10 maneiras básicas de pagar menos IR ao vender um imóvel

Você sabia que ao realizar a venda de um imóvel é necessário pagar Imposto de Renda ao concluir a negociação? Descubra como pagar menos ao vender um imóvel.Declarar o Imposto de Renda, anualmente, você sabe que é preciso. Porém, pagar Imposto de Renda sobre a venda de um imóvel pode ser novidade para muitos. É o seu caso? Calma, não precisa perder o ar não, estamos aqui para lhe ajudar.O Governo Federal, assim como em outros casos, cobra Imposto de Renda sobre a valorização dos patrimônios imobiliários. Isso significa, na prática, que você terá que pagar para a Receita Federal um valor referente à diferença entre o preço da compra e da venda do imóvel.Ou seja, 15% do ganho de capital com o qual você estava contando está, de uma certa forma, comprometido. Isto é, em muitos casos, simplesmente, é preciso aceitar o fato e pagar o Imposto de Renda pedido.1: Vender imóveis de até R$ 440.000Também é possível isentar-se da taxa estipulada pelo governo se o imóvel vendido for de até R$ 440.000. Entretanto, para a isenção valer, o vendedor não deve ter outro imóvel ou partes de outras propriedades em seu nome ou, ainda, ter vendido algum imóvel nos últimos cinco anos. Entendido?2: Herdar imóvel desobriga o pagamento do Imposto de RendaPorém, é preciso ter herdado o imóvel de pessoas falecidas antes de janeiro de 1998. Essa é, com certeza, uma das menos usadas para isentar Imposto de Renda, mas é bom estar a par de todas as possibilidades, certo?3: Declarar todas as benfeitorias realizadas no imóvelUma possibilidade para diminuir o imposto a ser pago à Receita Federal é declarar todas as benfeitorias, o que significa, de fato, declarar todos os gastos com reformas no imóvel, por exemplo.Portanto, se você pintou, ampliou, fez reparos antes de vender seu imóvel, guardou os comprovantes e os mencionou, corretamente, em suas declarações de Imposto de Renda, poderá conseguir o desconto.Além disso, o valor pago à corretora de imóveis também pode garantir um desconto a mais para você, mas para isso, do mesmo modo, é preciso guardar o recibo de IR.Isso acontece porque a legislação tributária apenas cobra o IR sobre o ganho líquido de capital, e os gastos com obras e imobiliária, portanto, podem ser somados ao valor de compra do imóvel.4: Abrir uma empresa caso invista em imóveisComo a legislação do Imposto de Renda é mais rigorosa com as pessoas físicas do que com as jurídicas, caso você faça da venda de imóveis uma espécie de negócio, você tem a possibilidade, legalmente, de abrir uma empresa para esse fim.Dessa forma, você poderá ter mais lucro ao invés de ter que pagar 15% sobre o ganho de capital de cada imóvel vendido.5: Reforma da casa própriaQualquer melhoria na estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e construção, permite aumentar o valor do imóvel na declaração. Isso favorece pagar menos imposto, já que o ganho de capital será considerado menor na venda do bem, que foi valorizado pela benfeitoria. Se a valorização for muito grande, pode haver isenção do imposto.6. Desapropriação de terra para reforma agráriaA indenização recebida para este fim sobre um imóvel rural (terra nua) é considerada receita de atividade rural, quando abatida como despesa pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita.7: Imóvel comprado antes de 1969 O lucro obtido na venda de bens adquiridos antes desta data dispensa qualquer pagamento do Imposto de Renda por ganho de capital, cuja alíquota é de 15%.8: Imóvel adquirido entre 1969 e 1988 Quem vender bens comprados nesta época pagará menos imposto sobre o ganho de capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano mais antigo, até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969, a redução do imposto é de 5%.9: Variação cambial Se ela for resultante da venda de imóveis adquiridos com rendimentos originariamente em moeda estrangeira. Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira.10: Compra de outro imóvel em 180 dias A partir de 16 de junho de 2005, o ganho na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício vale a cada cinco anos.

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Proposta de extinção de condomínio independe de registro de partilha do imóvel

Postado: 01/03/2021O registro formal de partilha de imóvel após a sentença em processo de inventário (chamado registro translativo) não é condição necessária para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer um dos herdeiros.O motivo é que o registro, destinado a produzir efeitos em relação a terceiros e viabilizar os atos de disposição dos bens, não é indispensável para comprovar a propriedade — que é transferida aos herdeiros imediatamente após a abertura da sucessão (saisine).O entendimento foi fixado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que concluiu que a ação de extinção de condomínio dependeria do prévio registro da partilha no cartório de imóveis, como forma de comprovar a propriedade do bem.Na ação que deu origem ao recurso, o juiz julgou procedente o pedido, extinguiu o condomínio e determinou a venda de imóveis que anteriormente foram objeto da herança, sendo que o total recebido deveria ser partilhado entre os condôminos, na proporção de seus respectivos quinhões. A sentença foi reformada pelo TJ-SP, que extinguiu a ação.Indivisibilidade após partilhaA relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, apontou que, nos termos do princípio da saisine, com o falecimento, todos os herdeiros se tornaram coproprietários do todo unitário chamado herança.Entretanto, a magistrada destacou a diferença da questão debatida nos autos, pois, embora tenha havido a transferência inicial da propriedade aos herdeiros, ocorreram também a prolação de sentença e a expedição do termo formal de partilha na ação de inventário.Segundo a relatora, essa distinção é relevante, pois, de acordo com o artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil de 2002, até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e à posse da herança, é indivisível e regulado pelas normas relativas ao condomínio — o que sugeriria, em sentido contrário, que, após a partilha, não haveria mais que se falar em indivisibilidade, tampouco em condomínio ou em transferência causa mortis."Conquanto essa interpretação resolva de imediato uma parcela significativa de situações, não se pode olvidar que há hipóteses em que a indivisibilidade dos bens permanecerá mesmo após a partilha, atribuindo-se aos herdeiros, ao término do inventário, apenas frações ideais dos bens, como, por exemplo, se não houver consenso acerca do modo de partilha ou se o acervo contiver bem de difícil repartição", explicou a ministra.CopropriedadeNessas hipóteses, Nancy Andrighi destacou que há transferência imediata de propriedade da herança aos herdeiros e, após a partilha, é estabelecida a copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais dos bens que não puderem ser imediatamente divididos.Em consequência, a ministra concluiu que o prévio registro translativo no cartório de imóveis, com a anotação da situação de copropriedade sobre as frações ideais dos herdeiros — e não mais, portanto, a copropriedade sobre o todo da herança —, "não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles".Ao reformar o acórdão do TJSP, em razão da ausência de manifestação sobre pontos da controvérsia nas contrarrazões do recurso especial, a relatora concluiu que as questões levantadas pelos recorridos na apelação e que não foram examinadas pelo tribunal paulista também não poderiam ser conhecidas pelo STJ, pois foram atingidas pela preclusão. Assim, a Terceira Turma restabeleceu integralmente a sentença que declarou a extinção do condomínio. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.813.862Fonte: Conjur

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STJ diverge sobre presunção de pequeno imóvel rural como bem impenhorável

Postado: 27/02/2021Ao definir a impenhorabilidade da propriedade rural, o inciso VIII do artigo 833 do Código de Processo Civil prevê dois requisitos: que ela seja pequena e trabalhada pela família. No Superior Tribunal de Justiça, as turmas que julgam Direito Privado divergem sobre de quem é o ônus de comprovar que o imóvel é familiar: do credor ou do devedor.Para a 3ª Turma, o ônus é do devedor. O colegiado entende que transferir a prova negativa ao credor importaria em desconsiderar o propósito que orientou a criação dessa norma: assegurar os meios para a subsistência do executado e de sua família.Para a 4ª Turma, o ônus é do credor. Se uma propriedade se enquadra no conceito de pequena — que, por falta de disposição legal, é emprestado da Lei da Reforma Agrária (8.629/1993) —, deve-se presumir que é também familiar. Assim, o credor precisa comprovar que a terra não é trabalhada pela família para permitir a penhora.A divergência foi reforçada por julgamento da 3ª Turma em 2 de fevereiro, referente a execução de dívida de R$ 73,9 mil em que se buscava a penhora de uma propriedade rural (clique aqui para ler o acórdão). A decisão devolve o caso para que o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reaprecie a questão conforme a orientação do colegiado.Nos quatro precedentes dos dois órgãos julgados, os casos foram decididos de forma unânime.Imóvel rural x bem de famíliaA divergência consiste na equiparação, feita pela 4ª Turma, entre a impenhorabilidade da pequena propriedade rural e a impenhorabilidade do bem de família. A primeira é garantida pelo 26º inciso do artigo 5º da Constituição Federal, reproduzido no artigo 833 do CPC. A segunda decorre do artigo 1º da Lei 8.009/1990.Para a 4ª Turma, não é razoável se exigir um minus do proprietário urbano (protegido por lei), para quem basta indício de prova de que o imóvel é voltado para residência, e obrigar o proprietário rural (hipossuficiente, vulnerável e com proteção constitucional) a demonstrar um plus: que a propriedade é trabalhada pela família.A 3ª Turma contesta essa equiparação. Entende que ambas as penhorabilidades têm razão princípio da dignidade da pessoa humana, mas tutelam bem jurídicos diferentes. No caso do bem de família, volta-se à proteção do direito à moradia. Já o da pequena propriedade rural, busca assegurar patrimônio mínimo necessário à sobrevivência da família.Produção da provaSegundo a 4ª Turma, é possível presumir que uma propriedade rural pequena seja trabalhada pela família — e, logo, impenhorável — em decorrência natural do que normalmente se espera que aconteça no mundo real. "Inclusive, das regras de experiência", acrescenta o precedente relatado pelo ministro Luís Felipe Salomão.A 3ª Turma discorda. Voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino diz que a experiência, "ao contrário, infirma essa presunção". "No universo das propriedades rurais de pequena dimensão, uma quantidade expressiva é utilizada para fins de lazer (sítios de recreio) ou para fins de exploração empresarial/industrial", explica.O colegiado ainda destaca que, como regra geral (artigo 373 do CPC), cabe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito e, em contrapartida, ao réu demonstrar o fato extintivo, impeditivo ou modificativo desse direito."Sendo a impenhorabilidade fato constitutivo do direito do executado, é sobre ele que recai o encargo de comprovar os requisitos necessários ao seu reconhecimento", disse a ministra Nancy Andrighi, relatora do precedente mais recente da 3ª Turma.Além disso, sob a ótica da aptidão para produzir essa prova, ao menos abstratamente, seria mais fácil para o devedor demonstrar a veracidade do fato alegado. "Isso pois, ele é o proprietário do imóvel e, então, pode acessá-lo a qualquer tempo", acrescentou.REsp 1.843.846 – 3ª TurmaREsp 1.716.425 – 3ª TurmaREsp 1.408.152 – 4ª TurmaREsp 1.826.806 – 4ª TurmaFonte: Conjur

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Imóvel adquirido por ex-cônjuge de devedor não pode ser penhorado

Postado: 27/02/2021O juízo da 1ª Câmara do Tribunal Regional do Trabalho da 12ª Região decidiu cancelar a penhora de um imóvel que pertencia a um casal de produtores rurais de Concórdia (SC), mas foi integralmente adquirido pela mulher durante o divórcio.Para os magistrados, o fato de a penhora ter sido ordenada após a partilha de bens impede que o patrimônio da mulher seja executado para saldar dívidas trabalhistas do ex-marido.No caso concreto, o pedido de penhora foi apresentado em 2019 na Vara de Xanxerê, onde tramita um processo de execução trabalhista contra a empresa que tem como um dos sócios o ex-marido da mulher. A ação foi movida por um empregado que atuou para o empreendimento a partir de 2008, mesmo ano em que o casal adquiriu o imóvel em regime de comunhão universal de bens. Ao contestar o pedido, a mulher alegou ter adquirido integralmente o imóvel pouco meses antes de oficializar o divórcio, em 2017, e apresentou documentos da partilha de bens que comprovam ser ela a única proprietária do bem. Ela sustentou que não se beneficia mais dos resultados da empresa do ex-marido e que o imóvel não integraria mais o patrimônio de seu ex-cônjuge.Os argumentos não foram acolhido pela Vara do Trabalho de Xanxerê, que julgou o pleito em outubro do ano passado e manteve a ordem de penhora. O juízo entendeu que, mesmo divorciados, o ex-casal de empresários — e outros parentes — seguem desenvolvendo atividades econômicas complementares dentro de um grupo econômico familiar, cujos resultados continuariam a beneficiar a empresária.Ao analisar o recurso, contudo, os desembargadores do TRT-12 apontaram a prevalência da proteção prevista no artigo 1.671 do Código Civil. A norma determina que, extinta a comunhão de bens e efetuada a divisão do ativo e do passivo entre os cônjuges, cessa a responsabilidade de cada um para com os credores do outro."Na ocasião da penhora, a cônjuge mulher já havia realizado a arrematação integral do referido imóvel, o que constitui modo originário de aquisição da propriedade, rompendo inteiramente o vínculo do bem em relação ao antigo proprietário", destacou o desembargador-relator Roberto Guglielmetto. "O imóvel não tem mais nenhuma vinculação com as dívidas trabalhistas contraídas pelo executado", concluiu. Com informações da assessoria do TRT-12.Fonte: Conjur

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A penhorabilidade do imóvel do fiador em discussão

Postado: 28/02/2021No último dia 19, foi noticiado que o STF decidirá até o próximo dia 4 se a questão da penhorabilidade do único bem imóvel do fiador em contrato de locação comercial será novamente reapreciada em repercussão geral.Aqui não se pretende abordar as teses jurídicas acerca do tema ou ainda relembrar que essa questão em 2010 já foi alvo de decisão proferida pelo pleno do mesmo órgão. Na ocasião se sedimentaram os inúmeros julgados da corte após a análise do RE 407.688/SP, sob a batuta do ministro Cesar Peluzo. Pelo julgado inicial e a sua majoritária corrente, em 2010 o STF patrocinou o Tema 295, norteando ainda mais a interpretação quanto à viabilidade da penhora do bem único do fiador, por sua constitucionalidade, firmando tema sem qualquer distinção de ser sua origem derivada de locação comercial ou residencial.Aliás, sempre vale registrar que o leading case do Tema 295 junto ao RE 612.360/RS, sob a relatoria da ministra Ellen Gracie, deu-se em sede de locação comercial.Mas, repita-se, aqui não será o palco para discussão técnica, mas uma observação à vida real e aos impactos que uma indesejada revisão irão impactar nesse importante segmento econômico.Veja-se que, para viabilizar a reapreciação da matéria, foi eleito pelo Supremo Tribunal Federal, um leading case, o RE 1.307.334 derivado de julgado realizado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, cujo caso concreto de origem representa com exatidão a praxe e precisa ser resgatado.Trata-se de uma locação comercial, na qual foram seus fiadores os seus respectivos sócios. A mesma pessoa que assinou o contrato como fiadora, assinou também como locatária, visto ser a administradora da empresa.Isso não surpreende, visto que já se apurou em recente pesquisa do tipo "sondagem em nível nacional", num universo de cerca de 20 mil contratos comerciais, que entre as de menor porte, com valor médio de R$ 3.377, 78% delas eram garantidas por fiadores e, entre essas, mais de 90% contam com os sócios na condição de garantes da relação locatícia. A constatação é simples e o lógico objetivo é minimizar os custos da jornada econômica da empresa e maximizar o emprego dos recursos financeiros na própria atividade.A fiança é a única modalidade gratuita prevista em lei. As demais modalidades, na seara comercial, irão impor um custo adicional médio de 1,5 a dois aluguéis ao ano.Pois bem, voltando ao caso concreto em discussão, o contrato de locação fora firmado em dezembro de 2016, para ter vigência pelo prazo de 36 meses, que se encerraria apenas em 2019, sendo que em fevereiro de 2018 a locatária deixou de pagar os alugueres, o que deu causa à respectiva ação de despejo por falta de pagamento.O fato que merece destaque é que os fiadores do caso em tela, como sói acontecer em expressiva maioria de mercado, eram da mesma forma os comerciantes que vieram a inadimplir.Na ação de despejo por falta de pagamento, não apresentaram contestação, mas no momento da execução trouxeram o tema da impenhorabilidade à tona.Ou seja, no momento da contratação estavam lá obtendo as vantagens de serem seus próprios garantes otimizando a locação, mas com a ciência do seu lastro patrimonial. No instante em que não prosperaram na atividade, se arvoram em não cumprir a obrigação pactuada e a lei, visto que a penhora do bem único do fiador está expressa claramente na lei inquilinária.De outro norte, o locador que entrou "no jogo" com a certeza de que conheceria as regras definidas pelo STF em sede de repercussão geral e assentada no Tema 295 agora se vê à beira de novo julgamento que revisitará a questão, podendo, assim mudar o seu entendimento.E note-se, nem sequer o argumento retórico de que tal viabilidade de penhora usurparia o princípio da isonomia, pois ao fiador seria dado um tratamento mais duro do que ao inquilino, e faz sentido nesse caso, afinal locatário e fiadores se confundem, o que, repise-se, é o mais corriqueiro no mercado.Difícil explicar a qualquer um a lógica desse raciocínio.Tal possibilidade é um verdadeiro contrassenso ao princípio da segurança jurídica e à própria finalidade do instituto da repercussão geral, ainda mais quando se sabe que o caso que gerou tal tema também, o que se chama de leading case, operou-se num caso de locação comercial.Por fim, se bem sucedida a empreitada dos fiadores para afastar a penhorabilidade de seu bem, milhares de outros locatários e pretendentes à locação, que preferem usar da fiança para garantir seus próprios negócios vez que a única modalidade gratuita, serão prejudicados. Essa modalidade certamente não mais será aceita e haverá uma corrida para se exigir a substituição por garantias onerosas em nefasto período ainda afetado pela pandemia, em que muitos comerciantes lutam diuturnamente pela manutenção e pelo equilíbrio de seus negócios.Vale acrescentar que a perda da propriedade dos fiadores em hasta pública não atinge 0,2% de todas as execuções nesse mercado. Com a segurança imposta pelo Tema 295, as negociações fluem e a dívida é adimplida. Uma eventual mudança do entendimento, criando-se uma distinção da penhora de acordo com o objetivo da locação, não só criaria uma distinção (onde a lei não a prevê) como lançaria todo o mercado a impor outras garantias para a conquista da locação.Assim, este julgamento não só abala o sistema jurídico e prejudica milhares de locatários que cumprem seus compromissos, mas afronta a "justiça do caso concreto". É preciso ter cuidado!  Fonte: Conjur

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Compradora de terreno não pode ser cobrada de IPTU se não tomou posse

Para TJ/GO, antes da liberação do terreno para construir, a compradora não possui a posse do imóvel.Postado: 25/02/20211º turma Recursal dos Juizados Especiais do TJ/GO manteve sentença que entendeu que o pagamento do IPTU somente será devido pela comprador de um terreno quando da liberação do imóvel para construir, pois antes disso não possui a posse do imóvel.A mulher contou que assinou contrato de compra e venda para aquisição de um terreno urbano e que as chaves só serão entregues em dezembro de 2022. No entanto, recebeu comunicado constando as despesas de taxas ITU/IPTU sem ainda ter a posse efetiva do imóvel.A incorporadora disse que o pagamento do ITU está previsto em cláusula contratual, de conhecimento da parte promovente, em contrato assinado de livre e espontânea vontade, sem abusividade, devendo prevalecer a autonomia das vontades.O juízo de 1º grau entendeu que o pagamento do IPTU somente será devido pela adquirente quando da liberação do imóvel para construir, pois antes disso não possui a posse do imóvel. A julgadora verificou ainda que o contrato é de alienação fiduciária, de modo a incidir o IPTU a partir da data da imissão na posse, consubstanciada na data em que mulher for liberada para construir."Estando o domínio transferido à ré, nem tendo a posse direta do imóvel, conclui-se que é abusiva a cláusula contratual que transfere o encargo do pagamento do IPTU à adquirente."Inconformada, a incorporadora interpôs recurso enfatizando não haver nulidade da cláusula e ser o contrato garantido por alienação fiduciária, tendo a mulher a propriedade do terreno e devendo arcar com impostos.Ao analisar o caso, o relator Wild Afonso Ogawa, ressaltou que o STJ reconhecera a legitimidade passiva, tanto do possuidor (promitente comprador) do imóvel, quanto do seu proprietário (promitente vendedor), pelo pagamento do IPTU, em contratos de compra e venda não averbados na respectiva matrícula do imóvel.Segundo magistrado, o posicionamento se fundamentara no art. 1.245 do CC que dispõe que se transfere entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no registro de imóveis, enquanto o §1º, do mesmo dispositivo legal, prevê que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."Isso significa que o pagamento do ITU só será devido pela parte consumidora quando da efetiva entrega do empreendimento aos consumidores, pois não havendo a posse deve ser considerado o registro do imóvel."Ogawa destacou, ainda, que o art. 27, § 8º da lei 9.514/97 dispõe que a obrigação de pagamento dos impostos, taxas e contribuições condominiais só é do devedor fiduciante após a posse.Assim, desproveu o recurso, mantendo a sentença.O escritório Bambirra, Merola e Andrade Advogados atua na causa.Processo: 5162561-03.2020.8.09.005Veja o acordão.Fonte: Migalhas

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Bancos são condenados a pagar IPTU atrasado de imóvel financiado

Pollyanna BrêtasPostado: 23/02/2021Bancos e incorporadoras têm sido obrigados a pagar o IPTU de imóveis que foram financiados e estão com o imposto atrasado. A questão tem ido parar na Justiça, já que as instituições financeiras alegam que a responsabilidade sobre a quitação do imposto é do adquirente do imóvel. Embora o entendimento não seja unânime, decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) foram favoráveis à prefeitura e estão condenando os bancos na capital paulista para o redirecionamento das cobranças, como mostrou uma reportagem do jornal Valor Econômico.A interpretação é que bancos e incorporadoras também podem ser enquadrados como proprietários dos imóveis, com responsabilidade solidária, mesmo nos casos em que não há retomada dos bens. Para os desembargadores, a responsabilidade está prevista no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).Além disso, no entendimento da Prefeitura de São Paulo, a atribuição de responsabilidade subsidiária está presente na figura da alienação fiduciária, já que a instituição credora assume a posse indireta do bem e pode retomar o imóvel a qualquer tempo, em caso de não pagamento do empréstimo que tem o bem como garantia de crédito.Jonnys Borges de Lucena, advogado da área de Direito Imobiliario do Machado Meyer Advogados, lembra ainda que o Código Tributário municipal de São Paulo prevê que bancos e incorporadoras que têm bens em alienação fiduciária podem ser sujeito passivo em uma ação de cobrança de imposto:— A legislação de São Paulo indica que o credor da dívida, em caso de bem alienado, vai ter responsabilidade solidária no pagamento do impostos, e que o imposto também é devido por possuidores indiretos — explica Lucena.Em alta:O dispositivo estabelece que o "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". Na capital paulista, o nome do banco ou da incorporadora vai inserido no próprio carnê do IPTU. No caso de o responsável pelo financiamento não pagar o imposto, o débito em nome da instituição vai direto para a dívida ativa.Como é no RioNo Rio de Janeiro, embora haja dispositivos no Código Tributário Nacional, a legislação municipal não prevê a cobrança de IPTU atrasado ao banco ou incorporadora que fez o financiamento imobiliário, esclarece Jonnys Borges de Lucena:— O IPTU é uma competência municipal, e há divergência de uma cidader para outra. No Rio, o sujeito passivo da cobrança de IPTU é o próprio comprador do imóvel. A lei não fala como fica a situação dos credores e se eles podem ser cobrados em caso de dívida. O Tribunal de Justiça do Rio (TJ-RJ) já decidiu que não é possível cobrar do banco, porque quem responde é o adquirente que está na posse do imóvel. O credor fiduciário só vai ser responsável depois que executa a garantia do empréstimo e recupera o bem, em caso de inadimplemento — ressalta o advogado.Venda:O que dizem os bancos e as incorporadorasOs bancos e as incorporadoras alegam que apenas têm os imóveis como garantia e posse indireta dos bens, o que não seria suficiente para caracterizá-los como contribuintes do IPTU.Para Luis Fernando Teixeira de Andrade, Sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em Direito Imobiliário, a legislação não é tão específica sobre a questão da alienação fiduciária na cobrança do IPTU e, por isso, o tema tem sido alvo de questionamentos no Judiciário.— A maioria da ações tem sido mais favoráveis ao município de São Paulo. O Código Tributário Nacional dispõe sobre os devedores do imposto, mas não restringe ao adquirente. Isto tem levado às discussões sobre a cobrança de IPTU atrasado — avalia Andrade.A Secretaria municipal de Fazenda informou que "no Rio de Janeiro a cobrança é feita em nome do proprietário que consta no Registro Geral de Imóveis".Fonte: Yahoo Finanças

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Em locação anterior a 2009, fiador só segue obrigado por 60 dias após exoneração

Postado: 22/02/2021O artigo 40, X, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, introduzido pela Lei 12.112/2009) – que indica que o fiador, após comunicar ao locador acerca da exoneração da fiança, ficará obrigado por todos os seus efeitos durante os 120 dias subsequentes – não é aplicável na hipótese de contrato de locação firmado antes da inovação legal.Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça confirmou acórdão do Tribunal de Justiça do Espírito Santo que aplicou o prazo previsto no artigo 835 do Código Civil no caso de um contrato de locação assinado anteriormente à mudança na Lei do Inquilinato. Com a decisão, a obrigação do fiador em relação aos efeitos da fiança ficou limitada a 60 dias após a notificação do locador.A controvérsia teve origem em ação de cobrança de aluguéis ajuizada contra uma empresa locatária e dois fiadores. A locatária e um dos fiadores foram excluídos da lide. O segundo fiador, que permaneceu no processo, havia notificado a locadora por duas vezes sobre sua exoneração da fiança.O TJ-ES considerou válida a segunda notificação de exoneração enviada pelo fiador, razão pela qual, nos termos do artigo 835 do Código Civil, ele deveria continuar obrigado pela fiança apenas nos 60 dias subsequentes ao comunicado.Ao pedir a reforma do acórdão ao STJ, a locadora alegou que o fiador deveria ser responsabilizado por todos os efeitos da fiança nos 120 dias posteriores à notificação, como previsto no artigo 40, X, da Lei do Inquilinato.Regra geralSegundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, com o advento da Lei 12.112/2009, houve o acréscimo do artigo 40, X, na Lei do Inquilinato, para reconhecer a não perpetuidade da fiança e assegurar ao fiador a faculdade de sua exoneração, quando o contrato fosse prorrogado por prazo indeterminado."Contudo, mesmo depois da notificação, o fiador permanecerá sujeito aos efeitos da fiança durante os posteriores 120 dias", explicou.A ministra observou que as alterações promovidas pela Lei 12.112/2009 na Lei do Inquilinato só são válidas para os contratos firmados a partir de sua vigência. Anteriormente à nova lei, a possibilidade de exoneração do fiador também existia, por meio da regra geral prevista na legislação civil – acrescentou."Na hipótese ora analisada, constata-se que o contrato de locação foi firmado em 18/04/2008, isto é, anteriormente à vigência do artigo 40, X, da Lei 8.245/1991, razão pela qual mostra-se imperiosa a aplicação do artigo 835 do Código Civil no que tange ao prazo em que remanesce responsável o fiador pelos efeitos da fiança, isto é, 60 dias após a notificação da exoneração", apontou. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.Clique aqui para ler a decisãoFonte: Conjur

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Administradora de shopping não pode ajuizar ação de despejo, diz STJ

Postado: 21/02/2021A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual. Esse entendimento se aplica, também, ao caso de administradora de shopping center.Desta forma, o ministro Marco Aurélio Bellizze, do Superior Tribunal de Justiça, negou provimento ao recurso especial de uma empresa que administra shopping center e que ajuizou ação de despejo e celebrou acordo por falta de pagamento de alugueis.A devedora, que é representada na ação pelo advogado Elito Vialta, buscou a anulação do acordo e foi atendida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. A corte entendeu que a administradora não poderia atuar como se titular do crédito fosse. Monocraticamente, o ministro Bellizze manteve o entendimento pela ilegitimidade ativa da mesma.Para isso, citou jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que a administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação. E a estendeu ao caso da administradora de shopping center.Clique aqui para ler a decisãoAREsp 1.734.877Fonte: Conjur

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Corretores querem fixação de tabela de honorários

Postado: 16/02/2021Quando a OAB, a AMB ou outras entidades editam tabelas de honorários, estão apenas dando efetividade a esses princípios. Elas não fixam o que formalmente poderia se chamar de piso salarial, mas a ideia é idêntica, pois se trata de indicar o valor mínimo devido por um determinado trabalho.Com base nesse entendimento do ministro Dias Toffoli, do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário 630.256/DF,  a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis requereu ao Conselho Administrativo de Defesa Econômica tratamento isonômico em relação ao dispensado a OAB no que diz respeito a fixação de tabelas de honorários.No julgado, o ministro, relator do caso, fez um paralelo com a tabela de honorários da OAB para demonstrar que os valores constantes da tabela fornecida pela Associação Médica Brasileira (AMB), utilizados pelo agravado, visavam, tão somente, impedir a desvalorização do trabalho dos profissionais envolvidos na prestação de serviços médicos e laboratoriais e que apenas retratavam quantias mínimas a serem repassadas a tais profissionais, não havendo, portanto, a padronização dos preços que caracterizaria o cartel.Na petição, a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis aponta a usurpação da função autárquica do Cade (Comissão de Assuntos Econômicos), com o apontamento de nulidade de todo o processo administrativo que visava ao tolhimento dos profissionais Corretores de Imóveis na utilização de tabelas referenciais expedidas pelos sindicados e homologadas pelos conselhos regionais.A entidade também afirma que as tabelas referências são validadas por determinação legal prevista pelo artigo 17, IV da Lei Federal nº 6.530/78, que dispõe:Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para liso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.Por fim, a entidade pede a imediata suspensão do prosseguimento dos processos administrativos e Termos de Compromisso de Cessação até que se decida sobre todos os requerimentos apresentados pela entidade.Clique aqui para ler a inicialFonte: Conjur

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Condomínio não deve indenizar por cobrar cota após desistência de compra

Postado: 12/02/2021Se o interessado não comunica o condomínio sobre a rescisão do compromisso de compra e venda que o vinculava à unidade, não há ilícito culposo na cobrança de despesas condominiais e nem dever de indenizar. O entendimento é da 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.Consta dos autos que o autor desistiu da compra de um apartamento, mas não comunicou o fato à administração do prédio. Assim, houve cobrança de cotas condominiais. Como o autor não efetuou o pagamento, teve seu nome incluído em cadastros de inadimplentes. Por isso, ajuizou a ação pedindo indenização por danos morais do condomínio.O pedido foi negado em primeiro e segundo graus. O relator, desembargador Celso Pimentel, disse que a questão consiste em saber se há ilícito do condomínio no ajuizamento da execução do título extrajudicial (despesas condominiais), contra quem, em decorrência da rescisão do compromisso de compra e venda que o vinculava ao imóvel, deixou de se obrigar pela dívida."Intuitiva, a resposta deu-a a respeitável sentença, como a dera a do acolhimento dos embargos do ora autor à execução: se o condomínio não teve ciência da rescisão do compromisso de compra e venda, e não importa se houve ou não imissão na posse, não agiu com culpa e não responde pelas consequências do registro da distribuição judicial e da anotação em cadastro restritivo de crédito", disse.Segundo o magistrado, não se trata de obrigação, mas sim de um ônus de comunicar ao condomínio sobre a desistência da compra do imóvel. Ele citou entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que a responsabilidade pelas obrigações condominiais despreza o registro do compromisso de compra e venda e se fixa na relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação."Em suma, como o autor deixou de cientificar o condomínio da rescisão do compromisso de compra e venda, não há obrigação de indenizar, o decreto de improcedência da demanda fica mantido", finalizou o desembargador. A decisão se deu por unanimidade.Processo 1013639-28.2019.8.26.0576Fonte: Conjur

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TJ-SP aceita imóvel de terceiro como garantia antecipada de dívida fiscal

