatória de inexistência de testamento;documentos do cônjuge, dos herdeiros e de seus respectivos cônjuges (RG e CPF, profissão, endereço completo, certidão de nascimento, certidão de casamento dos cônjuges – também atualizada até 90 dias);Além dos documentos citados acima, há outros correspondentes aos bens móveis, ao advogado responsável pela ação e aos imóveis rurais.4) DÚVIDAS COMUNS SOBRE INVENTÁRIO NO CARTÓRIOCertamente, cada caso é um caso. Apesar do processo do inventário extrajudicial seguir o passo a passo de acordo com a legislação vigente, existem variações que alteram a continuidade do processo.Só para ilustrar: imagine que, dentro do inventário haja, além do patrimônio, um conjunto de dívidas. Se todos os bens quitarem as despesas, os herdeiros de nada têm direito. Na hipótese de pagamento das dívidas e sobra da herança, esta é dividida. De fato, deve-se haver avaliação e análise da repartição dos bens. Por isso, um profissional com notável saber jurídico é a peça-chave para o melhor resultado.Por que fazer um inventário no cartório?Muitas pessoas acreditam que os processos jurídicos devem ser realizados perante o juiz, com corte e testemunhas, assim como ocorre nos filmes. Porém, a realidade é mais fácil do que se imagina.O inventário no cartório é uma boa opção para aqueles que querem poupar tempo e evitar maiores desgastes emocionais. Afinal, lidar com os bens de um ente falecido e os sentimentos ao mesmo tempo não é uma coisa fácil.O inventário extrajudicial é rápido e pode-se levar cerca de dois a seis meses.Quanto custa o inventário no cartório?Toda ação de inventário gera custos que variam de acordo com o valor do bem. O procedimento costuma pesar o bolso, pois envolve, além dos valores da própria ação, honorários advocatícios e impostos incidentes na transmissão e registro dos bens.Dependendo do valor do bem, o inventário no cartório pode sair mais barato do que o inventário judicial. No entanto, esse valor é tabelado nos estados. Quase todos os cartórios de um mesmo estado cobram o mesmo valor. Para chegar ao preço final, vai depender do valor do bem deixado.Tem como desistir de um inventário judicial e transformá-lo em extrajudicial?Sim. Caso os herdeiros queiram desistir de um inventário judicial e fazê-lo por escritura pública, no cartório, é possível, desde que atendam a todos os requisitos citados anteriormente.Pode-se vender um bem para pagar o inventario no cartório?Para abrir e prosseguir com o processo de inventário, existem tributos e impostos a serem pagos. A dúvida sobre a venda de um bem para custear o inventário no cartório surge quando os responsáveis pelos bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido, por algum motivo, não conseguem pagar o processo.Embora pareça uma situação complicada, há sim essa possibilidade, tendo em vista que o inventariante tem os poderes de administração dos bens enquanto durar o inventário. No entanto, apenas um advogado especialista em Direito de Família e Sucessões poderá responder acerca dos detalhes do procedimento.E se o falecido só deixou dívidas e nenhum bem?É comum que os herdeiros não realizem o inventário devido à ausência de bens do falecido. Contudo, não deve-se ignorar a questão das despesas. Precisa-se resolver.O inventário será feito de maneira diferente, com documentos e escrituras próprias para essa situação.Na maioria das vezes, não há obrigação de quitar a dívida, mas somente a análise aprofundada por um profissional irá te orientar como agir.5) QUAL A IMPORTÂNCIA DO ADVOGADO NA REALIZAÇÃO DO INVENTÁRIO NO CARTÓRIO OU NO TRIBUNAL?Quando abordamos inventário no cartório ou no tribunal, estamos falando, respectivamente, de inventário extrajudicial e judicial. Enquanto no primeiro, resolvem-se as questões em, no máximo, seis meses, o segundo dá um pouquinho de dor de cabeça, já que é mais demorado e burocrático.Na maioria dos casos, o inventário no cartório é a melhor escolha, visto que é mais prático para todos os envolvidos. Apesar de existir a facilidade, isso não é motivo para a exclusão do advogado, visto que sua presença é obrigatória.Em alguns casos, há a contratação de advogados baseada no valor dos honorários, o que nem sempre acaba sendo a melhor escolha.Com a finalidade do inventário no cartório obter sucesso, é fundamental receber orientações e recomendações de um profissional competente. Além disso, essa escolha ainda pode influenciar na agilidade do processo.Só para exemplificar: ao optar por advogado de Família e Sucessões com notável saber jurídico, este pode escolher um cartório em que se conheça a rotina do local e dos tabeliães e, dessa forma, facilitar o procedimento a todos os envolvidos.6) NA ABERTURA DO INVENTÁRIO NO CARTÓRIO, O ADVOGADO SERÁ SEU MELHOR AMIGOSabemos que é um momento difícil, mas é preciso ser forte e resolver as burocracias que surgem. Após um falecimento, é obrigatória a abertura de um inventário. De fato, as emoções estão à flor da pele e, assim, é normal adiar os processos burocráticos. No entanto, não recomenda-se essa ação. Por isso ressaltamos a importância de um advogado de Família e Sucessões ao seu lado. Através de seus conselhos e orientações, o profissional especializado oferece assistência, solicita os documentos necessários e agiliza o processo.Sem dúvida, o inventário no cartório vai ser um sucesso e não haverá preocupações.Fonte: Jusbrasil

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A polêmica da hospedagens do AirBnB em condomínios residenciais

Postado: 25/01/2021O AirBnB se tornou uma das maiores plataformas de hospedagens por curta temporada, e vem causando uma série de polemicas nos condomínios residências. E neste artigo, observaremos o efeito nas hospedagem oferecidas em condomínios estritamente residenciais.Cumpre destacar que se segue o entendimento doutrinário que prega a aplicação das regras do condomínio edilício para categorias similares. Nesse sentido, o Enunciado n. 89 do CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil, in verbis: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.A questão nos condomínios residenciais, e o AirBnB reside na questão essencialmente da segurança. Essencialmente, na quebra de segurança condominial, pois por um curto período de tempo há hospede em uma unidade que não são de conhecimento dos condôminos, zelador e o síndico que estão restritos na fiscalização de quem está se hospedando.Não há em nossa legislação pátria, qualquer restrição dos condôminos em oferecer sua unidade para tais plataformas, porém, poder-se-á ser utilizado os preceitos da lei de hospedagem e casas de pousadas (Lei nº 11.771/08), e não essencialmente na questão dos condomínios estritamente residenciais.Pois o problema reside que o condômino não está apenas e tão somente disponibilizando a área de sua unidade, mas juntamente a área comum do condomínio (tais quais a piscina, salão de festas, etc.), pois o condomínio, se não previsto em seu regimento interno, não poderá proibir aquele que se hospeda de se utilizar dessas áreas comuns. Ora, os condomínios residenciais não pode por determinação legal explorar suas áreas comercialmente, que se assim o fizer caracterizará um desvio de finalidade, conforme estabelece a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.Logo, o condômino que insiste em oferecer sua unidade em um condomínio residencial, ainda da possibilidade da advertência, ele está transgredindo uma norma condominial, uma Lei Federal, pois são normas que determinam que o prédio, edifício, pode apenas abrigar os moradores, quer sejam proprietários, quer sejam locatários. Além do mais, destaca-se o que menciona o artigo 1.336, inciso IV e o § 2º do Código Civil:Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.No que concerne à convenção de condomínio, essa constitui o estatuto coletivo que regula os interesses das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada. Enuncia o art. 1.333 do CC que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros (efeitos erga omnes), a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, consigne-se que, conforme a Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (efeitos inter partes).Como se nota, a convenção é regida pelo princípio da força obrigatória da convenção (pacta sunt servanda). Porém, na realidade contemporânea, não se pode esquecer que tal preceito não é absoluto, encontrando fortes limitações nas normas de ordem pública, nos preceitos constitucionais e em princípios sociais, caso da boa-fé objetiva e da função social.Pois bem, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991), há um dispositivo que versa sobre locações por temporada, e o contrato seja no máximo de 90 (noventa) dias, mas note que a lei exige que na locações por temporada, o contrato seja por escrito, pois tem que ser feito por prazo determinado. Pois bem, os contratos nas plataformas de hospedagens são informais e não solenes, portanto, não poderia dizer como parte doutrina sustenta, que este tipo de hospedagem, seja uma locação.Portanto, em caso de prática reiterada, o condomínio deverá convocar uma assembleia extraordinária (art. 1.355 do Código Civil), sendo que, por maioria simples digam, que sendo o prédio estritamente residencial, não se pode admitir uma hospedagem de curta permanência, mesmo porque, sabemos até que ponto poderá levar uma hospedagem de curta permanência, tendo assim o princípio da função social da propriedade.No condomínio salienta-se, que exige restrições maiores, que o direito de vizinhança e do próprio direito de propriedade. O condômino tem que se adaptar a vida social, e essa hospedagem é uma desadaptação da vida em sociedade, da finalidade do condomínio residencial. A propriedade deve ser utilizada, segundo a finalidade social, e a finalidade social em um condomínio residencial não é hospedagem por poucos dias.Destaca-se que a locação de temporada, não se amolda com, data vênia, a essa hospedagem do AirBnB e plataformas semelhantes. Pois não é locação, e sim objeto destinado a hospedagem. Como já decidiu a jurisprudência pátria.AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL VIA APLICATIVO ‘AIRBNB’ PELO AGRAVANTE. VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO POR CURTO ESPAÇO DE TEMPO. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL DO IMÓVEL. LOCAÇÃO QUE POSSUI INTENÇÃO DE HOSPEDAGEM. DESVIO DE FINALIDADE. MANUTENÇÃO DA PROIBIÇÃO DEFINIDA EM ASSEMBLEIA. RECURSO NÃO PROVIDO. ((TJ-PR - AI: 00179746820198160000 PR 0017974-68.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Albino Jacomel Guérios, Data de Julgamento: 05/09/2019, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/09/2019).Deve-se levar em conta, o sossego, a segurança e o bem-estar do condômino e vizinhos. É necessário no regime condominial, loteamentos fechados, é que se aplique o bom senso. Restringir o acesso as áreas comuns do condomínio não é a solução adequada.O síndico e o zelador não são recepcionistas de hotelaria, e nem poderão ser transformados em tal. Há inúmeros riscos para uma hospedagem de curta duração, esporádica, em condomínio estritamente residencial.Até ter uma legislação ao tema, transcorrerá um certo tempo, portanto, a solução será numa assembleia convocada para tal fim, que se proíba expressamente a locação, na verdade a hospedagem, e que quando possível, alterar a convenção condominial para proibir explicitamente esse tipo de hospedagem em condomínio estritamente residencial.A verdade que utilizar essa modalidade de hospedagem, sem o aval do condomínio é uma infração a finalidade do uso, e caracteriza o que o código na parte que versa sobre o condomínio, o condômino-antissocial, que pode ficar sujeito a multas e outras penalidades.Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.Se a assembleia assim desejar, poderá alterar a destinação do condomínio, passando a ser um condomínio misto, sendo que se requer uma mudança ampla da convenção, e aprovada por maioria qualificada, e é caríssimo.A convivência no condomínio é mais complexa, que o direito de vizinhança, do que a simples convivência social. A maioria dos condomínios traz a referência expressa a finalidade de ser exclusivamente residencial. Portanto, a prática de hospedagem por curto período, deverá ser proibido, nos termos da legislação vigente, bem como a posição que a jurisprudência vem tomando.Fonte: Jusbrasil

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Planejamentos sucessório e tributário sob a ótica do imposto sobre herança

Postado: 26/01/2021A decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal, no âmbito da ADI 2.446, declarou a constitucionalidade do parágrafo único do artigo 116 do Código Tributário Nacional, com a redação dada pela Lei Complementar 104/2001, que estabelece que a autoridade administrativa poderá desconsiderar atos e negócios jurídicos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência de fato gerador do tributo ou natureza dos elementos constitutivos da obrigação tributária.O voto da relatora, ministra Carmen Lúcia, ressalva que a mencionada norma legal não proíbe o planejamento tributário, de sorte que o contribuinte dispõe da autonomia privada para, pelas vias legítimas e regulares, buscar a economia fiscal, abstendo-se de pagar tributos, quando não configurado fato gerador cuja ocorrência tenha sido lícita e regularmente evitada.Dissipando discussão doutrinária, há uma clara distinção entre elisão fiscal, que se consubstancia na diminuição de tributos diante da prática de comportamento lícito que evita a configuração do fato gerador do tributo, e a evasão fiscal que se consubstancia quando o contribuinte, ilícita e irregularmente, pratica atos com o propósito de ocultar fato gerador para não pagar obrigação tributária devida.O princípio da livre iniciativa, que é um postulado fundamental da república, consagra a liberdade de planejamento tributário, permitindo-se que o particular opte por solução lícita para a celebração e a execução de negócios jurídicos voltados a menor tributação possível.A par da livre iniciativa, a autoridade fiscal não pode exigir o pagamento de tributo, cujo fato gerador não se consumou por opção volitiva válida e regular do particular. Um dos mecanismos de planejamento tributário consiste na constituição de pessoa jurídica (holding), com vistas à proteção patrimonial de bens imóveis da família e de se desviar de procedimentos de inventários judiciais ou extrajudiciais, mediante a integralização de bens imóveis em sociedade patrimonial com a doação de quotas aos familiares.Compete aos Estados instituir imposto sobre a transmissão causa mortis (herança) e doação de quaisquer bens ou direitos, a teor do artigo 155, I, da Constituição Federal, que tem como fato gerador a transmissão da propriedade de quaisquer bens ou direitos em razão da morte ou da doação (ITCMD — imposto de herança ou por doação).O imposto não incide sobre a meação dos cônjuges, isto é, a depender do regime matrimonial adotado (comunhão total ou parcial), a lei civil prevê a comunicabilidade dos bens entre os cônjuges, em razão do matrimônio, de sorte que a transmissão de bens ao cônjuge até o limite da meação não gera a incidência do ITCMD. Isto é, somente haverá a incidência do referido tributo sobre os bens que ultrapassarem o que for devido a título de meação do cônjuge. No processo judicial de divórcio, a formalização e o registro de bens, por força da meação, não geram a incidência desse tributo (REsp 723.587-RJ, relatora ministra Eliana Calmon). Não incide o imposto sobre o fato jurídico da renúncia à herança ou à meação, eis que não se materializa o fato gerador da transmissão do bem por herança ou por doação. Assim como não incide o tributo na hipótese de concessão de direito real de uso, sob pena de violação dos artigos 108, §1º, 109 e 110 do Código Tributário Nacional (STJ, AgInt no REsp 1.576.169/DF, relator ministro Gurgel de Faria).Na doação de bens imóveis, o fato gerador se implementa no instante em que houver o registro do instrumento público perante o cartório de registro de imóveis, não sendo exigível o tributo antes da sua ocorrência. Em se tratando de doação de quotas de sociedade patrimonial, o fato gerador resta configurado no instante em que se opera o registro do ato constitutivo perante a junta comercial.No caso de inventário judicial, entende-se que a sentença de homologação da partilha é que possibilita a identificação dos aspectos material, pessoal e quantitativo da hipótese normativa de incidência do ITCMD, não sendo possível a realização de lançamento antes de tal homologação (STJ, REsp 1.668.100/SP, relator ministro Herman Benjamin).Permanece, pois, válido o enunciado da Súmula 114/STF: "O imposto de transmissão causa mortis não é exigível antes da homologação do cálculo".São contribuintes do tributo o herdeiro ou legatário (transmissão causa mortis), o donatário (doação) ou o cessionário (cessão de herança ou de bem/direito não onerosa).A base de cálculo do tributo é o valor venal do bem ou direito transmitido, sendo considerado o valor de mercado do direito ou do bem no momento da sucessão ou da herança.Vale dizer, o valor venal do bem ou direito é o real valor de venda do bem, o qual pode coincidir com o valor de mercado, não se confundindo necessariamente com a base de cálculo de outros tributos (IPTU ou ITR).O Fisco está autorizado a, quando dispuser de provas da incompatibilidade do valor indicado pelo contribuinte, promover o lançamento suplementar ou arbitramento, a teor dos artigos 148 e 149 do CTN (STJ, AgInt no AREsp 1176337/SP, relator ministro Gurgel de Faria).A alíquota máxima é de 8%, a partir da Resolução Senado 9/1992. No Rio Grande do Norte, a alíquota é de 3% para a base de cálculo de até R$ 500 mil, 4% para a parcela da base de cálculo que exceder R$ 500 mil até o limite de R$ 1 milhão, 5% para a parcela da base de cálculo que exceder R$ 1 milhão até o limite de R$ 3 milhões e 6% para a parcela da base de cálculo que exceder R$ 3 milhões.O Fisco estadual dispõe do prazo decadencial de cinco anos para constituir o crédito tributário do ITCMD, a contar do exercício seguinte ao ano em que o lançamento poderia ter sido realizado, a teor do artigo 173 do CTN (STJ, AgRg no REsp 1.257.451/SP, relator ministro Humberto Martins).A ausência de declaração pelo contribuinte ao Fisco da ocorrência do fato gerador não tem o condão de afastar a fluência do prazo decadencial de cinco anos para a constituição do crédito tributário de ITCMD (STJ, AgRg no REsp 577.899/PR, relator ministro Castro Meira).Portanto, afigura-se relevante a análise de planejamento sucessório e tributário, com vistas a diminuir não apenas a tributação, a proteger o patrimônio e a evitar a obrigatoriedade de procedimento de inventário.  Fonte: Conjur

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Juíza anula transferência de imóvel após comprovada fraude em procuração

Postado: 20/01/2021O negócio jurídico é nulo quando o motivo determinante de sua criação é ilícito. O entendimento é da juíza Márcia Hübler Mosko, da 3ª Vara Cível de São José dos Pinhais, no Paraná.A magistrada declarou nula uma transferência de imóvel para pagamento de dívidas porque o ato jurídico foi firmado por meio do uso de uma procuração falsa. A decisão é do último dia 13. A juíza levou em conta em sua decisão o artigo 166, III, do Código Civil. Segundo o dispositivo, é nulo o negócio jurídico quando o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito. "Evidencia-se que o motivo fraudulento foi determinante para a exteriorização da vontade. O motivo, como causa determinante, foi comum aos sujeitos participantes do negócio jurídico, ou seja, ambos sustentam suas vontades naquele motivo. Além de ser elevado à condição de causa determinante da vontade e comum aos sujeitos, para ser considerada hipótese de nulidade, o motivo é ilícito", assinala a decisão. Ainda segundo a juíza, "as provas dos autos são suficientes para se reconhecer os requisitos de nulidade, à luz do artigo 166, III, do Código Civil". "Assim, impõe-se reconhecer a nulidade absoluta do negócio, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, mediante a consolidação da posse e propriedade do bem imóvel em nome da autora."A ação declaratória de nulidade foi patrocinada pela Guazelli Advocacia.Caso concretoNo caso concreto, o réu saldou dívida transferindo 11 lotes de terreno para o credor. Para isso, teria usado procuração falsa em nome de terceiro.Ocorre que as evidências apontaram que a assinatura foi falsificada e que o responsável pela procuração sequer tinha poderes para autorizar a transferência. Clique aqui para ler a decisão0019759-33.2014.8.16.0035Fonte: Conjur

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Juíza anula transferência de imóvel após comprovada fraude em procuração

Postado: 20/01/2021O negócio jurídico é nulo quando o motivo determinante de sua criação é ilícito. O entendimento é da juíza Márcia Hübler Mosko, da 3ª Vara Cível de São José dos Pinhais, no Paraná.A magistrada declarou nula uma transferência de imóvel para pagamento de dívidas porque o ato jurídico foi firmado por meio do uso de uma procuração falsa. A decisão é do último dia 13. A juíza levou em conta em sua decisão o artigo 166, III, do Código Civil. Segundo o dispositivo, é nulo o negócio jurídico quando o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito. "Evidencia-se que o motivo fraudulento foi determinante para a exteriorização da vontade. O motivo, como causa determinante, foi comum aos sujeitos participantes do negócio jurídico, ou seja, ambos sustentam suas vontades naquele motivo. Além de ser elevado à condição de causa determinante da vontade e comum aos sujeitos, para ser considerada hipótese de nulidade, o motivo é ilícito", assinala a decisão. Ainda segundo a juíza, "as provas dos autos são suficientes para se reconhecer os requisitos de nulidade, à luz do artigo 166, III, do Código Civil". "Assim, impõe-se reconhecer a nulidade absoluta do negócio, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, mediante a consolidação da posse e propriedade do bem imóvel em nome da autora."A ação declaratória de nulidade foi patrocinada pela Guazelli Advocacia.Caso concretoNo caso concreto, o réu saldou dívida transferindo 11 lotes de terreno para o credor. Para isso, teria usado procuração falsa em nome de terceiro.Ocorre que as evidências apontaram que a assinatura foi falsificada e que o responsável pela procuração sequer tinha poderes para autorizar a transferência. Clique aqui para ler a decisão0019759-33.2014.8.16.0035Fonte: Conjur

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Situação de mercado não serve para adequar aluguel de loja em shopping

Postado: 20/01/2021A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, principalmente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deva prevalecer.Com esse entendimento e por unanimidade, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de um shopping de Brasília para afastar a revisão de aluguel feita pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal com base em método comparativo de dados de mercado.A revisão do valor foi pedida pelo lojista, que não concordou com a fórmula de cálculo do valor do aluguel mínimo para renovação do contrato. A fixação foi feita após perícia judicial que considerou as características da loja, sua localização e a situação de lojas com área semelhante localizadas no mesmo empreendimento para se chegar ao valor médio do aluguelPara o relator, ministro Luís Felipe Salomão, a decisão feriu o artigo 54 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que diz que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, “prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos".“Desse modo, afastada a possibilidade de utilização de método comparativo mercadológico na presente ação renovatória, impõe-se o retorno dos autos à Corte de origem para que analise a demanda”, apontou.O processo em julgamento foi ajuizado antes da epidemia de Covid-19, situação que motivou decisões judiciais admitindo a revisão do contrato de locação em shopping centers e até a revisão do reajuste, de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor (IPC).Clique aqui para ler o acórdãoAREsp 1.611.717Fonte: Conjur

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Justiça tem decidido que não há PIS, Cofins, IRPJ e CSLL sobre permuta de imóveis