Postado: 12/02/2021Diante da plausibilidade das alegações e do perigo de negativação da devedora, o desembargador José Maria Câmara Junior, da 8ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, aceitou um imóvel de terceiro como garantia antecipada de uma dívida fiscal de uma companhia do setor de alumínio. O bem é de uma empresa com quem o contribuinte tem apenas relações comerciais."Assim como cumpre ao executado nomear bens à penhora, observada a ordem legal prevista no artigo 835 do CPC e artigo 11 da LEF, no caso em apreço, a oferta da garantia também deve observar a ordem de preferência, mostrando-se insuficiente a mera invocação genérica do artigo 620 para alteração da gradação legal", afirmou.O magistrado reconheceu que os ativos da devedora não parecem constituir garantia idônea "porquanto as regras de experiência permitem concluir que se tratam de bem de difícil alienação". Ele também concluiu pela suficiência e idoneidade da garantia oferecida subsidiariamente, consistente no imóvel de terceiro, que ostenta situação mais privilegiada na ordem de preferência de penhora do artigo 11 da LEF."Como se vê, considerando que os imóveis são constantes do rol de bens penhoráveis, vislumbra-se sua aptidão para servir de garantia antecipada à futura execução e autorizar a expedição da CND do artigo 206 do CTB", concluiu o desembargador, citando precedentes do TJ-SP e do STJ no mesmo sentido. A decisão é em caráter liminar.Bom na teoria, difícil na práticaSegundo o advogado João Victor Guedes, sócio da área tributária do L.O. Baptista Advogados, a decisão abre um precedente importante, mas na prática a situação não acontece com frequência. "A legislação em tese permite a oferta de bens de terceiros, não existe essa restrição, mas raríssimos são os terceiros que pré-dispõem seus bens a quem não tem relação societária ou econômica mais estreita", disse.Outro ponto importante, segundo ele, é que está cada vez mais difícil a Procuradoria aceitar bens menos líquidos, como um imóvel, como garantia em situações em que seu valor equivalha ao da dívida, pois se ele for levado a leilão, a tendência é que seja arrematado por um valor muito menor."É sempre um dos últimos recursos. A preferência para prestação de garantia é o depósito em dinheiro ou a fiança bancária. Quando não existe disponibilidade de caixa, e mesmo assim a Procuradoria não aceita a oferta de bens imóveis, você só consegue convencer o juiz a aceitá-lo ao demonstrar que o valor do imóvel é muito acima do valor da dívida", completou o advogado.Processo 2007317-83.2021.8.26.0000Fonte: Conjur

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Morador não é obrigado a pagar encargos a associação de loteamento

Postado: 11/02/2021As taxas de manutenção, criadas por associações de moradores, não obrigam os não associados ao pagamento. O entendimento é da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao julgar improcedente uma ação de cobrança de parcelas e encargos feita por uma associação de loteamento contra um morador que não faz parte da entidade. A decisão foi unânime.A associação de moradores ajuizou a ação de cobrança contra um proprietário por inadimplemento de parcelas de encargos que seriam para manutenção do loteamento. Após a sentença de primeiro grau decidir em favor da associação, o morador apelou ao TJ-SP alegando que nunca se associou à entidade, argumento que foi acolhido pela turma julgadora.De acordo com o relator da apelação, desembargador Álvaro Passos, a associação não apresentou consentimento para a cobrança dos serviços colocados à disposição do morador, não podendo, dessa forma, cobrar de quem não é associado, sob pena de violação ao direito de livre associação, garantido constitucionalmente."Só há vínculo de associação formalizado, e juridicamente válido, com expressa manifestação de vontade do interessado, sendo descabido o seu reconhecimento de forma tácita. Para que seja possível a cobrança de tais valores, há de estar expressamente prevista, no compromisso de compra e venda, tal possibilidade, ou, ao menos, deve contar com a anuência ou atual e efetiva associação do morador ou proprietário do bem, o que não ocorreu na hipótese", completou o magistrado.Processo 1005294-50.2020.8.26.0152Fonte: Conjur

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Tabelião, corretor e banco devem indenizar vítima de fraude imobiliária

Postado: 08/02/2021O artigo 723, parágrafo único, do Código Civil, modela o regime jurídico da atividade do intermediador de negócios e, como todo o prestador de serviços, haverá de responder pela conduta censurável, ilícita ou de má-fé praticadas no desempenho de tais tarefas.Com esse entendimento, a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a condenação de dois golpistas ao pagamento de indenização a uma vítima de fraude imobiliária. A turma julgadora também reconheceu a responsabilidade parcial do tabelião e do corretor de imóveis, bem como, de forma subsidiária, do banco envolvidos no negócio.Além dos danos materiais, correspondente ao valor desembolsado pela vítima e os gastos com escritura e registro, o autor da ação receberá R$ 30 mil por danos morais. De acordo com os autos, dois estelionatários, usando documentos falsos, se passaram por proprietários do imóvel.A vítima foi apresentada aos estelionatários pelo corretor, que não averiguou as condições de segurança do negócio. O tabelião, por sua vez, concordou em colher as assinaturas na residência de um dos golpistas, eliminando as chances de controle da legalidade dos documentos exibidos ao impedir a pesquisa da falsidade.Já o banco abriu a conta-depósito com documentos falsos e recebeu valores pagos pela vítima, não efetuando o bloqueio do dinheiro depositado, mesmo após o gerente ser avisado que se tratava de uma emboscada. "Cada um participou, ao seu modo, para que o autor sofresse mais do que prejuízo material com toda essa fraude que foi cometida", disse o relator do acórdão, desembargador Ênio Santarelli Zuliani.Por isso, o corretor e o tabelião deverão arcar com as indenizações por dano material, junto com os estelionatários. Ao banco coube a responsabilidade subsidiária, ou seja, somente será possível exigir o pagamento caso os demais réus não satisfaçam o valor da condenação, provando-se a insolvência deles. Sobre o dano moral, todos são devedores solidários.O magistrado afirmou que a vítima foi envolvida numa trama que só foi possível pela negligência do corretor, que não cuidou de verificar a condição pessoal dos vendedores. "O notário responderá porque não empregou os meios necessários para realizar um serviço seguro e eficaz e sua falha foi decisiva para que a falsidade não fosse descoberta", completou.Ainda segundo Ziliani, o banco também deve responder no limite de sua atuação omissa, "por ter aberto a conta que fez o dinheiro circular e por ter se omitido em providências internas que poderiam evitar a saída do numerário da conta falsa". A decisão se deu por maioria de votos. O relator sorteado, desembargador Maurício Campos da Silva Velho, votou pela absolvição do tabelião, do corretor e do banco. Processo 0028459- 92.2012.8.26.0001Fonte: Conjur

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Responsabilidade criminal do corretor de imóveis em loteamento irregular

Postado: 06/02/2021Assim como os advogados e engenheiros, os corretores de imóveis são profissionais detentores de uma grande responsabilidade jurídica sobre sua atuação profissional.Seu cliente confia nas informações repassadas pelo mediador imobiliário.Questão de grande relevância surge quando o corretor de imóveis media a compra e venda de lotes irregulares ou em loteamento irregulares.A lei nº 6.766/79 - Lei do Parcelamento do Solo em seu art. 50, inciso III penaliza criminalmente corretor de imóveis que faz a mediação de imóveis em loteamento irregular, verbis:Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.Assim, antes de se vincular a qualquer empreendimento imobiliário vinculado a loteamento, deverá o corretor certificar-se de sua regularidade, sob pena de responder criminalmente.Importante destacar que para que o mediador imobiliário responda criminalmente, será necessário dolo, ou seja, o corretor deverá estar ciente de que o imóvel que está sendo "trabalhado" é de fato irregular.Se não há dolo, não haverá conduta criminosa, mas certamente o corretor terá gastos com advogados para que seja feita uma defesa criminal, sem contar os aborrecimentos que uma investigação criminal traz aos averiguados ou réus em processos criminais.Portanto, antes de mediar qualquer imóvel, verifique a situação jurídica ou converse com um advogado especialista.Fonte: Jusbrasil

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Bem de família que garante locação comercial é impenhorável, diz STF

Postado: 05/02/2021O bem de família de fiador em contrato de locação é penhorável, mas não em caso de contrato de locação comercial. Esse foi o entendimento da ministra Cármen Lúcia, do Supremo Tribunal Federal, ao reverter decisão que determinava a penhora de residência colocada como garantia em uma locação de imóvel comercial. A decisão foi publicada nesta segunda-feira (1º/2).A ministra lembrou que o STF já reconheceu a constitucionalidade da penhora de bem de família de fiador em contrato de locação no Tema 295 da repercussão geral. Mas o tema não se aplicaria ao processo devido ao caráter comercial da locação.Ela fundamentou seu voto em decisões anteriores do Supremo. Uma delas, da 2ª Turma, com relatoria do ministro Edson Fachin (RE 127.7481), e outra da 1ª Turma, de relatoria da ministra Rosa Weber (RE 605.709).O entendimento consolidado na decisão desta segunda é que não deve se exigir sacrifício do bem de moradia do fiador para satisfazer o crédito do locador ou estimular a livre iniciativa. O fiador estaria, portanto, sofrendo consequências desproporcionais em detrimento do real devedor.Clique aqui para ler a decisãoRE 1.296.835Fonte: Conjur

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Uma promessa não cumprida quase custou caro para esse comprador de imóvel na planta

Postado: 03/02/2021João*, um comprador do município de São Paulo, conseguiu na justiça cancelar uma hipoteca gravada na matrícula do seu imóvel.Descubra nesse artigo os detalhes do caso e entenda porque João tomou a atitude acertada de correr atrás da baixa na hipoteca e porque ficar parado poderia ter custado a perda do seu patrimônio.Entenda o que aconteceuJoão firmou com a construtora a compra de uma unidade no empreendimento desejado. Uma vez concluída a construção do empreendimento e recebido as chaves, ele procurou a construtora para realizar a outorga da escritura definitiva, para então receber a ampla propriedade do bem.Após isso, ao analisar com atenção a matrícula do imóvel, descobriu que havia sido registrada uma hipoteca em favor de um banco.Somente nesse momento que ficou ciente de que para realizar a construção daquele empreendimento, a construtora realizou um financiamento com o banco. Com o dinheiro emprestado, a construtora deu prosseguimento a construção de todo o empreendimento.Porém, com a concessão desse crédito, a construtora deu ao banco como garantia do pagamento dessa dívida, o terreno em que se situa o novo empreendimento. Como a dívida entre a construtora e o banco não foi quitada, todos os imóveis construídos nesse terreno foram gravados com uma hipoteca para assegurar o pagamento da dívida em questão.Qual a consequência dessa hipoteca para João?A hipoteca tem como objetivo destinar um imóvel para garantia de quitação de uma dívida. A principal consequência de permitir uma hipoteca gravada na matrícula é que o banco pode a qualquer momento ajuizar uma ação contra a construtora para obriga-la a pagar o débito em aberto. Não tendo dinheiro em caixa, o banco vai solicitar ao juiz que todos os imóveis dados como garantia de pagamento no contrato de financiamento, sejam penhorados para saldar a dívida.Então, caso João não tivesse tomado uma atitude, poderia ser surpreendido com um oficial de justiça batendo na sua porta e informando que o seu patrimônio seria vendido a terceiros. Sim, desse jeito.A partir desse momento, João teria ainda mais dor de cabeça, pois teria que se defender nesse processo, despendendo de valores e tempo, para provar ao juiz que não tem nada a ver com o compromisso firmado entre construtora e banco.O que João fez para resolver esse problema?Existe uma saída para essa enrascada. Ao terminar de pagar o débito com a construtora e pedir o termo de quitação, é bom analisar de imediato a matrícula do imóvel. É lá que estará a resposta se o imóvel foi gravado com hipoteca em favor do banco ou não. Foi o que João fez. Veja um exemplo de como a hipoteca aparece na matrícula:A justiça de todo o Brasil tem entendido que após a conclusão do pagamento, a construtora é obrigada a cancelar a hipoteca que pende sobre o bem matriculado no cartório.Além disso, a hipoteca firmada entre construtora e banco não tem poder entre terceiro de boa-fé, que seria aquele comprador que não participou da relação negocial entre eles. Isso vale mesmo que o comprador tenha comprador o imóvel após a gravação da hipoteca na matrícula.Esse foi o entendimento do juiz no processo do João. Ele destacou em sua decisão que: “Ora, a hipoteca que recaiu sobre o empreendimento foi formalizada entre a construtora requerida e o agente financeiro, sendo de sua responsabilidade a baixa no gravame. É do interesse da autora o cancelamento da garantia hipotecária constante na matrícula do bem, já que quitou o preço ajustado pela venda do imóvel. Comprovada a quitação, bem como a outorga da escritura em favor da parte autora, deve o requerido providenciar o imediato cancelamento da hipoteca constante na matrícula do imóvel descrito na inicial.”ConclusãoCaso você esteja passando pelo mesmo problema que o João, procure imediatamente a construtora e peça o termo de quitação do pagamento. Esse termo comprovará a necessidade de baixar qualquer hipoteca gravada em favor do banco. Saiba que, se essa hipoteca não for cancelada, a perda do seu patrimônio é gritante. Por isso, não permita que uma dívida gerada pela construtora prejudique o bem estar da sua família.*O nome foi mudado para preservar a identidade do autor do processo.Fonte: Jusbrasil

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Carf analisa a tributação pelo IRPF da renda em cessão gratuita de bens imóveis

Postado: 27/01/2021Nesta semana, abordaremos os precedentes do Carf acerca da tributação pelo IRPF da cessão gratuita de imóveis. Trata-se de um dos temas mais instigantes da teoria do imposto de renda, uma vez que se configura uma tributação sobre uma renda não auferida.Sob a ótica da renda na economia, um dos conceitos mais importantes é o de Haig-Simons, que abrangeria os valores consumidos durante o período somados aos acréscimos patrimoniais líquidos[1].Carlos Leonetti pontua que, de acordo com o conceito de Haig-Simons, a renda deveria abranger rendimentos psíquicos ou imateriais, que se traduzem na economia que seu titular obtém ao se utilizar de bens e serviços próprios[2].O referido autor menciona que a doutrina norte-americana costuma denominar tal renda como imputada, sendo que ela não é geralmente tributada em virtude das dificuldades operacionais de sua determinação, ainda que essa ausência de tributação possa vir a comprometer o princípio da isonomia tributária[3].Ao se debruçar sobre o conceito de renda imputada, Miguel Delgado Gutierrez aponta que ela não possui um significado preciso, mas estaria ligada aos benefícios auferidos pelos proprietários em razão do uso de seus próprios bens ou da prestação de serviços para si mesmo[4].Ademais, Miguel Gutierrez faz uma pesquisa sobre o assunto à luz do Direito Comparado, informando que o Tribunal Constitucional Alemão já admitiu mais de uma vez a tributação dos rendimentos imputados à casa própria. No Reino Unido, houve até 1963 tributação sobre a renda imputada relativa aos imóveis próprios. Por sua vez, a tributação sobre o valor locatícios dos bens ocupados pelo proprietário permanece existindo na Itália e na Espanha pelo montante que seria equivalente ao que o proprietário receberia caso alugasse para um terceiro[5].No âmbito do direito brasileiro, o artigo 23, VI, da Lei n. 4.506/64 estabeleceu que o valor locativo do prédio urbano construído quando cedido seu uso gratuitamente será classificado como rendimento de aluguel[6].Nesse sentido, tal dispositivo foi regulamentado nos artigos 49, §1º, do RIR/99[7] e 41, §1º, do RIR/18, que determinaram que, na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável na declaração de ajuste anual o equivalente a 10% do seu valor venal, ou do valor constante da guia do IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração.Vale notar que o artigo 6º, III, da Lei n. 7.713/88 previu a isenção do valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau[8], sendo que tal dispositivo foi reafirmado nos artigos 39, IX, do RIR/99[9] e 35, VII, “b”, do RIR/18[10].Tal modalidade de tributação não passou ilesa a críticas da doutrina, dado que a tributação dessa possível “renda imputada” não seria compatível com o nosso ordenamento jurídico, sobretudo com o Código Tributário Nacional (CTN).Nessa linha, a referida matéria já foi inclusive objeto de análise na coluna “Consultor Tributário”, em artigo de autoria de Hugo de Brito Machado Segundo[11], para o qual inexiste aquisição de disponibilidade econômica e jurídica de qualquer acréscimo patrimonial na cessão de gratuita de imóvel, não havendo que se falar em renda sobre montantes que o contribuinte “deixou de receber” em virtude de cessão gratuita de imóvel ou sobre serviços prestados sem contraprestação.Miguel Gutierrez afirma que a referida tributação equivale a tributar a renda potencial ou a capacidade de adquirir renda, não se tratando de uma tributação de um acréscimo patrimonial efetivo, de modo que a norma brasileira parte da premissa de que toda cessão gratuita de imóvel acoberta uma locação por meio de uma presunção absoluta de ocorrência da renda[12].Nesse sentido, Fabiana Carsoni também assinala a incompatibilidade entre a tributação pelo IRPF do valor locativo de imóvel cedido gratuitamente e o artigo 43 do CTN, visto que este dispositivo somente admite a tributação de renda realizada, isto é, de renda cuja disponibilidade esteja adquirida[13].A referida autora destaca ainda que a determinação do valor locativo do imóvel prevista no Regulamento do Imposto de Renda (10% do valor venal ou da guia do IPTU) não possui amparo legal[14].Feitas algumas considerações gerais sobre a ideia de renda imputada e a tributação da renda da cessão gratuita de bem imóvel no ordenamento jurídico pátrio, passaremos à análise dos precedentes do Carf sobre o assunto.No Acórdão 2201-01.161 (de 07/06/11), a turma decidiu, de forma unânime, pela incidência do IRPF na cessão gratuita de imóvel por pessoa física para pessoa jurídica da qual ela é sócia.A conselheira relatora expressamente mencionou que a isenção prevista no artigo 6º, III, da Lei n. 7.713/88 não alcança a cessão gratuita para pessoa jurídica, ainda que esta tenha como sócia o cedente do imóvel.No Acórdão 2801-01.486 (de 12/04/11), também houve a manutenção da incidência do IRPF na cessão gratuita de imóvel por pessoa física.Ainda que o contribuinte tenha alegado que não haveria como caracterizar a cessão gratuita, uma vez que havia cláusula contratual que permitia a ocupação pelo ex-proprietário até que o imóvel fosse vendido a terceiro, decidiu-se, por unanimidade, que haveria incidência do IRPF na cessão gratuita de imóvel por pessoa física para sua irmã, já que irmã não se enquadra como parente de primeiro grau.O contribuinte alegou que outros imóveis cedidos gratuitamente por ele seriam usados por ele próprio, sua esposa e seu filho. No voto vencido, o conselheiro relator manifestou o entendimento de que houve comprovação de tal uso por pessoas que se qualificariam na isenção prevista no artigo 6º, III, da Lei n. 7.713/88.Todavia, os demais conselheiros entenderam que a cessão gratuita dos imóveis não se deu diretamente para o próprio contribuinte, esposa ou filho, mas para pessoa jurídica, da qual eles eram sócios.Assim, a turma decidiu por maioria de votos pela incidência de IRPF sobre a cessão gratuita de imóveis para pessoa jurídica.No Acórdão 2801-003.684 (de 09/09/14), decidiu-se, de forma unânime, pela tributação do IRPF de pessoa física que cedeu gratuitamente imóvel de sua propriedade para empregado de pessoa jurídica, da qual é sócia.No Acórdão 2201-003.316 (de 04/10/17), houve uma decisão unânime no que tange à tributação da pessoa física que cedeu gratuitamente imóvel por meio de contrato de comodato para pessoa jurídica que possuía atividade de posto de gasolina.Neste caso, o contribuinte alegou que o aluguel do referido imóvel seria bem menor do que os dez por cento do valor cadastral do imóvel para fins de IPTU, o que seria comprovado por meio de recibos e contratos, no entanto, a quantificação efetuada na autuação fiscal foi mantida diante da disposição normativa do então vigente RIR/99.No Acórdão 2401-006.143 (de 09/04/19), a turma decidiu de forma unânime pela incidência do IRPF na cessão gratuita por pessoa física de imóveis para pessoa jurídica, da qual ela é titular de 50% das quotas.Também merece destaque uma situação distinta que foi analisada no Acórdão 2301-005.770 (de 04/12/18).No referido caso, a pessoa física integralizou bem imóvel de sua propriedade ao capital de pessoa jurídica, no entanto, permaneceu residindo no mencionado imóvel.A autoridade fiscal lavrou o auto de infração com fundamento no artigo 74 da Lei n. 8.383/91, pelo qual se consideraria rendimento tributável da pessoa física o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente.O artigo 74 da Lei n. 8.383/91 determina que integrará a remuneração dos beneficiários a contraprestação de aluguel de imóvel cedido para uso para administradores, diretores, gerentes e seus assessores ou de terceiros em relação à pessoa jurídica[15].Destaque-se que o auto de infração também mencionou como seu fundamento o artigo 32 da Instrução Normativa SRF n. 15/01, ainda que tal dispositivo se referisse à hipótese de tributação do cedente do imóvel pelo IRPF na cessão gratuita de bem imóvel[16].No voto vencido, a conselheira relatora manifestou o entendimento de que não houve comprovação pela autoridade fiscal se a pessoa física efetivamente residia no imóvel integralizado na pessoa jurídica ou se apenas usava o endereço daquele imóvel para sua correspondência, sendo que inclusive o contribuinte mencionava que morava junto a sua filha.De outro lado, no voto vencedor, que foi seguido pela maioria dos conselheiros da turma, a conselheira redatora designada pontua que é rendimento tributável do beneficiário o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente por pessoa jurídica nos termos do artigo 74 da Lei n. 8.383/91, sendo que a legislação tributária não impõe a condição de que o beneficiário seja empregado da pessoa jurídica. Por fim, consta que o contribuinte foi intimado a apresentar contrato de locação ou documento equivalente, o que não foi feito e confirmaria a cessão não onerosa do imóvel.Nesse caso, nota-se que diferentemente dos demais casos em que houve tributação pelo IRPF da renda imputada decorrente da cessão gratuita de bem imóvel no cedente, houve tributação da renda imputada na figura do cessionário.Diante de todo o exposto, verifica-se que os precedentes do Carf têm considerado como legítima a tributação pelo IRPF na cessão gratuita de bem imóvel pelo valor locativo do prédio construído nas hipóteses em que tal cessão se dá para uso de pessoa jurídica ou de terceiros que não se enquadrem como parentes de primeiro grau.Este texto não reflete a posição institucional do Carf, mas, sim, uma análise dos seus precedentes publicados no site do órgão, em estudo descritivo, de caráter informativo, promovido pelos seus colunistas. [1] SIMONS, Henry C. Personal Income Taxation: The Definition of Income as a Problem of Fiscal Policy. Chicago: University of Chicago Press, 1938, p. 49-51.[2] LEONETTI, Carlos Araújo. O Imposto sobre a Renda como Instrumento de Justiça Social no Brasil. Barueri: Manole, 2003. p. 22-23.[3] LEONETTI, Carlos Araújo. O Imposto sobre a Renda como Instrumento de Justiça Social no Brasil. Barueri: Manole, 2003. p. 22-23.[4] GUTIERREZ, Miguel Delgado. Da Renda Imputada. Revista Direito Tributário Atual n. 23. São Paulo: IBDT/Dialética, 2009. p. 357-358.[5] GUTIERREZ, Miguel Delgado. Da Renda Imputada. Revista Direito Tributário Atual n. 23. São Paulo: IBDT/Dialética, 2009. p. 359-361.[6] Lei n. 4.506/64: “Art. 23. Serão classificados como aluguéis ou "royalties" tôdas as espécies de rendimentos percebidos pela ocupação, uso, fruição ou exploração dos bens e direitos referidos nos artigos 21 e 22, tais como: (...) VI - o valor locativo do prédio urbano construído, quando cedido seu uso gratuitamente”.[7] RIR/99: “Art. 49.  São tributáveis os rendimentos decorrentes da ocupação, uso ou exploração de bens corpóreos, tais como: (...)§ 1º  Constitui rendimento tributável, na declaração de rendimentos, o equivalente a dez por cento do valor venal de imóvel cedido gratuitamente, ou do valor constante da guia do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração, ressalvado o disposto no inciso IX do art. 39”.[8] Lei n. 7.713/88: “Art. 6º Ficam isentos do imposto de renda os seguintes rendimentos percebidos por pessoas físicas: (...)III - o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;”.[9] RIR/99: “Art. 39.  Não entrarão no cômputo do rendimento bruto: (...)IX - o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;”.[10] RIR/18: “Art. 35. São isentos ou não tributáveis: (...)VII - os seguintes rendimentos diversos: (...)b) o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;”.[11] MACHADO SEGUNDO, Hugo de Brito. Uma estranha tributação de rendimentos inexistentes. Conjur. 13 de março de 2019, 13h52. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2019-mar-13/consultor-tributario-estranha-tributacao-rendimentos-inexistentes[12] GUTIERREZ, Miguel Delgado. Da Renda Imputada. Revista Direito Tributário Atual n. 23. São Paulo: IBDT/Dialética, 2009. p. 364-365.[13] SILVA, Fabiana Carsoni Alves Fernandes da. A Tributação da Renda na Cessão Gratuita de Uso de Imóveis, prevista no art. 24, inciso VI, da Lei n. 4.506/1964: Renda Imputada ou Cláusula Especial Antiabuso. Revista Direito Tributário Atual n. 39. São Paulo: IBDT, 2018. p. 150-153.[14] SILVA, Fabiana Carsoni Alves Fernandes da. A Tributação da Renda na Cessão Gratuita de Uso de Imóveis, prevista no art. 24, inciso VI, da Lei n. 4.506/1964: Renda Imputada ou Cláusula Especial Antiabuso. Revista Direito Tributário Atual n. 39. São Paulo: IBDT, 2018. p. 150-153.[15] Lei 8.383/91: “Art. 74. Integrarão a remuneração dos beneficiários:I - a contraprestação de arrendamento mercantil ou o aluguel ou, quando for o caso, os respectivos encargos de depreciação, atualizados monetariamente até a data do balanço:a) de veículo utilizado no transporte de administradores, diretores, gerentes e seus assessores ou de terceiros em relação à pessoa jurídica;b) de imóvel cedido para uso de qualquer pessoa dentre as referidas na alínea precedente;”.[16] Instrução Normativa SRF n. 15/01: “Art. 32. Considera-se rendimento tributável, na Declaração de Ajuste Anual, o valor locativo de imóvel cedido gratuitamente.Parágrafo único. O rendimento tributável é equivalente a dez por cento do valor venal do imóvel cedido, podendo ser adotado o constante na guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) correspondente ao ano-calendário da Declaração de Ajuste Anual”.Fonte: Conjur

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Reintegração de posse em imóvel rural deve ser suspensa na epidemia, diz TJ-MT

Postado: 29/01/2021Diante dos riscos sanitários impostos pela pandemia de Covid-19, a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso revogou decisão que havia deferido medida liminar possessória para reintegrar os proprietários na posse de imóvel, sob alegação de irregularidades no cumprimento das normas ambientais por parte da locatária.Conforme a relatora do recurso, desembargadora Marilsen Andrade Addario, se após o deferimento da liminar de reintegração de posse, cujo cumprimento demandaria grande contingente humano para o transporte de 4.500 suínos confinados na granja locada, adveio a pandemia de Covid-19, com alto risco de contaminação e disseminação, tal circunstância deve ser ponderada na fase recursal."Se além da desocupação da granja locada acarretar grande risco de contágio humano por Covid-19, a maior parte das impropriedades contratuais perpetradas pelo locatário quanto ao cumprimento de regras ambientais até então desatendidas passaram a ser observadas, e que as licenças necessárias à exploração da atividade já foram protocolizadas junto aos órgãos competentes, conveniente a sua manutenção na posse do imóvel, sendo que a sua retomada imediata pelo locador se revela uma medida excepcional, mormente se o locatário não se encontra inadimplente", complementou a relatora.No recurso, dentre as diversas alegações, a locatária sustentou que havia sido forjado um cenário de descumprimento de regras ambientais pela locatária de modo a favorecer sua pretensão de retomada prematura do imóvel, uma vez que a granja foi vendida a terceiros ainda na vigência do contrato, sem conferir-lhe o exercício do direito de preferência.Afirmou que vem se deparando com uma série de obstáculos impostos pelos locadores para execução das atividades-fim da granja, tais como o não envio da documentação necessária ao protocolo do licenciamento ambiental, a não autorização de ampliação da piscina já existente no local e a não disponibilização de área para construção da terceira piscina, locais esses que servem de depósito para os dejetos oriundos da criação e abate de suínos.Aduziu ainda que os locadores não haviam enviado os documentos imprescindíveis para a regularização ambiental junto à Secretaria de Estado de Meio Ambiente. Afirmou que além de cumprir todas as obrigações contratuais assumidas, implementou várias melhorias no local, mais especificamente a reforma dos barracões, a ampliação dos comedouros e construção de novos cochos para alimentação dos animais, a reforma e construção das piscinas, das instalações elétricas e hidráulicas, assim como a ampliação da linha de automação.No mais, ponderou que diante da emergência sanitária internacional, diante da pandemia de Covid-19 — situação que inexistia quando do deferimento da liminar reintegratória —, a operação de desocupação da granja representa um altíssimo risco à ampla disseminação do coronavírus, pois demanda um grande contingente de pessoas e maquinário para o transporte e manejo de 4.500 cabeças de suínos em regime de engorda, o que por si só evidenciaria o risco de lesão grave e de difícil reparação.Já os proprietários alegaram que os locatários estão se valendo das medidas sanitárias para obter vantagem indevida a fim de permanecer na posse da granja. Aduziu que a desocupação demandaria no máximo quatro pessoas e dois caminhões. Assinalaram que os dejetos das baias continuam sendo despejados diretamente ao solo, causando mau cheiro insuportável, proliferação de moscas e possibilidade de contaminação do solo, em flagrante desrespeito às normas sanitárias e ambientais.Dentre outras justificativas, assinalaram que embora não tivesse sido fixado no contrato prazo para o cumprimento das obrigações ambientais e sanitárias, as atividades não poderiam sequer terem sido iniciadas antes da obtenção das respectivas licenças. Que inexiste qualquer prova de que os locadores tivessem se negado a entregar qualquer documento à locatária ou mesmo tentado impor obstáculos à regularização da atividade.Na decisão, a desembargadora assinalou que a atual conjuntura sanitária mundial mudou drasticamente desde a data da decisão agravada, em 23 de janeiro de 2020. “O cumprimento da liminar reintegratória impugnada, com a necessidade de remoção de um rebanho de mais de quatro mil suínos e a sua alocação para outra área demandará, sem sombra de dúvida, a movimentação de um grande capital humano que, desta forma, ficará exposto ao risco de contágio pela Covid-19.”Ainda conforme a relatora, no caso concreto dos autos, no qual o que se discute a resolução de um contrato de locação sem qualquer questionamento acerca de inadimplemento de alugueres pelo locatário, a reintegração de posse deve ser compreendida como uma hipótese excepcional.Após vistorias do Núcleo Integrado de Fiscalização do Município de Sorriso, foi constatado que, de cinco determinações feitas, três foram consideradas atendidas e duas se encontravam pendentes, porém, ainda no prazo fixado para o cumprimento. “Além disso, é incontroverso nos autos que a locatária deu entrada com os pedidos de licenciamento faltantes, ainda que tardiamente, dependendo, agora, do trâmite burocrático da administração. Bem ou mal, certo é que a locatária sanou parte das impropriedades contratuais que vinha praticando e vem tentando solucionar as exigências pendentes.”Acompanharam voto da relatora os desembargadores Clarice Claudino da Silva e Sebastião de Moraes Filho. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-MT.Clique aqui para ler o acórdão1008025-07.2020.8.11.0000Fonte: Conjur

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Justiça suspende cobrança de dívida por rescisão de aluguel em shopping

Postado: 29/01/2021Por constatar a probabilidade do direito e o perigo de dano, a 4ª Vara Cível da Comarca de Caruaru (PE) concedeu liminar para declarar a inexigibilidade de uma dívida de contrato de locação entre uma empresa corretora de câmbio e um shopping.As partes firmaram o contrato de 60 meses para exploração da loja no centro comercial. Mas devido à crise de Covid-19 e à queda de movimento no estabelecimento, a locatária decidiu rescindir o negócio e devolver as chaves. O shopping cobrou multa penal administrativa. Sem sucesso nas negociações de resolução amigável, a loja acionou a Justiça.Segundo o advogado Marcus Vinicius Reis, sócio do escritório Reis Advogados e representante da locatária, trata-se "de uma fatalidade causada pela natureza e que modificou substancialmente a premissa que motivou a tomada de decisão pela aceitação do contrato".A juíza Priscila Vasconcelos Areal Cabral Farias Patriota deferiu a liminar, "considerando a situação decorrente da impossibilidade da demandante cumprir sua prestação e levando-se em consideração o fechamento do comércio local, nos termos do Decreto Estadual nº 48.834/2020".A magistrada também destacou que uma eventual negativação poderia causar prejuízos à honra objetiva da empresa, além de problemas financeiros, já que poderia restringir a contratação de operações de crédito para arcar com suas obrigações. Foi designada audiência de conciliação para março deste ano.Clique aqui para ler a decisão0007967-82.2020.8.17.2480Fonte: Conjur

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A inconstitucional vinculação de lançamento por declaração de IPTU no Rio

Opinião:Postado: 31/01/2021Recentemente nos manifestamos neste canal sobre o famigerado Decreto 48.378 do município do Rio de Janeiro, vigente desde o dia primeiro de janeiro deste ano, e que muito tem preocupado as pessoas contribuintes daquela municipalidade. ("O atípico lançamento tributário de IPTU no município do Rio de Janeiro" — 16 de janeiro de 2021 [1])Naquela oportunidade atentamos para a propositura de uma nova modalidade de lançamento tributário a partir da qual o IPTU deixa de ser constituído pelo lançamento de ofício, realizado pela própria prefeitura, e passa a ser constituído pelo lançamento por declaração, realizado pelo própria contribuinte.Indicamos a sobrecarga que essa mudança figura ao contribuinte, alertando para a necessidade de um tratamento diferido àqueles que terão dificuldades no cumprimento desse dever instrumental, o que significa a própria dificuldade de acesso a internet, equipamentos eletrônicos e ainda ao próprio preenchimento da Declaração Anual de Dados Cadastrais (DeCAD), que podem, em última análise, conferir penalidades contra esses contribuintes.Alertamos em linhas finais para a impossibilidade de se admitir constitucionalidade e legalidade a dois aspectos em especial: 1) ao instrumento normativo que vincula a obrigação instrumental; 2) àquilo que denominamos de um eventual enriquecimento ilícito para a Administração Pública.Dedicaremos este artigo ao primeiro desses tópicos.É o artigo 113, do CTN, que apresenta dois tipos de obrigação relativamente à tributação:"A obrigação tributária é principal ou acessória".A obrigação principal, de acordo com o parágrafo 1º:"(...) Surge com a ocorrência do fato gerador, tem por objeto o pagamento de tributo ou penalidade pecuniária e extingue-se juntamente com o crédito dela decorrente".Embora a obrigação principal tenha relação com a hipótese de incidência, ou, na linguagem do CTN, com o fato gerador, é preciso lembrar que ela não surge de imediato contra o contribuinte, mas a partir do momento em que o crédito pertencente ao ente tributante é constituído — ou seja, a partir do lançamento tributário. Do mesmo modo, lembramos que embora o dispositivo expressamente considere a penalidade pecuniária como uma obrigação principal, devido à violação ao conceito impresso no artigo 3º do CTN [2], a penalidade pecuniária não é a obrigação principal do imposto, porque imposto não é sanção de ato ilícito.O dever instrumental é denominado no código como obrigação acessória, e sobre ele dispõem os parágrafos 2º e 3º, ainda do artigo 113, do CTN:"§2º. A obrigação acessória decorre da legislação tributária e tem por objeto as prestações, positivas ou negativas, nela previstas no interesse da arrecadação ou da fiscalização dos tributos.§3º. A obrigação acessória, pelo simples fato da sua inobservância, converte-se em obrigação principal relativamente à penalidade pecuniária".A expressão "obrigação acessória" é indicada pela doutrina como inadequada. De acordo com Paulo de Barros Carvalho [3], a "obrigação" significa a existência de uma relação jurídica que tem como objeto um dever, que remete à relação jurídica cujo objeto é uma prestação de natureza patrimonial, como se sabe, a obrigação acessória não estabelece um dever pecuniário, de natureza patrimonial, mas, sim, um dever de fazer. Indica-se, ainda, como inadequada a expressão ao identificar como obrigação o dever dessa natureza porque não é passível de conversão, quando do descumprimento, em prestação pecuniária. Por isso, a obrigação acessória também é denominada de "dever instrumental", ou "dever formal". Ou ainda — considerando que também se denominam "obrigações" aqueles deveres estabelecidos por normas cogentes, impostas pelo Estado, ainda que determinando um dever moral ou simplesmente não pecuniário, não passível de conversão em prestação pecuniária — "obrigação instrumental".O parágrafo 3º sinaliza para uma "transmutação" ou "conversão" da obrigação instrumental à obrigação principal, no caso de sua inobservância pelo contribuinte. No mesmo sentido, não é possível imaginar que a penalidade pecuniária decorrente do não cumprimento da obrigação originária se transmute em obrigação tributária, principal, pelo qual evocamos, novamente, o artigo 3º do próprio CTN, que define o tributo a partir da exclusão da hipótese de que ato ilícito seja o seu fato gerador. Ademais, o dever jurídico tributário não cumprido é o fato gerador da sanção, mais uma vez, não o é do tributo.Confere-se também, retornando ao parágrafo 2º do artigo 113, do CTN, que outra expressão foi adotada de forma não ajustada pelo legislador. Diz-se que a obrigação instrumental decorre da "legislação tributária". Mas o que seria esta legislação tributária? Uma lei, complementar, orgânica, decorrente da atividade do legislativo, ou um ato normativo, decorrente da atividade do executivo, da Administração Pública?Parece-nos que, em que pese o próprio CTN identifique como legislação tributária as leis, tratados, convenções internacionais, decretos e normas complementares que versem em todo ou parte sobre tributos e relações jurídicas a ela pertinentes, a Constituição Federal de 1988, em seu artigo 5º, inciso II, positivador do princípio da legalidade, impede que qualquer vinculação de obrigação acessória (ou outra qualquer) ocorra, senão mediante lei, ao determinar que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer senão em virtude de lei. E é nesse sentido que marcantes pensadores da doutrina tributária nacional já se manifestaram: "O fato gerador da obrigação acessória também decorre de lei" [4]; "(...)a obrigação acessória constitui uma obrigação positiva ou negativa (de fazer ou não fazer), que só pode ser imposta mediante previsão legal" [5]; "Por força do princípio da legalidade, (...), também os deveres instrumentais tributários só podem advir de lei (lato sensu) [6], ou seja, não só a que emana do Congresso Nacional, das Assembleias Legislativas, das Câmaras Municipais e da Câmara Legislativa (lei stricto sensu), como também, as leis delegadas e as medidas provisórias (...)" [7].Portanto, apenas a lei pode vincular o dever instrumental, que é, nesse caso, o dever de apresentar na data estipulada pelo município, a Declaração Anual de Dados Cadastrais (DeCAD) relativamente ao IPTU.Porém, ainda que o Código Tributário Municipal do Município do Rio de Janeiro estabeleça a possibilidade de que o lançamento por declaração seja uma das formas possíveis de constituição do crédito tributário (artigo 63, §2º, 4), os artigos 68 e 69 da mesma lei dispõem sobre um lançamento que é notificado pela municipalidade aos contribuintes, ou seja, não vincula mediante a lei o dever instrumental de o próprio contribuinte apresentar a declaração.Ainda que a recente Lei nº 6.810/2020 tenha instituído a forma de atuação por parte da Administração Pública no sentido de disponibilizar informações para esclarecer sobre a legislação tributária do IPTU, por meio de um portal de transparência, a Lei indica que este portal se destina à disponibilização de informações para "garantir ao cidadão as informações necessárias para que possa exercer seu direito à contestação do tributo lançado". Também nesta legislação não fica instituído o dever da contribuinte de apresentar a DeCAD, mas tão somente, a nova forma de apresentação dos dados sobre os lançamentos de ofício realizados pelo município — forma essa que já está sendo utilizada neste ano.Em resumo, há, aparentemente, apenas um instrumento normativo que objetiva instituir o dever de declaração anual às pessoas físicas e jurídicas contribuintes do município do Rio de Janeiro: o Decreto 48.378. Esse decreto não é hábil para tal finalidade, configurando-se norma frontalmente violadora do princípio da legalidade, que carece de imperativa atuação do próprio Executivo municipal no sentido de sua revogação, ou do Judiciário, para que se impeça a permanência de vigência dessa norma inconstitucional. [1] https://www.conjur.com.br/2021-jan-16/paula-stemberg-atipico-lancamento-tributario-iptu-rj.[2] Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada.[3] Curso de Direito Tributário. 2017, p.310.[4] DERZI, Misabel; BALEEIRO, Aliomar. Direito tributário brasileiro. 1998, p.708.[5] BASTOS, Celso Ribeiro. Comentários ao código tributário nacional. 1998, p.147.[6] CARRAZZA, Roque Antonio. Curso de direito constitucional tributário. 2017, p.379.[7] Ibdem, p.382.Fonte: Conjur

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Fundo garantidor para inadimplência de inquilino é retrocesso, dizem advogados

Postado: 31/01/2021Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 5327/20, que prevê a existência de um fundo garantidor, em favor do fiador, para o caso de inadimplência do locatário do imóvel. Especialistas criticam a proposta e afirmam que medida não solucionará o problema da inadimplência.O PL é de autoria do deputado David Soares (DEM-SP), e determina que, em casos em que é exigido fiador, o dono do imóvel deva repassar um valor mensal ao fundo garantidor. Para contratos de até 12 meses, o repasse deve ser de 10% do valor do aluguel, já para contratos de até 24 meses, o valor é de 5%, e a partir de 36 meses, o repasse é 2% do valor do aluguel. O advogado especialista em direito imobiliário e sócio da Advocacia Maciel, Alexandre Matias, explica que o PL altera o artigo 827 e revoga os incisos I e II do artigo 828 do Código Civil. Para ele, representa um retrocesso sem enfrentar verdadeiramente o problema, ao passo que apenas transfere a responsabilidade de garantia contratual do locatário para o locador.De acordo com o deputado autor do PL, a proposta tem o objetivo de corrigir a situação de total fragilidade do fiador. O projeto também estabelece que a dívida do fiador só poderá ser executada após a liquidação do fundo garantidor. Porém, Matias ressalta que o PL apenas transmite o ônus financeiro do custo garantidor para o dono do imóvel, que fatalmente irá repassar esse custo ao locatário."A medida não resolverá o problema da inadimplência e ainda trará o aumento do custo da locação, gerando um efeito cascata que será repassado ao locatário", afirma. A advogada e sócia do Osório Batista Advogados, Ana Carolina Osório, concorda. "O fundo se assemelhará a um seguro fiança. O PL torna inócua a garantia da fiança e ainda onera o proprietário, ao retirar de sua esfera de disponibilidade parte do aluguel durante o prazo do contrato de locação."Fonte: Conjur

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O que é imissão na posse? E como ela pode ajudar os arrematantes de imóveis em leilão?

Postado: 01/02/2021A arrematação de um bem por meio de leilão extrajudicial requer, muitas das vezes, o investimento de todos os rendimentos de uma vida para alcançar o sonho mais cobiçado do povo brasileiro que é possuir um imóvel.Por vezes, esse sonho encontra um obstáculo: os antigos proprietários do imóvel, insistem em permanecer no bem, mesmo com a notificação extrajudicial, informando da arrematação por meio de leilão público e concedendo-se um prazo razoável para desocupação do imóvel.Arrematantes que se encontram nessa situação não precisam achar que fizeram uma má escolha de investir todas as suas economias num imóvel de leilão. Existe uma saída para esse obstáculo.Existe uma providência chamada imissão na posse. Essa ação tem por objetivo impedir que devedores do imóvel, que deixam de pagar as parcelas do financiamento, permaneçam na posse do bem, prejudicando o arrematante que pagou o preço exigido em leilão.Na verdade, os antigos proprietários deixam de ter qualquer direito sobre o imóvel desde o momento em que o banco envia notificações informando do débito, e mesmo após essas notificações, o proprietário, por qualquer motivo que seja, deixa de quitar com as parcelas em atraso. Após essas notificações, o banco toma o imóvel para si, e coloca esse bem em leilão para quitar o débito dos antigos proprietários.Por esse motivo, após pagar o preço exigido em leilão, o arrematante tem o direito de ser imitido na posse, ou seja, poder usar como bem entender a sua propriedade.Essa ação de imissão na posse tem por objetivo justamente dizer isso ao juiz. De comprovar a participação em leilão, o pagamento do preço e que mesmo após as notificações, os antigos proprietários rejeitam qualquer possibilidade de acordo e de sair do imóvel.Veja um julgado recente, de 04.12.2020, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que concorda com esse entendimento:APELAÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. Sentença de procedência. Irresignação da requerida. Pretensão de obter a anulação do leilão extrajudicial. Não acolhimento. Terceiro de boa-fé adquiriu o imóvel do agente financeiro que já havia adjudicado o bem na ação de execução hipotecária. Tanto a ação de execução quanto os embargos de terceiros, propostos pela apelante desta ação, já transitaram em julgado. O autor arrematante tem o direito à imissão na posse. Aplicação das Súmulas 5 do Tribunal de Justiça de São Paulo. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.Fonte: Jusbrasil

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A dispensa de inventário e o pagamento direto (Parte 1)

Postado: 01/02/20211) IntroduçãoHonra-nos trazer o presente debate a este formidável espaço da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (RDCC).Neste artigo, cuidaremos de um assunto importantíssimo para o quotidiano de quem lida com Direito Sucessório: o pagamento direto, assim entendidos os valores pagos diretamente a herdeiros independentemente de procedimento judicial ou extrajudicial de inventário ou de arrolamento.Morta uma pessoa, a regra geral é que a transmissão dos seus bens aos herdeiros deverá ocorrer por meio de um desses "burocráticos" procedimentos judiciais ou extrajudiciais, salvo quando a lei autorizar o pagamento direto. Focaremos aqui as hipóteses de pagamento direto da Lei nº 6.858/1980, que prevê esse pagamento direto para alguns casos de verbas trabalhistas, tributárias e de investimento.O objetivo é explicar essa figura e discutir um ponto relavantíssimo: o cônjuge e os demais herdeiros podem reivindicar a sua meação e o seu quinhão na hipótese de pagamento direto?Em outras palavras, as hipóteses de pagamento direto fundadas na Lei nº 6.858/1980 caracterizam ou não uma sucessão irregular [1] e elas devem ou não respeitar a meação do viúvo sobre os créditos do de cujus? Ou elas representam apenas regras de caráter procedimental que não exoneram o beneficiário de, no pertinente feito de inventário, fazer as devidas compensações para a repartição igualitária da herança com os demais herdeiros e para entregar a meação do viúvo?Antecipamos nossa posição: o pagamento direto na forma da lei acima tem caráter apenas procedimental, e não de direito material, pois seu objetivo foi apenas o de desburocratizar o acesso de herdeiros a valores deixados pelo de cujus. Logo, essas hipóteses não afastam o dever de respeitar a meação do cônjuge nem o quinhão de outros herdeiros. Não se trata aí de sucessão irregular ou anômala, portanto.2) Regra geralVerbas trabalhistas, tributárias e de investimento na forma da Lei nº 6.858/1980 podem ser objeto de pagamento direto, ou seja, não dependem de prévio procedimento judicial ou extrajudicial de inventário ou de arrolamento. Dizem-no tanto o referido diploma quanto o artigo 666 do CPC [2].Explica-se.É permitido que, independentemente de inventário ou de arrolamento, os dependentes habilitados perante o INSS ou o órgão público competente (no caso de regime especial de previdência) ou, à sua falta, os sucessores (na forma da lei civil) indicados em alvará recebam, independentemente de procedimento de inventário ou de arrolamento, as verbas trabalhistas, de FGTS ou de PIS-Pasep do falecido. É o artigo 1º, caput, da Lei nº 6.858/1980.Trata-se do que, na prática forense, designa-se de "pagamento direto", pois é feito aos "herdeiros" sem necessidade de procedimento judicial ou extrajudicial de inventário ou de arrolamento.Esse pagamento direto é também permitido para valores devidos a título de restituição de Imposto de Renda (ou de outros tributos) bem como para valores de até 500 OTNs em aplicações financeiras ou em contas bancárias (desde que inexistam outros bens a inventariar). É o artigo 2º, caput, da Lei nº 6.858/1980.Na prática, isso significa que, se alguém morrer deixando, como herdeiro, um filho de idade inferior a 21 anos que estava habilitado como dependente do falecido no INSS [3], esse jovem poderá receber os valores supracitados (verbas trabalhistas, previdenciárias, tributárias e de aplicações financeiras) que pertenciam ao seu pai independentemente de prévio processo de inventário ou de arrolamento. Basta-lhe fazer o pedido administrativo.O devedor (empregador, poder público e bancos) poderá pagar esses valores diretamente a esse filho sem exigir prévia inventário, arrolamento ou adjudicação.Se o falecido aguardava o desfecho de alguma reclamação trabalhista para receber suas verbas trabalhistas, o filho dependente supracitado poderá requerer ao juízo trabalhista que lhe expeça alvará de levantamento sem necessidade de inventário.2) Quem pode pedir o pagamento direto?Nas hipóteses dos créditos especiais citados na Lei nº 6.858/1980, podem pedir o pagamento direto:a) Os dependentes habilitados perante o órgão de previdência (INSS ou, no caso de regime especial de previdência, o órgão público pertinente);b) Os demais sucessores, desde que autorizados por alvará expedido por juiz que os tenha reconhecido como tal com base na legislação civil.Se o dependente não estiver formalmente habilitado, a Justiça Trabalhista flexibiliza a regra e admite que o dependente pleiteie o pagamento direto com base na Lei nº 6.858/1980 mediante comprovação do seu enquadramento entre os dependentes legais na forma da legislação previdenciária ou estatutária. A propósito, assim já decidiram o TST (RR-10959-59.2014.5.15.0046, 2ª Turma, Relatora Ministra Maria Helena Mallmann, DEJT 26/06/2020) e o STJ (REsp 1289346/DF, 2ª Turma, Rel. Ministro Castro Meira, DJe 20/06/2012).3) Levantamento de valores tributários e de investimento até 500 OTNsNão havendo outros bens a inventariar, é cabível o pagamento direto aos dependentes habilitados no ente previdenciário das verbas tributários e de investimento mencionadas no artigo 2º da Lei nº 6.858/1980 até o limite do valor de 500 OTNs, caso em que o valor sobejante deverá sujeitar-se ao procedimento de inventário e arrolamento. O STJ já decidiu assim em caso de valores de restituição de imposto de renda (REsp 1085140/SP, 4ª Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 17/06/2011 [4]).Continuaremos aprofundando o assunto na próxima semana. * Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Roma II-TorVergata, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFMT, UFBA, UFRJ e UFAM). [1] A sucessão irregular ou anômala é entendida como aquela que é regida por normas próprias e que, portanto, não segue os arts. 1.829 e seguinte do CC. A título de exemplo, podemos citar: (1) a transmissão dos direitos autorais para o domínio público no caso de o autor falecido não ter deixado herdeiros (artigo 45, I, da Lei nº 9.610/1998); (2) o direito de acrescer em favor dos demais coautores na hipótese de um deles falecer sem deixar herdeiros (artigo 42, parágrafo único, da Lei nº 9.610/1998); (3) o artigo 18, § 2º, do Decreto-Lei nº 3.438/1941 proíbe que sucessão em favor de cônjuge estrangeiro em terreno de marinha; (4) o artigo 520 do CC estabelece que o direito de preferência não se transmite aos herdeiros, o que representa um exemplo de sucessão irregular ou anômala, porque prevê regra sucessória diversa da prevista para a sucessão legítima; (5) o artigo 1º, § 2º, da Lei nº 6.858/1998 estabelece que, na hipótese de inexistir dependente ou sucessores, as verbas trabalhistas, de FGTS e de PIS-PASEP deverão ser revertidas respectivamente em favor do Fundo de Previdência e Assistência Social, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço ou do Fundo de Participação PIS-PASEP; (6) o artigo 2º, parágrafo único, da Lei nº 6.858/1998 fixa que, se não houver dependente ou sucessor, deverão ser revertidas ao Fundo de Previdência e Assistência Social os valores devidos a título de restituição de Imposto de Renda (ou de outros tributos) bem como os valores de até 500 OTNs em aplicações financeiras ou em contas bancárias (desde que inexista outros bens a inventariar).[2] "Artigo 666 - Independerá de inventário ou de arrolamento o pagamento dos valores previstos na Lei nº 6.858, de 24 de novembro de 1980".[3] Para filhos, a presunção absoluta de dependência perante o INSS e, no caso de regime especial de previdência, perante os órgãos públicos federais é para filhos de até 21 anos (artigo 16, I, da Lei nº 8.213/1991 e artigo 197, parágrafo único, I, da Lei nº 8.112/1990).[4] No caso, o STJ manteve o deferimento do pedido de alvará judicial, conforme este excerto do relatório do voto do relator:"Silvandira Stopa Rodrigues ajuizou pedido de alvará judicial perante a 3ª Vara de Família e Sucessões do Foro Regional de Santana/SP, pleiteando o levantamento de parte da restituição de imposto de renda de seu falecido marido. Noticiou ainda que não há outros bens ou direitos a inventariar, e também que, do casamento, advieram quatro filhos, sendo que três renunciaram as partes que lhes tocariam no imposto retido. Assim, pleiteou a autora o levantamento de 50% devidos a ela, a título de meação, mais 4/5 do remanescente em razão da renúncia".Fonte: Conjur

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Condomínio não pode expulsar moradora por comportamento antissocial

Postado: 01/02/2021Ainda que o direito à propriedade esteja limitado em sua função social, devendo o condômino observar regras mínimas de bom comportamento e convívio, a medida de expulsão não encontra amparo legal. Com esse entendimento, a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao recurso de um condomínio em ação de exclusão contra uma moradora.De acordo com os autos, o condomínio pediu a expulsão da ré do prédio sob a alegação de que ela teria comportamento antissocial e agressivo contra os demais moradores. O outro réu na ação é o proprietário do apartamento que a moradora aluga há muitos anos. Em primeiro grau, a ação foi julgada improcedente. O entendimento foi mantido pelo TJ-SP.O relator do recurso, desembargador L. G. Costa Wagner, afirmou que a sentença deve ser mantida, pois não há previsão legal para a expulsão pretendida. "O Código Civil, em seu artigo 1.337, de forma certa ou errada, estabelece, apenas e tão somente, a penalidade de multa em caso de prática de comportamento antissocial", afirmou.Costa Wagner ressaltou que a improcedência do pedido não significa concordância com a conduta da ré, mas apenas ausência de amparo legal. Segundo o magistrado, a aplicação de sucessivas multas em valores altos, no intuito de forçar a mudança de comportamento, é a medida a ser tomada no caso. Também é possível ajuizar ação na esfera penal em caso de ocorrência de ameaça ou lesão corporal."O que não se pode, repita-se, por ausência de previsão legal, é expulsar a ré, que é pessoa idosa e em situação de extrema vulnerabilidade, ainda mais diante do estado de calamidade pública gerado pela pandemia da Covid-19", completou o magistrado. A decisão se deu por unanimidade.Processo 1029307-52.2018.8.26.0001Fonte: Conjur

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Inventário no cartório: quais são os requisitos, os valores e o tempo de duração?

Postado: 25/01/2021Quando acontece a morte de uma pessoa possuidora de bens, direitos e dívidas, há a necessidade de se fazer um inventário. Esse processo serve para realizar a transmissão de bens e demais responsabilidades aos herdeiros. Costuma demorar, ser burocrático e dar bastante dor de cabeça quando as partes não concordam em pontos específicos. No entanto, desde 2007, já existe a possibilidade de ser realizar o inventário no cartório, por escritura pública, de forma extrajudicial. A ideia é facilitar esse processo e a vida de quem precisa fazer a destinação dos bens do falecido.Embora perder um ente querido seja uma das piores sensações, capaz de impossibilitar a pessoa de tomar providências, por estar emocionalmente frágil, é preciso agir com a razão e enfrentar desafios maiores, de forma rápida, para não ter problemas futuros.Contudo, para que o inventário no cartório seja possível, é necessário que alguns requisitos estejam de acordo com a Lei 11.441/2007. No artigo de hoje, você vai entender como funciona o processo, quanto tempo pode durar, quais são os documentos necessários e outras informações importantes. Confira a seguir.1) PRIMEIROS PASSOS PARA FAZER O INVENTÁRIO NO CARTÓRIOPara iniciar o processo de inventário no cartório, é necessária a escolha de um Cartório de Notas, local este que será realizado todo procedimento do inventário. O cartório não precisa ser exatamente próximo ao domicílio das partes, ou do local onde está situado o bem, ou até mesmo do local do falecimento de quem deixou a herança.É obrigatório, ainda, a contratação de um advogado com especialidade em Direito de Família e Sucessões. Em caso de inventário no cartório, é comum apenas um advogado cuidando da causa de todos os interessados, já que, para esse tipo de inventário acontecer, é necessário que todas as partes estejam de acordo.A família deve escolher e nomear um inventariante, este que será o responsável por administrar os bens do espólio. Entende-se por espólio o conjunto de bens deixados pelo falecido. O inventariante terá a responsabilidade de cuidar do processo e pagar os gastos oriundos de um processo de inventário.Cabe ressaltar que a abertura de um inventário e partilha de bens deve acontecer em até 60 dias, a contar do falecimento, sob pena de cobrança de multa fiscal.2) QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA A REALIZAÇÃO DE UM INVENTÁRIO NO CARTÓRIO?Para realizar um inventário no cartório, é necessário obedecer rigorosamente alguns requisitos. Do contrário, o procedimento só poderá ser feito de forma judicial. A escritura desse tipo de inventário é independente de homologação judicial.Veja a seguir as obrigações para o procedimento de forma extrajudicial:todos os herdeiros devem ser maiores de idade – ou emancipados – e capazes;os herdeiros devem estar de acordo quanto à partilha de bens;não pode haver testamento deixado pelo falecido, a não ser que o testamento existente seja caduco ou revogado. É necessário apresentar certidão de inexistência desse documento;a escritura deve contar com a participação de um profissional de Direito.Ou seja, se não obedecer qualquer um dos requisitos acima, o inventário deverá ser feito obrigatoriamente de forma judicial.3) QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA O INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL?Na hora de fazer o inventário no cartório, é necessário reunir uma série de documentos para listar a quantidade de bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido. Vale ressaltar, ainda, que todas as dívidas precisam ser quitadas com o patrimônio deixado. Assim, deve-se reunir todos os documentos de posse para saber o que vai ser transmitido aos herdeiros. Os documentos a seguir devem ser verificados e validados:documentos do falecido são: RG, CPF, certidão de óbito, certidão de casamento – atualizada até 90 dias, escritura de pacto antenupcial – se houver;certidão negativa da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;certidão comprobatória de inexistência de testamento;documentos do cônjuge, dos herdeiros e de seus respectivos cônjuges (RG e CPF, profissão, endereço completo, certidão de nascimento, certidão de casamento dos cônjuges – também atualizada até 90 dias);Além dos documentos citados acima, há outros correspondentes aos bens móveis, ao advogado responsável pela ação e aos imóveis rurais.4) DÚVIDAS COMUNS SOBRE INVENTÁRIO NO CARTÓRIOCertamente, cada caso é um caso. Apesar do processo do inventário extrajudicial seguir o passo a passo de acordo com a legislação vigente, existem variações que alteram a continuidade do processo.Só para ilustrar: imagine que, dentro do inventário haja, além do patrimônio, um conjunto de dívidas. Se todos os bens quitarem as despesas, os herdeiros de nada têm direito. Na hipótese de pagamento das dívidas e sobra da herança, esta é dividida. De fato, deve-se haver avaliação e análise da repartição dos bens. Por isso, um profissional com notável saber jurídico é a peça-chave para o melhor resultado.Por que fazer um inventário no cartório?Muitas pessoas acreditam que os processos jurídicos devem ser realizados perante o juiz, com corte e testemunhas, assim como ocorre nos filmes. Porém, a realidade é mais fácil do que se imagina.O inventário no cartório é uma boa opção para aqueles que querem poupar tempo e evitar maiores desgastes emocionais. Afinal, lidar com os bens de um ente falecido e os sentimentos ao mesmo tempo não é uma coisa fácil.O inventário extrajudicial é rápido e pode-se levar cerca de dois a seis meses.Quanto custa o inventário no cartório?Toda ação de inventário gera custos que variam de acordo com o valor do bem. O procedimento costuma pesar o bolso, pois envolve, além dos valores da própria ação, honorários advocatícios e impostos incidentes na transmissão e registro dos bens.Dependendo do valor do bem, o inventário no cartório pode sair mais barato do que o inventário judicial. No entanto, esse valor é tabelado nos estados. Quase todos os cartórios de um mesmo estado cobram o mesmo valor. Para chegar ao preço final, vai depender do valor do bem deixado.Tem como desistir de um inventário judicial e transformá-lo em extrajudicial?Sim. Caso os herdeiros queiram desistir de um inventário judicial e fazê-lo por escritura pública, no cartório, é possível, desde que atendam a todos os requisitos citados anteriormente.Pode-se vender um bem para pagar o inventario no cartório?Para abrir e prosseguir com o processo de inventário, existem tributos e impostos a serem pagos. A dúvida sobre a venda de um bem para custear o inventário no cartório surge quando os responsáveis pelos bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido, por algum motivo, não conseguem pagar o processo.Embora pareça uma situação complicada, há sim essa possibilidade, tendo em vista que o inventariante tem os poderes de administração dos bens enquanto durar o inventário. No entanto, apenas um advogado especialista em Direito de Família e Sucessões poderá responder acerca dos detalhes do procedimento.E se o falecido só deixou dívidas e nenhum bem?É comum que os herdeiros não realizem o inventário devido à ausência de bens do falecido. Contudo, não deve-se ignorar a questão das despesas. Precisa-se resolver.O inventário será feito de maneira diferente, com documentos e escrituras próprias para essa situação.Na maioria das vezes, não há obrigação de quitar a dívida, mas somente a análise aprofundada por um profissional irá te orientar como agir.5) QUAL A IMPORTÂNCIA DO ADVOGADO NA REALIZAÇÃO DO INVENTÁRIO NO CARTÓRIO OU NO TRIBUNAL?Quando abordamos inventário no cartório ou no tribunal, estamos falando, respectivamente, de inventário extrajudicial e judicial. Enquanto no primeiro, resolvem-se as questões em, no máximo, seis meses, o segundo dá um pouquinho de dor de cabeça, já que é mais demorado e burocrático.Na maioria dos casos, o inventário no cartório é a melhor escolha, visto que é mais prático para todos os envolvidos. Apesar de existir a facilidade, isso não é motivo para a exclusão do advogado, visto que sua presença é obrigatória.Em alguns casos, há a contratação de advogados baseada no valor dos honorários, o que nem sempre acaba sendo a melhor escolha.Com a finalidade do inventário no cartório obter sucesso, é fundamental receber orientações e recomendações de um profissional competente. Além disso, essa escolha ainda pode influenciar na agilidade do processo.Só para exemplificar: ao optar por advogado de Família e Sucessões com notável saber jurídico, este pode escolher um cartório em que se conheça a rotina do local e dos tabeliães e, dessa forma, facilitar o procedimento a todos os envolvidos.6) NA ABERTURA DO INVENTÁRIO NO CARTÓRIO, O ADVOGADO SERÁ SEU MELHOR AMIGOSabemos que é um momento difícil, mas é preciso ser forte e resolver as burocracias que surgem. Após um falecimento, é obrigatória a abertura de um inventário. De fato, as emoções estão à flor da pele e, assim, é normal adiar os processos burocráticos. No entanto, não recomenda-se essa ação. Por isso ressaltamos a importância de um advogado de Família e Sucessões ao seu lado. Através de seus conselhos e orientações, o profissional especializado oferece assistência, solicita os documentos necessários e agiliza o processo.Sem dúvida, o inventário no cartório vai ser um sucesso e não haverá preocupações.Fonte: Jusbrasil

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A polêmica da hospedagens do AirBnB em condomínios residenciais