Opinião:Postado: 21/01/2021O entendimento judicial no sentido de que a permuta de unidades imobiliárias não pode ser objeto da exigência de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL está se sedimentando em face das diversas decisões recentemente proferidas em favor dos contribuintes, especialmente pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região.O posicionamento reiterado aplica-se às empresas do ramo imobiliário optantes pela sistemática do lucro presumido.Ou seja, as pessoas jurídicas que exerçam atividades imobiliárias de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda e venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda podem excluir da base de cálculo dos tributos federais os valores dos imóveis recebidos em permuta.Isso porque, de acordo com as decisões judiciais, a permuta de unidades imobiliárias é operação que não gera acréscimo patrimonial, mas apenas mera substituição de ativos, com a consequente inocorrência do fato gerador dos tributos em questão.Em outras palavras, não se verifica o auferimento de receita, faturamento ou lucro, isto é, o ingresso de novos recursos financeiros.Dada a natureza desse tipo de operação, os magistrados destacam ainda que os contratos envolvendo permuta ou troca de imóveis não podem ser equiparados, para efeitos tributários, ao contrato de compra e venda.Desse modo, resta invalidado o entendimento consignado no Parecer Normativo COSIT nº 9/14 da Receita Federal, que, pautado no artigo 533 do Código Civil, reputa que a permuta equivale a duas operações simultâneas de compra e venda que devem ser submetidas à tributação, sob pena de autuação pelos auditores fiscais.Assim, o artigo 533 do Código Civil deve ser interpretado de forma objetiva, a significar simplesmente que, no âmbito civil, a troca e a compra e venda serão disciplinadas basicamente pelas mesmas normas e, no que houver compatibilidade, nada mais.Nesse contexto, cabe considerar que a alienação do imóvel recebido em permuta constituirá uma verdadeira operação de compra e venda que deverá ser ordinariamente tributada. Logo, caso a permuta também seja tributada, como pretende a Receita Federal, ocorrerá uma dupla tributação dos valores, o que é repudiado pelo ordenamento jurídico pátrio.Portanto, tão somente a torna eventualmente auferida em operação de permuta está sujeita à tributação. O valor do imóvel recebido, discriminado no instrumento representativo da operação, não deve integrar a base de cálculo do PIS, da Cofins, do IRPJ e da CSLL.A posição adotada pelo Judiciário atende ao princípio constitucional da capacidade contributiva, na medida em que o valor do imóvel recebido em permuta não traduz riqueza nova no patrimônio do contribuinte, caráter de que se reveste apenas a eventual torna.Em face do entendimento judicial consolidado, o cenário é favorável para que as empresas do ramo imobiliário optantes pelo lucro presumido ingressem com medida judicial para excluir da base de cálculo dos tributos federais os valores dos imóveis recebidos em permuta e para reaver os valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos, via restituição ou compensação, e, inclusive, para suspender a exigibilidade dos tributos já no curso do processo, mediante decisão liminar ou depósito judicial.Contudo, pertine alertar que, como não há tema repetitivo ou de repercussão geral sobre a matéria, deixar de tributar a permuta por iniciativa própria, sem autorização judicial, é medida de risco, ficando o contribuinte sujeito à autuação pela Receita Federal, com a cobrança de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL, de multa de 75% e de juros.Devem os contribuintes, pois, atuar de forma prudente, recorrendo ao Judiciário para fins de obtenção da redução da carga fiscal e da recuperação de valores.Fonte: Conjur

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Contrato de aluguel é válido mesmo que assinado só por um proprietário

Postado: 19/01/2021Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos.Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.O entendimento foi fixado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário, que tinha firmado o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.O autor da ação de despejo, que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros, entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJ-SP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.Ausência de víciosRelator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. "Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu", afirmou."A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração", complementou o ministro.Situação inusitadaPor esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.Ao manter o acórdão do TJ-SP, o relator também considerou "inusitado" que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis."Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel", finalizou o ministro. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.861.062Fonte: Conjur

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Após rescisão, vendedor deve arcar com condomínio atrasado por comprador

Postado: 15/01/2021O promitente vendedor pode ser responsabilizado pelas dívidas condominiais que ocorreram depois da alienação do imóvel, enquanto o bem esteve sob posse de comprador, se readquirir a titularidade pela rescisão do contrato de compra e venda.Esse é o entendimento consolidado da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que por unanimidade negou provimento a recurso especial da Companhia de Habitação Popular (Cohab) de Curitiba, em julgamento de 24 de novembro de 2020.A companhia celebrou contrato de promessa de compra e venda com um particular, que permaneceu sob posse do imóvel e atrasou o pagamento da taxa de condomínio entre setembro de 1997 e maio de 1998. Em janeiro de 2006, esse contrato foi rescindido por decisão judicial, e o imóvel voltou à Cohab.A essa altura, já havia decisão judicial em ação ajuizada pelo condomínio por conta dos pagamentos atrasados. O processo estava em fase de cumprimento de sentença, com ordem de arresto sobre o imóvel que, então, voltava à propriedade da Cohab. A companhia então interpôs embargos de terceiro.Ela alegou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução, em razão de não ter participado da ação de conhecimento que resultou na condenação exclusiva do ex-mutuário ao pagamento. Ressaltou que, quando soube da existência da dívida, já não existia mais possibilidade de questionamento sobre os valores.Por unanimidade, a 4ª Turma seguiu o voto do ministro Marco Buzzi, relator, e entendeu que o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, quando ocorrer a reaquisição da titularidade do direito real sobre o bem imóvel.Nessa hipótese, fica ressalvado o direito de regresso, pelo qual a Cohab poderá ajuizar ação indenizatória contra o promitente comprador para recuperar o prejuízo.Matéria recorrenteEm voto-vista, o ministro Luís Felipe Salomão destacou o crescimento das demandas envolvendo a Cohab de Curitiba, pela retomada de imóveis em razão do inadimplemento de promissários compradores.Discussões correlatas também são recorrentes na corte, que tem um precedente importante sobre a possibilidade de imóvel retomado por vendedor ser penhorado por dívida de ex-proprietários. Esse tema foi destacado pela Comissão Gestora de Precedentes do STJ, que separou cinco recursos como representativos de controvérsia, para possível afetação para definição de tese em recursos repetitivos.O colegiado tem ainda posicionamento até mais abrangente. A ministra Isabel Gallotti defende que, em casos como o julgado, o atual proprietário seja sempre responsável pelo pagamento de despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso contra o ocupante do bem no mês de referência da cota.Isso porque considera, na esteira de precedentes do STJ, que a taxa de condomínio tem natureza propter rem —recai sobre a pessoa por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. Assim, se a propriedade do imóvel volta do promitente comprador para o vendedor, também voltam as dívidas de condomínio.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.288.890Fonte: Conjur

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ITBI tem como base o valor venal usado para fins de IPTU, diz TJ-SP

Postado: 15/01/2021O valor do ITBI terá como base o valor venal utilizado para fins de IPTU, que em princípio revela o valor de mercado do bem, posto que inexiste outro parâmetro legal para tanto.Esse entendimento é da 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo ao assegurar a um contribuinte o recolhimento do ITBI de um imóvel tendo por base de cálculo o valor do IPTU aplicado no município de Americana.Ao TJ-SP, a prefeitura sustentou que valor da base de cálculo do ITBI, segundo jurisprudência do STJ, seria o valor de venda do imóvel ou o valor de mercado, não estando o ente público obrigado a utilizar o mesmo valor que serve de base de cálculo do IPTU. O argumento foi afastado pela turma julgadora, em votação unânime.A relatora, desembargadora Mônica Serrano, afirmou que a correta base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou da transação, o que for maior. Isso porque, afirmou a magistrada, o ITBI é um imposto de competência municipal cujo fato gerador é a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis."Assim, o valor venal do bem representa, em princípio, o valor de mercado. Portanto, não há dúvidas quanto ao valor que se toma por base de cálculo para fins de ITBI. A base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do bem transmitido que, em última análise, significa o valor de mercado do bem", afirmou.Serrano afirmou que as partes, ao fechar negócio para a aquisição do bem, podem fixar livremente o valor, cabendo ao município acatar, ou não, o preço, podendo arbitrar novo valor: "Mas não pode a municipalidade, a despeito do artigo 148 do CTN, pretender impor valor maior que o utilizado para fins de cobrança de IPTU, que, a rigor, demonstraria o valor de mercado do imóvel, de forma unilateral, e sem cumprir os ditames legais".A relatora observou ainda que o valor venal apontado como base de cálculo do IPTU busca representar justamente o preço atual do imóvel, de acordo com o mercado, cujo montante é apurado anualmente, e com elementos robustos, pelo município, inclusive por meio de plantas genéricas."Não é por outro motivo que a legislação estabelece ser este o critério quantitativo a ser considerado para fins de cálculo do ITBI, ficando afastado o respectivo quantum apenas quando ficar comprovado que o valor da transação tenha sido superior, fixado livremente pelas partes", completou Serrano.Processo 1006090-52.2020.8.26.0019Fonte: Conjur

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ITBI tem como base o valor venal usado para fins de IPTU, diz TJ-SP

Postado: 15/01/2021O valor do ITBI terá como base o valor venal utilizado para fins de IPTU, que em princípio revela o valor de mercado do bem, posto que inexiste outro parâmetro legal para tanto.Esse entendimento é da 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo ao assegurar a um contribuinte o recolhimento do ITBI de um imóvel tendo por base de cálculo o valor do IPTU aplicado no município de Americana.Ao TJ-SP, a prefeitura sustentou que valor da base de cálculo do ITBI, segundo jurisprudência do STJ, seria o valor de venda do imóvel ou o valor de mercado, não estando o ente público obrigado a utilizar o mesmo valor que serve de base de cálculo do IPTU. O argumento foi afastado pela turma julgadora, em votação unânime.A relatora, desembargadora Mônica Serrano, afirmou que a correta base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou da transação, o que for maior. Isso porque, afirmou a magistrada, o ITBI é um imposto de competência municipal cujo fato gerador é a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis."Assim, o valor venal do bem representa, em princípio, o valor de mercado. Portanto, não há dúvidas quanto ao valor que se toma por base de cálculo para fins de ITBI. A base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do bem transmitido que, em última análise, significa o valor de mercado do bem", afirmou.Serrano afirmou que as partes, ao fechar negócio para a aquisição do bem, podem fixar livremente o valor, cabendo ao município acatar, ou não, o preço, podendo arbitrar novo valor: "Mas não pode a municipalidade, a despeito do artigo 148 do CTN, pretender impor valor maior que o utilizado para fins de cobrança de IPTU, que, a rigor, demonstraria o valor de mercado do imóvel, de forma unilateral, e sem cumprir os ditames legais".A relatora observou ainda que o valor venal apontado como base de cálculo do IPTU busca representar justamente o preço atual do imóvel, de acordo com o mercado, cujo montante é apurado anualmente, e com elementos robustos, pelo município, inclusive por meio de plantas genéricas."Não é por outro motivo que a legislação estabelece ser este o critério quantitativo a ser considerado para fins de cálculo do ITBI, ficando afastado o respectivo quantum apenas quando ficar comprovado que o valor da transação tenha sido superior, fixado livremente pelas partes", completou Serrano.Processo 1006090-52.2020.8.26.0019Fonte: Conjur

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Construtora é condenada a indenizar por vagas de garagem em tamanho reduzido

Postado: 17/01/2021A construção de garagem com vagas de tamanho muito pequeno, que resulta em transtornos aos moradores do prédio, gera para a construtora do edifício o dever de indenizar os moradores.Foi com esse entendimento que a 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba decidiu que uma empresa de construção terá de indenizar duas moradoras de um condomínio de Campina Grande (PB) por perdas e danos, razão pela qual foi determinada a devolução de 10% do valor pago por cada demandante, devidamente atualizado, além de pagar uma indenização por danos morais. A empresa Valli Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. deverá pagar uma indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 6 mil, decorrente de vícios de construção detectados após a compra de dois apartamentos residenciais no Edifício Alvorecer Residence, no Bairro Monte Santo, na cidade de Campina Grande.De acordo com os autos, havia a previsão de uma vaga de garagem coberta para cada unidade habitacional. Ocorre que, com a ocupação total do empreendimento, percebeu-se que o espaço destinado às vagas de garagem eram diminutas a ponto de não comportar os dez veículos constantes no projeto.No entendimento do relator, desembargador José Ricardo Porto, restou comprovado nos autos que as duas compradoras adquiriram os imóveis com vagas de tamanho abaixo do padrão, com trânsito para estacionar dificultoso e  risco de inviabilizar o estacionamento dos seus veículos. Ele decidiu manter o valor da indenização fixado na sentença."Assim, vislumbro por suficiente e equilibrado o quantum indenizatório estipulado na sentença em R$ 6.000,00, servindo para amenizar o sofrimento das demandantes, tornando-se um fator de desestímulo, a fim de que a empresa ofensora não volte a praticar novos atos de tal natureza, sem, contudo, dar causa ao locupletamento indevido", argumentou o desembargador. Com informações da assessoria de comunicação do TJ-PB.0802534-62.2015.8.15.0001Clique aqui para ler a decisãoFonte: Conjur

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Qual é o prazo de arrependimento da compra de um imóvel?