Postado: 25/01/2021O AirBnB se tornou uma das maiores plataformas de hospedagens por curta temporada, e vem causando uma série de polemicas nos condomínios residências. E neste artigo, observaremos o efeito nas hospedagem oferecidas em condomínios estritamente residenciais.Cumpre destacar que se segue o entendimento doutrinário que prega a aplicação das regras do condomínio edilício para categorias similares. Nesse sentido, o Enunciado n. 89 do CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil, in verbis: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.A questão nos condomínios residenciais, e o AirBnB reside na questão essencialmente da segurança. Essencialmente, na quebra de segurança condominial, pois por um curto período de tempo há hospede em uma unidade que não são de conhecimento dos condôminos, zelador e o síndico que estão restritos na fiscalização de quem está se hospedando.Não há em nossa legislação pátria, qualquer restrição dos condôminos em oferecer sua unidade para tais plataformas, porém, poder-se-á ser utilizado os preceitos da lei de hospedagem e casas de pousadas (Lei nº 11.771/08), e não essencialmente na questão dos condomínios estritamente residenciais.Pois o problema reside que o condômino não está apenas e tão somente disponibilizando a área de sua unidade, mas juntamente a área comum do condomínio (tais quais a piscina, salão de festas, etc.), pois o condomínio, se não previsto em seu regimento interno, não poderá proibir aquele que se hospeda de se utilizar dessas áreas comuns. Ora, os condomínios residenciais não pode por determinação legal explorar suas áreas comercialmente, que se assim o fizer caracterizará um desvio de finalidade, conforme estabelece a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.Logo, o condômino que insiste em oferecer sua unidade em um condomínio residencial, ainda da possibilidade da advertência, ele está transgredindo uma norma condominial, uma Lei Federal, pois são normas que determinam que o prédio, edifício, pode apenas abrigar os moradores, quer sejam proprietários, quer sejam locatários. Além do mais, destaca-se o que menciona o artigo 1.336, inciso IV e o § 2º do Código Civil:Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.No que concerne à convenção de condomínio, essa constitui o estatuto coletivo que regula os interesses das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada. Enuncia o art. 1.333 do CC que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros (efeitos erga omnes), a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, consigne-se que, conforme a Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (efeitos inter partes).Como se nota, a convenção é regida pelo princípio da força obrigatória da convenção (pacta sunt servanda). Porém, na realidade contemporânea, não se pode esquecer que tal preceito não é absoluto, encontrando fortes limitações nas normas de ordem pública, nos preceitos constitucionais e em princípios sociais, caso da boa-fé objetiva e da função social.Pois bem, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991), há um dispositivo que versa sobre locações por temporada, e o contrato seja no máximo de 90 (noventa) dias, mas note que a lei exige que na locações por temporada, o contrato seja por escrito, pois tem que ser feito por prazo determinado. Pois bem, os contratos nas plataformas de hospedagens são informais e não solenes, portanto, não poderia dizer como parte doutrina sustenta, que este tipo de hospedagem, seja uma locação.Portanto, em caso de prática reiterada, o condomínio deverá convocar uma assembleia extraordinária (art. 1.355 do Código Civil), sendo que, por maioria simples digam, que sendo o prédio estritamente residencial, não se pode admitir uma hospedagem de curta permanência, mesmo porque, sabemos até que ponto poderá levar uma hospedagem de curta permanência, tendo assim o princípio da função social da propriedade.No condomínio salienta-se, que exige restrições maiores, que o direito de vizinhança e do próprio direito de propriedade. O condômino tem que se adaptar a vida social, e essa hospedagem é uma desadaptação da vida em sociedade, da finalidade do condomínio residencial. A propriedade deve ser utilizada, segundo a finalidade social, e a finalidade social em um condomínio residencial não é hospedagem por poucos dias.Destaca-se que a locação de temporada, não se amolda com, data vênia, a essa hospedagem do AirBnB e plataformas semelhantes. Pois não é locação, e sim objeto destinado a hospedagem. Como já decidiu a jurisprudência pátria.AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL VIA APLICATIVO ‘AIRBNB’ PELO AGRAVANTE. VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO POR CURTO ESPAÇO DE TEMPO. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL DO IMÓVEL. LOCAÇÃO QUE POSSUI INTENÇÃO DE HOSPEDAGEM. DESVIO DE FINALIDADE. MANUTENÇÃO DA PROIBIÇÃO DEFINIDA EM ASSEMBLEIA. RECURSO NÃO PROVIDO. ((TJ-PR - AI: 00179746820198160000 PR 0017974-68.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Albino Jacomel Guérios, Data de Julgamento: 05/09/2019, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/09/2019).Deve-se levar em conta, o sossego, a segurança e o bem-estar do condômino e vizinhos. É necessário no regime condominial, loteamentos fechados, é que se aplique o bom senso. Restringir o acesso as áreas comuns do condomínio não é a solução adequada.O síndico e o zelador não são recepcionistas de hotelaria, e nem poderão ser transformados em tal. Há inúmeros riscos para uma hospedagem de curta duração, esporádica, em condomínio estritamente residencial.Até ter uma legislação ao tema, transcorrerá um certo tempo, portanto, a solução será numa assembleia convocada para tal fim, que se proíba expressamente a locação, na verdade a hospedagem, e que quando possível, alterar a convenção condominial para proibir explicitamente esse tipo de hospedagem em condomínio estritamente residencial.A verdade que utilizar essa modalidade de hospedagem, sem o aval do condomínio é uma infração a finalidade do uso, e caracteriza o que o código na parte que versa sobre o condomínio, o condômino-antissocial, que pode ficar sujeito a multas e outras penalidades.Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.Se a assembleia assim desejar, poderá alterar a destinação do condomínio, passando a ser um condomínio misto, sendo que se requer uma mudança ampla da convenção, e aprovada por maioria qualificada, e é caríssimo.A convivência no condomínio é mais complexa, que o direito de vizinhança, do que a simples convivência social. A maioria dos condomínios traz a referência expressa a finalidade de ser exclusivamente residencial. Portanto, a prática de hospedagem por curto período, deverá ser proibido, nos termos da legislação vigente, bem como a posição que a jurisprudência vem tomando.Fonte: Jusbrasil

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Planejamentos sucessório e tributário sob a ótica do imposto sobre herança

Postado: 26/01/2021A decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal, no âmbito da ADI 2.446, declarou a constitucionalidade do parágrafo único do artigo 116 do Código Tributário Nacional, com a redação dada pela Lei Complementar 104/2001, que estabelece que a autoridade administrativa poderá desconsiderar atos e negócios jurídicos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência de fato gerador do tributo ou natureza dos elementos constitutivos da obrigação tributária.O voto da relatora, ministra Carmen Lúcia, ressalva que a mencionada norma legal não proíbe o planejamento tributário, de sorte que o contribuinte dispõe da autonomia privada para, pelas vias legítimas e regulares, buscar a economia fiscal, abstendo-se de pagar tributos, quando não configurado fato gerador cuja ocorrência tenha sido lícita e regularmente evitada.Dissipando discussão doutrinária, há uma clara distinção entre elisão fiscal, que se consubstancia na diminuição de tributos diante da prática de comportamento lícito que evita a configuração do fato gerador do tributo, e a evasão fiscal que se consubstancia quando o contribuinte, ilícita e irregularmente, pratica atos com o propósito de ocultar fato gerador para não pagar obrigação tributária devida.O princípio da livre iniciativa, que é um postulado fundamental da república, consagra a liberdade de planejamento tributário, permitindo-se que o particular opte por solução lícita para a celebração e a execução de negócios jurídicos voltados a menor tributação possível.A par da livre iniciativa, a autoridade fiscal não pode exigir o pagamento de tributo, cujo fato gerador não se consumou por opção volitiva válida e regular do particular. Um dos mecanismos de planejamento tributário consiste na constituição de pessoa jurídica (holding), com vistas à proteção patrimonial de bens imóveis da família e de se desviar de procedimentos de inventários judiciais ou extrajudiciais, mediante a integralização de bens imóveis em sociedade patrimonial com a doação de quotas aos familiares.Compete aos Estados instituir imposto sobre a transmissão causa mortis (herança) e doação de quaisquer bens ou direitos, a teor do artigo 155, I, da Constituição Federal, que tem como fato gerador a transmissão da propriedade de quaisquer bens ou direitos em razão da morte ou da doação (ITCMD — imposto de herança ou por doação).O imposto não incide sobre a meação dos cônjuges, isto é, a depender do regime matrimonial adotado (comunhão total ou parcial), a lei civil prevê a comunicabilidade dos bens entre os cônjuges, em razão do matrimônio, de sorte que a transmissão de bens ao cônjuge até o limite da meação não gera a incidência do ITCMD. Isto é, somente haverá a incidência do referido tributo sobre os bens que ultrapassarem o que for devido a título de meação do cônjuge. No processo judicial de divórcio, a formalização e o registro de bens, por força da meação, não geram a incidência desse tributo (REsp 723.587-RJ, relatora ministra Eliana Calmon). Não incide o imposto sobre o fato jurídico da renúncia à herança ou à meação, eis que não se materializa o fato gerador da transmissão do bem por herança ou por doação. Assim como não incide o tributo na hipótese de concessão de direito real de uso, sob pena de violação dos artigos 108, §1º, 109 e 110 do Código Tributário Nacional (STJ, AgInt no REsp 1.576.169/DF, relator ministro Gurgel de Faria).Na doação de bens imóveis, o fato gerador se implementa no instante em que houver o registro do instrumento público perante o cartório de registro de imóveis, não sendo exigível o tributo antes da sua ocorrência. Em se tratando de doação de quotas de sociedade patrimonial, o fato gerador resta configurado no instante em que se opera o registro do ato constitutivo perante a junta comercial.No caso de inventário judicial, entende-se que a sentença de homologação da partilha é que possibilita a identificação dos aspectos material, pessoal e quantitativo da hipótese normativa de incidência do ITCMD, não sendo possível a realização de lançamento antes de tal homologação (STJ, REsp 1.668.100/SP, relator ministro Herman Benjamin).Permanece, pois, válido o enunciado da Súmula 114/STF: "O imposto de transmissão causa mortis não é exigível antes da homologação do cálculo".São contribuintes do tributo o herdeiro ou legatário (transmissão causa mortis), o donatário (doação) ou o cessionário (cessão de herança ou de bem/direito não onerosa).A base de cálculo do tributo é o valor venal do bem ou direito transmitido, sendo considerado o valor de mercado do direito ou do bem no momento da sucessão ou da herança.Vale dizer, o valor venal do bem ou direito é o real valor de venda do bem, o qual pode coincidir com o valor de mercado, não se confundindo necessariamente com a base de cálculo de outros tributos (IPTU ou ITR).O Fisco está autorizado a, quando dispuser de provas da incompatibilidade do valor indicado pelo contribuinte, promover o lançamento suplementar ou arbitramento, a teor dos artigos 148 e 149 do CTN (STJ, AgInt no AREsp 1176337/SP, relator ministro Gurgel de Faria).A alíquota máxima é de 8%, a partir da Resolução Senado 9/1992. No Rio Grande do Norte, a alíquota é de 3% para a base de cálculo de até R$ 500 mil, 4% para a parcela da base de cálculo que exceder R$ 500 mil até o limite de R$ 1 milhão, 5% para a parcela da base de cálculo que exceder R$ 1 milhão até o limite de R$ 3 milhões e 6% para a parcela da base de cálculo que exceder R$ 3 milhões.O Fisco estadual dispõe do prazo decadencial de cinco anos para constituir o crédito tributário do ITCMD, a contar do exercício seguinte ao ano em que o lançamento poderia ter sido realizado, a teor do artigo 173 do CTN (STJ, AgRg no REsp 1.257.451/SP, relator ministro Humberto Martins).A ausência de declaração pelo contribuinte ao Fisco da ocorrência do fato gerador não tem o condão de afastar a fluência do prazo decadencial de cinco anos para a constituição do crédito tributário de ITCMD (STJ, AgRg no REsp 577.899/PR, relator ministro Castro Meira).Portanto, afigura-se relevante a análise de planejamento sucessório e tributário, com vistas a diminuir não apenas a tributação, a proteger o patrimônio e a evitar a obrigatoriedade de procedimento de inventário.  Fonte: Conjur

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Juíza anula transferência de imóvel após comprovada fraude em procuração

Postado: 20/01/2021O negócio jurídico é nulo quando o motivo determinante de sua criação é ilícito. O entendimento é da juíza Márcia Hübler Mosko, da 3ª Vara Cível de São José dos Pinhais, no Paraná.A magistrada declarou nula uma transferência de imóvel para pagamento de dívidas porque o ato jurídico foi firmado por meio do uso de uma procuração falsa. A decisão é do último dia 13. A juíza levou em conta em sua decisão o artigo 166, III, do Código Civil. Segundo o dispositivo, é nulo o negócio jurídico quando o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito. "Evidencia-se que o motivo fraudulento foi determinante para a exteriorização da vontade. O motivo, como causa determinante, foi comum aos sujeitos participantes do negócio jurídico, ou seja, ambos sustentam suas vontades naquele motivo. Além de ser elevado à condição de causa determinante da vontade e comum aos sujeitos, para ser considerada hipótese de nulidade, o motivo é ilícito", assinala a decisão. Ainda segundo a juíza, "as provas dos autos são suficientes para se reconhecer os requisitos de nulidade, à luz do artigo 166, III, do Código Civil". "Assim, impõe-se reconhecer a nulidade absoluta do negócio, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, mediante a consolidação da posse e propriedade do bem imóvel em nome da autora."A ação declaratória de nulidade foi patrocinada pela Guazelli Advocacia.Caso concretoNo caso concreto, o réu saldou dívida transferindo 11 lotes de terreno para o credor. Para isso, teria usado procuração falsa em nome de terceiro.Ocorre que as evidências apontaram que a assinatura foi falsificada e que o responsável pela procuração sequer tinha poderes para autorizar a transferência. Clique aqui para ler a decisão0019759-33.2014.8.16.0035Fonte: Conjur

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Juíza anula transferência de imóvel após comprovada fraude em procuração

Postado: 20/01/2021O negócio jurídico é nulo quando o motivo determinante de sua criação é ilícito. O entendimento é da juíza Márcia Hübler Mosko, da 3ª Vara Cível de São José dos Pinhais, no Paraná.A magistrada declarou nula uma transferência de imóvel para pagamento de dívidas porque o ato jurídico foi firmado por meio do uso de uma procuração falsa. A decisão é do último dia 13. A juíza levou em conta em sua decisão o artigo 166, III, do Código Civil. Segundo o dispositivo, é nulo o negócio jurídico quando o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito. "Evidencia-se que o motivo fraudulento foi determinante para a exteriorização da vontade. O motivo, como causa determinante, foi comum aos sujeitos participantes do negócio jurídico, ou seja, ambos sustentam suas vontades naquele motivo. Além de ser elevado à condição de causa determinante da vontade e comum aos sujeitos, para ser considerada hipótese de nulidade, o motivo é ilícito", assinala a decisão. Ainda segundo a juíza, "as provas dos autos são suficientes para se reconhecer os requisitos de nulidade, à luz do artigo 166, III, do Código Civil". "Assim, impõe-se reconhecer a nulidade absoluta do negócio, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, mediante a consolidação da posse e propriedade do bem imóvel em nome da autora."A ação declaratória de nulidade foi patrocinada pela Guazelli Advocacia.Caso concretoNo caso concreto, o réu saldou dívida transferindo 11 lotes de terreno para o credor. Para isso, teria usado procuração falsa em nome de terceiro.Ocorre que as evidências apontaram que a assinatura foi falsificada e que o responsável pela procuração sequer tinha poderes para autorizar a transferência. Clique aqui para ler a decisão0019759-33.2014.8.16.0035Fonte: Conjur

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Situação de mercado não serve para adequar aluguel de loja em shopping

Postado: 20/01/2021A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, principalmente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deva prevalecer.Com esse entendimento e por unanimidade, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de um shopping de Brasília para afastar a revisão de aluguel feita pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal com base em método comparativo de dados de mercado.A revisão do valor foi pedida pelo lojista, que não concordou com a fórmula de cálculo do valor do aluguel mínimo para renovação do contrato. A fixação foi feita após perícia judicial que considerou as características da loja, sua localização e a situação de lojas com área semelhante localizadas no mesmo empreendimento para se chegar ao valor médio do aluguelPara o relator, ministro Luís Felipe Salomão, a decisão feriu o artigo 54 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que diz que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, “prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos".“Desse modo, afastada a possibilidade de utilização de método comparativo mercadológico na presente ação renovatória, impõe-se o retorno dos autos à Corte de origem para que analise a demanda”, apontou.O processo em julgamento foi ajuizado antes da epidemia de Covid-19, situação que motivou decisões judiciais admitindo a revisão do contrato de locação em shopping centers e até a revisão do reajuste, de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor (IPC).Clique aqui para ler o acórdãoAREsp 1.611.717Fonte: Conjur

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Justiça tem decidido que não há PIS, Cofins, IRPJ e CSLL sobre permuta de imóveis

Opinião:Postado: 21/01/2021O entendimento judicial no sentido de que a permuta de unidades imobiliárias não pode ser objeto da exigência de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL está se sedimentando em face das diversas decisões recentemente proferidas em favor dos contribuintes, especialmente pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região.O posicionamento reiterado aplica-se às empresas do ramo imobiliário optantes pela sistemática do lucro presumido.Ou seja, as pessoas jurídicas que exerçam atividades imobiliárias de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda e venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda podem excluir da base de cálculo dos tributos federais os valores dos imóveis recebidos em permuta.Isso porque, de acordo com as decisões judiciais, a permuta de unidades imobiliárias é operação que não gera acréscimo patrimonial, mas apenas mera substituição de ativos, com a consequente inocorrência do fato gerador dos tributos em questão.Em outras palavras, não se verifica o auferimento de receita, faturamento ou lucro, isto é, o ingresso de novos recursos financeiros.Dada a natureza desse tipo de operação, os magistrados destacam ainda que os contratos envolvendo permuta ou troca de imóveis não podem ser equiparados, para efeitos tributários, ao contrato de compra e venda.Desse modo, resta invalidado o entendimento consignado no Parecer Normativo COSIT nº 9/14 da Receita Federal, que, pautado no artigo 533 do Código Civil, reputa que a permuta equivale a duas operações simultâneas de compra e venda que devem ser submetidas à tributação, sob pena de autuação pelos auditores fiscais.Assim, o artigo 533 do Código Civil deve ser interpretado de forma objetiva, a significar simplesmente que, no âmbito civil, a troca e a compra e venda serão disciplinadas basicamente pelas mesmas normas e, no que houver compatibilidade, nada mais.Nesse contexto, cabe considerar que a alienação do imóvel recebido em permuta constituirá uma verdadeira operação de compra e venda que deverá ser ordinariamente tributada. Logo, caso a permuta também seja tributada, como pretende a Receita Federal, ocorrerá uma dupla tributação dos valores, o que é repudiado pelo ordenamento jurídico pátrio.Portanto, tão somente a torna eventualmente auferida em operação de permuta está sujeita à tributação. O valor do imóvel recebido, discriminado no instrumento representativo da operação, não deve integrar a base de cálculo do PIS, da Cofins, do IRPJ e da CSLL.A posição adotada pelo Judiciário atende ao princípio constitucional da capacidade contributiva, na medida em que o valor do imóvel recebido em permuta não traduz riqueza nova no patrimônio do contribuinte, caráter de que se reveste apenas a eventual torna.Em face do entendimento judicial consolidado, o cenário é favorável para que as empresas do ramo imobiliário optantes pelo lucro presumido ingressem com medida judicial para excluir da base de cálculo dos tributos federais os valores dos imóveis recebidos em permuta e para reaver os valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos, via restituição ou compensação, e, inclusive, para suspender a exigibilidade dos tributos já no curso do processo, mediante decisão liminar ou depósito judicial.Contudo, pertine alertar que, como não há tema repetitivo ou de repercussão geral sobre a matéria, deixar de tributar a permuta por iniciativa própria, sem autorização judicial, é medida de risco, ficando o contribuinte sujeito à autuação pela Receita Federal, com a cobrança de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL, de multa de 75% e de juros.Devem os contribuintes, pois, atuar de forma prudente, recorrendo ao Judiciário para fins de obtenção da redução da carga fiscal e da recuperação de valores.Fonte: Conjur

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Contrato de aluguel é válido mesmo que assinado só por um proprietário

Postado: 19/01/2021Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos.Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.O entendimento foi fixado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário, que tinha firmado o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.O autor da ação de despejo, que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros, entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJ-SP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.Ausência de víciosRelator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. "Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu", afirmou."A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração", complementou o ministro.Situação inusitadaPor esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.Ao manter o acórdão do TJ-SP, o relator também considerou "inusitado" que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis."Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel", finalizou o ministro. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.861.062Fonte: Conjur

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Após rescisão, vendedor deve arcar com condomínio atrasado por comprador

Postado: 15/01/2021O promitente vendedor pode ser responsabilizado pelas dívidas condominiais que ocorreram depois da alienação do imóvel, enquanto o bem esteve sob posse de comprador, se readquirir a titularidade pela rescisão do contrato de compra e venda.Esse é o entendimento consolidado da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que por unanimidade negou provimento a recurso especial da Companhia de Habitação Popular (Cohab) de Curitiba, em julgamento de 24 de novembro de 2020.A companhia celebrou contrato de promessa de compra e venda com um particular, que permaneceu sob posse do imóvel e atrasou o pagamento da taxa de condomínio entre setembro de 1997 e maio de 1998. Em janeiro de 2006, esse contrato foi rescindido por decisão judicial, e o imóvel voltou à Cohab.A essa altura, já havia decisão judicial em ação ajuizada pelo condomínio por conta dos pagamentos atrasados. O processo estava em fase de cumprimento de sentença, com ordem de arresto sobre o imóvel que, então, voltava à propriedade da Cohab. A companhia então interpôs embargos de terceiro.Ela alegou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução, em razão de não ter participado da ação de conhecimento que resultou na condenação exclusiva do ex-mutuário ao pagamento. Ressaltou que, quando soube da existência da dívida, já não existia mais possibilidade de questionamento sobre os valores.Por unanimidade, a 4ª Turma seguiu o voto do ministro Marco Buzzi, relator, e entendeu que o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, quando ocorrer a reaquisição da titularidade do direito real sobre o bem imóvel.Nessa hipótese, fica ressalvado o direito de regresso, pelo qual a Cohab poderá ajuizar ação indenizatória contra o promitente comprador para recuperar o prejuízo.Matéria recorrenteEm voto-vista, o ministro Luís Felipe Salomão destacou o crescimento das demandas envolvendo a Cohab de Curitiba, pela retomada de imóveis em razão do inadimplemento de promissários compradores.Discussões correlatas também são recorrentes na corte, que tem um precedente importante sobre a possibilidade de imóvel retomado por vendedor ser penhorado por dívida de ex-proprietários. Esse tema foi destacado pela Comissão Gestora de Precedentes do STJ, que separou cinco recursos como representativos de controvérsia, para possível afetação para definição de tese em recursos repetitivos.O colegiado tem ainda posicionamento até mais abrangente. A ministra Isabel Gallotti defende que, em casos como o julgado, o atual proprietário seja sempre responsável pelo pagamento de despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso contra o ocupante do bem no mês de referência da cota.Isso porque considera, na esteira de precedentes do STJ, que a taxa de condomínio tem natureza propter rem —recai sobre a pessoa por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. Assim, se a propriedade do imóvel volta do promitente comprador para o vendedor, também voltam as dívidas de condomínio.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.288.890Fonte: Conjur

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ITBI tem como base o valor venal usado para fins de IPTU, diz TJ-SP

Postado: 15/01/2021O valor do ITBI terá como base o valor venal utilizado para fins de IPTU, que em princípio revela o valor de mercado do bem, posto que inexiste outro parâmetro legal para tanto.Esse entendimento é da 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo ao assegurar a um contribuinte o recolhimento do ITBI de um imóvel tendo por base de cálculo o valor do IPTU aplicado no município de Americana.Ao TJ-SP, a prefeitura sustentou que valor da base de cálculo do ITBI, segundo jurisprudência do STJ, seria o valor de venda do imóvel ou o valor de mercado, não estando o ente público obrigado a utilizar o mesmo valor que serve de base de cálculo do IPTU. O argumento foi afastado pela turma julgadora, em votação unânime.A relatora, desembargadora Mônica Serrano, afirmou que a correta base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou da transação, o que for maior. Isso porque, afirmou a magistrada, o ITBI é um imposto de competência municipal cujo fato gerador é a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis."Assim, o valor venal do bem representa, em princípio, o valor de mercado. Portanto, não há dúvidas quanto ao valor que se toma por base de cálculo para fins de ITBI. A base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do bem transmitido que, em última análise, significa o valor de mercado do bem", afirmou.Serrano afirmou que as partes, ao fechar negócio para a aquisição do bem, podem fixar livremente o valor, cabendo ao município acatar, ou não, o preço, podendo arbitrar novo valor: "Mas não pode a municipalidade, a despeito do artigo 148 do CTN, pretender impor valor maior que o utilizado para fins de cobrança de IPTU, que, a rigor, demonstraria o valor de mercado do imóvel, de forma unilateral, e sem cumprir os ditames legais".A relatora observou ainda que o valor venal apontado como base de cálculo do IPTU busca representar justamente o preço atual do imóvel, de acordo com o mercado, cujo montante é apurado anualmente, e com elementos robustos, pelo município, inclusive por meio de plantas genéricas."Não é por outro motivo que a legislação estabelece ser este o critério quantitativo a ser considerado para fins de cálculo do ITBI, ficando afastado o respectivo quantum apenas quando ficar comprovado que o valor da transação tenha sido superior, fixado livremente pelas partes", completou Serrano.Processo 1006090-52.2020.8.26.0019Fonte: Conjur

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ITBI tem como base o valor venal usado para fins de IPTU, diz TJ-SP

Postado: 15/01/2021O valor do ITBI terá como base o valor venal utilizado para fins de IPTU, que em princípio revela o valor de mercado do bem, posto que inexiste outro parâmetro legal para tanto.Esse entendimento é da 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo ao assegurar a um contribuinte o recolhimento do ITBI de um imóvel tendo por base de cálculo o valor do IPTU aplicado no município de Americana.Ao TJ-SP, a prefeitura sustentou que valor da base de cálculo do ITBI, segundo jurisprudência do STJ, seria o valor de venda do imóvel ou o valor de mercado, não estando o ente público obrigado a utilizar o mesmo valor que serve de base de cálculo do IPTU. O argumento foi afastado pela turma julgadora, em votação unânime.A relatora, desembargadora Mônica Serrano, afirmou que a correta base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou da transação, o que for maior. Isso porque, afirmou a magistrada, o ITBI é um imposto de competência municipal cujo fato gerador é a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis."Assim, o valor venal do bem representa, em princípio, o valor de mercado. Portanto, não há dúvidas quanto ao valor que se toma por base de cálculo para fins de ITBI. A base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do bem transmitido que, em última análise, significa o valor de mercado do bem", afirmou.Serrano afirmou que as partes, ao fechar negócio para a aquisição do bem, podem fixar livremente o valor, cabendo ao município acatar, ou não, o preço, podendo arbitrar novo valor: "Mas não pode a municipalidade, a despeito do artigo 148 do CTN, pretender impor valor maior que o utilizado para fins de cobrança de IPTU, que, a rigor, demonstraria o valor de mercado do imóvel, de forma unilateral, e sem cumprir os ditames legais".A relatora observou ainda que o valor venal apontado como base de cálculo do IPTU busca representar justamente o preço atual do imóvel, de acordo com o mercado, cujo montante é apurado anualmente, e com elementos robustos, pelo município, inclusive por meio de plantas genéricas."Não é por outro motivo que a legislação estabelece ser este o critério quantitativo a ser considerado para fins de cálculo do ITBI, ficando afastado o respectivo quantum apenas quando ficar comprovado que o valor da transação tenha sido superior, fixado livremente pelas partes", completou Serrano.Processo 1006090-52.2020.8.26.0019Fonte: Conjur

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Construtora é condenada a indenizar por vagas de garagem em tamanho reduzido

Postado: 17/01/2021A construção de garagem com vagas de tamanho muito pequeno, que resulta em transtornos aos moradores do prédio, gera para a construtora do edifício o dever de indenizar os moradores.Foi com esse entendimento que a 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba decidiu que uma empresa de construção terá de indenizar duas moradoras de um condomínio de Campina Grande (PB) por perdas e danos, razão pela qual foi determinada a devolução de 10% do valor pago por cada demandante, devidamente atualizado, além de pagar uma indenização por danos morais. A empresa Valli Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. deverá pagar uma indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 6 mil, decorrente de vícios de construção detectados após a compra de dois apartamentos residenciais no Edifício Alvorecer Residence, no Bairro Monte Santo, na cidade de Campina Grande.De acordo com os autos, havia a previsão de uma vaga de garagem coberta para cada unidade habitacional. Ocorre que, com a ocupação total do empreendimento, percebeu-se que o espaço destinado às vagas de garagem eram diminutas a ponto de não comportar os dez veículos constantes no projeto.No entendimento do relator, desembargador José Ricardo Porto, restou comprovado nos autos que as duas compradoras adquiriram os imóveis com vagas de tamanho abaixo do padrão, com trânsito para estacionar dificultoso e  risco de inviabilizar o estacionamento dos seus veículos. Ele decidiu manter o valor da indenização fixado na sentença."Assim, vislumbro por suficiente e equilibrado o quantum indenizatório estipulado na sentença em R$ 6.000,00, servindo para amenizar o sofrimento das demandantes, tornando-se um fator de desestímulo, a fim de que a empresa ofensora não volte a praticar novos atos de tal natureza, sem, contudo, dar causa ao locupletamento indevido", argumentou o desembargador. Com informações da assessoria de comunicação do TJ-PB.0802534-62.2015.8.15.0001Clique aqui para ler a decisãoFonte: Conjur

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Qual é o prazo de arrependimento da compra de um imóvel?

Quando é possível desistir da compra de um imóvel?Postado: 12/01/202107 (sete) dias é o prazo de arrependimento após o momento da compra e com total reembolso dos valores pagos, inclusive as taxas de corretagem. É o que dispõe no § 10 do art. 67-A, da Lei do distrato imobiliário.Cabendo ao comprador demonstrar em tempo hábil a desistência, por meio de carta registrada, com aviso de recebimento. Vejamos o que diz a lei do distrato imobiliário;“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.Caso tenha perdido o prazo de 07 dias para arrependimento da compra do imóvel as partes poderão, em comum acordo, por meio específico de distrato definir as condições de forma diferente do que diz a lei.Esse prazo de arrependimento é previsto para contrato celebrados exclusivamente com o incorporador, firmados no estande de vendas e fora da sede do incorporador.Fonte: Jusbrasil

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Síndico deve fornecer imagens de câmeras de segurança solicitadas por morador

Postado: 13/01/2021O dever de guarda dos documentos do condomínio compete ao síndico (artigo 22, § 1º, "g", da Lei 4.591/64), a quem cabe, como decorrência desse dever, a obrigação de exibi-los.Com base nesse entendimento, a 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou um síndico a fornecer a um morador as imagens das câmeras de segurança interna do condomínio.O morador ajuizou a ação diante da recusa do síndico em exibir as imagens. Em primeiro grau, o réu foi condenado a fornecer as imagens solicitadas pelo autor da ação. O síndico recorreu ao TJ-SP, sustentando sua ilegitimidade passiva por entender que o condomínio é que deveria figurar no polo passivo.Isso porque, no entendimento do síndico, as imagens solicitadas pertencem ao condomínio e não a ele. O recurso foi negado pela turma julgadora, em votação unânime. O relator, desembargador Campos Petroni, observou que o dever de guarda das imagens é do síndico."Com relação à arguição de ilegitimidade passiva do síndico, não comporta acolhimento, pois o condomínio é parte ilegítima para figurar em ação de exibição de documentos, tendo em vista que é o síndico quem tem o dever de guarda dos documentos referentes ao condomínio", afirmou o magistrado.No mérito, Petroni manteve a sentença de primeira instância e determinou o fornecimento das imagens ao morador: "Tendo o apelado comprovado sua condição de condômino, o pedido de exibição da documentação supramencionada é válido e regular, eis que se trata de documento comum às partes; não se justificando a recusa, pelo apelante, sob a alegação de que tal exibição causaria desconforto ou prejuízos à imagem ou à privacidade dos demais condôminos".Processo 1011804- 94.2019.8.26.0223Fonte: Conjur

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Juiz de Sergipe suspende reintegração de posse em ocupação em Aracajú

Postado: 13/01/2021O juiz Anderson Clei Santos, da 9ª Vara Cível de Aracajú (SE), suspendeu nesta segunda-feira (11/1) reintegração de posse envolvendo um prédio ocupado por 200 famílias.A decisão leva em conta um ofício de março de 2020, em que a corregedora-geral de Justiça do Tribunal de Justiça de Sergipe recomenda que remoções forçadas, urbanas ou rurais, sejam suspensas durante a epidemia do novo coronavírus. O Núcleo de Bairros da Defensoria Pública de Sergipe, por meio do defensor Alfredo Carlos Nikolaus de Figueiredo, passou a atuar no caso como custos vulnerabilis após uma solicitação feita pelo Movimento de Luta nos Bairros, Vilas e Favelas, organização responsável pela ocupação. A Comissão de Direitos Humanos da OAB-SE também enviou ofício para a Defensoria pedindo que ela atuasse no caso. "Houve recomendação aos magistrados no sentido de suspensão de reintegração de posse em razão da Covid-19, objetivando evitar o avanço da pandemia. Nos últimos dias, os casos de Covid-19 vem aumentando e a determinação de reintegração de posse pode ocasionar, além de uma grave situação social, também haverá uma crise sanitária, pois estarão em situação de rua aproximadamente 200 famílias, gerando possibilidade de alta contaminação", afirmou a Defensoria. A instituição pediu para atuar como terceiro interessado com base no artigo 554 do CPC, segundo o qual "no caso de ação possessória em que figure no polo passivo grande número de pessoas, serão feitas a citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados no local e a citação por edital dos demais, determinando-se, ainda, a intimação do Ministério Público e, se envolver pessoas em situação de hipossuficiência econômica, da Defensoria Pública”. No peça encaminhada à Justiça de Sergipe, o defensor do Núcleo de Bairros pediu, além da suspensão da reintegração, que fosse organizada audiência de mediação entre autor, requeridos, Defensoria, Município de Aracaju e Polícia Militar. A solicitação ainda não foi apreciada pelo magistrado. Processo 0050015-02.2020.8.25.0001Fonte: Conjur

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Juiz autoriza correção do aluguel pelo IPC

Postado: 13/01/2021Por entender que os efeitos da crise de Covid-19 poderiam fazer com que o locatário não conseguisse arcar com o reajuste pretendido pelo locador, a 12ª Vara Cível de São Paulo concedeu liminar que permite a correção do aluguel de uma loja do Shopping Morumbi, em São Paulo, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC).A correção de aluguéis é normalmente feita pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou pelo Índice Geral de Preços — Disponibilidade Interna (IGP-DI), ambos divulgados pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Como essas taxas variaram, no último ano, muito acima de outras que medem a inflação, a loja pediu a mudança para o IPC, medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).Em 2020, o IPC registrou 5,62%. Enquanto isso, o IGP-M variou 23,14%, e o IGP-DI, 23,08%. Os dois últimos são calculados da mesma forma, com diferença apenas nos períodos consultados. De início, a juíza Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto negou o pedido. Ela admitiu as dificuldades impostas pela epidemia, que provocou "alteração inesperada e inevitável da situação em que estabelecido o contrato, gerando desproporção por motivo imprevisível entre o valor da prestação originalmente contratada e o momento de sua execução". Mas apontou que a loja não demonstrou estar em dia com o aluguel nem especificou o índice pretendido.Depois que a loja apresentou comprovante de quitação dos meses vencidos e informou a pretensão pelo ICP, a magistrada aceitou o pedido. Para ela, o iminente vencimento do aluguel demonstrava o periculum in mora. Houve ainda uma terceira decisão que ratificou o uso do IPC e exigiu que o shopping acatasse os valores fixados.1000029-96.2021.8.26.0228Fonte: Conjur

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TRF1 confirma sentença que determinou cobertura do seguro de financiamento de imóvel após morte de mutuário

Postado: 12/01/2021A Caixa Econômica Federal (CEF) e Caixa Seguradora terão que garantir a cobertura securitária por morte acidental de mutuário quitando o saldo devedor do imóvel financiado. A decisão é da 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) que confirmou a sentença da 8ª Vara Federal do Estado de Goiás.Na apelação ao TRF1, a CEF defendeu a não cobertura do seguro alegando que a morte do mutuário aconteceu em ocorrência de suicídio, dentro do período de carência de dois anos. A Caixa acrescentou ainda que o caso do autor também poderia se encaixar nas causas de exclusão da cobertura securitária constantes na Cláusula 8ª das Condições Gerais, sobre morte ou invalidez total e permanente decorrente de atos ilícitos dolosos ou culpa grave equiparável ao dolo do segurado e morte ou invalidez total e permanente resultante de ato reconhecidamente perigoso.Ao analisar a questão, o relator, desembargador federal Carlos Augusto Pires Brandão, destacou que não há nos autos comprovação de que o mutuário tenha se suicidado. Para o magistrado, o inquérito policial não é conclusivo pela ocorrência de suicídio e os documentos juntados não apontam para morte intencional. “É pouco razoável presumir que o mutuário, já pensando em causar sua própria morte, adquirisse um imóvel financiado para locupletar-se, ou a seus sucessores, com o seguro. Além de não ser razoável, é vedada tal suposição por caracterizar-se em presunção de má-fé. Restando evidenciada morte acidental, a cobertura securitária deve ser mantida”, avaliou o desembargador.Processo nº: 1002300-30.2017.4.01.3500Data do julgamento: 18/11/2020APSTribunal Regional Federal da 1ª RegiãoFonte: Assessoria de Comunicação SocialFonte: DireitoNews

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Governo lança Licenciamento Urbanístico Integrado

Durante a cerimônia também será apresentada resolução que dispensa alvará de construção e habite-se para obras e edificações consideradas de baixo riscoPostado: 14/12/2020A Secretaria Especial de Produtividade, Emprego e Competividade (SEPEC/ME), juntamente com a Secretaria Especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital (SEDGG/ME) do Ministério da Economia, e a Secretaria Especial de Modernização do Estado (SEME/PR) da Presidência da República realizam, nesta segunda-feira (14/12), à s 16h, o lançamento do Licenciamento Urbanístico Integrado e da Resolução nº 64/202, recém aprovada pelo Comitê para Gestão da Rede Nacional para Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios  (CGSIM).A norma além de estabelecer classificação de risco para atos públicos de liberação de direito urbanístico, cria o MURIN (Mercado de Procuradores Digitais de Integração Urbanística de Integração Nacional) desenvolvido para a dispensa de licenciamento de alvará de construção e habite-se para obras e edificações consideradas de baixo risco, aplicando, assim, a Lei de Liberdade Econômica ao direito urbanístico. A cerimônia poderá ser acompanhado no: LINKFonte: Gov.br

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Restabelecimento da proibição de despejos na Covid-19 pelo STF é um alento

OPINIÃO:Postado: 12/01/2021No apagar das luzes de 2020 e em reclamação movida pela Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro (DPE-RJ), o ministro Ricardo Lewandowski, do Supremo Tribunal Federal, restabeleceu a eficácia da Lei Estadual nº 9.020/2020, que suspende o cumprimento de ordens de despejo, reintegrações e imissões de posse e remoções no estado do Rio de Janeiro em ações distribuídas durante a pandemia da Covid-19. Isso porque, em representação de inconstitucionalidade apresentada pela Associação dos Magistrados do Estado do Rio de Janeiro (Amaerj), o desembargador Ferdinaldo do Nascimento, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ), deferiu medida liminar para suspender a integralidade da referida lei, sob o fundamento de que havia fumaça de inconstitucionalidade, por suposta violação à competência privativa da União para legislar sobre direito civil e processo civil.Antes de adentrar nos meandros da decisão, é preciso relembrar que a Lei Estadual nº 9.020/2020 foi produto de ampla articulação dos movimentos sociais voltados à preservação da vida e da moradia de pessoas vulneráveis durante a pandemia. De fato, diante da recomendação sanitária de que todos permanecessem em casa, o cumprimento de ordens de despejo em geral geraria deslocamento de pessoas, maior risco de contaminação e transmissão do vírus, bem como agravaria a crise social vivenciada. Nesse ponto, não há como não se recordar da efetivação da ordem de reintegração de posse na Casa Nem em 24 de agosto, ocasião em que 35 famílias foram desalojadas e foram deslocados diversos servidores públicos, um número significativo de policiais, guardas municipais, assistentes sociais, além de jornalistas, transeuntes e vizinhos [1].Diante dessa conjuntura, não à toa, o relator especial das Nações Unidas sobre direito à moradia pediu que o Brasil suspendesse todos os tipos de despejo enquanto durar a pandemia, reconhecendo-os como uma espécie de violação de direitos humanos [2]. Além disso, medidas semelhantes foram adotadas em outros países do mundo, como nos Estados Unidos [3] e na França [4].Foi nesse contexto, portanto, que nada menos que 11 parlamentares apresentaram o projeto que deu origem à Lei Estadual nº 9.020/2020 perante a Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro (Alerj), em 18/3/2020. Após ter sido vetado pelo governador do Estado, o veto foi integralmente rejeitado pela Alerj, culminando com a promulgação da lei em 25 de setembro.Feito esse breve introito, surgem três pontos que merecem maiores considerações: o primeiro, referente à existência ou não de vício formal de inconstitucionalidade, por violação à competência privativa da União; o segundo, relativo à (i)legitimidade de uma associação de magistrados para pleitear a declaração de inconstitucionalidade de uma lei pelo simples fato de ela sobrestar o cumprimento de decisões proferidas por juízes; e o terceiro, atinente à (in)viabilidade de que decisão monocrática determine a suspensão de uma lei, sem que haja posterior submissão da mesma a referendo do colegiado.Adentrando no primeiro e principal ponto, não nos parece que a lei estadual viole a competência privativa da União para legislar sobre direito e processo civil (artigo 22, I, da CRFB). Em razão da complexidade dos esforços requeridos para contenção do novo coronavírus e do fato de que as normas editadas para tanto, comumente, tratam de diversas matérias (v.g., saúde, transporte, educação), que se sujeitam a regras de competências distintas, são frequentes os conflitos potenciais entre as respectivas normas constitucionais de competência. Em tais situações, há de se analisar a questão central tratada pela norma e, no caso da pandemia, não há dúvidas de que ela é a saúde pública [5]. Afinal, sem o vírus, não haveria necessidade de adoção de quaisquer dessas medidas.Trata-se exatamente da situação em comento: o artigo 1º da Lei Estadual nº 9.020/2020 foi editado com o objetivo de adotar medidas destinadas a mitigar a propagação do novo coronavírus. Com efeito, a despeito de dispor sobre o sobrestamento de mandados de reintegração de posse, despejo, dentre outros, não se pode perder de vista o seu objetivo central: impedir que milhares de pessoas sejam desalojadas de suas respectivas residências, fiquem à mercê da própria sorte em meio a uma pandemia e não possam, por consequência, cumprir uma das principais medidas para evitar a propagação do vírus — ficar em casa.Nesse sentido, em se tratando de saúde pública, incide a regra do artigo 24, §2º, da Constituição da República e do artigo 74, §1º, da Constituição do Estado do Rio de Janeiro: cabe à União editar normas gerais e, aos Estados e municípios, normas suplementares. Dessa forma, não havendo conflito da norma estadual com qualquer norma federal, salta aos olhos que o Estado agiu de acordo com a sua competência suplementar.A esse propósito, na ADPF nº 672, o STF reconheceu a competência concorrente dos Estados e suplementar dos municípios para legislar sobre proteção à saúde em tempos de pandemia. Mas, indo além, a decisão reconheceu a possibilidade de Estados e municípios adotarem medidas restritivas de direitos durante a pandemia — incluindo a suspensão de atividades e circulação de pessoas — "independentemente de superveniência de ato federal em sentido contrário".Após essa decisão, sobrevieram outras do STF no mesmo sentido. No referendo da medida cautelar da ADI nº 6341, o Plenário decidiu que os Estados e municípios possuem competência para definir quais são as atividades essenciais cujo funcionamento deve ser resguardado durante a pandemia dentro de seu próprio território, a despeito do que dispuser a União sobre o tema. Adotando a mesma ratio, no referendo da medida cautelar da ADI nº 6343, o plenário decidiu pela desnecessidade de autorização de órgãos federais para que Estados e municípios possam restringir a locomoção interestadual e intermunicipal por rodovias, portos e aeroportos durante a pandemia. Não à toa, à luz dessas decisões, o ministro Ricardo Lewandowski, recentemente, disse que o STF revalorizou o princípio federativo na pandemia [6].Para além disso, nessas hipóteses em que a dúvida sobre a competência legislativa decorra de multidisciplinariedade, o intérprete deve ser deferente ao Poder Legislativo e acolher interpretação que não tolha a competência que detêm os entes menores para dispor sobre determinada matéria, à luz da presunção de constitucionalidade das leis e da máxima efetividade dos direitos fundamentais. Trata-se da regra da presunção a favor da competência dos entes menores da federação ("presumption against preemption"), a qual já foi adotada pelo STF [7].Dessa forma, no caso em análise, foi acertada a decisão do ministro Lewandowski de restabelecer a Lei Estadual nº 9.020/2020, já que reconheceu, em um exame preliminar, afronta ao entendimento prevalecente no STF de que as medidas de proteção à saúde pública durante a pandemia são matéria de competência legislativa concorrente, sem hierarquia entre os entes da federação. Para o relator, o sobrestamento imposto pela lei, ao menos a princípio, é temporário, levando-se em conta a complexidade atualmente enfrentada em razão da pandemia. A situação se agrava diante das peculiaridades da unidade federativa, cuja taxa de contágio do coronavírus é crescente e cujos serviços de saúde estão à beira de um colapso [8].Lado outro, apesar de não ter sido analisado pelo ministro em sua decisão, há de se debruçar sobre o segundo ponto mencionado: há pertinência temática entre as atribuições da Amaerj e a lei impugnada para justificar a sua legitimidade para o controle de constitucionalidade? Parece-nos que não. A discussão em pauta lembra recente fala do ministro Gilmar Mendes quando decidiu que a Associação Nacional de Membros do Ministério Público (Conamp) não tem legitimidade para propor ADPF impugnando concessões da ordem em Habeas Corpus coletivos. Na ocasião, o ministro bem lembrou que a tese do Conamp é baseada na "controvertida e injuriosa premissa de que a defesa das prerrogativas dos membros do MP confunde-se com o interesse processual da acusação, como se a ordem concessiva dos Habeas Corpus pudesse de forma direta violar o interesse coletivo da categoria" [9].A mesma razão há de ser aplicada ao presente caso. A lei em questão nada impõe aos magistrados, em nada lhes atinge direitos, vantagens ou prerrogativas. O interesse que eles possam ter na desconstituição dos dispositivos impugnados será o mesmo que tenham os cidadãos em geral, contrários, por razões diversas, à suspensão dos despejos. Assim, decidir que a Amaerj tem pertinência temática única e exclusivamente porque seus associados proferem as decisões determinando reintegrações de posse e despejos significa entender que a defesa das prerrogativas dos magistrados confunde-se com um interesse processual destes determinarem tais remoções, o que não se coaduna com um sistema republicano.No mais, como incumbe aos juízes interpretar e aplicar todo o direito, estar-se-ia concedendo, por via transversa, a suas associações de classe uma legitimidade universal para propositura de representações de inconstitucionalidade, alçando-as a um patamar superior às demais associações legitimadas. Estar-se-ia, assim, elitizando ainda mais o controle de constitucionalidade estadual, na contramão da ratio da recente decisão do STF na ADPF 709, que admitiu que instituições que representem grupos vulneráveis proponham ações diretas, com fundamento no artigo 103, IX, da Constituição [10].Por fim, o terceiro ponto que merece consideração é que, após a intensa articulação social e parlamentar já narrada, a lei estadual foi integralmente suspensa por decisão monocrática de um desembargador do TJE-RJ, sem que tenha sido submetida a referendo posterior do colegiado na sessão subsequente. O tema está na ordem do dia após o "caso André do Rap" [11] e as discussões sobre a mudança do regimento interno do STF [12], mas parece ter sido perdido de vista pelo TJERJ. Aliás, para além da importância da cláusula de reserva de plenário (artigo 97 da CRFB) e dos princípios da colegialidade e da separação dos poderes, a omissão em submeter a liminar a referendo do órgão especial violou o próprio regimento interno do TJ-RJ, que, nesses casos, exige a apresentação do processo em mesa na primeira sessão subsequente (artigo 105, §3º).Desse modo, a decisão do ministro Ricardo Lewandowski é um alento para o pacto federativo, o sistema republicano e a separação dos poderes. É um alento, ainda, para milhares de pessoas vulneráveis que residem em um estado marcado pela desigualdade social e que precisam ver assegurados o seu direito à saúde e à moradia em meio a essa crise humanitária que vivemos. Nesses tempos difíceis, há de se festejar quando o Poder Judiciário tem fôlego e coragem para exercer uma jurisdição anticíclica [13], voltada a moderar o ciclo autoritário e à proteção dos direitos fundamentais. [1] G1. Justiça determina reintegração de posse do prédio onde funciona a Casa Nem, em Copacabana, no Rio. Disponível em: https://g1.globo.com/rj/rio-de-janeiro/noticia/2020/08/24/justica-determina-reintegracao-de-posse-do-predio-onde-funciona-a-casa-nem-em-copacabana-no-rio.ghtml. Acesso em 6/1/2020.[2] ONU NEWS. Relator da ONU diz que Brasil tem que suspender despejos durante pandemia. Disponível em: https://news.un.org/pt/story/2020/07/1719591. Acesso em 6/1/2021.[3] O GLOBO. Nova York estende proibição de despejos na pandemia. Disponível em: https://oglobo.globo.com/economia/nova-york-estende-proibicao-de-despejos-na-pandemia-24815825. Acesso em 06/01/2020; THE CHARLOTTE OBSERVER. NC Courts stop evictions and foreclosures as part of coronavirus responde. Disponvel em: https://www.charlotteobserver.com/news/coronavirus/article241226521.html. Acesso em 6/1/2021.[4] LE MONDE. Logement: la trêve hivernale est prolongée de deux mois. Disponível em: https://www.lemonde.fr/argent/article/2020/03/13/logement-la-treve-hivernale-est-prolongee-de-deux-mois_6032970_1657007.html. Acesso em 6/1/2021.[5] BRANDÃO, Rodrigo. Coronavírus e o conflito federativo. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/coronavirus-e-o-conflitofederativo-11042020. Acesso em 24/11/2020.[6] STF. Lewandowski diz que STF revalorizou o federalismo na pandemia. Disponível em: http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=448639. Acesso em 24/11/2020.[7] STF, ADI 3110, Tribunal Pleno, rel. min. Edson Fachin, Julgamento: 4/5/2020, Publicação: 10/6/2020[8] STF. Restabelecida lei que suspende despejos e remoções no RJ durante a pandemia. Disponível em: http://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=458112&ori=1. Acesso em 6/1/2021.[9] ConJur. MP não é apenas órgão acusatório e deve defender direitos de réus, diz Gilmar. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-dez-09/mp-nao-apenas-orgao-acusatorio-defender-direitos-gilmar. Acesso em 17/12/2020.[10] SARMENTO, Daniel. Jurisdição constitucional e o empoderamento dos excluídos. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/a-jurisdicao-constitucional-e-o-empoderamento-dos-excluidos-15082020. Acesso em 6/1/2021.[11] JORNAL DE BRASÍLIA. Após caso André do Rap, Fux quer que liminares sejam submetidas imediatamente ao plenário do STF. Disponível em: https://jornaldebrasilia.com.br/politica-e-poder/apos-caso-andre-do-rap-fux-quer-que-liminares-sejam-submetidas-imediatamente-ao-plenario-do-stf/. Acesso em 6/1/2021.[12] ConJur. Gilmar Mendes propõe mudanças no regimento interno do Supremo. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-out-21/gilmar-propoe-mudancas-regimento-interno-stf. Acesso em 06/01/2020; STF. Mudanças no Regimento Interno enfatizam atuação colegiada do STF. Disponível em: https://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=446754&ori=1. Acesso em 6/1/2021.[13] SOUZA NETO, Cláudio Pereira de. Democracia militante e jurisdição constitucional anticíclica. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/democracia-militante-e-jurisdicao-constitucional-anticiclica-16052020. Acesso em 7/1/2021.Fonte: Conjur

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DECRETO RIO Nº 48378 DE 1º DE JANEIRO DE 2021

Dispõe sobre a apresentação de Declaração Anual de Dados Cadastrais (DeCAD) de imóveis pelos contribuintes do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, e dá outras providências.O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso das atribuições que lhe são conferidas pela legislação em vigor, eCONSIDERANDO a necessidade de facilitar e tornar menos burocrática para o contribuinte as eventuais alterações nos dados cadastrais que servem de base a cobrança do IPTU;CONSIDERANDO a disponibilidade de modernas ferramentas tecnológicas para prestação e conferência de informações; eCONSIDERANDO o disposto no art. 63, § 2º, 4, da Lei nº 691, de 24 de dezembro de 1984,DECRETA:Art. 1º Os contribuintes do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana deverão apresentar, até o último dia útil do mês de junho de cada exercício, Declaração Anual de Dados Cadastrais (DeCAD) de imóveis, a ser entregue obrigatoriamente por meio eletrônico em formulário próprio a ser disponibilizado no site da Secretaria Municipal de Fazenda e Planejamento na internet.Art. 2º Na Declaração referida no art. 1º, o contribuinte deverá prestar as seguintes informações sobre o imóvel:I - número da inscrição imobiliária no cadastro municipal;II - endereço do imóvel;III - nome e CPF/CNPJ do contribuinte, bem como o tipo de seu vínculo jurídico com o imóvel;IV - exercício a que se referem as informações prestadas na declaração;V - área edificada;VI - utilização do imóvel, dentre as seguintes opções:a) não edificado;b) edificado com uso residencial; ouc) edificado com uso não residencial;VII - na hipótese da alínea "c" do inciso VI deste artigo, a utilização específica (loja, indústria, escola, clínica, hotel, etc.,), dentre as opções a serem disponibilizadas no formulário referido no art. 1º;VII - tipologia (característica construtiva) do imóvel, dentre as opções a serem disponibilizadas no formulário referido no art. 1º;VIII - outras que vierem a ser exigidas na forma do § 1º deste artigo.§ 1º Ato do Secretário Municipal de Fazenda e Planejamento poderá estabelecer a obrigatoriedade de prestação de outras informações na DeCAD.§ 2º Não serão processadas declarações relativas a exercícios anteriores ao de declaração, quando resultarem em redução do imposto já lançado.Art. 3º Para ter acesso ao formulário eletrônico de declaração, o contribuinte deverá comprovar sua identidade, conforme procedimento a ser estabelecimento em ato do Secretário Municipal de Fazenda e Planejamento.Art. 4º Aquele que for contribuinte relativamente a mais de uma inscrição imobiliária poderá apresentar as informações sobre todas em uma mesma DeCAD, a qual, em tal caso, será subdividida de modo a permitir a informação individualizada dos dados para cada inscrição.Art. 5º Será disponibilizada ao contribuinte opção simplificada para a hipótese de dever manter todos os dados atualmente constantes do cadastro, os quais lhe serão exibidos ao acessar o formulário de que trata o art. 1º.Art. 6º Finalizada a prestação de informações, o sistema informatizado fazendário permitirá, na própria tela para declaração, consulta ao valor histórico que, pelos dados declarados, corresponderiam à base de cálculo do imposto do exercício a que se referir a declaração.Parágrafo único. O valor exibido referido no caput tem caráter meramente consultivo e não vincula a Administração Tributária na atividade do lançamento.Art. 7º Não serão processadas declarações que, no todo ou em parte, sejam omissas quanto aos dados exigidos no formulário.Art. 8º Na hipótese de não apresentação da declaração de que trata este Decreto, inclusive na hipótese do art. 7º, serão aplicadas ao contribuinte as penalidades previstas na legislação.Art. 9º A Administração Tributária poderá adotar, no todo ou em parte, em seu cadastro, informações constantes ou decorrentes da declaração de que trata este Decreto, inclusive para fins de lançamentos tributários.Parágrafo único.  A declaração de que trata este Decreto não se presume verdadeira nem vincula as autoridades administrativas, que poderão adotar, inclusive para fins de lançamento tributário, dados colhidos em outras fontes de informação ou manter um ou mais dados na forma já cadastrada.Art. 10. Comprovada a falsidade, insuficiência ou inexatidão de qualquer informação declarada que tenha levado a lançamentos tributários equivocados, a Administração Tributária efetuará a devida correção do dado no cadastro e a correspondente revisão dos lançamentos, inclusive com retroação a exercícios anteriores, nas condições permitidas pelo art. 149 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional).Parágrafo único. A revisão de lançamentos referida no caput não prejudica a imposição das penalidades previstas na legislação pela prestação de informações falsas, insuficientes ou inexatas.Art. 11. Até a data de que trata o art. 1º, o contribuinte poderá apresentar declaração retificadora da que anteriormente tenha apresentado, referente ao mesmo exercício.Parágrafo único. Tratando-se de declaração referente a exercícios anteriores, a declaração retificadora pode ser apresentada até 30 de outubro do quinto exercício seguinte ao do fato gerador, observado o disposto no § 2º do art. 2º.Art. 12. Fica delegada ao Secretário Municipal de Fazenda e Planejamento a competência para criar Grupo de Trabalho, com prazo de duração de sessenta dias, com o objetivo de, até 31 de março de 2020, apresentar projeto detalhado das medidas necessárias, inclusive na área de tecnologia da informação, para a implantação operacional da DeCAD.Art. 13. A delegação de competência de que trata o art. 12 inclui a de designar e convocar os integrantes do Grupo de Trabalho nele referido, inclusive externos aos quadros fazendários e independente de a qual órgão ou entidade estejam vinculados.Art. 14. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.Rio de Janeiro, 1º de janeiro de 2021; 456º ano da fundação da Cidade;- EDUARDO PAES

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Justiça do Rio atende a pedido de advogado e limita anuidade da OAB a R$ 500

Postado: 11/01/2021A Ordem dos Advogados do Brasil é um conselho profissional como qualquer outro. Assim, vale para a entidade a previsão que limita a R$ 500 o valor da anuidade cobrada por órgãos de classe.O entendimento é da 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro. O colegiado deferiu pedido feito por um advogado com base na Lei 12.514/11, que dispõe sobre os conselhos profissionais. A decisão, que é de 18 de novembro de 2020, vale apenas para o autor do processo. A íntegra da decisão foi divulgada pelo site Espaço Vital.Segundo o artigo 6º da lei de 2011, as anuidades cobradas pelos órgãos de classe serão de até R$ 500 no caso de profissionais de nível superior. Como a norma não faz nenhuma distinção com relação à OAB, a 7ª Turma Recursal entendeu cabível a aplicação do dispositivo."A lei que se pretende aplicar, lei 12.514/11, não fez qualquer exceção à OAB, pelo que se aplica a todos os conselhos federais, inclusive a ela. Os tribunais regionais e o próprio STJ inclusive, vem aplicando a indigitada lei 12.514/11 também à OAB sem qualquer distinção, como se extrai de julgados recentes", afirmou em seu voto a juíza Caroline Medeiros e Silva, relatora do caso. Os julgados recentes mencionados pela magistrada são o REsp 1.615.805, que teve como relator o ministro Herman Benjamin, da 2ª Turma do STJ, e a Apelação Cível 0035231-11.2014.4.01.3500, julgada pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região. O pedido foi indeferido em primeira instância. Na ocasião, o juízo originário disse que a OAB, por ter natureza de autarquia sui generis, não pode ser confundida com outros conselhos profissionais. A decisão de primeiro grau teve como base o julgamento da ADI 3.026, em que o Supremo Tribunal Federal entendeu que a Ordem "não pode ser tida como congênere dos demais órgãos de fiscalização profissional". "A OAB não está voltada exclusivamente a finalidades corporativas. Possui finalidade institucional."Clique aqui para ler a decisão5000692-38.2020.4.02.5102Fonte: Conjur

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Vendedor que desiste de negócio por falta de diligência do corretor não deve pagar comissão

Justiça de SP negou a comissão de corretagem ao verificar que contrato carecia de "informações extremamente relevantes".Postado: 12/01/2021A Justiça de SP considerou indevida a cobrança de comissão de corretagem diante da inadimplência na prestação dos serviços. O juiz de Direito Guilherme Tarcia e Fazzio negou pedido de corretores que buscaram receber a comissão em caso no qual, após assinado o contrato, os vendedores desistiram por falta de informações e erros na elaboração do documento.Para o magistrado ficou comprovada a inadimplência no cumprimento da obrigação de intermediação "pela falta de adoção das medidas de diligência e prudência necessárias e integrantes do serviço nos termos da diretriz legal específica e decorrência da boa-fé objetiva".Conforme a sentença, faltaram ao contrato, por exemplo, a definição correta do imóvel-objeto do negócio, a precisa descrição do bem e a falta de identificação do adquirente."Trata-se de informações extremamente relevantes à formação da decisão do vendedor porque dizem respeito diretamente à aferição da idoneidade financeira e capacidade de solvência do adquirente: era obrigação do corretor prestar as informações necessárias para conhecimento exato do potencial de êxito para que o vendedor assumisse ou não os riscos de firmar o contrato naquelas circunstâncias do objeto da negociação e das pessoas envolvidas."O julgador ponderou a ausência de adoção das medidas de prudência e cautela necessárias em relação a negócio de alto valor (mais de R$ 1 mi) e que o cumprimento da obrigação do corretor não se exaure na apresentação de pretendente à aquisição."A parte autora não cumpriu com os deveres contratuais principais e anexos na execução adequada do dever de intermediação para justificar a exigência da cobrança de corretagem em detrimento de negócio jurídico que efetivamente não se realizou."A advogada Gabriela Soares Suzigan defendeu os vendedores/requeridos na causa.Processo: 1000284-94.2019.8.26.0302Veja a sentença.Fonte: Migalhas

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Sobre o direito de preferência no contrato de locação

OPINIÃO:Postado: 09/01/2021A Lei nº 8.245/1991, famosa Lei do Inquilinato, estabelece em seu artigo 27 [1] que o locatário tem preferência caso o proprietário deseje vender o imóvel locado. Mas, afinal, do que se trata esse direito?O direito de preferência é um direito do inquilino e uma obrigação do proprietário, quando este pretender vender o imóvel locado, obrigando-o a oferecer primeiramente ao inquilino para que, no prazo de 30 dias, se manifeste sobre o exercício ou renuncia ao direito de preferência. Frise-se que esse é um direito exclusivo do inquilino, aquele devidamente qualificado no contrato de locação, sendo intransmissível e indivisível.Assim, antes de concretizar a venda o locador deve notificar o locatário, dando-lhe oportunidade para adquiri-lo, em iguais condições de terceiros. Entende-se por igualdade o mesmo valor, mesma forma e mesmas condições de pagamento.A lei não estabelece uma forma específica para que essa notificação aconteça, mas as partes envolvidas devem observar se há alguma disposição contratual nesse sentido. Caso o contrato nada estabeleça, a notificação poderá ser pessoal, por correio eletrônico, postal, cartório ou até mesmo judicial, mas é importante que seja possível comprovar de forma inequívoca a data de recebimento pelo inquilino.A boa técnica recomenda que a notificação indique com exatidão o valor que imóvel será ofertado, condições de pagamento, fixe dia e local para análise de documentos, bem como indique eventuais existências de ônus que pendem sobre o imóvel, como débitos de impostos e taxas, por exemplo [2].Frise-se que o prazo de 30 dias é decadencial [3], contado em dias corridos, e o silêncio será interpretado como renúncia ao direito. Assim, se o inquilino receber a notificação no dia 12 de maio, terá até o dia 11 de junho para manifestar sua anuência, por exemplo.Havendo interesse na aquisição do imóvel, o locatário deve apresentar sua concordância da mesma forma que foi notificado sobre a intenção de venda. Contudo, uma vez aceita a proposta, caso desista do negócio ou sobrevenha algum impedimento para conclusão dele por sua culpa, como a não obtenção de um financiamento para quitação do preço, por exemplo, responderá por todos os prejuízos causados ao locador.Havendo renúncia ao direito de preferência, o locador fica liberado para vender o imóvel a terceiros. Porém, se a venda acontecer por valor inferior, não terá sido observado o critério igualdade de condições e, consequentemente, o negócio poderá ser considerado nulo.Pense no seguinte contexto: o imóvel é vendido por R$ 200 mil, mas, para diminuir os custos com a documentação, as partes fazem a escritura pelo valor de R$ 150 mil. Nesse caso (além da fraude fiscal), há um risco de o negócio ser anulado pela não observância do direito de preferência.Estando o imóvel sublocado legitimamente [4], a preferência será em primeiro lugar do sublocatário (aquele que está na posse) e, caso este renuncie, transfere-se ao locatário.Contudo, esse não é um direito absoluto e há casos em que sua observância é dispensada, casos previstos no artigo 32 da Lei nº 8.245/91, quais sejam: venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Observe que o ponto central dessas opções é a impossibilidade de igualdade de condições prescrita no artigo 27 da citada lei. Vejamos:"Na venda por decisão judicial não há direito de preferência, porém, é necessária a intimação dos ocupantes do imóvel, dando-lhes ciência da constrição e designação do leilão judicial. Assim, caso o locatário deseje, poderá arrematá-lo em iguais disputa com os demais licitantes.Por sua vez a permuta, que nada mais é senão a troca de bens entre duas ou mais pessoas, é implícito que o locatário não tenha condições de 'adquirir em igualdade de condições', o que por si só descaracteriza o requisito essencial do direito de preferência, logo, não seria lógico a exigência de cumprimento dessa formalidade".Em linhas gerais, e considerando a prática atual, caso ocorra a venda particular sem a observância do direito de preferência o locatário terá o direito de ser indenizado por eventuais perdas e danos que sofrer, desde que comprove em juízo que possua condições de adquirir o imóvel.Todavia, em raros casos em que o contrato de locação está averbado junto a matrícula do imóvel [5], o inquilino preterido terá o prazo de seis meses, contados do registro da transação, para propor ação de anulação de escritura pública de venda e compra, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel, mediante depósito judicial do valor integral da venda, acrescido das despesas de transferência.Vejam que um detalhe simples — averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel — pode mudar radicalmente o resultado para o inquilino preterido. Portanto, havendo interesse na compra do imóvel é altamente recomendável que se atente a esse detalhe.Por fim, a lei estabelece que havendo imóveis sobre os quais há condomínio, como, por exemplo, bem recebido em herança com a fixação de um percentual para cada herdeiro, o direito de preferência do condômino se sobressai ao do locatário [6]. [1] "Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."[2] "Art. 27, parágrafo único: A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente."[3] Prazo decadencial é aquele gera a perda do direito caso não seja exercido exatamente no período assinalado pela lei, e não se prorroga em hipótese alguma.[4] Sendo a sublocação irregular, não há o que se falar em direito de preferência do sublocador clandestino.[5] O contrato de locação deverá ser averbado na matrícula do imóvel até 30 (trinta) dias antes da lavratura da escritura de venda e compra. Para averbação do contrato, basta que este esteja assinado por duas testemunhas, nos termos do artigo 33, caput, e parágrafo único da Lei 8245/191.[6] "Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário".Fonte: Conjur