Quando é possível desistir da compra de um imóvel?Postado: 12/01/202107 (sete) dias é o prazo de arrependimento após o momento da compra e com total reembolso dos valores pagos, inclusive as taxas de corretagem. É o que dispõe no § 10 do art. 67-A, da Lei do distrato imobiliário.Cabendo ao comprador demonstrar em tempo hábil a desistência, por meio de carta registrada, com aviso de recebimento. Vejamos o que diz a lei do distrato imobiliário;“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.Caso tenha perdido o prazo de 07 dias para arrependimento da compra do imóvel as partes poderão, em comum acordo, por meio específico de distrato definir as condições de forma diferente do que diz a lei.Esse prazo de arrependimento é previsto para contrato celebrados exclusivamente com o incorporador, firmados no estande de vendas e fora da sede do incorporador.Fonte: Jusbrasil

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Síndico deve fornecer imagens de câmeras de segurança solicitadas por morador

Postado: 13/01/2021O dever de guarda dos documentos do condomínio compete ao síndico (artigo 22, § 1º, "g", da Lei 4.591/64), a quem cabe, como decorrência desse dever, a obrigação de exibi-los.Com base nesse entendimento, a 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou um síndico a fornecer a um morador as imagens das câmeras de segurança interna do condomínio.O morador ajuizou a ação diante da recusa do síndico em exibir as imagens. Em primeiro grau, o réu foi condenado a fornecer as imagens solicitadas pelo autor da ação. O síndico recorreu ao TJ-SP, sustentando sua ilegitimidade passiva por entender que o condomínio é que deveria figurar no polo passivo.Isso porque, no entendimento do síndico, as imagens solicitadas pertencem ao condomínio e não a ele. O recurso foi negado pela turma julgadora, em votação unânime. O relator, desembargador Campos Petroni, observou que o dever de guarda das imagens é do síndico."Com relação à arguição de ilegitimidade passiva do síndico, não comporta acolhimento, pois o condomínio é parte ilegítima para figurar em ação de exibição de documentos, tendo em vista que é o síndico quem tem o dever de guarda dos documentos referentes ao condomínio", afirmou o magistrado.No mérito, Petroni manteve a sentença de primeira instância e determinou o fornecimento das imagens ao morador: "Tendo o apelado comprovado sua condição de condômino, o pedido de exibição da documentação supramencionada é válido e regular, eis que se trata de documento comum às partes; não se justificando a recusa, pelo apelante, sob a alegação de que tal exibição causaria desconforto ou prejuízos à imagem ou à privacidade dos demais condôminos".Processo 1011804- 94.2019.8.26.0223Fonte: Conjur

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Juiz de Sergipe suspende reintegração de posse em ocupação em Aracajú

Postado: 13/01/2021O juiz Anderson Clei Santos, da 9ª Vara Cível de Aracajú (SE), suspendeu nesta segunda-feira (11/1) reintegração de posse envolvendo um prédio ocupado por 200 famílias.A decisão leva em conta um ofício de março de 2020, em que a corregedora-geral de Justiça do Tribunal de Justiça de Sergipe recomenda que remoções forçadas, urbanas ou rurais, sejam suspensas durante a epidemia do novo coronavírus. O Núcleo de Bairros da Defensoria Pública de Sergipe, por meio do defensor Alfredo Carlos Nikolaus de Figueiredo, passou a atuar no caso como custos vulnerabilis após uma solicitação feita pelo Movimento de Luta nos Bairros, Vilas e Favelas, organização responsável pela ocupação. A Comissão de Direitos Humanos da OAB-SE também enviou ofício para a Defensoria pedindo que ela atuasse no caso. "Houve recomendação aos magistrados no sentido de suspensão de reintegração de posse em razão da Covid-19, objetivando evitar o avanço da pandemia. Nos últimos dias, os casos de Covid-19 vem aumentando e a determinação de reintegração de posse pode ocasionar, além de uma grave situação social, também haverá uma crise sanitária, pois estarão em situação de rua aproximadamente 200 famílias, gerando possibilidade de alta contaminação", afirmou a Defensoria. A instituição pediu para atuar como terceiro interessado com base no artigo 554 do CPC, segundo o qual "no caso de ação possessória em que figure no polo passivo grande número de pessoas, serão feitas a citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados no local e a citação por edital dos demais, determinando-se, ainda, a intimação do Ministério Público e, se envolver pessoas em situação de hipossuficiência econômica, da Defensoria Pública”. No peça encaminhada à Justiça de Sergipe, o defensor do Núcleo de Bairros pediu, além da suspensão da reintegração, que fosse organizada audiência de mediação entre autor, requeridos, Defensoria, Município de Aracaju e Polícia Militar. A solicitação ainda não foi apreciada pelo magistrado. Processo 0050015-02.2020.8.25.0001Fonte: Conjur

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Juiz autoriza correção do aluguel pelo IPC

Postado: 13/01/2021Por entender que os efeitos da crise de Covid-19 poderiam fazer com que o locatário não conseguisse arcar com o reajuste pretendido pelo locador, a 12ª Vara Cível de São Paulo concedeu liminar que permite a correção do aluguel de uma loja do Shopping Morumbi, em São Paulo, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC).A correção de aluguéis é normalmente feita pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou pelo Índice Geral de Preços — Disponibilidade Interna (IGP-DI), ambos divulgados pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Como essas taxas variaram, no último ano, muito acima de outras que medem a inflação, a loja pediu a mudança para o IPC, medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).Em 2020, o IPC registrou 5,62%. Enquanto isso, o IGP-M variou 23,14%, e o IGP-DI, 23,08%. Os dois últimos são calculados da mesma forma, com diferença apenas nos períodos consultados. De início, a juíza Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto negou o pedido. Ela admitiu as dificuldades impostas pela epidemia, que provocou "alteração inesperada e inevitável da situação em que estabelecido o contrato, gerando desproporção por motivo imprevisível entre o valor da prestação originalmente contratada e o momento de sua execução". Mas apontou que a loja não demonstrou estar em dia com o aluguel nem especificou o índice pretendido.Depois que a loja apresentou comprovante de quitação dos meses vencidos e informou a pretensão pelo ICP, a magistrada aceitou o pedido. Para ela, o iminente vencimento do aluguel demonstrava o periculum in mora. Houve ainda uma terceira decisão que ratificou o uso do IPC e exigiu que o shopping acatasse os valores fixados.1000029-96.2021.8.26.0228Fonte: Conjur

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TRF1 confirma sentença que determinou cobertura do seguro de financiamento de imóvel após morte de mutuário

Postado: 12/01/2021A Caixa Econômica Federal (CEF) e Caixa Seguradora terão que garantir a cobertura securitária por morte acidental de mutuário quitando o saldo devedor do imóvel financiado. A decisão é da 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) que confirmou a sentença da 8ª Vara Federal do Estado de Goiás.Na apelação ao TRF1, a CEF defendeu a não cobertura do seguro alegando que a morte do mutuário aconteceu em ocorrência de suicídio, dentro do período de carência de dois anos. A Caixa acrescentou ainda que o caso do autor também poderia se encaixar nas causas de exclusão da cobertura securitária constantes na Cláusula 8ª das Condições Gerais, sobre morte ou invalidez total e permanente decorrente de atos ilícitos dolosos ou culpa grave equiparável ao dolo do segurado e morte ou invalidez total e permanente resultante de ato reconhecidamente perigoso.Ao analisar a questão, o relator, desembargador federal Carlos Augusto Pires Brandão, destacou que não há nos autos comprovação de que o mutuário tenha se suicidado. Para o magistrado, o inquérito policial não é conclusivo pela ocorrência de suicídio e os documentos juntados não apontam para morte intencional. “É pouco razoável presumir que o mutuário, já pensando em causar sua própria morte, adquirisse um imóvel financiado para locupletar-se, ou a seus sucessores, com o seguro. Além de não ser razoável, é vedada tal suposição por caracterizar-se em presunção de má-fé. Restando evidenciada morte acidental, a cobertura securitária deve ser mantida”, avaliou o desembargador.Processo nº: 1002300-30.2017.4.01.3500Data do julgamento: 18/11/2020APSTribunal Regional Federal da 1ª RegiãoFonte: Assessoria de Comunicação SocialFonte: DireitoNews

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Governo lança Licenciamento Urbanístico Integrado

Durante a cerimônia também será apresentada resolução que dispensa alvará de construção e habite-se para obras e edificações consideradas de baixo riscoPostado: 14/12/2020A Secretaria Especial de Produtividade, Emprego e Competividade (SEPEC/ME), juntamente com a Secretaria Especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital (SEDGG/ME) do Ministério da Economia, e a Secretaria Especial de Modernização do Estado (SEME/PR) da Presidência da República realizam, nesta segunda-feira (14/12), à s 16h, o lançamento do Licenciamento Urbanístico Integrado e da Resolução nº 64/202, recém aprovada pelo Comitê para Gestão da Rede Nacional para Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios  (CGSIM).A norma além de estabelecer classificação de risco para atos públicos de liberação de direito urbanístico, cria o MURIN (Mercado de Procuradores Digitais de Integração Urbanística de Integração Nacional) desenvolvido para a dispensa de licenciamento de alvará de construção e habite-se para obras e edificações consideradas de baixo risco, aplicando, assim, a Lei de Liberdade Econômica ao direito urbanístico. A cerimônia poderá ser acompanhado no: LINKFonte: Gov.br

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Restabelecimento da proibição de despejos na Covid-19 pelo STF é um alento