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Imobiliária deve pagar indenização por venda de um mesmo imóvel a duas pessoas

Postado: 09/01/2021Vender um mesmo lote em condomínio para duas pessoas distintas é conduta tão notoriamente irregular que possui contornos de ato tipificado criminalmente, ultrapassando o mero aborrecimento.Foi com esse entendimento que a juíza Andressa Torquato Silva condenou a Imobiliária Santa Matilde Ltda. ao pagamento de R$ 15 mil de indenização por danos materiais e R$ 8 mil por danos morais, em virtude da venda de um mesmo imóvel para duas pessoas distintas.A parte autora moveu ação contra a imobiliária, alegando que, no dia 31 de janeiro de 1984, adquiriu o lote 9-quadra A, do Loteamento Nova Guarabira, à época, pelo valor de R$ 222,5 mil. Informa, ainda, que não tinha construído nada no referido terreno e, recentemente, ao negociar sua venda, tomou conhecimento que o imóvel encontra-se no nome de outra pessoa.Na decisão, a juíza afirma que a conduta da venda do mesmo imóvel para duas pessoas distintas fez surgir a existência de danos patrimoniais. "Logo, configurado o dever de indenizar o demandante pelos danos materiais sofridos", destacou.No que diz respeito ao dano moral, a juíza Andressa Torquato disse que não se pode negar os transtornos causados pela imobiliária. "A conduta da demandada de realizar a venda do mesmo terreno, a saber, lote 09, quadra A, do loteamento Nova Guarabira, a pessoas distintas, não pode ser considerada um mero aborrecimento e sim uma conduta ilícita praticada pela requerida. Desse modo, o dever de indenizar a demandante por danos morais", pontuou. Com informações da assessoria de comunicação social do Tribunal de Justiça da Paraíba.Clique aqui para ler a decisão0801086-96.2015.8.15.0181Fonte: Conjur

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Tocar bateria em apartamento sem isolamento acústico gera dever de indenizar

Postado: 11/01/2021Seja em casa, seja em apartamento, instrumento musical pressupõe respeito a vizinho e a terceiros. Assim entendeu a 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao condenar um homem ao pagamento de indenização por danos morais a seu vizinho, no valor de R$ 4 mil, pelo barulho frequente de uma bateria.De acordo com os autos, o vizinho deu uma bateria infantil para o filho de três anos. Os autores, moradores do apartamento de cima, reclamaram do excessivo barulho do instrumento e pediram providências para reduzir o ruído, sem sucesso. Eles ajuizaram ação para impedir o vizinho de usar a bateria ou obrigá-lo a providenciar adequação acústica do apartamento, além do pagamento de indenização.O relator do recurso, desembargador Celso Pimentel, afirmou que, embora o pedido para providenciar o isolamento acústico tenha sido extinto após o réu ter se mudado do apartamento, o pagamento de indenização ainda deve ser apreciado."A documentada mudança do réu do imóvel do qual proviria o ruído prejudicou o pedido de condenação ao cumprimento de obrigação de fazer ou de não fazer, mas não dispensa o exame da apontada ilicitude tanto para a definição da pretendida indenização moral, como da disciplina das verbas de sucumbência", afirmou.O magistrado destacou que a perícia apurou níveis de ruído acima do limite de 55 decibéis estabelecido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para o período diurno. "Reconhece-se, pois, o ilícito praticado pelo réu, que, violando o direito dos autores ao relativo silêncio em sua própria casa, dentro da normalidade, configura lesão moral e obriga à indenização dessa natureza", completou. A decisão foi unânime.Fonte: Conjur

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STJ julgará necessidade de comprovar ITCMD para homologação de partilha

Postado: 11/01/2021A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu afetar os Recursos Especiais 1.896.526 e 1.895.486, ambos de relatoria da ministra Regina Helena Costa, para julgamento sob o rito dos repetitivos.A questão submetida a julgamento, que está cadastrada como Tema 1.074 na base de dados do STJ, discute a "necessidade de se comprovar, no arrolamento sumário, o pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) como condição para a homologação da partilha ou expedição da carta de adjudicação, à luz dos artigos 192 do CTN e 659, parágrafo 2º, do CPC/2015".Até o julgamento dos recursos e a definição da tese, o colegiado determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais ou coletivos que versem sobre a questão delimitada.No acórdão de afetação dos processos, a ministra Regina Helena Costa destacou que a 1ª e a 2ª Turmas do STJ têm o entendimento pacífico de que, no procedimento de arrolamento sumário, é desnecessária a comprovação da quitação do ITCMD como requisito para homologar a partilha ou expedir a carta de adjudicação.No entanto, um levantamento na base de jurisprudência do tribunal revela a existência de 11 acórdãos sobre a matéria e mais de uma centena de decisões monocráticas a respeito. "Embora uniforme o entendimento no âmbito das turmas de direito público, tal circunstância tem-se mostrado insuficiente para impedir a distribuição de inúmeros recursos a esta corte veiculando o tema", observou a relatora.Recursos repetitivosO Código de Processo Civil regula, no artigo 1.036 e seguintes, o julgamento por amostragem, mediante seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.REsp 1.896.526 e 1.895.486Fonte: Conjur

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Usucapião: é só adquirir o bem depois de um tempo de uso?

Neste artigo vamos abordar um tema que levanta muitos questionamentos dentro e fora do Direito: a usucapião.Postado: Mês passadoInicialmente, é importante ressaltarmos de onde vem a palavra "usucapião". Bom, provém de "usus", que significa "posse" e de "capio, capere", que significa "tomar, adquirir".Assim, o conceito, de acordo com o doutrinador Dilvanir José da Costa é "o modo autônomo de aquisição da propriedade móvel e imóvel mediante a posse qualificada da coisa pelo prazo legal. Provém de usus (posse) e capio, capere (tomar, adquirir), ou seja, adquirir pela posse."Sabe aquele caso de algum conhecido que conseguiu adquirir aquela coisa, como uma casa por exemplo, depois de morar nela por um tempo? Então, é disso que trataremos aqui, de forma mais aprofundada, pois com certeza para ter conseguido, a pessoa cumpriu com os requisitos necessários, os quais veremos neste artigo.Observação: há quem use o termo o usucapião e quem use a usucapião. A língua portuguesa apresenta ambas as variações como corretas.Bom, mas o que a gente pode usucapir? Os bens móveis e imóveis.Vamos falar primeiro da usucapião de bens IMÓVEISQuais são as espécies de usucapião de bens imóveis?Bom, temos três espécies de usucapião (extraordinária, ordinária e especial) que se dividem em mais (especial rural e especial urbana), além da familiar, coletiva e indígena, totalizando SETE. Vamos falar sobre cada uma delas.Usucapião Extraordinária: Com previsão no artigo 1.238 do Código Civil, para essa espécie, é necessário que: 1) a pessoa possua como seu o imóvel; 2) por 15 anos; 3) sem interrupção e sem oposição. O parágrafo único desse mesmo artigo, menciona que o prazo é de 10 anos nos casos em que o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.Usucapião Ordinária: Para essa espécie, de acordo com a previsão elencada no artigo 1242 do Código Civil, adquire também a propriedade do imóvel aquele que: 1) contínua e incontestadamente; 2) com justo título e boa-fé; 3) o possuir por 10 anos. No entanto, o prazo também pode ser reduzido, dessa vez para 5 anos, quando o imóvel houver sido adquirido, onerosamente (de forma paga), com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.Usucapião Especial Rural: Também com previsão no Código Civil (art. 1239), essa espécie dispõe que a pessoa, para conseguir usucapir nessa hipótese, necessita: 1) NÃO ser proprietário de algum imóvel rural ou urbano; 2) possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural; 3) NÃO ser a área superior a 50 hc; 4) tornar a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.Usucapião Especial Urbano: Por sua vez, a usucapião especial urbana está disposta no artigo 1240 do Código Civil, caput, que aponta como requisitos para usucapir: 1) área até 250m²; 2) por 5 anos; 3) sem oposição; 4) utilizar para sua moradia ou de sua família; 5) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Os parágrafos 1º e 2º do referido artigo trazem algumas ressalvas, quais sejam:“§ 1º: O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil”;“§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”A Constituição Federal de 1988 reforça em seu artigo 191 o direito da usucapião rural:“Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”Além do mais, a Constituição Federal deixa claro que NÃO se pode usucapir imóveis públicos.Usucapião Familiar: A previsão legal para essa espécie está disposta no artigo 1240-A do Código Civil. Os requisitos são: 1) exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição; 2) posse direta e exclusiva; 3) imóvel urbano de até 250m²; 4) propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família; 5) adquirir o domínio integral; 6) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. No entanto, o parágrafo primeiro deste mesmo artigo é bastante claro ao dispor que esse direito NÃO será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.Usucapião Coletiva: Essa espécie encontra previsão na Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), mais precisamente em seu artigo 10, que elenca como requisitos: 1) existentes e sem oposição; 2) há 5 anos; 3) área total dividida pelo número de possuidores seja menor que 250m² por possuidor; 4) possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Os parágrafos 1º ao 5º, ainda deste artigo 10, complementam que: § 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas; § 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis; § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas; § 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio; § 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.Usucapião Indígena: Por fim, temos também essa espécie de usucapião, com previsão na Lei nº 6.001/73 (Estatuto do Índio), em seu artigo 33. Há também requisitos, quais sejam: 1) ser índio; 2) integrado ou não; 3) ocupar o trecho de terra como próprio; 4) por 10 anos consecutivos; 5) trecho de terra ser inferior a 50 hc. No entanto, o parágrafo único menciona que NÃO se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.Podemos notar que há REQUISITOS para usucapir um bem imóvel, e não simplesmente entrar e adquirir a posse.Deste modo, em todas as espécies analisadas acima, evidente que há a necessidade de PROVAR A POSSE, até porque, para usucapir, é necessário que a pessoa já esteja na posse do bem.Nesse sentido, para exemplificar, vejamos um julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul a respeito da necessidade de provar a posse para conseguir usucapir:“APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. REQUISITOS PARA USUCAPIÃO. USUCAPIÃO ENTRE IRMÃOS. O usucapião exige a prova da posse com as características para usucapião, do que o usucapiente deixou de se desincumbir, na medida em que, pela prova, está pretendendo, sem nenhuma razão, usucapir área pertencente ao irmão como proprietário, sobre a qual jamais exerceu posse destinada a usucapião. (Apelação Cível Nº 70068887355, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 24/08/2016). (TJ-RS - AC: 70068887355 RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Data de Julgamento: 24/08/2016, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/09/2016)”. (grifos nossos).Passemos agora a tratar da usucapião de bens MÓVEISA usucapião de bens móveis, por sua vez, encontra respaldo nos artigos 1260 a 1262 do Código Civil, e também são divididas em usucapião ordinária (artigo 1260) e extraordinária (1261).Quais são os requisitos de cada uma delas?Usucapião Ordinária:“Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.”Sintetizando os requisitos da Usucapião Ordinária:1) Prazo: 3 anos;2) Posse contínua e incontestada (significa o mesmo que posse mansa e pacífica);3) Justo Título;4) Boa-fé.Usucapião Extraordinária:“Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.”1) Prazo: 5 anos2) Posse contínua e incontestada (significa o mesmo que posse mansa e pacífica);3) Não necessidade de boa-fé.Vamos analisar agora as CAUSAS IMPEDITIVAS/SUSPENSIVAS de usucapiãoO artigo 1244 do Código Civil é bastante claro ao afirmar que:"Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião."Deste modo, quando falamos em causas impeditivas ou suspensivas de usucapião, falamos que não pode ocorrer a usucapião em determinadas hipóteses. São elas as dispostas nos artigos 197 a 204 do Código Civil, que tangem às causas impeditivas ou suspensivas da prescrição:Entre cônjuges, na constância do matrimônio;Entre ascendente e descendente, durante o poder familiar;Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;Contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil (menores de dezesseis anos), pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;Contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados, ou dos Municípios;Contra os que estiverem servindo na armada e no exército nacionais em tempo de guerra;Pendendo condição suspensiva;Não estando vencido o prazo.Pendendo ação de evicção.REFERÊNCIAS:BRASIL. Código Civil de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em 24/11/2020BRASIL. Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituição/constituição.htm. Acesso em 24/11/2020BRASIL. Lei nº 6.001/73 (Estatuto do Índio). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6001.htm. Acesso em 24/11/2020BRASIL. Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/LEIS_2001/L10257.htm. Acesso em 24/11/2020BRASIL. SENADO FEDERAL. Disponível em: https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/524/r143-25.PDF?sequence=4. Acesso em 24/11/2020.Fonte: Jusbrasil

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A rescisão de contrato de compra de lote depende de notificação pessoal do comprador

Postado: Mês passadoQuem não conhece a história de um amigo ou parente que comprou um terreno e que, em virtude de não conseguir pagar o valor das parcelas, acabou perdendo o lote?Essa situação é comum.Muitas pessoas pensam que vão conseguir honrar com o pagamento das parcelas, mas surgem adversidades ao longo da vida comprometendo esse objetivo, seja por um planejamento malsucedido ou por um evento inesperado.E a rescisão (resolução) do contrato, por culpa do comprador, quando não há o pagamento dos valores combinados, é o caminho jurídico que a empresa tem para retomar o imóvel.Essa forma de desfazer o negócio, entretanto, traz muitos prejuízos ao comprador, seja pelo fato de aplicação de multa e outras penalidades, impossibilidade de devolução de alguns valores ou parcelamento da restituição dos valores, como você poderá aprofundar nesses outros textos:Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro;Qual é o prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel?Creio que ninguém quer passar por uma situação como essa.Apesar de a empresa do ramo imobiliário ter direito de pedir o imóvel de volta, isso tem de ocorrer através de uma maneira correta, conforme a previsão da lei.Não é permitido que as coisas aconteçam de qualquer modo, a toque de caixa, sem o mínimo de observância das normas legais, sob pena de todo o procedimento se tornar inválido.Há casos em que os compradores sequer tem ciência de que “perderam” o terreno. A empresa simplesmente cancela o compromisso de compra e venda e faz um outro, agora com outra pessoa, o novo comprador.Quando o antigo dono busca um contato com a empresa, é informado de que o contrato foi “cancelado”, que não tem direito a nada e que o imóvel foi comercializado novamente. E fim.Isso é totalmente ilegal!No caso de contrato de compromisso de compra e venda de lote, existe uma lei, a de nº 6.766/79, que regula boa parte de como as coisas devem acontecer, desde o momento da transformação da área em um loteamento, sua comercialização, requisitos do contrato, forma que deve ocorrer a rescisão, entre outros pontos.Apesar de cada imobiliária, construtora ou incorporadora ter a sua própria política de mercado e modo de atuar, nenhuma delas pode agir de forma contrária à lei.E, especificamente, no caso de o comprador que se encontra inadimplente, a empresa tem o dever de notificá-lo para pagar o débito e de forma pessoal.O comprador terá um prazo de 30 (trinta) dias para regularizar os pagamentos, sob o risco de, não o fazendo, ter o contrato rescindido, perdendo o imóvel.É importante mencionar que não existe um mínimo de parcelas atrasadas para que a empresa notifique o devedor, basta uma única parcela para que isso seja possível e o vencimento pode ser de apenas 1 dia.A praxe é que as empresas aguardem o vencimento de três parcelas ou um débito entre 60 e 90 dias.Isso acontece por questões de custos, logística ou filosofia da empresa. Pela lei, ela não tem de aguardar nenhum prazo após o vencimento da parcela que não foi quitada.Então, não fique achando que você, por estar devendo apenas uma parcela, pode levar as coisas de maneira tranquila, empurrando com a barriga, sem se preocupar em pagar a dívida por ainda ter um “tempo” para resolver.A partir do momento que você se torna inadimplente, o relógio começa a correr contra você.Esse procedimento da notificação é uma chance que a lei dá para o comprador que se encontra em atraso possa regularizar a sua situação financeira com a vendedora, fazendo o que chamamos de purgar a mora e seguir com o contrato normalmente.Essa notificação a ser enviada tem um requisito muito importante que nem sempre é observado, é que ela deverá ser entregue PESSOALMENTE ao intimado ou notificado, que deverá assinar o comprovante de recebimento, conforme previsto no art. 49, da Lei de nº 6.766/79, veja:Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.Mesmo feita por Oficial de Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos, há a necessidade de que a notificação seja feita de forma pessoal.Isso significa que ela não poderá ser entregue a um vizinho, a um parente ou outra pessoa que não seja o próprio notificado ou intimado (comprador do imóvel).Não basta que ela tenha sido entregue no endereço do notificado, como ocorre em outros tipos de notificação, é imprescindível que o próprio interessado assine que recebeu o documento.É claro que não adiantará se esquivar para não assinar o documento, já que se for detectado que a pessoa está se escondendo ou não for encontrada, essa notificação poderá ocorrer via edital, com publicações em jornais, suprimindo a ausência da assinatura do recibo.Antes desse procedimento via edital, é necessário que seja tentada a intimação pessoal, caso contrário, a notificação editalícia também será nula.O que acontece, em muitos casos, é que sequer existe essa notificação para a realização do pagamento dos débitos, o que tornará todo o procedimento nulo, inclusive uma eventual ação de reintegração de posse.Em outras situações, quando há a notificação, ela não ocorre de modo pessoal. Não é o próprio interessado quem assinou o comprovante de recebimento. À s vezes foi um filho, vizinho, mãe ou até um total desconhecido.Isso também tornará todo o procedimento como nulo, fazendo com que a empresa, caso tenha tomado alguma medida contra o comprador, seja obrigada a desfazê-la, e conceda uma nova oportunidade para que o devedor faça o pagamento do que é devido.Não se trata de fugir da dívida, apenas que a cobrança siga corretamente o procedimento que a própria lei fez, dada a importância social, econômica e jurídica que é a aquisição de um imóvel, demandando uma maior proteção legal.Fonte: Jusbrasil

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Comprei um imóvel ANTES da venda de um antigo. Preciso pagar IRPF sobre essa venda?

Postado: Há 2 mesesVocê já sabe que a venda de imóvel, via de regra, gera a obrigação de pagar imposto de renda (IRPF).Mas, felizmente, como já explicamos por aqui, essa venda é isenta de IRPF se o valor obtido for utilizado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.Porém, é comum acontecer da pessoa comprar um imóvel novo ANTES de conseguir vender o seu antigo.E nesse caso, teria IRPF a pagar sobre a venda do imóvel antigo ou esta venda estaria isenta?Para a Receita Federal o IRPF deve ser pago.Segundo o Fisco, a isenção apenas se aplica quando o imóvel novo é adquirido no prazo de 180 dias após a venda do imóvel antigo (vide art. 2º, §§ 6º, 7º e 11, inciso I, da Instrução Normativa SRF nº 599/2005).Porém, o entendimento da Receita Federal distorce o que determina a legislação que trata do tema. (art. 39 da Lei nº 11.196/05).Segundo o art. 39 da Lei nº 11.196/05,Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.Como se percebe, a lei determina que para se ter direito à isenção de IRPF é necessário APLICAR o valor da venda do imóvel antigo na compra de um novo em 180 dias, e não ADQUIRIR um imóvel novo em 180 dias, como entende a Receita Federal.É com base nisso que o Superior Tribunal de Justiça entende que a isenção de IRPF é válida mesmo que o imóvel novo seja adquirido antes da venda do imóvel antigo (nesse sentido: AgInt no REsp 1612183/RS, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 10/05/2019).Vamos ao exemplo para facilitar?- 01/04/2013: João comprou um imóvel residencial por R$ 500.000,00.- 01/04/2020: João comprou outro imóvel residencial por R$ 700.000,00, parcelado em 5 vezes.- 01/05/2020: João vendeu seu imóvel antigo, comprado por R$ 500.000,00, pelo valor de R$ 600.000,00, obtendo um lucro de R$ 100.000,00, que, a princípio, seria tributado pelo IRPF...Porém, João utilizou o valor obtido na venda de seu imóvel antigo, de R$ 600.000,00, para pagar as parcelas da compra do novo imóvel, já adquirido em 01/04/2020.Nessa situação, apesar da Receita Federal entender que o lucro obtido na venda do imóvel antigo, de R$ 100.000,00, deve ser tributado, a Justiça entende que não há IRPF a pagar!Diante disso, devemos ficar atento à s ilegais cobranças da Receita Federal.Caso elas ocorram, o contribuinte deve recorrer à Justiça para proteger seus direitos e evitar a exigência indevida.Fonte: Jusbrasil

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Quem não conhece a história de um amigo ou parente que comprou um terreno e que, em virtude de não conseguir pagar o valor das parcelas, acabou perdendo o lote?Essa situação é comum.Muitas pessoas pensam que vão conseguir honrar com o pagamento das parcelas, mas surgem adversidades ao longo da vida comprometendo esse objetivo, seja por um planejamento malsucedido ou por um evento inesperado.E a rescisão (resolução) do contrato, por culpa do comprador, quando não há o pagamento dos valores combinados, é o caminho jurídico que a empresa tem para retomar o imóvel.Essa forma de desfazer o negócio, entretanto, traz muitos prejuízos ao comprador, seja pelo fato de aplicação de multa e outras penalidades, impossibilidade de devolução de alguns valores ou parcelamento da restituição dos valores, como você poderá aprofundar nesses outros textos:Entenda a multa na rescisão dos contratos de imóveis e evite perder dinheiro;Qual é o prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel?Creio que ninguém quer passar por uma situação como essa.Apesar de a empresa do ramo imobiliário ter direito de pedir o imóvel de volta, isso tem de ocorrer através de uma maneira correta, conforme a previsão da lei.Não é permitido que as coisas aconteçam de qualquer modo, a toque de caixa, sem o mínimo de observância das normas legais, sob pena de todo o procedimento se tornar inválido.Há casos em que os compradores sequer tem ciência de que “perderam” o terreno. A empresa simplesmente cancela o compromisso de compra e venda e faz um outro, agora com outra pessoa, o novo comprador.Quando o antigo dono busca um contato com a empresa, é informado de que o contrato foi “cancelado”, que não tem direito a nada e que o imóvel foi comercializado novamente. E fim.Isso é totalmente ilegal!No caso de contrato de compromisso de compra e venda de lote, existe uma lei, a de nº 6.766/79, que regula boa parte de como as coisas devem acontecer, desde o momento da transformação da área em um loteamento, sua comercialização, requisitos do contrato, forma que deve ocorrer a rescisão, entre outros pontos.Apesar de cada imobiliária, construtora ou incorporadora ter a sua própria política de mercado e modo de atuar, nenhuma delas pode agir de forma contrária à lei.E, especificamente, no caso de o comprador que se encontra inadimplente, a empresa tem o dever de notificá-lo para pagar o débito e de forma pessoal.

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Município não pode cobrar IPTU em área de relevante interesse ecológico

Postado: 05/01/2021O imóvel que está localizado em área de relevante interesse ecológico, por ser refúgio de vida silvestre, tem limitações de uso que excedem o pleno exercício do direito de propriedade, sendo caso de afastar a cobrança de IPTU.Com esse entendimento, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo proibiu o município de Ilha Comprida de cobrar IPTU de um terreno localizado em uma área de relevante interesse ecológico. O proprietário do terreno entrou na Justiça pedindo a isenção do imposto com o argumento de que o uso econômico da área é limitado por questões ambientais. Ele também pediu a devolução dos valores pagos indevidamente no quinquênio que antecedeu a propositura da ação.O relator, desembargador Geraldo Xavier, citou no voto a Lei 9.985/2000 que, ao regulamentar o artigo 225, § 1º, da Constituição Federal, prevê no artigo 8º, V, a criação de unidades de proteção integral, dentre elas o refúgio de vida silvestre, conforme o artigo 13.O terreno em questão situa-se em uma unidade de proteção integral de refúgio de vida silvestre, o que impede o desenvolvimento de atividades degradadoras, como edificação de moradia, plantio ou supressão de vegetação."Malgrado a imposição de restrições ambientais ao imóvel, por si só, não inviabilize de todo o exercício dos direitos do dono, já que tem por escopo fazer cumprir o princípio constitucional da função social da propriedade (artigo 170, VI, da Constituição Federal), é certo que, na espécie, as limitações implicam o esvaziamento desses direitos", afirmou.Sendo assim, o magistrado reconheceu a inexigibilidade do IPTU e determinou a devolução dos valores pagos pelo dono do terreno. A decisão se deu por unanimidade.Processo 0003813-60.2015.8.26.0244Fonte: Conjur

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Covid-19: Lewandowski restabelece proibição de despejo durante calamidade pública no RJ

A lei 9.020/20, do Estado do RJ, suspende mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado durante o estado de calamidade pública por conta do coronavírus.Postado: 30/12/2020Nesta terça-feira, 29, o ministro Ricardo Lewandowski, de STF, restabeleceu dispositivos da lei do Estado do RJ 9.020/20 que suspendem mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado durante o estado de calamidade pública por conta do coronavírus. "Defiro o pedido liminar para suspender os efeitos da decisão reclamada, suspendendo-se, outrossim, a tramitação da Representação de Inconstitucionalidade 0079151-15.2020.8.19.0000, restabelecendo o dispositivo questionado na Lei Estadual 9.020/2020, até o julgamento de mérito desta reclamação."No TJ/RJ, a AMAERJ - Associação dos Magistrados do Estado do Rio de Janeiro ajuizou representação em face da lei 9.020/20, que determina, dentre outros pontos:Art. 1º - Ficam suspensos todos os mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado do Rio de Janeiro em ações distribuídas durante o estado de calamidade pública em virtude da situação de emergência decorrente do novo coronavírus (COVID-2019), declarado pelo DECRETO nº 46.973, de 16 de março de 2020.Art. 2º Ficam suspensas a aplicação e cobrança de multas contratuais e juros de mora em casos de não pagamento de aluguel ou das prestações de quitação dos imóveis residenciais, havendo comprovada pela parte devedora o seu absoluto estado de necessidade durante o estado de calamidade pública ou em virtude da situação de calamidade.Em novembro deste ano, o desembargador Ferdinaldo Nascimento deferiu medida liminar suspender a vigência do diploma impugnado até o julgamento definitivo da representação. Naquela análise, para o magistrado, a norma viola o princípio da separação de poderes e a regra de competência legislativa em afronta ao disposto na Constituição Estadual e na Constituição da República. Veja a decisão do desembargador.Processo: Rcl 45.319 Fonte: Migalhas

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Ação contra ex-sócio que cedeu cota à esposa não impede registro de loteamento

Postado: 01/01/2021A restrição legal ao registro de loteamento pela existência de ação penal por crime contra administração pública contra os requerentes não pode atingir a figura de ex-sócios da pessoa jurídica loteadora, os quais se retiraram da sociedade em período anterior à instituição do loteamento. Ainda que tenham cedido suas cotas na empresa para suas esposas.Com esse entendimento, a 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento a recurso em mandado de segurança para afastar as vedações do artigo 18 da Lei 6.766/1979 e autorizar o registro público do loteamento na matrícula do imóvel.O parágrafo 2º do artigo 18 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano diz que a existência de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se houver comprovação que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes.Diz ainda que, se o oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente. Foi exatamente o que ocorreu no caso, em que dois ex-sócios de empresa loteadora respondem por ação por crime contra a administração pública.Eles deixaram a sociedade antes do pedido de registro do loteamento, mas cederam suas cotas às suas esposas. Após receber o pedido, o oficial do Registro suscitou a dúvida. E ao analisar o caso, a Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo indeferiu o pedido de registro.Prevaleceu o voto divergente do ministro Napoleão Nunes Maia, segudo o qual o artigo 18 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, com mais de 40 anos de vigência, está desatualizado e precisa ser interpretado sob o clima da atualidade. Assim, não pode atingir ex-sócios da pessoa jurídica loteadora, os quais se retiraram da sociedade em período anterior à instituição do parcelamento do solo.Interpretação legalA imposição do artigo 18 visa proteger potenciais futuros compradores dos imóveis, uma vez que eventuais condenações contra sócios do loteamento podem repercutir nos patrimônios dos sócios loteadores. Para o relator, ministro Sérgio Kukina, essa é ideia também porque os ex-sócios transferiram as cotas paras suas esposas.Ao divergir, o ministro Napoleão Nunes Maia apontou que os futuros compradores já estarão protegidos pelos artigos 54 e 55 da Lei 13.097/2015. A norma diz que não serão afetados atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel. E no caso, não houve essa averbação.Para o ministro Kukina, o advento da Lei 13.097/2015 não revogou o artigo 18, pois este disciplina justamente os requisitos para que determinado projeto de loteamento possa ser levado a registro. Ou seja, cuida de fase que antecede a venda de lotes a terceiros.Para ele, nos termos do artigo 18, parágrafos 1º e 2º, a existência de ação penal referente a crime contra o patrimônio ou a administração pública em desfavor do loteador, ou dos ex-proprietários do imóvel, no período anterior a 10 anos do pedido de inscrição, tem o condão de impedir o registro do loteamento. Ficou vencido com ele a ministra Regina Helena Costa.“A lei não fala de ex-sócios, fala loteador, pelo período de 10 anos. Então, acho razoável a interpretação que fala da pessoa jurídica e dos seus sócios, mas não dos seus ex-sócios”, apontou o ministro Gurgel de Faria, que formou a maioria junto com o ministro Benedito Gonçalves ao acompanhar o voto do ministro Napoleão.Alcance da ação penalPara o voto vencedor, sendo o loteador uma pessoa jurídica com patrimônio diverso de seus ex-sócios, não pode ser prejudicada, pois a responsabilidade pela prática de qualquer ilícito não ultrapassa a pessoa delinquente. Além disso, a ação penal que os ex-sócios respondem não tem determinação de indisponibilidade de bens.“Penso que se deve dar prioridade à Lei n. 13.097/2015 não só porque a Lei 6.766/1979 tem mais de 40 anos, mas porque cria uma situação antieconômica, discriminatória e, sobretudo, ofensiva da presunção de inocência”, disse o ministro Napoleão.Clique aqui para ler o acórdãoRMS 55.425Fonte: Conjur

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A indenização por desistência em contrato de compra e venda de imóvel

Opinião:Postado: 01/01/2021No último dia 24 de novembro, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.820.330-SP, decidiu que a multa por desistência do comprador em contrato de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei 13.786/2018 não pode ultrapassar 25% do total da quantia paga.Apesar de a Lei 4.591/64 estabelecer, em seu artigo 32, §4º, que o contrato de compra e venda é irrevogável e irretratável, a orientação que acabou prevalecendo na jurisprudência do STJ (EREsp 59.870/SP, rel. min. Barros Monteiro) foi de que o comprador detém o direito à resilição unilateral, especialmente nas hipóteses de insuficiência econômica, o que se afigura, no mínimo, um entendimento contra a literalidade da mencionada regra.Antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), o STJ firmou orientação de que, na hipótese de resolução do contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, a teor da Súmula 543.Se a extinção do contrato se operasse por inadimplemento contratual do comprador, deveria haver a retenção pelo vendedor de até 25% do total da quantia paga, incidindo os juros moratórios a partir do trânsito em julgado (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1862927/RJ, rel. min. Marco Aurélio Bellizze).De outro lado, se a extinção do contrato se operasse por inadimplemento contratual do vendedor, haveria a restituição integral dos valores com juros moratórios a partir da citação (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1597320/RJ, rel. min. Maria Isabel Gallotti).Em ambos os casos, deve haver a incidência de correção monetária sobre os valores pagos, a partir de cada desembolso, por se tratar de uma cláusula móvel que visa a recompor os efeitos deletérios da desvalorização da moeda.A devolução das prestações pagas deve ser feita após a retenção não apenas das despesas incorridas pelo vendedor, como pelos custos com corretagem, publicidade, ocupação, manutenção, segurança, vigilância, mas também de uma indenização adicional pelo rompimento do contrato, porque, se assim não for, estar-se-á dizendo que a pessoa pode contratar sem se estar obrigando.Embora se trate de uma despesa administrativa, afigura-se lícita a previsão de cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de adimplir a comissão de corretagem, a teor do Tema 938 firmado na técnica do recurso especial repetitivo (REsp 1.599.511/SP), e se considera abrangida pelo percentual de retenção em hipótese de desistência por iniciativa do comprador.Em se tratando de arras confirmatórias — princípio de pagamento —, a desistência do comprador não implica a sua perda total, salvo se se tratar de arras penitenciais que é uma prévia fixação de perdas e danos. As arras confirmatórias não se confundem com as arras penitenciais, eis que servem como garantia do negócio jurídico e se tratam de início de pagamento. Diferentemente das arras penitenciais, cujo valor revela uma prévia fixação de perdas e danos, de sorte que, na hipótese de desistência por iniciativa do comprador, afigura-se lícita a retenção pelo vendedor das arras penitenciais (STJ, AgInt no AREsp 1183378/SP, rel. min. Maria Isabel Gallotti). Assim, as arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção na hipótese de resilição unilateral por iniciativa do comprador (STJ, AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, rel. min. Luis Felipe Salomão).Embora em contradição com os princípios da boa-fé objetiva e da proteção da confiança, e o seu consectário do venire contra factum proprium, o STJ admite a revisão de resilição bilateral — distrato — de contrato de compra e venda, no qual se contenha cláusula de quitação ampla, geral e irrestrita, quando se constate a presença de cláusula de decaimento ou de retenção reputada como abusiva, prevendo perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador (STJ, AgInt no REsp 1.809.838/SP, rel. min. Marco Buzzi).A retenção do percentual de 25% tem caráter indenizatório e cominatório, prescindindo da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela vendedora com o empreendimento imobiliário (STJ, 2ª Seção, REsp 1723519/SP, rel. min. Maria Isabel Gallotti).Mas o STJ ressalva que o referido percentual é um indicativo padrão que pode ser afastado diante das circunstâncias do caso concreto. Uma circunstância específica que justifica o afastamento da orientação padrão é a fruição do imóvel pelo comprador.No curso do contrato de compra e venda, se o comprador ter fruído do imóvel, entende-se que deve haver o pagamento a título de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida, evitando-se o enriquecimento sem causa.A cobrança de valores correspondentes ao período de fruição do bem imóvel pelo comprador não é abusiva e se revela necessária para evitar o enriquecimento ilícito da parte, de sorte que, decretada a resolução da compra e venda, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem (STJ, AgInt no REsp 1.216.477/RS, rel. min. Maria Isabel Gallotti).Sendo assim, em caso de fruição do imóvel pelo comprador, a orientação jurisprudencial é firme em assentar que, para além da multa de ressarcimento de despesas administrativas, o credor tem direito de reter valores equivalente ao aluguel mensal do imóvel que permaneceu sob a posse do comprador (STJ, REsp 1067141/SP, rel. min. Nancy Andrighi).Diante da crise do mercado imobiliário, foi editada a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, a ser aplicável aos contratos de compra e venda celebrados a partir da sua vigência, pela qual a multa por desistência do comprador varia de 25% da quantia paga, podendo chegar até 50%, quando se tratar de incorporação imobiliária submetida ao regime do patrimônio de afetação.A devolução dos valores ao comprador deve ocorrer no prazo máximo de 30 dias após o "habite-se" em se tratando de incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, e, no prazo de até 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato, caso a incorporação imobiliária não seja submetida ao regime do patrimônio de afetação, em ambos os casos atualizada monetariamente pelo índice previsto em contrato.Estabeleceu, ainda, que o comprador responde pelos valores correspondentes à fruição do imóvel (0,5% sobre o valor do contrato), ao IPTU, ao condomínio e à comissão de corretagem.Em face do princípio da irretroatividade, a Lei do Distrato é inaplicável aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, de sorte que as regras da Lei 13.786/2018 sobre devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo comprador em caso de extinção contratual, por iniciativa do comprador, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1816960/RJ, rel. min. Raul Araújo).Portanto, a orientação exteriorizada na súmula 543 do STJ somente se aplica aos contratos de compra e venda celebrados antes da Lei 13.786/2018, de sorte que a regra-base aponta que é razoável, em resolução de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção de 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Isso não afasta, diante de uma situação de fruição do imóvel, a hipótese de o percentual de retenção venha superar tal alíquota à vista do princípio da vedação do enriquecimento indevido.Fonte: Conjur

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Construtora deve pagar taxas de condomínio até entrega das chaves do imóvel

Postado: 01/01/2021O comprador de um imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse direta do bem. Antes disso, a contribuição deve ser paga pelo vendedor. Esse foi o entendimento da 9ª Vara Cível de João Pessoa ao decidir que uma construtora deve pagar as despesas de um apartamento.O condomínio onde se situa o imóvel ajuizou ação contra a empreiteira e a proprietária do apartamento pelas dívidas de cotas condominiais atrasadas. A construtora questionou a cobrança e atribuiu responsabilidade à dona.A mulher havia assinado contrato de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal para financiar seu saldo devedor. Mas ainda assim faltaram alguns valores, negociados com a empreiteira por meio de confissão de dívida. As chaves do imóvel só foram entregues após a quitação dessa obrigação. A construtora alegou que a opção de não entrar no imóvel foi da própria compradora, que poderia ter financiado todo o saldo direto com a CEF.Mas a juíza Adriana Barreto Lossio de Souza considerou que a contribuição condominial é justificada pelo uso direto sobre o imóvel, que era exercido pela empreiteira até o momento da entrega das chaves: "Nesta situação, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação", pontuou.Clique aqui para ler a decisão0816832-68.2018.8.15.2001Fonte: Conjur

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Cobrança de taxa por associação de moradores é inconstitucional

Postado: 02/01/2021O Supremo Tribunal Federal decidiu que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei local que discipline a questão. A decisão, por maioria de votos, foi proferida no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695.911, com repercussão geral (Tema 492), na sessão virtual encerrada no último dia 18.O recurso foi interposto por uma moradora de um loteamento em Mairinque (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que considerou legítima a cobrança, pela associação, de taxas de manutenção e conservação, mesmo de proprietário não-associado. Segundo o TJ-SP, o trabalho da entidade resulta em acréscimo patrimonial que beneficia os proprietários de lotes, e a não contribuição constituiria enriquecimento ilícito.No STF, a moradora alegava que se tratava de loteamento urbano com vias públicas, e não de loteamento fechado ou condomínio. Argumentava, ainda, que não ficou comprovada a valorização dos terrenos e que, como não se beneficiava dos serviços oferecidos, estaria havendo enriquecimento ilícito da associação.Imposição da vontadeEm seu voto, o relator do recurso, ministro Dias Toffoli, observou que, sem uma lei nesse sentido, admitir a exigência do pagamento de taxas ou encargos em razão dos serviços prestados por uma associação de quem não quer se associar significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, concordaram com a associação e seus encargos.Toffoli destacou que a edição da Lei 13.465/2017 instaurou um marco temporal, em âmbito nacional, para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. A norma alterou a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979) e instituiu a relação obrigacional entre titulares e administradora de imóveis situados nos loteamentos de acesso controlado (antes chamados de loteamentos fechados regulares), desde que estejam previstos em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.De acordo com o ministro, houve clara intenção do legislador de favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, para reconhecer uma formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento) ou para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (artigo 36-A, caput e parágrafo único).O relator salientou que, como os municípios têm competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, é necessário levar em consideração, para a resolução da controvérsia, a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante. O voto do relator pelo provimento do recurso foi seguido pelos ministros Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia, Luiz Fux e Nunes Marques. O ministro Marco também deu provimento ao recurso, mas fixava tese nos termos de seu voto.TeseA tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.Caso concretoNo caso dos autos, foi dado provimento ao recurso extraordinário para permitir o prosseguimento do julgamento pelo TJ-SP, observando a tese fixada pelo STF. O relator explicou que, como existem questões de fato a serem levadas em consideração, como a eventual existência de lei local sobre a matéria, é necessária apreciação da questão pela instância de origem. Com informações da assessoria de imprensa do STF.RE 695.911Fonte: Conjur

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Condomínio não é responsável por carro danificado pelo portão da garagem

Postado: 03/01/2021Por entender que não houve provas de culpa do condomínio, o 2º Juizado Especial Cível de Brasília negou pedido de indenização a um morador cujo carro foi danificado pelo portão eletrônico da garagem do local.A juíza Margareth Cristina Becker lembrou que o acionamento do portão eletrônico é feito pelos próprios moradores, por meio de controle remoto individual. Já o fechamento é automático, e não há sensor antiesmagamento.A magistrada considerou que o condômino não comprovou suposto defeito no portão. Por outro lado, afirmou que "o autor não observou o dever de cuidado ao sair da garagem, visto que não se atentou ao tempo programado para a passagem de veículos ".Segundo o relato registrado, o homem acionou o portão enquanto ainda estava na vaga de garagem, "o que retrata que ocorreu erro de cálculo do condômino".Como o sistema antiesmagamento é considerado despesa extra e sua instalação depende de deliberação em assembleia geral, o condomínio não pode ser responsabilizado. Além disso, a juíza apontou que "não é possível deduzir que a falta do equipamento foi a causa determinante do evento danoso". Com informações da assessoria de imprensa do TJ-DF.Clique aqui para ler a decisão0725872-58.2020.8.07.0016Fonte: Conjur

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STF julgará imunidade tributária para estatal que constrói moradia popular

Postado: 30/12/2020O Supremo Tribunal Federal vai discutir a imunidade tributária recíproca em favor de sociedade de economia mista prestadora de serviço público relativo à construção de moradias para famílias de baixa renda. Em deliberação no Plenário Virtual, os ministros, por unanimidade, reconheceram a existência de repercussão geral da matéria, objeto de um recurso extraordinário com agravo (Tema 1122)No caso concreto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), ao manter decisão de primeira instância, assentou que a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado (CDHU) tem direito à imunidade do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Visando a reforma dessa decisão, o Município de São Paulo interpôs recurso extraordinário, que teve a remessa ao Supremo inadmitida pelo TJ-SP. Em seguida, o município apresentou agravo buscando trazer a discussão ao Supremo.MunicípioNo recurso, o município alega que o artigo 150, inciso VI, da Constituição Federal prevê quais entes são imunes à tributação por impostos. O dispositivo proíbe a União, os estados, o Distrito Federal e os municípios de instituir, uns dos outros, impostos sobre patrimônio, renda ou serviços. Argumenta que, em razão do disposto nos parágrafo 2º e 3 do mesmo artigo, a imunidade em questão é extensível apenas às autarquias e fundações públicas.Para o município recorrente, como a CDHU é sociedade de economia mista, pessoa jurídica de direito privado, deve receber o mesmo tratamento das demais empresas privadas. Ressalta ainda que companhia atua em atividade econômica e realiza suas atividades na construção de imóveis e sua posterior comercialização. CDHUPor sua vez, a CDHU ressalta que atua como instrumento da política habitacional do governo paulista, voltado à população de baixa renda, que não poderá encontrar guarida no denominado mercado imobiliário regular e também no desenvolvimento urbano das áreas degradadas, atendendo ainda a uma finalidade de interesse coletivo.Densidade constitucionalEm sua manifestação, o presidente do STF, ministro Luiz Fux, sustentou que a questão possui densidade constitucional suficiente para o reconhecimento da existência de repercussão geral, competindo ao Supremo conferir interpretação constitucional à regra da imunidade tributária recíproca, considerando-se a situação concreta de viabilização do direito de moradia a famílias de baixa renda, executada por sociedade de economia mista prestadora de serviço público essencial, cuja participação societária pertence quase que integralmente ao estado.Para o ministro Luiz Fux, o tema revela potencial impacto em outros casos, tendo em vista a multiplicidade de recursos sobre essa específica questão. Ele citou que, em casos idênticos, em que a CDHU figura como parte na execução fiscal de IPTU, as Turmas do STF divergem quanto ao mérito, com decisões em que se manteve a imunidade recíproca concedida pelo tribunal de origem e outras nas quais se deu provimento ao recurso do município, destacando que a empresa não presta serviço público em caráter exclusivo, por isso não teria direito à imunidade recíproca. Dessa forma, de acordo com o presidente do Supremo, está configurada a relevância da matéria sob as perspectivas econômica, social e jurídica, bem como a transcendência da questão. Com informações da assessoria de imprensa do Supremo Tribunal Federal.ARE 1.289.782Fonte: Conjur

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Justiça revoga multa por obras em apartamento durante crise de Covid-19

Postado: 29/12/2020Por constatar necessidade emergencial dos reparos, o 7º Juizado Especial Cível de Brasília declarou irregulares as notificações e multa enviadas por um condomínio a uma moradora que fez obras em seu apartamento durante a crise de Covid-19.A autora contou que foi notificada para que cessasse as obras, pois a síndica não teria concedido autorização. A proprietária do imóvel apresentou recurso à advertência, mas não recebeu resposta, apenas uma segunda notificação, já com aplicação de multa. Ela afirmou que a síndica a expôs no grupo de WhatsApp do condomínio.O juiz Flávio Fernando Almeida da Fonseca observou que as obras não promoveram alteração das divisões internas do imóvel. Apenas foram trocados os revestimentos da cozinha e do banheiro, devido a afofamento e infiltrações, e feitos reparos na parte elétrica para evitar sobrecarga dos disjuntores. O laudo apresentava grau de risco crítico nesses pontos.O magistrado também destacou que, em consulta prévia aplicada pela síndica, somente dois condôminos se manifestaram contrariamente aos reparos.Por outro lado, apontou que "a parte ré não se desincumbiu em provar que os reparos executados que foram realizados não eram de natureza emergencial ou, mesmo, que foram realizados fora do horários permitidos, ou sem a atenção aos procedimentos de segurança para prevenir a disseminação da Covid-19".Apesar disso, o juiz negou pedido de indenização por danos morais: "O fato de postar a notificação extrajudicial no grupo de WhatsApp, por si só, não é capaz de colocar a autora em situação vexatória ou a expor a constrangimento. Até porque a síndica deve prestar contas de seus atos à coletividade do condomínio", pontuou. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-DF.Clique aqui para ler a decisão0724612-43.2020.8.07.0016Fonte: Conjur

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Pequena propriedade rural é impenhorável para pagamento de dívidas

Postado: 29/12/2020Pequenas propriedades rurais familiares não podem ser penhoradas para pagar débitos de sua atividade produtiva. Esse foi o entendimento do Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.038.507, com repercussão geral (Tema 961).O recurso foi interposto por uma fornecedora de insumos agrícolas, questionando decisão do Tribunal de Justiça do Paraná que determinou a impenhorabilidade de uma propriedade rural. A empresa ressaltou que o imóvel havia sido dado em garantia de eventual dívida e argumentou que ele não se enquadraria no conceito de pequena propriedade rural, por não ser o único da família de agricultoresO relator do ARE, ministro Edson Fachin, fundamentou seu voto no inciso XXVI do artigo 5º da Constituição brasileira: "A regra geral, portanto, quando se trata de dívida contraída pela família, em prol da atividade produtiva desenvolvida na pequena propriedade rural, pelo grupo doméstico, é a da impenhorabilidade", pontuou o magistrado.Conforme a Lei da Reforma Agrária, uma pequena propriedade rural equivale a uma área de até quatro módulos fiscais, unidade definida pelo Estatuto da Terra. Para Fachin, a família pode possuir mais de um imóvel rural, contanto que a soma de suas áreas não ultrapasse esse limite.O relator também destacou que a gravação do bem em hipoteca não produz efeitos frente à sua impenhorabilidade. Seu voto foi acompanhado pelos ministros Dias Toffoli, Cármen Lúcia, Marco Aurélio, Ricardo Lewandowski e Rosa Weber.DivergênciaO ministro Luís Roberto Barroso entendeu que a impenhorabilidade seria afastada pelo oferecimento do imóvel em garantia do adimplemento de obrigações contratuais assumidas. Além disso, considerou que a perpetuação do entendimento do TJ-PR pode gerar impactos negativos para os pequenos proprietários devido ao maior risco enfrentado pelo mercado de crédito rural. Acompanharam seu voto os ministros Alexandre de Moraes e Luiz Fux.Já o ministro Nunes Marques defendeu que a validade da hipoteca oferecida como garantia real desautoriza a impenhorabilidade: "Admitir o contrário se constituiria, a um só tempo, em enriquecimento ilícito, bem como em clara violação do princípio da boa-fé objetiva", argumentou. O ministro Gilmar Mendes o acompanhou. Com informações da assessoria de imprensa do STF.ARE 1.038.507Fonte: Conjur

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Competência para julgar posse de imóvel é do primeiro juízo a proferir decisão

Postado: 29/12/2020A competência para julgar posse de imóvel rural objeto de litígio adjudicado em processo executivo é do primeiro juízo que proferir provimento judicial à questão.Esse foi o entendimento da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao julgar recurso especial que discutia o cabimento de ação possessória de terceiro contra decisão judicial turbadora. O relator, ministro Luis Felipe Salomão, considerou que a questão principal a ser observada deveria ser a competência, devido às divergências de juízos de Goiás e da Bahia.A situação começou quando um magistrado da comarca de Posse (GO) emitiu carta precatória para determinar a imissão de uma empresa agropecuária na posse de um imóvel rural, registrado na cidade de São Domingos (GO), que havia sido adjudicado em processo executivo. Em seguida, uma outra empresa agropecuária interessada ajuizou ação de manutenção de posse na cidade de Correntina (BA), alegando direitos possessórios sobre a mesma área.Em fevereiro deste ano, a 4ª Turma determinou a conversão do julgamento em diligência e expediu ofício ao Serviço Geográfico do Exército. O intuito era esclarecer em qual dos municípios o imóvel estaria situado, conforme as divisas dos estados da Bahia e de Goiás, estabelecidas na Ação Civil Originária nº 347, do Supremo Tribunal Federal.O laudo técnico mostrou que a fazenda disputada está localizada em três municípios distintos: 88,5% em Correntina, 8,8% em São Domingos e 2,7% em Guarani (GO).O ministro Salomão entendeu que, o provimento judicial do magistrado goiano não deveria entrar em conflito com decisões tomadas na Bahia, já que a imissão restringiu o seu cumprimento ao estado de Goiás. Por isso, defendeu que a questão deveria ser resolvida pelo Juízo que deliberou sobre a validade da adjudicação e expediu a carta precatória, ou seja, o primeiro a proferir provimento judicial — no caso, a comarca de Posse.A turma deu parcial provimento ao recurso, para reconhecer a competência do Juízo goiano e lhe remeter a ação. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.Fonte: Conjur

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A Usucapião especial urbana por abandono do lar conjugal

Postado: 2011A Lei 12.424, de 16 de junho de 2011, inclui no sistema uma nova modalidade de usucapião, que pode ser denominada como usucapião especial urbana por abandono do lar. Apesar da utilização do termo usucapião familiar por alguns juristas, entende-se ser melhor a adoção da expressão destacada, para manter a unidade didática, visando diferenciar a categoria da usucapião especial rural ou agrária - que também tem uma conotação familiar -, da usucapião ordinária, da usucapião extraordinária, da usucapião especial indígena e da usucapião especial urbana coletiva.Pois bem, vejamos a redação do novo comando, constante do art. 1.240-A do CC/2002:“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.O instituto traz algumas semelhanças em relação à usucapião urbana que já estava prevista no sistema (art. 1.240 do CC/2002 e art. 183 da CF/1988), e que pode ser agora denominada como usucapião especial urbana regular.De início, cite-se a metragem de 250 m2, que é exatamente a mesma, procurando o legislador manter a uniformidade legislativa. Isso, apesar de que em alguns locais a área pode ser tida como excessiva, conduzindo à usucapião de imóveis de valores milionários. Ato contínuo, o novo instituto somente pode ser reconhecido uma vez, desde que o possuidor não tenha um outro imóvel urbano ou rural, o que está em sintonia com a proteção da moradia como fator do piso mínimo de direitos ou patrimônio mínimo (art. 6º da CF/1988).A principal novidade é a redução do prazo para exíguos dois anos, o que faz com que a nova categoria seja aquela com menor prazo previsto, entre todas as modalidades de usucapião, inclusive de bens móveis (o prazo menor era de três anos). Deve ficar claro que a tendência pós-moderna é justamente a de redução dos prazos legais, eis que o mundo contemporâneo exige e possibilita a tomada de decisões com maior rapidez.O abandono do lar é o fator preponderante para a incidência da norma, somado ao estabelecimento da moradia com posse direta. O último requisito não é novo no sistema, pois já estava previsto para a usucapião especial rural ou agrária, pela valorização de uma posse qualificada pela posse-trabalho (art. 191 da CF/1988 e art. 1.239 do CC/2002).O comando pode atingir cônjuges ou companheiros, inclusive homoafetivos, diante do amplo reconhecimento da união homoafetiva como entidade familiar, equiparada à união estável. Fica claro que o instituto tem incidência restrita entre os componentes da entidade familiar, sendo esse o seu âmbito inicial de aplicação.A nova categoria merece elogios, por tentar resolver inúmeras situações que surgem na prática. É comum que o cônjuge que tome a iniciativa pelo fim do relacionamento abandone o lar, deixando para trás o domínio do imóvel comum. Como geralmente o ex-consorte não pretende abrir mão expressamente do bem, por meio da renúncia à propriedade, a nova usucapião acaba sendo a solução. Consigne-se que em havendo disputa, judicial ou extrajudicial, relativa ao imóvel, não ficará caracterizada a posse ad usucapionem, não sendo o caso de subsunção do preceito. Eventualmente, o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar pode notificar o ex-consorte anualmente, a fim de demonstrar o impasse relativo ao bem, afastando o cômputo do prazo.No que concerne à questão de direito intertemporal, parece correto o entendimento já defendido por Marcos Ehrhardt Jr., no sentido de que “O prazo para exercício desse novo direito deve ser contado por inteiro, a partir do início da vigência da alteração legislativa, afinal não se deve mudar as regras do jogo no meio de uma partida”. [1] A conclusão tem relação direta com a proteção do direito adquirido, retirada do art. 5ºº, XXXVI, da Constituiçãoo e do art. 6ºº da Lei de Introdução.Outra questão que merece ser enfrentada refere-se à possibilidade de usucapião do bem em condomínio entre os cônjuges, tema debatido há tempos pela doutrina e pela jurisprudência. Como se percebe pela leitura do novo dispositivo, a categoria somente se aplica aos imóveis que sejam de propriedade de ambos os consortes e não a bens particulares de apenas um deles.Várias são as decisões apontando que, havendo tolerância de uso por parte dos demais condôminos, não há que se falar em usucapião, em regra. Comoexceção, surgem os casos de posse própria, em que se abre a possibilidade da usucapião (por todos: “Usucapião. Condomínio. 1. Pode o condômino usucapir, desde que exerça posse própria sobre o imóvel, posse exclusiva. Caso, porém, em que o condomínio exercia a posse em nome dos demais condôminos. Improcedência da ação (Código Civil, arts. 487 e 640). 2. Espécie em que não se aplica o art. 1.772, § 2.º, do CC. 3. Recurso especial não conhecido” (STJ, REsp 10.978/RJ, Rel. Min. Nilson Naves, 3.ª Turma, j. 25.05.1993, DJ 09.08.1993, p. 15.228).Do ano de 1999, cite-se decisão do Superior Tribunal de Justiça no mínimo inovadora, cujo relator foi o então Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Aplicando a boa-fé objetiva, particularmente a supressio, que é a perda de um direito ou de uma posição jurídica pelo seu não exercício no tempo, o julgado possibilitou, de forma indireta, a usucapião de uma área comum em um condomínio edilício – parte do corredor que dava acesso a alguns apartamentos. Essa foi a conclusão, mesmo havendo, aparentemente, um ato de mera tolerância por parte do condomínio. Vejamos a ementa do acórdão:“Condomínio. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (supressio). Recurso conhecido e provido” (STJ, REsp 214.680/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4.ª Turma, j. 10.08.1999, DJ 16.11.1999, p. 214).O entendimento consubstanciado no julgado parece ser a tendência seguida pela nova modalidade de usucapião, na menção à propriedade dividida pelos cônjuges ou companheiros.Por certo, vários debates jurídicos surgirão a respeito dessa nova modalidade de usucapião especial urbana, que representa, a meu ver, interessante inovação, com grande amplitude social. Para solucionar os problemas é que existem os intérpretes, os advogados, os julgadores, os professores, os doutrinadores, os profissionais da área jurídica em geral. Aceitemos os bônus e os ônus, enfrentando os desafios que virão.Fonte: Jusbrasil

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Limitar retenção por desistência de compra de imóvel não fere liberdade de contratar

Postado: 23/12/2020A fixação de um percentual máximo para retenção de valores pagos no caso de desistência de contrato de compra e venda de imóvel não viola o princípio da liberdade de contratar, mesmo se feito de maneira abstrata por decisão judicial.Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento a recurso especial ajuizado pelo Ministério Público de São Paulo para estabelecer limite de retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente que desistiu do negócio ou se tornou inadimplente.O MP paulista moveu ação civil pública contra duas imobiliárias que pactuavam em contrato a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de resolução do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da inadimplência do consumidor.As instâncias ordinárias julgaram improcedente o pedido de limitação porque acarretaria a indevida intervenção na liberdade contratual. O STJ, no entanto, há mais de dez anos admite que esse limite para a taxa de retenção seja fixado em decisão judicial.A princípio, a corte entendia que a porcentagem deveria ser fixada à luz das particularidades de cada caso concreto. A evolução da jurisprudência levou ao entendimento de que esse montante deveria corresponder a algo entre 10% e 25%.Mais recentemente, a 2ª Seção mudou essa orientação e passou a prever que o referido percentual deveria ser determinado em patamar fixo, delimitado em 25% dos valores já pagos pelo adquirente para os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018.Esse montante tem caráter indenizatório e cominatório, não depende da demonstração individualizada das despesas gerais pela imobiliária e inclui comissão de corretagem. Isso porque essa comissão é considerada despesa administrativa da vendedora“Assim, superando-se o entendimento do acórdão recorrido de não ser possível limitar o percentual de retenção, deve-se julgar parcialmente procedente o pedido da ação coletiva de consumo de limitação do percentual de retenção por parte da recorrida na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador, fixando-se o referido percentual em 25% dos valores, já abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem”, resumiu a ministra Nancy Andrighi, relatora.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.820.330Fonte: Conjur

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Casal não consegue demonstrar que é dono de imóvel penhorado em ação trabalhista

Postado: 17/12/2020A Subseção 2 Especializada em Dissídios Individuais do Tribunal Superior do Trabalho (SDI-2) rejeitou o recurso de um casal que alegava ter adquirido uma casa em São Paulo antes do ajuizamento da ação trabalhista em que o bem foi penhorado. Para o colegiado, não ficou demonstrado erro de fato, pois os supostos proprietários não conseguiram comprovar a real propriedade do bem nem a sua condição de bem de família.  A discussão tem origem em uma reclamação trabalhista em que uma empresa fez acordo para o pagamento de cerca de R$ 22 mil a um analista de custo, mas não cumpriu o acerto. Após diversas tentativas de localizar valores para o pagamento da dívida, foi levantado que o sócio da empresa tinha três imóveis em seu nome. Apesar da alegação do sócio de que um dos imóveis fora vendido a um casal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda com menção à alienação, a penhora foi mantida, e o bem foi arrematado.O casal, então, ingressou no processo para anular a penhora e a arrematação, com o argumento de que, apesar de ainda estar em nome do proprietário da empresa, a casa fora adquirido em 2002, sete anos antes do ajuizamento da ação trabalhista. Para tanto, apresentaram contas de luz e comprovantes de despesas com decoração e sustentaram que o imóvel, único destinado à moradia da família, era impenhorável. O juízo rejeitou a pretensão, e a arrematação foi mantida. Em ação rescisória ajuizada no Tribunal Regional do 2ª Região, o casal sustentou a ocorrência de erro de fato, pois o juiz da execução teria considerado inexistente um fato efetivamente existente, a posse da casa, e desconsiderado a documentação apresentada. O pedido foi novamente negado, levando-os a interpor recurso ordinário à SDI-2 do TST.O relator, ministro Alexandre Agra Belmonte, assinalou em seu voto que o casal não demonstrou a posse do imóvel nem sua condição de bem de família. De acordo com o TRT, a cópia do contrato de compra e venda leva a crer que se tratava de "contrato de gaveta", sem firmas reconhecidas, que poderia ter sido efetuado em qualquer época. Também foi registrado, nos autos de penhora e avaliação, que o oficial de justiça fora recebido no local por um dos autores da ação, que se identificara como inquilino. Na avaliação do relator, o fato de o TRT não ter analisado a cópia da declaração de Imposto de Renda do sócio, onde se declarou a venda do imóvel, poderia, quando muito, resultar em erro de julgamento, mas não em erro de fato. “Não se tratando de percepção errônea do julgador sobre determinado fato, capaz de ser verificado a partir de simples análise do processo, fica mantida a decisão”, concluiu. A decisão foi unânime. Com informações da assessoria de imprensa do TST.RO-1000385-56.2017.5.02.0000Fonte: Conjur

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Governo lança resolução que facilita a dispensa para alvará de construção e habite-se

A medida simplificará e desburocratizará as obras consideradas de baixo riscoPostado 15/12/2020OGoverno Federal apresentou várias medidas de desburocratização e simplificação, com destaque para a dispensa de licenciamentos de alvará de construção e habite-se para obras e edificações consideradas de baixo risco e a classificação de risco para atos públicos de liberação de direito urbanístico. O anúncio ocorreu, nessa segunda-feira (14), durante a cerimônia de lançamento do Licenciamento Urbanístico Integrado e da Resolução nº 64/2020, recém-aprovada pelo Comitê para Gestão da Rede Nacional para Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios (CGSIM).Para o secretário-especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital, Caio Paes de Andrade, a transformação digital e a Lei da Liberdade Econômica estão permitindo que "o Governo tire o peso da burocracia das costas de quem quer empreender no país".“Ao conceder alvarás para atividades de baixo risco de forma digital e automática, a administração pública se concentra naquilo que realmente importa, que são as operações que podem oferecer maior risco. Dessa forma, contribuímos para uma gestão mais simples e eficiente do Estado, com foco na geração de empregos e aumento da renda da população", reforçou Andrade.MURINA norma cria o mercado de procuradores digitais de integração urbanístico, o MURIN, para permitir a emissão on-line de dispensas de alvará e habite-se para obras de baixo risco. A iniciativa é destinada aos que atuam no setor da construção civil. O mercado deve funcionar em livre concorrência e a previsão é de que as emissões comecem em março de 2021.Para o secretário especial de Produtividade, Emprego e Competitividade do Ministério da Economia, Carlos da Costa, a medida é um avanço rumo à liberdade de empreender, de contratar e de gerar valor no país. ”Com o licenciamento urbanístico integrado, nós avançamos na liberdade para que as construtoras, incorporadoras e o cidadão consiga construir.”InovaçõesA partir da nova resolução, nas obras consideradas de baixo risco, conforme o texto, o interessado poderá construir ou habilitar a edificação simplesmente acessando um portal único e integrado, chamado de PDI, onde submeterá todas as informações, dados e documentos, recebendo de modo automático e declaratório a dispensa de qualquer licenciamento governamental.Esse portal unificado deverá informar simultaneamente à União, aos estados e aos municípios acerca das requisições, trazendo transparência, agilidade e objetividade, e dando um tratamento facilitado e desburocratizado para casos de baixo risco, conforme práticas mundiais recomendadas.Outra grande inovação é o uso de sistemas digitais não-monopolísticos e concorrentes para atender ao cidadão no momento do registro e envio de informações para os órgãos públicos. Ao invés do cidadão ter de acessar somente um site único desenvolvido pelo Governo, empresas públicas e privadas poderão oferecer sistemas que concorram na facilidade e simplificação, tendo cada empresa ou cidadão a liberdade de escolher o que mais lhe convir, garantindo assim qualidade e amplo acesso. A primeira empresa a prover um sistema para tal registro será o Serviço Federal de Processamento de Dados (Serpro), estatal federal com experiência em serviços governamentais.O sistema do Serpro, além de emitir certificados de dispensa de alvará e habite-se para o cidadão e empresas, será utilizado, de forma exclusiva, pelos municípios e Corpo de Bombeiros para o cadastramento de informações, que definirão que tipo de obra pode receber o licenciamento urbanístico.Para os municípios que desejarem ser pioneiros na implementação do projeto, a resolução começa a valer a partir de 1º de março de 2021. Para os demais, a partir de 1º de setembro, salvo se eles tiverem lei municipal própria que regule os licenciamentos urbanísticos para a Lei da Liberdade Econômica, situação em que a resolução não se aplicará. Os parâmetros técnicos para definir o que é uma obra e edificação de baixo risco são de definição de cada estado e município.Acesse o manual da Resolução nº 64/2020Com informações do Ministério da Economia

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Suspensa cobrança de IPTU para imóveis do "Minha Casa Minha Vida" em Goiânia

Postado: 08/12/2020Por entender que os imóveis arrendados possuem imunidade tributária, a 3ª Vara da Fazenda Pública Municipal e Registros Públicos da Comarca de Goiânia concedeu liminar para suspender a exigência de IPTU dos imóveis da cidade vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), construídos pelo programa Minha Casa Minha Vida.A Defensoria Pública do Estado de Goiás havia ajuizado ação civil pública com pedido liminar para afastar a cobrança do IPTU. Os defensores Tiago Ordones Rêgo Bicalho, Adel Issa Chahaud e Gustavo Alves de Jesus apontaram entendimento do Supremo Tribunal Federal que previa imunidade tributária aos imóveis do PAR.Em tentativa de solução extrajudicial, o município argumentou que a garantia constitucional incide apenas sobre os imóveis que estão em posse do Fundo de Arrendamento Residencial e ainda não foram alienados, ou que tenham retornado à posse do fundo. A Defensoria argumentou que o IPTU não pode incidir enquanto a opção de compra não for efetivada.Já na Justiça, o município alegou que a tese do STF decidira apenas sobre a incidência do IPTU sobre recursos, e não sobre os futuros arrendatários ou proprietários. Segundo a defesa, os contratos de arrendamento preveem a responsabilidade do arrendatário quanto aoIPTU e aos tributos.Mas a juíza Jussara Cristina Oliveira Louza observou que, nesse tipo de contrato, a propriedade do bem continua a cargo do arrendador, ou seja, da União, administrado pela Caixa Econômica Federal:"Em nenhum momento a propriedade do imóvel é transferida ao beneficiário durante o arrendamento, apenas ao final do contrato se assim o desejar, desde que adquira legalmente o imóvel". Assim, o entendimento do STF permanece válido para os imóveis arrendados. Com informações da assessoria de imprensa da Defensoria Pública de Goiás.Clique aqui para ler a decisão5493254-91.2020.8.09.0051Fonte: Conjur

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Como funciona o contrato de doação?