OPINIÃO:Postado: 12/01/2021No apagar das luzes de 2020 e em reclamação movida pela Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro (DPE-RJ), o ministro Ricardo Lewandowski, do Supremo Tribunal Federal, restabeleceu a eficácia da Lei Estadual nº 9.020/2020, que suspende o cumprimento de ordens de despejo, reintegrações e imissões de posse e remoções no estado do Rio de Janeiro em ações distribuídas durante a pandemia da Covid-19. Isso porque, em representação de inconstitucionalidade apresentada pela Associação dos Magistrados do Estado do Rio de Janeiro (Amaerj), o desembargador Ferdinaldo do Nascimento, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ), deferiu medida liminar para suspender a integralidade da referida lei, sob o fundamento de que havia fumaça de inconstitucionalidade, por suposta violação à competência privativa da União para legislar sobre direito civil e processo civil.Antes de adentrar nos meandros da decisão, é preciso relembrar que a Lei Estadual nº 9.020/2020 foi produto de ampla articulação dos movimentos sociais voltados à preservação da vida e da moradia de pessoas vulneráveis durante a pandemia. De fato, diante da recomendação sanitária de que todos permanecessem em casa, o cumprimento de ordens de despejo em geral geraria deslocamento de pessoas, maior risco de contaminação e transmissão do vírus, bem como agravaria a crise social vivenciada. Nesse ponto, não há como não se recordar da efetivação da ordem de reintegração de posse na Casa Nem em 24 de agosto, ocasião em que 35 famílias foram desalojadas e foram deslocados diversos servidores públicos, um número significativo de policiais, guardas municipais, assistentes sociais, além de jornalistas, transeuntes e vizinhos [1].Diante dessa conjuntura, não à toa, o relator especial das Nações Unidas sobre direito à moradia pediu que o Brasil suspendesse todos os tipos de despejo enquanto durar a pandemia, reconhecendo-os como uma espécie de violação de direitos humanos [2]. Além disso, medidas semelhantes foram adotadas em outros países do mundo, como nos Estados Unidos [3] e na França [4].Foi nesse contexto, portanto, que nada menos que 11 parlamentares apresentaram o projeto que deu origem à Lei Estadual nº 9.020/2020 perante a Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro (Alerj), em 18/3/2020. Após ter sido vetado pelo governador do Estado, o veto foi integralmente rejeitado pela Alerj, culminando com a promulgação da lei em 25 de setembro.Feito esse breve introito, surgem três pontos que merecem maiores considerações: o primeiro, referente à existência ou não de vício formal de inconstitucionalidade, por violação à competência privativa da União; o segundo, relativo à (i)legitimidade de uma associação de magistrados para pleitear a declaração de inconstitucionalidade de uma lei pelo simples fato de ela sobrestar o cumprimento de decisões proferidas por juízes; e o terceiro, atinente à (in)viabilidade de que decisão monocrática determine a suspensão de uma lei, sem que haja posterior submissão da mesma a referendo do colegiado.Adentrando no primeiro e principal ponto, não nos parece que a lei estadual viole a competência privativa da União para legislar sobre direito e processo civil (artigo 22, I, da CRFB). Em razão da complexidade dos esforços requeridos para contenção do novo coronavírus e do fato de que as normas editadas para tanto, comumente, tratam de diversas matérias (v.g., saúde, transporte, educação), que se sujeitam a regras de competências distintas, são frequentes os conflitos potenciais entre as respectivas normas constitucionais de competência. Em tais situações, há de se analisar a questão central tratada pela norma e, no caso da pandemia, não há dúvidas de que ela é a saúde pública [5]. Afinal, sem o vírus, não haveria necessidade de adoção de quaisquer dessas medidas.Trata-se exatamente da situação em comento: o artigo 1º da Lei Estadual nº 9.020/2020 foi editado com o objetivo de adotar medidas destinadas a mitigar a propagação do novo coronavírus. Com efeito, a despeito de dispor sobre o sobrestamento de mandados de reintegração de posse, despejo, dentre outros, não se pode perder de vista o seu objetivo central: impedir que milhares de pessoas sejam desalojadas de suas respectivas residências, fiquem à mercê da própria sorte em meio a uma pandemia e não possam, por consequência, cumprir uma das principais medidas para evitar a propagação do vírus — ficar em casa.Nesse sentido, em se tratando de saúde pública, incide a regra do artigo 24, §2º, da Constituição da República e do artigo 74, §1º, da Constituição do Estado do Rio de Janeiro: cabe à União editar normas gerais e, aos Estados e municípios, normas suplementares. Dessa forma, não havendo conflito da norma estadual com qualquer norma federal, salta aos olhos que o Estado agiu de acordo com a sua competência suplementar.A esse propósito, na ADPF nº 672, o STF reconheceu a competência concorrente dos Estados e suplementar dos municípios para legislar sobre proteção à saúde em tempos de pandemia. Mas, indo além, a decisão reconheceu a possibilidade de Estados e municípios adotarem medidas restritivas de direitos durante a pandemia — incluindo a suspensão de atividades e circulação de pessoas — "independentemente de superveniência de ato federal em sentido contrário".Após essa decisão, sobrevieram outras do STF no mesmo sentido. No referendo da medida cautelar da ADI nº 6341, o Plenário decidiu que os Estados e municípios possuem competência para definir quais são as atividades essenciais cujo funcionamento deve ser resguardado durante a pandemia dentro de seu próprio território, a despeito do que dispuser a União sobre o tema. Adotando a mesma ratio, no referendo da medida cautelar da ADI nº 6343, o plenário decidiu pela desnecessidade de autorização de órgãos federais para que Estados e municípios possam restringir a locomoção interestadual e intermunicipal por rodovias, portos e aeroportos durante a pandemia. Não à toa, à luz dessas decisões, o ministro Ricardo Lewandowski, recentemente, disse que o STF revalorizou o princípio federativo na pandemia [6].Para além disso, nessas hipóteses em que a dúvida sobre a competência legislativa decorra de multidisciplinariedade, o intérprete deve ser deferente ao Poder Legislativo e acolher interpretação que não tolha a competência que detêm os entes menores para dispor sobre determinada matéria, à luz da presunção de constitucionalidade das leis e da máxima efetividade dos direitos fundamentais. Trata-se da regra da presunção a favor da competência dos entes menores da federação ("presumption against preemption"), a qual já foi adotada pelo STF [7].Dessa forma, no caso em análise, foi acertada a decisão do ministro Lewandowski de restabelecer a Lei Estadual nº 9.020/2020, já que reconheceu, em um exame preliminar, afronta ao entendimento prevalecente no STF de que as medidas de proteção à saúde pública durante a pandemia são matéria de competência legislativa concorrente, sem hierarquia entre os entes da federação. Para o relator, o sobrestamento imposto pela lei, ao menos a princípio, é temporário, levando-se em conta a complexidade atualmente enfrentada em razão da pandemia. A situação se agrava diante das peculiaridades da unidade federativa, cuja taxa de contágio do coronavírus é crescente e cujos serviços de saúde estão à beira de um colapso [8].Lado outro, apesar de não ter sido analisado pelo ministro em sua decisão, há de se debruçar sobre o segundo ponto mencionado: há pertinência temática entre as atribuições da Amaerj e a lei impugnada para justificar a sua legitimidade para o controle de constitucionalidade? Parece-nos que não. A discussão em pauta lembra recente fala do ministro Gilmar Mendes quando decidiu que a Associação Nacional de Membros do Ministério Público (Conamp) não tem legitimidade para propor ADPF impugnando concessões da ordem em Habeas Corpus coletivos. Na ocasião, o ministro bem lembrou que a tese do Conamp é baseada na "controvertida e injuriosa premissa de que a defesa das prerrogativas dos membros do MP confunde-se com o interesse processual da acusação, como se a ordem concessiva dos Habeas Corpus pudesse de forma direta violar o interesse coletivo da categoria" [9].A mesma razão há de ser aplicada ao presente caso. A lei em questão nada impõe aos magistrados, em nada lhes atinge direitos, vantagens ou prerrogativas. O interesse que eles possam ter na desconstituição dos dispositivos impugnados será o mesmo que tenham os cidadãos em geral, contrários, por razões diversas, à suspensão dos despejos. Assim, decidir que a Amaerj tem pertinência temática única e exclusivamente porque seus associados proferem as decisões determinando reintegrações de posse e despejos significa entender que a defesa das prerrogativas dos magistrados confunde-se com um interesse processual destes determinarem tais remoções, o que não se coaduna com um sistema republicano.No mais, como incumbe aos juízes interpretar e aplicar todo o direito, estar-se-ia concedendo, por via transversa, a suas associações de classe uma legitimidade universal para propositura de representações de inconstitucionalidade, alçando-as a um patamar superior às demais associações legitimadas. Estar-se-ia, assim, elitizando ainda mais o controle de constitucionalidade estadual, na contramão da ratio da recente decisão do STF na ADPF 709, que admitiu que instituições que representem grupos vulneráveis proponham ações diretas, com fundamento no artigo 103, IX, da Constituição [10].Por fim, o terceiro ponto que merece consideração é que, após a intensa articulação social e parlamentar já narrada, a lei estadual foi integralmente suspensa por decisão monocrática de um desembargador do TJE-RJ, sem que tenha sido submetida a referendo posterior do colegiado na sessão subsequente. O tema está na ordem do dia após o "caso André do Rap" [11] e as discussões sobre a mudança do regimento interno do STF [12], mas parece ter sido perdido de vista pelo TJERJ. Aliás, para além da importância da cláusula de reserva de plenário (artigo 97 da CRFB) e dos princípios da colegialidade e da separação dos poderes, a omissão em submeter a liminar a referendo do órgão especial violou o próprio regimento interno do TJ-RJ, que, nesses casos, exige a apresentação do processo em mesa na primeira sessão subsequente (artigo 105, §3º).Desse modo, a decisão do ministro Ricardo Lewandowski é um alento para o pacto federativo, o sistema republicano e a separação dos poderes. É um alento, ainda, para milhares de pessoas vulneráveis que residem em um estado marcado pela desigualdade social e que precisam ver assegurados o seu direito à saúde e à moradia em meio a essa crise humanitária que vivemos. Nesses tempos difíceis, há de se festejar quando o Poder Judiciário tem fôlego e coragem para exercer uma jurisdição anticíclica [13], voltada a moderar o ciclo autoritário e à proteção dos direitos fundamentais. [1] G1. Justiça determina reintegração de posse do prédio onde funciona a Casa Nem, em Copacabana, no Rio. Disponível em: https://g1.globo.com/rj/rio-de-janeiro/noticia/2020/08/24/justica-determina-reintegracao-de-posse-do-predio-onde-funciona-a-casa-nem-em-copacabana-no-rio.ghtml. Acesso em 6/1/2020.[2] ONU NEWS. Relator da ONU diz que Brasil tem que suspender despejos durante pandemia. Disponível em: https://news.un.org/pt/story/2020/07/1719591. Acesso em 6/1/2021.[3] O GLOBO. Nova York estende proibição de despejos na pandemia. Disponível em: https://oglobo.globo.com/economia/nova-york-estende-proibicao-de-despejos-na-pandemia-24815825. Acesso em 06/01/2020; THE CHARLOTTE OBSERVER. NC Courts stop evictions and foreclosures as part of coronavirus responde. Disponvel em: https://www.charlotteobserver.com/news/coronavirus/article241226521.html. Acesso em 6/1/2021.[4] LE MONDE. Logement: la trêve hivernale est prolongée de deux mois. Disponível em: https://www.lemonde.fr/argent/article/2020/03/13/logement-la-treve-hivernale-est-prolongee-de-deux-mois_6032970_1657007.html. Acesso em 6/1/2021.[5] BRANDÃO, Rodrigo. Coronavírus e o conflito federativo. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/coronavirus-e-o-conflitofederativo-11042020. Acesso em 24/11/2020.[6] STF. Lewandowski diz que STF revalorizou o federalismo na pandemia. Disponível em: http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=448639. Acesso em 24/11/2020.[7] STF, ADI 3110, Tribunal Pleno, rel. min. Edson Fachin, Julgamento: 4/5/2020, Publicação: 10/6/2020[8] STF. Restabelecida lei que suspende despejos e remoções no RJ durante a pandemia. Disponível em: http://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=458112&ori=1. Acesso em 6/1/2021.[9] ConJur. MP não é apenas órgão acusatório e deve defender direitos de réus, diz Gilmar. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-dez-09/mp-nao-apenas-orgao-acusatorio-defender-direitos-gilmar. Acesso em 17/12/2020.[10] SARMENTO, Daniel. Jurisdição constitucional e o empoderamento dos excluídos. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/a-jurisdicao-constitucional-e-o-empoderamento-dos-excluidos-15082020. Acesso em 6/1/2021.[11] JORNAL DE BRASÍLIA. Após caso André do Rap, Fux quer que liminares sejam submetidas imediatamente ao plenário do STF. Disponível em: https://jornaldebrasilia.com.br/politica-e-poder/apos-caso-andre-do-rap-fux-quer-que-liminares-sejam-submetidas-imediatamente-ao-plenario-do-stf/. Acesso em 6/1/2021.[12] ConJur. Gilmar Mendes propõe mudanças no regimento interno do Supremo. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-out-21/gilmar-propoe-mudancas-regimento-interno-stf. Acesso em 06/01/2020; STF. Mudanças no Regimento Interno enfatizam atuação colegiada do STF. Disponível em: https://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=446754&ori=1. Acesso em 6/1/2021.[13] SOUZA NETO, Cláudio Pereira de. Democracia militante e jurisdição constitucional anticíclica. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/democracia-militante-e-jurisdicao-constitucional-anticiclica-16052020. Acesso em 7/1/2021.Fonte: Conjur

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DECRETO RIO Nº 48378 DE 1º DE JANEIRO DE 2021

Dispõe sobre a apresentação de Declaração Anual de Dados Cadastrais (DeCAD) de imóveis pelos contribuintes do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, e dá outras providências.O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso das atribuições que lhe são conferidas pela legislação em vigor, eCONSIDERANDO a necessidade de facilitar e tornar menos burocrática para o contribuinte as eventuais alterações nos dados cadastrais que servem de base a cobrança do IPTU;CONSIDERANDO a disponibilidade de modernas ferramentas tecnológicas para prestação e conferência de informações; eCONSIDERANDO o disposto no art. 63, § 2º, 4, da Lei nº 691, de 24 de dezembro de 1984,DECRETA:Art. 1º Os contribuintes do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana deverão apresentar, até o último dia útil do mês de junho de cada exercício, Declaração Anual de Dados Cadastrais (DeCAD) de imóveis, a ser entregue obrigatoriamente por meio eletrônico em formulário próprio a ser disponibilizado no site da Secretaria Municipal de Fazenda e Planejamento na internet.Art. 2º Na Declaração referida no art. 1º, o contribuinte deverá prestar as seguintes informações sobre o imóvel:I - número da inscrição imobiliária no cadastro municipal;II - endereço do imóvel;III - nome e CPF/CNPJ do contribuinte, bem como o tipo de seu vínculo jurídico com o imóvel;IV - exercício a que se referem as informações prestadas na declaração;V - área edificada;VI - utilização do imóvel, dentre as seguintes opções:a) não edificado;b) edificado com uso residencial; ouc) edificado com uso não residencial;VII - na hipótese da alínea "c" do inciso VI deste artigo, a utilização específica (loja, indústria, escola, clínica, hotel, etc.,), dentre as opções a serem disponibilizadas no formulário referido no art. 1º;VII - tipologia (característica construtiva) do imóvel, dentre as opções a serem disponibilizadas no formulário referido no art. 1º;VIII - outras que vierem a ser exigidas na forma do § 1º deste artigo.§ 1º Ato do Secretário Municipal de Fazenda e Planejamento poderá estabelecer a obrigatoriedade de prestação de outras informações na DeCAD.§ 2º Não serão processadas declarações relativas a exercícios anteriores ao de declaração, quando resultarem em redução do imposto já lançado.Art. 3º Para ter acesso ao formulário eletrônico de declaração, o contribuinte deverá comprovar sua identidade, conforme procedimento a ser estabelecimento em ato do Secretário Municipal de Fazenda e Planejamento.Art. 4º Aquele que for contribuinte relativamente a mais de uma inscrição imobiliária poderá apresentar as informações sobre todas em uma mesma DeCAD, a qual, em tal caso, será subdividida de modo a permitir a informação individualizada dos dados para cada inscrição.Art. 5º Será disponibilizada ao contribuinte opção simplificada para a hipótese de dever manter todos os dados atualmente constantes do cadastro, os quais lhe serão exibidos ao acessar o formulário de que trata o art. 1º.Art. 6º Finalizada a prestação de informações, o sistema informatizado fazendário permitirá, na própria tela para declaração, consulta ao valor histórico que, pelos dados declarados, corresponderiam à base de cálculo do imposto do exercício a que se referir a declaração.Parágrafo único. O valor exibido referido no caput tem caráter meramente consultivo e não vincula a Administração Tributária na atividade do lançamento.Art. 7º Não serão processadas declarações que, no todo ou em parte, sejam omissas quanto aos dados exigidos no formulário.Art. 8º Na hipótese de não apresentação da declaração de que trata este Decreto, inclusive na hipótese do art. 7º, serão aplicadas ao contribuinte as penalidades previstas na legislação.Art. 9º A Administração Tributária poderá adotar, no todo ou em parte, em seu cadastro, informações constantes ou decorrentes da declaração de que trata este Decreto, inclusive para fins de lançamentos tributários.Parágrafo único.  A declaração de que trata este Decreto não se presume verdadeira nem vincula as autoridades administrativas, que poderão adotar, inclusive para fins de lançamento tributário, dados colhidos em outras fontes de informação ou manter um ou mais dados na forma já cadastrada.Art. 10. Comprovada a falsidade, insuficiência ou inexatidão de qualquer informação declarada que tenha levado a lançamentos tributários equivocados, a Administração Tributária efetuará a devida correção do dado no cadastro e a correspondente revisão dos lançamentos, inclusive com retroação a exercícios anteriores, nas condições permitidas pelo art. 149 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional).Parágrafo único. A revisão de lançamentos referida no caput não prejudica a imposição das penalidades previstas na legislação pela prestação de informações falsas, insuficientes ou inexatas.Art. 11. Até a data de que trata o art. 1º, o contribuinte poderá apresentar declaração retificadora da que anteriormente tenha apresentado, referente ao mesmo exercício.Parágrafo único. Tratando-se de declaração referente a exercícios anteriores, a declaração retificadora pode ser apresentada até 30 de outubro do quinto exercício seguinte ao do fato gerador, observado o disposto no § 2º do art. 2º.Art. 12. Fica delegada ao Secretário Municipal de Fazenda e Planejamento a competência para criar Grupo de Trabalho, com prazo de duração de sessenta dias, com o objetivo de, até 31 de março de 2020, apresentar projeto detalhado das medidas necessárias, inclusive na área de tecnologia da informação, para a implantação operacional da DeCAD.Art. 13. A delegação de competência de que trata o art. 12 inclui a de designar e convocar os integrantes do Grupo de Trabalho nele referido, inclusive externos aos quadros fazendários e independente de a qual órgão ou entidade estejam vinculados.Art. 14. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.Rio de Janeiro, 1º de janeiro de 2021; 456º ano da fundação da Cidade;- EDUARDO PAES

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Justiça do Rio atende a pedido de advogado e limita anuidade da OAB a R$ 500

Postado: 11/01/2021A Ordem dos Advogados do Brasil é um conselho profissional como qualquer outro. Assim, vale para a entidade a previsão que limita a R$ 500 o valor da anuidade cobrada por órgãos de classe.O entendimento é da 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro. O colegiado deferiu pedido feito por um advogado com base na Lei 12.514/11, que dispõe sobre os conselhos profissionais. A decisão, que é de 18 de novembro de 2020, vale apenas para o autor do processo. A íntegra da decisão foi divulgada pelo site Espaço Vital.Segundo o artigo 6º da lei de 2011, as anuidades cobradas pelos órgãos de classe serão de até R$ 500 no caso de profissionais de nível superior. Como a norma não faz nenhuma distinção com relação à OAB, a 7ª Turma Recursal entendeu cabível a aplicação do dispositivo."A lei que se pretende aplicar, lei 12.514/11, não fez qualquer exceção à OAB, pelo que se aplica a todos os conselhos federais, inclusive a ela. Os tribunais regionais e o próprio STJ inclusive, vem aplicando a indigitada lei 12.514/11 também à OAB sem qualquer distinção, como se extrai de julgados recentes", afirmou em seu voto a juíza Caroline Medeiros e Silva, relatora do caso. Os julgados recentes mencionados pela magistrada são o REsp 1.615.805, que teve como relator o ministro Herman Benjamin, da 2ª Turma do STJ, e a Apelação Cível 0035231-11.2014.4.01.3500, julgada pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região. O pedido foi indeferido em primeira instância. Na ocasião, o juízo originário disse que a OAB, por ter natureza de autarquia sui generis, não pode ser confundida com outros conselhos profissionais. A decisão de primeiro grau teve como base o julgamento da ADI 3.026, em que o Supremo Tribunal Federal entendeu que a Ordem "não pode ser tida como congênere dos demais órgãos de fiscalização profissional". "A OAB não está voltada exclusivamente a finalidades corporativas. Possui finalidade institucional."Clique aqui para ler a decisão5000692-38.2020.4.02.5102Fonte: Conjur

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Vendedor que desiste de negócio por falta de diligência do corretor não deve pagar comissão

Justiça de SP negou a comissão de corretagem ao verificar que contrato carecia de "informações extremamente relevantes".Postado: 12/01/2021A Justiça de SP considerou indevida a cobrança de comissão de corretagem diante da inadimplência na prestação dos serviços. O juiz de Direito Guilherme Tarcia e Fazzio negou pedido de corretores que buscaram receber a comissão em caso no qual, após assinado o contrato, os vendedores desistiram por falta de informações e erros na elaboração do documento.Para o magistrado ficou comprovada a inadimplência no cumprimento da obrigação de intermediação "pela falta de adoção das medidas de diligência e prudência necessárias e integrantes do serviço nos termos da diretriz legal específica e decorrência da boa-fé objetiva".Conforme a sentença, faltaram ao contrato, por exemplo, a definição correta do imóvel-objeto do negócio, a precisa descrição do bem e a falta de identificação do adquirente."Trata-se de informações extremamente relevantes à formação da decisão do vendedor porque dizem respeito diretamente à aferição da idoneidade financeira e capacidade de solvência do adquirente: era obrigação do corretor prestar as informações necessárias para conhecimento exato do potencial de êxito para que o vendedor assumisse ou não os riscos de firmar o contrato naquelas circunstâncias do objeto da negociação e das pessoas envolvidas."O julgador ponderou a ausência de adoção das medidas de prudência e cautela necessárias em relação a negócio de alto valor (mais de R$ 1 mi) e que o cumprimento da obrigação do corretor não se exaure na apresentação de pretendente à aquisição."A parte autora não cumpriu com os deveres contratuais principais e anexos na execução adequada do dever de intermediação para justificar a exigência da cobrança de corretagem em detrimento de negócio jurídico que efetivamente não se realizou."A advogada Gabriela Soares Suzigan defendeu os vendedores/requeridos na causa.Processo: 1000284-94.2019.8.26.0302Veja a sentença.Fonte: Migalhas

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Sobre o direito de preferência no contrato de locação

OPINIÃO:Postado: 09/01/2021A Lei nº 8.245/1991, famosa Lei do Inquilinato, estabelece em seu artigo 27 [1] que o locatário tem preferência caso o proprietário deseje vender o imóvel locado. Mas, afinal, do que se trata esse direito?O direito de preferência é um direito do inquilino e uma obrigação do proprietário, quando este pretender vender o imóvel locado, obrigando-o a oferecer primeiramente ao inquilino para que, no prazo de 30 dias, se manifeste sobre o exercício ou renuncia ao direito de preferência. Frise-se que esse é um direito exclusivo do inquilino, aquele devidamente qualificado no contrato de locação, sendo intransmissível e indivisível.Assim, antes de concretizar a venda o locador deve notificar o locatário, dando-lhe oportunidade para adquiri-lo, em iguais condições de terceiros. Entende-se por igualdade o mesmo valor, mesma forma e mesmas condições de pagamento.A lei não estabelece uma forma específica para que essa notificação aconteça, mas as partes envolvidas devem observar se há alguma disposição contratual nesse sentido. Caso o contrato nada estabeleça, a notificação poderá ser pessoal, por correio eletrônico, postal, cartório ou até mesmo judicial, mas é importante que seja possível comprovar de forma inequívoca a data de recebimento pelo inquilino.A boa técnica recomenda que a notificação indique com exatidão o valor que imóvel será ofertado, condições de pagamento, fixe dia e local para análise de documentos, bem como indique eventuais existências de ônus que pendem sobre o imóvel, como débitos de impostos e taxas, por exemplo [2].Frise-se que o prazo de 30 dias é decadencial [3], contado em dias corridos, e o silêncio será interpretado como renúncia ao direito. Assim, se o inquilino receber a notificação no dia 12 de maio, terá até o dia 11 de junho para manifestar sua anuência, por exemplo.Havendo interesse na aquisição do imóvel, o locatário deve apresentar sua concordância da mesma forma que foi notificado sobre a intenção de venda. Contudo, uma vez aceita a proposta, caso desista do negócio ou sobrevenha algum impedimento para conclusão dele por sua culpa, como a não obtenção de um financiamento para quitação do preço, por exemplo, responderá por todos os prejuízos causados ao locador.Havendo renúncia ao direito de preferência, o locador fica liberado para vender o imóvel a terceiros. Porém, se a venda acontecer por valor inferior, não terá sido observado o critério igualdade de condições e, consequentemente, o negócio poderá ser considerado nulo.Pense no seguinte contexto: o imóvel é vendido por R$ 200 mil, mas, para diminuir os custos com a documentação, as partes fazem a escritura pelo valor de R$ 150 mil. Nesse caso (além da fraude fiscal), há um risco de o negócio ser anulado pela não observância do direito de preferência.Estando o imóvel sublocado legitimamente [4], a preferência será em primeiro lugar do sublocatário (aquele que está na posse) e, caso este renuncie, transfere-se ao locatário.Contudo, esse não é um direito absoluto e há casos em que sua observância é dispensada, casos previstos no artigo 32 da Lei nº 8.245/91, quais sejam: venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Observe que o ponto central dessas opções é a impossibilidade de igualdade de condições prescrita no artigo 27 da citada lei. Vejamos:"Na venda por decisão judicial não há direito de preferência, porém, é necessária a intimação dos ocupantes do imóvel, dando-lhes ciência da constrição e designação do leilão judicial. Assim, caso o locatário deseje, poderá arrematá-lo em iguais disputa com os demais licitantes.Por sua vez a permuta, que nada mais é senão a troca de bens entre duas ou mais pessoas, é implícito que o locatário não tenha condições de 'adquirir em igualdade de condições', o que por si só descaracteriza o requisito essencial do direito de preferência, logo, não seria lógico a exigência de cumprimento dessa formalidade".Em linhas gerais, e considerando a prática atual, caso ocorra a venda particular sem a observância do direito de preferência o locatário terá o direito de ser indenizado por eventuais perdas e danos que sofrer, desde que comprove em juízo que possua condições de adquirir o imóvel.Todavia, em raros casos em que o contrato de locação está averbado junto a matrícula do imóvel [5], o inquilino preterido terá o prazo de seis meses, contados do registro da transação, para propor ação de anulação de escritura pública de venda e compra, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel, mediante depósito judicial do valor integral da venda, acrescido das despesas de transferência.Vejam que um detalhe simples — averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel — pode mudar radicalmente o resultado para o inquilino preterido. Portanto, havendo interesse na compra do imóvel é altamente recomendável que se atente a esse detalhe.Por fim, a lei estabelece que havendo imóveis sobre os quais há condomínio, como, por exemplo, bem recebido em herança com a fixação de um percentual para cada herdeiro, o direito de preferência do condômino se sobressai ao do locatário [6]. [1] "Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."[2] "Art. 27, parágrafo único: A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente."[3] Prazo decadencial é aquele gera a perda do direito caso não seja exercido exatamente no período assinalado pela lei, e não se prorroga em hipótese alguma.[4] Sendo a sublocação irregular, não há o que se falar em direito de preferência do sublocador clandestino.[5] O contrato de locação deverá ser averbado na matrícula do imóvel até 30 (trinta) dias antes da lavratura da escritura de venda e compra. Para averbação do contrato, basta que este esteja assinado por duas testemunhas, nos termos do artigo 33, caput, e parágrafo único da Lei 8245/191.[6] "Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário".Fonte: Conjur

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Imobiliária deve pagar indenização por venda de um mesmo imóvel a duas pessoas

Postado: 09/01/2021Vender um mesmo lote em condomínio para duas pessoas distintas é conduta tão notoriamente irregular que possui contornos de ato tipificado criminalmente, ultrapassando o mero aborrecimento.Foi com esse entendimento que a juíza Andressa Torquato Silva condenou a Imobiliária Santa Matilde Ltda. ao pagamento de R$ 15 mil de indenização por danos materiais e R$ 8 mil por danos morais, em virtude da venda de um mesmo imóvel para duas pessoas distintas.A parte autora moveu ação contra a imobiliária, alegando que, no dia 31 de janeiro de 1984, adquiriu o lote 9-quadra A, do Loteamento Nova Guarabira, à época, pelo valor de R$ 222,5 mil. Informa, ainda, que não tinha construído nada no referido terreno e, recentemente, ao negociar sua venda, tomou conhecimento que o imóvel encontra-se no nome de outra pessoa.Na decisão, a juíza afirma que a conduta da venda do mesmo imóvel para duas pessoas distintas fez surgir a existência de danos patrimoniais. "Logo, configurado o dever de indenizar o demandante pelos danos materiais sofridos", destacou.No que diz respeito ao dano moral, a juíza Andressa Torquato disse que não se pode negar os transtornos causados pela imobiliária. "A conduta da demandada de realizar a venda do mesmo terreno, a saber, lote 09, quadra A, do loteamento Nova Guarabira, a pessoas distintas, não pode ser considerada um mero aborrecimento e sim uma conduta ilícita praticada pela requerida. Desse modo, o dever de indenizar a demandante por danos morais", pontuou. Com informações da assessoria de comunicação social do Tribunal de Justiça da Paraíba.Clique aqui para ler a decisão0801086-96.2015.8.15.0181Fonte: Conjur

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Tocar bateria em apartamento sem isolamento acústico gera dever de indenizar

Postado: 11/01/2021Seja em casa, seja em apartamento, instrumento musical pressupõe respeito a vizinho e a terceiros. Assim entendeu a 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao condenar um homem ao pagamento de indenização por danos morais a seu vizinho, no valor de R$ 4 mil, pelo barulho frequente de uma bateria.De acordo com os autos, o vizinho deu uma bateria infantil para o filho de três anos. Os autores, moradores do apartamento de cima, reclamaram do excessivo barulho do instrumento e pediram providências para reduzir o ruído, sem sucesso. Eles ajuizaram ação para impedir o vizinho de usar a bateria ou obrigá-lo a providenciar adequação acústica do apartamento, além do pagamento de indenização.O relator do recurso, desembargador Celso Pimentel, afirmou que, embora o pedido para providenciar o isolamento acústico tenha sido extinto após o réu ter se mudado do apartamento, o pagamento de indenização ainda deve ser apreciado."A documentada mudança do réu do imóvel do qual proviria o ruído prejudicou o pedido de condenação ao cumprimento de obrigação de fazer ou de não fazer, mas não dispensa o exame da apontada ilicitude tanto para a definição da pretendida indenização moral, como da disciplina das verbas de sucumbência", afirmou.O magistrado destacou que a perícia apurou níveis de ruído acima do limite de 55 decibéis estabelecido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para o período diurno. "Reconhece-se, pois, o ilícito praticado pelo réu, que, violando o direito dos autores ao relativo silêncio em sua própria casa, dentro da normalidade, configura lesão moral e obriga à indenização dessa natureza", completou. A decisão foi unânime.Fonte: Conjur

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STJ julgará necessidade de comprovar ITCMD para homologação de partilha

Postado: 11/01/2021A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu afetar os Recursos Especiais 1.896.526 e 1.895.486, ambos de relatoria da ministra Regina Helena Costa, para julgamento sob o rito dos repetitivos.A questão submetida a julgamento, que está cadastrada como Tema 1.074 na base de dados do STJ, discute a "necessidade de se comprovar, no arrolamento sumário, o pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) como condição para a homologação da partilha ou expedição da carta de adjudicação, à luz dos artigos 192 do CTN e 659, parágrafo 2º, do CPC/2015".Até o julgamento dos recursos e a definição da tese, o colegiado determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais ou coletivos que versem sobre a questão delimitada.No acórdão de afetação dos processos, a ministra Regina Helena Costa destacou que a 1ª e a 2ª Turmas do STJ têm o entendimento pacífico de que, no procedimento de arrolamento sumário, é desnecessária a comprovação da quitação do ITCMD como requisito para homologar a partilha ou expedir a carta de adjudicação.No entanto, um levantamento na base de jurisprudência do tribunal revela a existência de 11 acórdãos sobre a matéria e mais de uma centena de decisões monocráticas a respeito. "Embora uniforme o entendimento no âmbito das turmas de direito público, tal circunstância tem-se mostrado insuficiente para impedir a distribuição de inúmeros recursos a esta corte veiculando o tema", observou a relatora.Recursos repetitivosO Código de Processo Civil regula, no artigo 1.036 e seguintes, o julgamento por amostragem, mediante seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.REsp 1.896.526 e 1.895.486Fonte: Conjur

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Usucapião: é só adquirir o bem depois de um tempo de uso?

Neste artigo vamos abordar um tema que levanta muitos questionamentos dentro e fora do Direito: a usucapião.Postado: Mês passadoInicialmente, é importante ressaltarmos de onde vem a palavra "usucapião". Bom, provém de "usus", que significa "posse" e de "capio, capere", que significa "tomar, adquirir".Assim, o conceito, de acordo com o doutrinador Dilvanir José da Costa é "o modo autônomo de aquisição da propriedade móvel e imóvel mediante a posse qualificada da coisa pelo prazo legal. Provém de usus (posse) e capio, capere (tomar, adquirir), ou seja, adquirir pela posse."Sabe aquele caso de algum conhecido que conseguiu adquirir aquela coisa, como uma casa por exemplo, depois de morar nela por um tempo? Então, é disso que trataremos aqui, de forma mais aprofundada, pois com certeza para ter conseguido, a pessoa cumpriu com os requisitos necessários, os quais veremos neste artigo.Observação: há quem use o termo o usucapião e quem use a usucapião. A língua portuguesa apresenta ambas as variações como corretas.Bom, mas o que a gente pode usucapir? Os bens móveis e imóveis.Vamos falar primeiro da usucapião de bens IMÓVEISQuais são as espécies de usucapião de bens imóveis?Bom, temos três espécies de usucapião (extraordinária, ordinária e especial) que se dividem em mais (especial rural e especial urbana), além da familiar, coletiva e indígena, totalizando SETE. Vamos falar sobre cada uma delas.Usucapião Extraordinária: Com previsão no artigo 1.238 do Código Civil, para essa espécie, é necessário que: 1) a pessoa possua como seu o imóvel; 2) por 15 anos; 3) sem interrupção e sem oposição. O parágrafo único desse mesmo artigo, menciona que o prazo é de 10 anos nos casos em que o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.Usucapião Ordinária: Para essa espécie, de acordo com a previsão elencada no artigo 1242 do Código Civil, adquire também a propriedade do imóvel aquele que: 1) contínua e incontestadamente; 2) com justo título e boa-fé; 3) o possuir por 10 anos. No entanto, o prazo também pode ser reduzido, dessa vez para 5 anos, quando o imóvel houver sido adquirido, onerosamente (de forma paga), com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.Usucapião Especial Rural: Também com previsão no Código Civil (art. 1239), essa espécie dispõe que a pessoa, para conseguir usucapir nessa hipótese, necessita: 1) NÃO ser proprietário de algum imóvel rural ou urbano; 2) possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural; 3) NÃO ser a área superior a 50 hc; 4) tornar a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.Usucapião Especial Urbano: Por sua vez, a usucapião especial urbana está disposta no artigo 1240 do Código Civil, caput, que aponta como requisitos para usucapir: 1) área até 250m²; 2) por 5 anos; 3) sem oposição; 4) utilizar para sua moradia ou de sua família; 5) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Os parágrafos 1º e 2º do referido artigo trazem algumas ressalvas, quais sejam:“§ 1º: O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil”;“§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”A Constituição Federal de 1988 reforça em seu artigo 191 o direito da usucapião rural:“Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”Além do mais, a Constituição Federal deixa claro que NÃO se pode usucapir imóveis públicos.Usucapião Familiar: A previsão legal para essa espécie está disposta no artigo 1240-A do Código Civil. Os requisitos são: 1) exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição; 2) posse direta e exclusiva; 3) imóvel urbano de até 250m²; 4) propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família; 5) adquirir o domínio integral; 6) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. No entanto, o parágrafo primeiro deste mesmo artigo é bastante claro ao dispor que esse direito NÃO será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.Usucapião Coletiva: Essa espécie encontra previsão na Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), mais precisamente em seu artigo 10, que elenca como requisitos: 1) existentes e sem oposição; 2) há 5 anos; 3) área total dividida pelo número de possuidores seja menor que 250m² por possuidor; 4) possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Os parágrafos 1º ao 5º, ainda deste artigo 10, complementam que: § 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas; § 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis; § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas; § 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio; § 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.Usucapião Indígena: Por fim, temos também essa espécie de usucapião, com previsão na Lei nº 6.001/73 (Estatuto do Índio), em seu artigo 33. Há também requisitos, quais sejam: 1) ser índio; 2) integrado ou não; 3) ocupar o trecho de terra como próprio; 4) por 10 anos consecutivos; 5) trecho de terra ser inferior a 50 hc. No entanto, o parágrafo único menciona que NÃO se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.Podemos notar que há REQUISITOS para usucapir um bem imóvel, e não simplesmente entrar e adquirir a posse.Deste modo, em todas as espécies analisadas acima, evidente que há a necessidade de PROVAR A POSSE, até porque, para usucapir, é necessário que a pessoa já esteja na posse do bem.Nesse sentido, para exemplificar, vejamos um julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul a respeito da necessidade de provar a posse para conseguir usucapir:“APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. REQUISITOS PARA USUCAPIÃO. USUCAPIÃO ENTRE IRMÃOS. O usucapião exige a prova da posse com as características para usucapião, do que o usucapiente deixou de se desincumbir, na medida em que, pela prova, está pretendendo, sem nenhuma razão, usucapir área pertencente ao irmão como proprietário, sobre a qual jamais exerceu posse destinada a usucapião. (Apelação Cível Nº 70068887355, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 24/08/2016). (TJ-RS - AC: 70068887355 RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Data de Julgamento: 24/08/2016, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/09/2016)”. (grifos nossos).Passemos agora a tratar da usucapião de bens MÓVEISA usucapião de bens móveis, por sua vez, encontra respaldo nos artigos 1260 a 1262 do Código Civil, e também são divididas em usucapião ordinária (artigo 1260) e extraordinária (1261).Quais são os requisitos de cada uma delas?Usucapião Ordinária:“Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.”Sintetizando os requisitos da Usucapião Ordinária:1) Prazo: 3 anos;2) Posse contínua e incontestada (significa o mesmo que posse mansa e pacífica);3) Justo Título;4) Boa-fé.Usucapião Extraordinária:“Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.”1) Prazo: 5 anos2) Posse contínua e incontestada (significa o mesmo que posse mansa e pacífica);3) Não necessidade de boa-fé.Vamos analisar agora as CAUSAS IMPEDITIVAS/SUSPENSIVAS de usucapiãoO artigo 1244 do Código Civil é bastante claro ao afirmar que:"Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião."Deste modo, quando falamos em causas impeditivas ou suspensivas de usucapião, falamos que não pode ocorrer a usucapião em determinadas hipóteses. São elas as dispostas nos artigos 197 a 204 do Código Civil, que tangem às causas impeditivas ou suspensivas da prescrição:Entre cônjuges, na constância do matrimônio;Entre ascendente e descendente, durante o poder familiar;Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;Contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil (menores de dezesseis anos), pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;Contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados, ou dos Municípios;Contra os que estiverem servindo na armada e no exército nacionais em tempo de guerra;Pendendo condição suspensiva;Não estando vencido o prazo.Pendendo ação de evicção.REFERÊNCIAS:BRASIL. Código Civil de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em 24/11/2020BRASIL. Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituição/constituição.htm. Acesso em 24/11/2020BRASIL. Lei nº 6.001/73 (Estatuto do Índio). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6001.htm. Acesso em 24/11/2020BRASIL. Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/LEIS_2001/L10257.htm. Acesso em 24/11/2020BRASIL. SENADO FEDERAL. Disponível em: https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/524/r143-25.PDF?sequence=4. Acesso em 24/11/2020.Fonte: Jusbrasil

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A rescisão de contrato de compra de lote depende de notificação pessoal do comprador

Postado: Mês passadoQuem não conhece a história de um amigo ou parente que comprou um terreno e que, em virtude de não conseguir pagar o valor das parcelas, acabou perdendo o lote?Essa situação é comum.Muitas pessoas pensam que vão conseguir honrar com o pagamento das parcelas, mas surgem adversidades ao longo da vida comprometendo esse objetivo, seja por um planejamento malsucedido ou por um evento inesperado.E a rescisão (resolução) do contrato, por culpa do comprador, quando não há o pagamento dos valores combinados, é o caminho jurídico que a empresa tem para retomar o imóvel.Essa forma de desfazer o negócio, entretanto, traz muitos prejuízos ao comprador, seja pelo fato de aplicação de multa e outras penalidades, impossibilidade de devolução de alguns valores ou parcelamento da restituição dos valores, como você poderá aprofundar nesses outros textos:Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro;Qual é o prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel?Creio que ninguém quer passar por uma situação como essa.Apesar de a empresa do ramo imobiliário ter direito de pedir o imóvel de volta, isso tem de ocorrer através de uma maneira correta, conforme a previsão da lei.Não é permitido que as coisas aconteçam de qualquer modo, a toque de caixa, sem o mínimo de observância das normas legais, sob pena de todo o procedimento se tornar inválido.Há casos em que os compradores sequer tem ciência de que “perderam” o terreno. A empresa simplesmente cancela o compromisso de compra e venda e faz um outro, agora com outra pessoa, o novo comprador.Quando o antigo dono busca um contato com a empresa, é informado de que o contrato foi “cancelado”, que não tem direito a nada e que o imóvel foi comercializado novamente. E fim.Isso é totalmente ilegal!No caso de contrato de compromisso de compra e venda de lote, existe uma lei, a de nº 6.766/79, que regula boa parte de como as coisas devem acontecer, desde o momento da transformação da área em um loteamento, sua comercialização, requisitos do contrato, forma que deve ocorrer a rescisão, entre outros pontos.Apesar de cada imobiliária, construtora ou incorporadora ter a sua própria política de mercado e modo de atuar, nenhuma delas pode agir de forma contrária à lei.E, especificamente, no caso de o comprador que se encontra inadimplente, a empresa tem o dever de notificá-lo para pagar o débito e de forma pessoal.O comprador terá um prazo de 30 (trinta) dias para regularizar os pagamentos, sob o risco de, não o fazendo, ter o contrato rescindido, perdendo o imóvel.É importante mencionar que não existe um mínimo de parcelas atrasadas para que a empresa notifique o devedor, basta uma única parcela para que isso seja possível e o vencimento pode ser de apenas 1 dia.A praxe é que as empresas aguardem o vencimento de três parcelas ou um débito entre 60 e 90 dias.Isso acontece por questões de custos, logística ou filosofia da empresa. Pela lei, ela não tem de aguardar nenhum prazo após o vencimento da parcela que não foi quitada.Então, não fique achando que você, por estar devendo apenas uma parcela, pode levar as coisas de maneira tranquila, empurrando com a barriga, sem se preocupar em pagar a dívida por ainda ter um “tempo” para resolver.A partir do momento que você se torna inadimplente, o relógio começa a correr contra você.Esse procedimento da notificação é uma chance que a lei dá para o comprador que se encontra em atraso possa regularizar a sua situação financeira com a vendedora, fazendo o que chamamos de purgar a mora e seguir com o contrato normalmente.Essa notificação a ser enviada tem um requisito muito importante que nem sempre é observado, é que ela deverá ser entregue PESSOALMENTE ao intimado ou notificado, que deverá assinar o comprovante de recebimento, conforme previsto no art. 49, da Lei de nº 6.766/79, veja:Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.Mesmo feita por Oficial de Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos, há a necessidade de que a notificação seja feita de forma pessoal.Isso significa que ela não poderá ser entregue a um vizinho, a um parente ou outra pessoa que não seja o próprio notificado ou intimado (comprador do imóvel).Não basta que ela tenha sido entregue no endereço do notificado, como ocorre em outros tipos de notificação, é imprescindível que o próprio interessado assine que recebeu o documento.É claro que não adiantará se esquivar para não assinar o documento, já que se for detectado que a pessoa está se escondendo ou não for encontrada, essa notificação poderá ocorrer via edital, com publicações em jornais, suprimindo a ausência da assinatura do recibo.Antes desse procedimento via edital, é necessário que seja tentada a intimação pessoal, caso contrário, a notificação editalícia também será nula.O que acontece, em muitos casos, é que sequer existe essa notificação para a realização do pagamento dos débitos, o que tornará todo o procedimento nulo, inclusive uma eventual ação de reintegração de posse.Em outras situações, quando há a notificação, ela não ocorre de modo pessoal. Não é o próprio interessado quem assinou o comprovante de recebimento. À s vezes foi um filho, vizinho, mãe ou até um total desconhecido.Isso também tornará todo o procedimento como nulo, fazendo com que a empresa, caso tenha tomado alguma medida contra o comprador, seja obrigada a desfazê-la, e conceda uma nova oportunidade para que o devedor faça o pagamento do que é devido.Não se trata de fugir da dívida, apenas que a cobrança siga corretamente o procedimento que a própria lei fez, dada a importância social, econômica e jurídica que é a aquisição de um imóvel, demandando uma maior proteção legal.Fonte: Jusbrasil

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Comprei um imóvel ANTES da venda de um antigo. Preciso pagar IRPF sobre essa venda?

Postado: Há 2 mesesVocê já sabe que a venda de imóvel, via de regra, gera a obrigação de pagar imposto de renda (IRPF).Mas, felizmente, como já explicamos por aqui, essa venda é isenta de IRPF se o valor obtido for utilizado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.Porém, é comum acontecer da pessoa comprar um imóvel novo ANTES de conseguir vender o seu antigo.E nesse caso, teria IRPF a pagar sobre a venda do imóvel antigo ou esta venda estaria isenta?Para a Receita Federal o IRPF deve ser pago.Segundo o Fisco, a isenção apenas se aplica quando o imóvel novo é adquirido no prazo de 180 dias após a venda do imóvel antigo (vide art. 2º, §§ 6º, 7º e 11, inciso I, da Instrução Normativa SRF nº 599/2005).Porém, o entendimento da Receita Federal distorce o que determina a legislação que trata do tema. (art. 39 da Lei nº 11.196/05).Segundo o art. 39 da Lei nº 11.196/05,Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.Como se percebe, a lei determina que para se ter direito à isenção de IRPF é necessário APLICAR o valor da venda do imóvel antigo na compra de um novo em 180 dias, e não ADQUIRIR um imóvel novo em 180 dias, como entende a Receita Federal.É com base nisso que o Superior Tribunal de Justiça entende que a isenção de IRPF é válida mesmo que o imóvel novo seja adquirido antes da venda do imóvel antigo (nesse sentido: AgInt no REsp 1612183/RS, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 10/05/2019).Vamos ao exemplo para facilitar?- 01/04/2013: João comprou um imóvel residencial por R$ 500.000,00.- 01/04/2020: João comprou outro imóvel residencial por R$ 700.000,00, parcelado em 5 vezes.- 01/05/2020: João vendeu seu imóvel antigo, comprado por R$ 500.000,00, pelo valor de R$ 600.000,00, obtendo um lucro de R$ 100.000,00, que, a princípio, seria tributado pelo IRPF...Porém, João utilizou o valor obtido na venda de seu imóvel antigo, de R$ 600.000,00, para pagar as parcelas da compra do novo imóvel, já adquirido em 01/04/2020.Nessa situação, apesar da Receita Federal entender que o lucro obtido na venda do imóvel antigo, de R$ 100.000,00, deve ser tributado, a Justiça entende que não há IRPF a pagar!Diante disso, devemos ficar atento à s ilegais cobranças da Receita Federal.Caso elas ocorram, o contribuinte deve recorrer à Justiça para proteger seus direitos e evitar a exigência indevida.Fonte: Jusbrasil

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