Postado: 24/11/2020Este contrato está disposto no Código Civil no artigo 538 a 564, nele uma pessoa transfere para outro bens móveis e imóveis por simples desempenho de caridade ou beneficência. Fazem parte deste contrato o doador (quem transfere) e donatário (quem recebe).Apenas o doador se compromete neste contrato por esta razão ele é unilateral porque existe uma obrigação por parte dele e o donatário não está sujeito a nenhuma prestação sendo este também gratuito. O contrato de doação bilateral comutativo pode ocorrer quando os dois tem obrigações, doação onerosa por exemplo ou doação com encargo, etc. O doador pode fixar um prazo para o donatário aceitar, se não houver oposição dele valerá como consentimento da doação, esta regra não se aplica para contrato de doação remuneratório pois deve existir a aceitação tácita do donatário tratando-se de um contrato deve haver o consentimento de ambas as partes para que ocorra os efeitos jurídicos.É importante enfatizar que deve haver espontaneidade e não uma espécie de pagamento de uma obrigação, neste contrato não existe uma posição de devedor e credor dando-se a condição para cumprir algum dever, a doação deve ser por boa vontade do doador sem a intenção de quitar dívidas.Deve ser por escritura pública ou instrumento particular, se for verbal vale apenas para bens móveis de pequeno valor.Para validar o contrato o doador deve ser capaz, objeto deve ser lícito, da vontade, forma, da aceitação do bem por parte do donatário e do encargo (silêncio dele é o consentimento).O incapaz pode doar? E os cônjuges?O incapaz não pode doar mesmo com a representação dos pais por ser meros administradores do incapaz e do tutor (sob pena de nulidade), a única exceção é quando o incapaz depende da anuência do curador pois ele mesmo pratica os atos administrativos e independe do curador para isto.Se os cônjuges não forem casados pelo regime de separação de bens, terão de ter o consentimento do outro para fazer a doação, não se aplica a bens de pequeno valor, doações remuneratórias de bens móveis, bens ao filhos e filhas quando casarem ou para benefício de sua situação financeira, doações de bens próprios (exceto imóveis). Se houver feita doação de cônjuge para concubino (a) o outro cônjuge ou herdeiros poderão anular esta doação feita até dois anos depois da separação.Poderão os cônjuges fazer doação entre si dependendo do regime, se for comunhão universal de bens não há o que se falar em doação pois ambos possuem os bens em geral, em caso de outro regime será possível desde que se faça o adiantamento da herança, na separação obrigatória também não possível efetuar a doação pois o cônjuge não faz parte da linha de sucessão de bens.Regras e Espécies:Doação pura - doação feita quando não está ligada a nenhum encargo ou condição.Para nascituro ou menor- valerá apenas se for doação pura dispensando a aceitação, para o nascituro será válida se seus representantes consentirem e terá os efeitos da doação quando nascer.Condicional- depende de acontecimentos futuros, o donatário só irá adquirir o bem por alguma condição. Existem dois tipos, a suspensiva quando o efeito do contrato só se dá quando a condição é cumprida e resolutiva quando gera efeitos desde o início enquanto a condição existir.Vamos pensar assimÉ um exemplo do tipo suspensivo: Luna doará uma moto para sua filha Débora se ela passar no Exame da Ordem dos Advogados do Brasil.Tipo resolutivo: Luna doará uma moto para sua filha Débora para se locomover para a faculdade mas o contrato só terá efeitos enquanto ela residir em Bertioga sendo que sua faculdade é em Santos, a partir do momento em que ela se mudar para Santos, o contrato é extinguido e a moto volta para Luna. Luna doou seu bem para Débora com o intuito de beneficiar sua filha na locomoção até a faculdade pois ela reside em uma cidade distante da instituição, a partir do momento que ela se mudou para a cidade onde a faculdade está localizada, o contrato foi extinguido e a moto retornou para o patrimônio de Luna.A termo- quando o contrato tem um termo de início e de fim dos efeitos produzidos pela doação.Com encargo (modal)- o donatário tem uma tarefa que o doador impõe no contrato para seu benefício e pode ser estabelecido esta tarefa para beneficiar o doador, terceiro ou um interesse geral. Disposto no artigo 553 por exemplo, o donatário recebe terreno com tarefa para construir uma escola, extingue o contrato com inadimplência do donatário.Contemplativa – doação feita por merecimento do donatário não perde o caráter de beneficência onde o doador informa a razão de doar.Remuneratória - doação remuneratória é o agradecimento por algum serviço que o donatário prestou ao doador, retribuição de favor sem precisar pagar por aquilo.Vamos pensar assimSenhor Manuel de 70 anos contrata um pedreiro para expandir seu quarto e colocar um piso novo em todo o cômodo, sua falecida esposa Maria tivera esse sonho e desejava colocar um piso de porcelana a qual havia escolhido enquanto viva, mas o pedreiro contratado fez um serviço ruim e como consequência foi dispensado antes de termina-lo então Manuel decide chamar outro pedreiro mas após esta segunda tentativa não ficou satisfeito com o trabalho dele também.Por indicação de um amigo, Manuel chama o pedreiro João para tentar novamente expandir seu quarto e colocar o piso com as esperanças de dar certo, João fez o trabalho com excelência deixando tudo conforme Manuel e sua esposa enquanto viva haviam imaginado. Depois de Manuel pagar a João o serviço prestado, decide doar um de seus bens como gratidão ao bom serviço.Contemplação a casamento futuro – a doação acontece se a parte se casar, se ele não se casar não existe efeito. É dispensável a aceitação tendo efeito o contrato após a união em matrimônio. Por exemplo, Luna doará um de seus apartamentos a Débora caso ela se casar eventualmente com seu namorado, o imóvel passará a ser dela depois da celebração do casamento.Conjuntiva – trata-se de doação feita para vários donatários, se o contrato não dispuser de quantia dada para cada, presume-se que será dividida de forma igual.Subvenção Periódica - a doação periódica tem como objetivo manter o donatário e se acaba quando o doador morrer, salvo se o doador dispuser sobre isto no contrato, mas não poderá ultrapassar a vida do donatário. Por exemplo, Márcia doará para sua neta periodicamente as mensalidades do curso de inglês bem como as despesas com materiais de aprendizagem.Ascendente para descendente - a doação de ascendente para descendente ou de cônjuge para o outro, deve ser feita adiantamento de legítimo (aquilo que seria do donatário depois da morte do doador) para que seja dada de forma igual quanto aos herdeiros.Entidade- é possível fazer doação para entidade futura mesmo que ainda não exista, terá o prazo de dois anos para produzir efeitos.Adiantamento de legítima- bem doado que será descontado no quinhão de herdeiro na hora da partilha.Cláusulas que podem ser acrescentadas no contrato, reversão que acontece quando o donatário morre e o bem volta para o doador. Cláusula de incomunicabilidade, ou seja, o bem só se comunica com o donatário e não com cônjuge e herdeiros. Cláusula de inalienabilidade, impede que o donatário venda o bem, estas cláusulas não devem estar gravadas nos bens legítimos.Revogação do contratoEm regra, não pode ser revogado, porém há exceções dispostas no artigo 557.A revogação poderá vir por parte do doador por ingratidão até um ano, mesmo que venha morrer o doador os herdeiros poderão continuar com o procedimento, o doador pode escolher também não revogar o contrato por ingratidão e vale ressaltar que o direito de terceiros não pode ser prejudicado, se o donatário não for capaz de devolver o bem doado, devolverá por meio de indenização.São causas de ingratidão, se o donatário (quem recebeu o bem) atentar contra a vida do doador, do seu cônjuge, irmão, ascendente ou descendente ou cometer homicídio doloso (neste caso a revogação cabe aos seus herdeiros tendo um prazo de um ano como citado acima), causar dano físico, injúria, calúnia e se não pagar encargo estipulado.As doações remuneratórias, com encargos que tenham sido cumpridos, partilha de bens e para casamento não podem ser revogados por ingratidão.Na doação onerosa haverá a possibilidade de ser revogado se o donatário incorrer em mora.Nulidade e invalidez do contratoÉ preciso que o objeto da doação seja lícito.A doação universal (548 CC) de todos os bens do doador para o donatário sem ter uma reserva de patrimônio, será nulo pois deve ser preservado o mínimo de condições para doador viver uma vida normal.Doação inoficiosa, é nula a doação que não preserva o patrimônio de herança em um percentual de 50% dos bens que devem ser mantidos para os ascendentes, descendente e cônjuges. No caso de a pessoa (doador) estar falida ou dever prestações mais do que pode pagar, a doação será nula e não produzirá efeito algum, disposto no artigo 158 Código Civil (fraude contra credor).Fonte: Jusbrasil

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STJ estabelece entendimento sobre área de usucapião extraordinária

Postado: 07/12/2020O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento de seus requisitos específicos, não pode ser impedido em razão de a área discutida ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal. Esse entendimento foi estabelecido por unanimidade pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça em julgamento sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 985) Com isso, mais de seis mil ações que estavam suspensas nos tribunais do país, segundo informações recebidas pelo Núcleo de Gerenciamento de Precedentes do STJ, poderão agora ser resolvidas com a aplicação do precedente qualificado, que confirmou o entendimento já pacificado nas turmas de Direito privado.O colegiado levou em consideração o precedente do Supremo Tribunal Federal no RE 422.349, segundo o qual, preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser impedido por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na área em que o imóvel está situado.Segundo o artigo 1.238 do Código Civil, a usucapião extraordinária pode ser reconhecida para aquele que exercer, durante 15 anos, a posse mansa, pacífica e ininterrupta da área. Ele poderá pedir ao juiz que declare a propriedade por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de imóveis. A lei diz também que o prazo pode ser reduzido para dez anos se o possuidor morar no imóvel ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo no local.Sem área mínimaO relator dos recursos especiais no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que, caso o legislador quisesse estabelecer parâmetros mínimos para a usucapião de área urbana, certamente o faria de forma expressa, a exemplo da definição de limites territoriais máximos para a usucapião especial rural, prevista no artigo 1.239 do Código Civil."Considerando que não há na legislação ordinária, própria à disciplina da usucapião, regra que especifique área mínima sobre a qual deva o possuidor exercer sua posse para que seja possível a usucapião extraordinária, a conclusão natural será pela impossibilidade de o intérprete discriminar onde o legislador não discriminou", afirmou.O relator esclareceu também que, na decisão do STF no RE 422.349, estabeleceu-se a inexistência de inconstitucionalidade na lei municipal que fixa o módulo urbano em área superior a 250 metros quadrados, desde que isso não impeça ao particular a aquisição do direito de propriedade de área menor, no caso de o órgão de controle não questionar a aquisição no prazo legal. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.REsp 1.667.843REsp 1.667.842Fonte: Conjur

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Dívidas condominiais: obrigação do antigo ou novo dono?

Você sabe se a obrigação pelo pagamento das dívidas condominiais são do antigo ou do novo dono?Postado: 13/11/2020Quando se compra um imóvel em um condomínio, um dos aspectos importantes a serem observados é se este imóvel tem alguma dívida condominial em aberto.Já houve bastante discussão sobre o tema, mas hoje a legislação está mais clara quanto a obrigação, entendendo que essas dívidas têm caráter propter rem.O que é obrigação propter rem?A expressão propter rem significa em "razão da coisa", ou seja, por causa da coisa, comumente usada no direito imobiliário como obrigação própria do imóvel.Em linhas gerais, significa dizer que essas obrigações ficam com a coisa, o bem, o imóvel, independentemente de quem era/é seu proprietário.É uma figura bastante comentada no direito imobiliário e não seria diferente nas obrigações condominiais.A obrigação propter rem nas dividas condominiaisEntendido do que se trata a obrigação propter rem, é necessário explicar que nem sempre foi assim, mas desde que o Código Civil surgiu em 2002 as obrigações pelas dívidas condomínios passaram a ser consideradas próprias do bem por força de lei.A atual legislação não obriga que as dívidas estejam pagas para que possa ser feita a transferência do bem, então caso o novo dono adquira o bem com dívidas pode acabar tendo dores de cabeças indesejadas, já que passa a ter obrigação sobre as mesmas.Para evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado de profissionais que tenham experiência no ramo imobiliário.Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada OAB/SC 39.869Fonte: Jusbrasil

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STJ suspende decisão que determinava despejo de 40 famílias no RJ

Postado: 02/12/2020O presidente do Superior Tribunal de Justiça, ministro Humberto Martins, suspendeu nesta terça-feira (1º/12) a decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF-2) que determinava o despejo de 40 famílias de pequenos produtores rurais ocupantes de uma área na qual foi instalado o Projeto de Assentamento de Desenvolvimento Sustentável Osvaldo de Oliveira, próximo a Macaé (RJ).Segundo o ministro, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) demonstrou que a decisão do tribunal regional representa risco de lesão ao interesse público, o que justifica o deferimento do pedido de suspensão formulado perante o STJ."A grave lesão à ordem, saúde e segurança públicas ficou plenamente configurada", declarou Humberto Martins.De acordo com o Incra, o próprio Ministério Público Federal (MPF) — autor da ação civil pública na qual foi tomada a decisão do TFR-2 — não se opôs à criação do assentamento, mas pediu providências como a realização de levantamento e seleção das famílias interessadas em desenvolver atividades de baixo impacto ambiental no local.Única fonte de rendaEm primeiro grau, a sentença foi parcialmente favorável aos pedidos do MPF. O TRF-2, porém, ordenou o despejo das famílias instaladas no assentamento em 90 dias — com o uso de força policial, se necessário — e a apuração de eventuais irregularidades, bem como o retorno do imóvel à empresa expropriada, que explorava pecuária extensiva no local.No pedido de suspensão, o Incra alegou que o cumprimento da ordem durante a pandemia da Covid-19 colocaria em risco a saúde das famílias do assentamento e as deixaria privadas de sua única fonte de renda.O ministro Humberto Martins destacou que o MPF não é contrário ao assentamento e, em sua manifestação ao TRF-2, chegou a afirmar que a sentença não necessitava de reparos.Para o presidente do STJ, estão demonstrados os riscos apontados pelo Incra, pois "o processo de assentamento parecia transcorrer na legalidade e na observância dos interesses públicos envolvidos, não sendo oportuno alterá-lo neste momento",sobretudo porque a pandemia da Covid-19 ainda persiste no Brasil. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.SLS 2.851Fonte: Conjur

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Defensoria Pública de SP reprova atuação de entidade privada no registro de imóveis

Postado: 01/12/2020A Defensoria Pública do Estado de São Paulo apresentou ao Supremo Tribunal Federal (STF) uma manifestação complementar que defende a inconstitucionalidade de uma norma da Lei nº 13.465/17, por considerar que o dispositivo permite a violação do sigilo de dados pessoais.A lei trata, entre outras coisas, da regularização fundiária urbana e rural. Ela é questionada em diversos aspectos no Supremo pela Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 5.883, ajuizada pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB).A Defensoria Pública, na condição de amicus curiae, acrescenta manifestação contrária ao artigo 76 da norma. Seus porta-vozes são Beto Vasconcelos, sócio do XVV Advogados e ex-secretário nacional de Justiça, e Allan Ramalho Ferreira, defensor público do Estado de São Paulo em Brasília.O trecho questionado pelo órgão institui o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) e atribui sua responsabilidade ao Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), uma entidade privada. Segundo a Defensoria, o artigo obriga os agentes de registro de imóveis a disponibilizarem ao ONR todos os dados pessoais das transações imobiliárias, o que violaria a intimidade da vida privada, da honra e da imagem das pessoas, prevista na Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) e no artigo 5º da Constituição.Além disso, também é questionada a atuação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que tem a função de fiscalizar e regular o ONR. Na visão da Defensoria, a norma estabelece grande desvio de função do órgão e violação da competência dos Judiciários estaduais.Por fim, há o argumento de que o próprio STF já considerou arriscado demais o compartilhamento de dados telefônicos de clientes das companhias telefônicas com o IBGE, devido ao risco de vazamento e cruzamento de dados privados. Ou seja, as informações de transições imobiliárias seriam ainda mais sensíveis para a segurança dos cidadãos e seu patrimônio.Clique aqui para ler a manifestação na íntegraFonte: Conjur

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Ação de despejo não é vinculada ao juízo da recuperação judicial, diz STJ

Postado: 01/12/2020Apesar da importância de concentrar perante o juízo recuperacional as ações que possam influenciar no andamento da recuperação judicial, sua competência não abrange toda e qualquer ação proposta em desfavor da empresa recuperanda. Uma das exceções é a ação de despejo, que deve tramitar na vara comum.Essa foi a conclusão alcançada por unanimidade pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que declarou a competência da 2ª Vara Cível de Ouro Preto do Oeste (RO), onde foi ajuizada a ação de despejo contra uma empresa em recuperação judicial.A incompetência desse juízo foi suscitada pela própria empresa, já que a inadimplência no aluguel do imóvel foi causada por dificuldades financeiras que levaram ao pedido de recuperação judicial. E este tramita na 2ª Vara Cível de Arapongas (PR).Relator, o ministro Marco Buzzi destacou que o imóvel locado não integra o patrimônio da empresa. Ele está cedido temporariamente por força de contrato, o que afasta a competência do juízo recuperacional para qualquer determinação de disposição ou de indisposição sobre o bem imóvel de propriedade do locador."No que tange à retomada do bem, o credor proprietário de bem imóvel locado em favor de empresa em recuperação judicial, não se submete aos efeitos da recuperação judicial", disse o relator. Assim, a retomada da posse direta do imóvel decorre da aplicação da legislação específica sobre a matéria: a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).RessalvaEm voto-vista, o ministro Luís Felipe Salomão acompanhou o relator, mas fez a ressalva que, se no decorrer da ação, surgir a discussão sobre execução de valores ou efetivação da ordem despejo, será necessária novamente refletir sobre a competência do juízo para decidi-las.Isso porque enquanto as ações de despejo em nada afetam o patrimônio da empresa submetida à recuperação, a cobrança de valores terá repercussão direta no processo de soerguimento. Assim, caberá analisar novamente no momento da execução da ação.Clique aqui para ler o acórdãoCC 170.421Fonte: Conjur

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STF afasta cobrança do ITBI antes da transferência no cartório de registro de imóveis

Postado: Há 5 anosAlgumas prefeituras vêm procedendo a cobrança do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda, como forma de antecipação de receita tributária, mas o Supremo Tribunal Federal, de forma reiterada e pacífica, só admite a incidência do mencionado tributo quando da transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis.A ânsia de arrecadar tributos vem levando a essas prefeituras a cobrar, de forma antecipada, o imposto antes da escrituração do imóvel.Trata-se de uma conduta abusiva das prefeituras em cobrar o imposto antes do seu fato gerador.Para o STF, nos termos da legislação, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro público, e não quando ainda se encontra, apenas, com o contrato de compra e venda.As prefeituras ávidas por receitas terminam por constituir o crédito fiscal antes da ocorrência do fato imponível.A jurisprudência pacífica do STF, segundo a qual a transmissão do imóvel somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis, daí que se consuma o fato gerador do ITBI. Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEVIDO PROCESSO LEGAL. ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. A jurisprudência do STF se consolidou no sentido de que suposta ofensa aos princípios do devido processo legal, da ampla defesa, do contraditório e dos limites da coisa julgada, quando a violação é debatida sob a ótica infraconstitucional, não apresenta repercussão geral. Precedente: RE-RG 748.371, de relatoria do Ministro Gilmar Mendes, DJe 1º.8.2013. 2. A transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro público, momento em que incide o Imposto Sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), de acordo com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Logo, a promessa de compra e venda não representa fato gerador idôneo para propiciar o surgimento de obrigação tributária. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (ARE 807255 AgR, Relator (a): Min. EDSON FACHIN, Primeira Turma, julgado em 06/10/2015, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-218 DIVULG 29-10-2015 PUBLIC 03-11-2015)“AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRETRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível. Agravo regimental a que se nega provimento” (ARE 805.859-AgR/RJ, Rel. Min. Luís Roberto Barroso)“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. PRELIMINAR DE REPERCUSSÃO GERAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. ÔNUS DO RECORRENTE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. TRIBUTÁRIO. ITBI. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO”. (ARE 798.004-AgR/RJ, Rel. Min. Teori Zavascki).AG.REG. NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO 807.255 PROCED. : RIO DE JANEIRO RELATOR : MIN. EDSON FACHIN AGTE.(S) : MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO PROC.(A/S)(ES) : PROCURADOR-GERAL DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO AGDO.(A/S) : ROSÂNGELA BRAGA E OUTRO (A/S)Redação CFFonte: Jusbrasil

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Termo inicial de indenização por uso de imóvel deve ser a data da citação

Postado: 30/11/2020O marco temporal para o cômputo do período a ser indenizado não é a data em que houve a ocupação exclusiva pela ex-cônjuge, tampouco é a data da separação, mas sim a data da citação para a ação judicial de arbitramento de aluguéis, ocasião em que se configura a extinção do comodato gratuito que antes vigorava.Com esse entendimento, a 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou recurso de um homem que questionava a data de início para recebimento de aluguéis de um imóvel partilhado com a ex-mulher.Ele alegou que, após a separação, na partilha de bens, foi determinado que o imóvel comum do casal, seria dividido na proporção de 50% para cada parte. Enquanto não ocorresse a venda, a ré poderia continuar a morar no local. Entretanto, segundo o ex-marido, a mulher estaria fazendo uso exclusivo do imóvel desde o fim do processo de separação.Por isso, ele pediu indenização a título de aluguel por todo o período usufruído pela ré. Em primeiro grau, foi determinado que a mulher pague mensalmente ao ex-marido o valor equivalente a 50% do aluguel do imóvel. O início do pagamento foi estipulado na data da citação, ou seja, 19 de outubro de 2017.O autor recorreu ao TJ-SP, alegando que os aluguéis seriam devidos desde a citação anterior, em 3 de outubro de 2013, quando a ré tomou ciência da pretensão do ex-marido, e não a partir da citação na presente ação.O recurso foi negado pelo tribunal, em votação unânime, nos termos do voto do relator, desembargador Silvério da Silva. Ele citou precedente do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que "o termo inicial da indenização deve ser fixado na data da citação". 1008752-77.2016.8.26.0132Fonte: Conjur

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Registro de escritura prevalece sobre contrato particular, diz TJ-SP

Postado: 30/11/2020Diante das incongruências que afetam muito mais a credibilidade do contrato particular, deve prevalecer a escritura pública. Com esse entendimento, a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que, em controvérsia sobre dois negócios de compra e venda do mesmo imóvel, reconheceu como válido aquele que teve escritura pública registrada.O autor alegou que comprou um imóvel, por meio de contrato particular, pagando a quantia de R$ 180 mil, mas não fez o registro em cartório. Posteriormente, o primeiro dono teria feito uma nova negociação com um terceiro, que pagou R$ 250 mil e registrou o título. O autor argumentou que essa venda seria uma fraude, mera simulação para retirar sua propriedade.Na ação, ele pediu a anulação da segunda negociação e outorga de escritura definitiva em seu nome. O pedido foi negado em primeiro grau, remanescendo somente o direito de o autor buscar eventual ressarcimento de perdas e danos contra o vendedor, em ação própria. A decisão foi mantida pelo TJ-SP, por maioria de votos, em julgamento estendido.O relator, desembargador Enio Zuliani, disse que o negócio celebrado entre as partes não transmite a propriedade, embora represente vínculo entre os contratantes. Segundo ele, o que transmite o direito real da propriedade é o registro do título no cartório de registro de imóveis."No caso de duas vendas do mesmo imóvel, como ocorrido no presente caso, considera-se titular do domínio ou proprietário aquele que realizou o registro em primeiro lugar, mesmo que o negócio que realizou tenha sido posterior ao primeiro", afirmou Zuliani.Segundo o magistrado, a fraude alegada pelo autor na segunda negociação não foi comprovada. Para Zuliani, é preciso, na disputa de duas compras e vendas "comprometidas por sérias e graves acusações de desvirtuamentos ideológicos", priorizar aquela que seria menos repugnante ao ideal de Justiça, isto é, a que tem registro de escritura."Afinal, presume-se a prova do pagamento do preço, porque foi referido em documento público, sem que se demonstrasse, com substratos probatórios concretos, a má-fé do terceiro adquirente", concluiu o relator.Processo 1004011-96.2019.8.26.0161Fonte: Conjur

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Não cabem embargos de terceiro contra despejo de imóvel invadido, diz STJ

Postado: 26/11/2020A ação de despejo é executiva e seu cabimento é estrito. Pressupõe que, antes dela, outra ação favorável à pretensão da retomada da possa tenha tramitado, com efeitos que só se produzem entre as partes. Assim, não é oponível por meio de embargos de terceiro.Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso ajuizado por grupo de 13 famílias visando a suspenção de ordem de despejo de imóvel que ocupavam em São Paulo há mais de uma década.No caso houve arrematação do imóvel e locação do mesmo, o que originou a ação de despejo. As famílias ingressaram com ação por residirem no local há mais de dez anos, desde 1999, cumprindo os requisitos da prescrição aquisitiva. Apontaram má-fé do locador, por forjar contrato de locação com terceiro.O Tribunal de Justiça de São Paulo extinguiu ação por falta de interesse de agir porque o o grupo não cumpre o requisito legal de ser terceiro interessado. Essa decisão foi mantida por unanimidade pela 3ª Turma, conforme o voto da ministra Nancy Andrighi, adaptado após divergência inaugurada em voto-vista do ministro Moura Ribeiro.O ministro destacou que as famílias que ocuparam o imóvel se declararam expressamente invasoras da área, que ocupam há muito tempo, em condição ilícita. Por isso, nem jus possessionis (direito de posse) têm, o que “não permite o acolhimento deste esbulho”.Sem o direito de posse, as famílias invasoras não se qualificam nas hipóteses admitidas para agir como terceiro interessado, conforme o artigo 674 do Código de Processo Civil.A norma diz que cabe embargo de terceiro a quem “não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo”.REsp 1.714.870 Fonte: Conjur

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Divisão de herança entre viúva e amante

Opinião:Postado: 26/11/2020Inicialmente, é importante pontuar que o Código Civil expressamente estabelece, no artigo 1.723, §1º, que a união estável não restará configurada se ocorrerem os impedimentos para o casamento do artigo 1.521, o qual preconiza que não podem se casar as pessoas casadas, somente excepcionando essa circunstância diante da comprovada separação de fato ou judicial do casal matrimonial.Nesse sentido, nosso ordenamento jurídico, no âmbito do Direito de Família, é calcado no princípio da monogamia. Tanto é assim que um segundo casamento, contraído por quem já é casado, será inquestionavelmente nulo.Contudo, diante da evolução histórica do Direito de Família, acompanhando os avanços sociais e a nova realidade, a Justiça vem acolhendo novas formas de núcleo familiar, como as famílias monoparentais e a união estável entre homem casado e mulher.E foi nesse sentido que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, por maioria de votos, decidiu que, restando comprovada a concomitância dos dois vínculos, o casamento formal com a esposa, e a existência de relação extraconjugal duradoura, pública e com a intenção de constituir família, ainda que concomitante ao casamento e sem a separação de fato configurada, não há por que serem diferenciadas as situações de convívio para os fins de herança.Assim, reconhecida a união estável e o casamento simultâneos, foi necessário dividir o patrimônio adquirido no período da concomitância em três partes, o que se convencionou chamar de "triação", ou seja, os bens adquiridos na constância da união dúplice serão partilhados entre a esposa, a companheira e os herdeiros do de cujus.Apesar dessa decisão, é importante ressaltar que existem posições contrárias no sentido de que, se não são admitidos como válidos dois casamentos simultâneos, não há coerência na admissão de uma união estável simultânea ao casamento formal, sob pena de se atribuir mais direitos a essa união de fato do que ao próprio casamento, pois um segundo casamento não produziria efeitos, enquanto aquela relação fática, sim.Dessa forma, notamos mais uma vez que a divisão do patrimônio, para fins de sucessão, pode não seguir o padrão esperado, tornando-se cada vez mais importante pensar na organização do patrimônio em vida, com a realização de um planejamento sucessório.Fonte: Conjur

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Quem renuncia à herança é parte ilegítima para responder por dívidas, diz TJ-RS

Postado: 28/11/2020O artigo 1.997 do Código Civil (CC) diz que, uma vez feita a partilha, os herdeiros respondem pelas dívidas do falecido, na proporção que couber a cada um na herança. No entanto, quem renuncia à condição de herdeiro, não tem esta obrigação, como prevê o artigo 1.805.Assim, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul livrou os três filhos de um devedor falecido na comarca de Ibirubá de arcar com as dívidas de uma execução judicial. Eles foram considerados parte ilegítima para responder pelo débito, no redirecionamento da execução fiscal, porque haviam renunciado à herança, restando a mãe, apenas, como única herdeiraPara o relator do agravo de instrumento na Corte, desembargador Aymoré Roque Pottes de Mello, da 11ª Câmara Cível, os agravantes-cedentes são equiparados a renunciantes. Logo, não podem responder pelas dívidas do falecido pai, pois nada receberam a título de herança.A decisão monocrática foi tomada no dia 17 de novembro.Agravo de instrumentoO agravo foi interposto para combater despacho da Vara Judicial da comarca, proferido na fase de cumprimento de sentença nos autos da ação monitória movida pelo Estado contra os filhos do devedor, que indeferiu o pedido de exclusão do polo passivo da demanda.Para o juízo local, os herdeiros devem permanecer na execução, já que aceitaram tacitamente a herança e, logo após, cederam os direitos hereditários à mãe. "Assim, os herdeiros cedentes respondem até o limite do seu quinhão hereditário, razão pela qual indefiro os pedidos", escreveu no despacho o julgador.Em resposta, nas razões do agravo, os autores sustentaram sua ilegitimidade passiva na ação. Argumentaram que cederam gratuitamente os seus direitos hereditários à mãe, nada recebendo, portanto, após a partilha. Salientaram que a cessão gratuita equivale à renúncia da herança. Assim, não são responsáveis por dívida contraída pelo autor da herança.Renúncia de direitosO desembargador Aymoré, em decisão monocrática, deu provimento, de plano, ao recurso. É que além do pedido estar em consonância com a "jurisprudência paradigmática" da Corte, a decisão contestada tem "densidade suficiente" para causar dano patrimonial concreto e de difícil reversão aos autores.Conforme Mello, os agravantes comprovaram a cessão gratuita dos direitos hereditários em favor da viúva meeira (que tem direito a metade do patrimônio do cônjuge falecido) em julho de 2007, por meio de escritura pública, sendo que a partilha foi homologada judicialmente. Neste cenário, citando a doutrina de Sílvio De Salvo Venosa, "quem cede gratuitamente a herança, nunca teve realmente a intenção de ser herdeiro" Em outras palavras: a cessão gratuita dos direitos hereditários em favor de co-herdeiro equipara-se à renúncia.Para corroborar o entendimento, o julgador citou ementa do acórdão 70061303046, lavrado pela 8ª Câmara Cível: "A renúncia pura e simples de direitos hereditários, em favor de co-herdeiro, não importa em transmissão da herança ao herdeiro renunciante e pode ser realizada por termo judicial, nos termos dos artigos 1.805, § 2º e 1.806, ambos do Código Civil. A própria cessão de direitos tem sido admitida seja feita por termo nos autos".Clique aqui para ler a decisão105/1.03.0000957-0 (Comarca de Ibirubá-RS)Fonte: Conjur

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Todos ganham com liberação do FGTS para comprar imóvel sem intervenção de Banco

Opinião: Postado: 29/11/2020Até hoje, quem deseja comprar um imóvel e, para isso, liberar os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) só pode fazê-lo se obtiver financiamento junto ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), por intermédio de um banco comercial que opere no SBPE. Esse quadro, porém, pode estar mudando.Em recente decisão da 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1), a Justiça Federal liberou o saque do FGTS para pagamento de imóveis caso o comprador pague pelo preço só com recursos próprios e/ou financiamentos fora do SBPE. Os financiamentos fora do SBPE podem ser o autofinanciamento pelo incorporador imobiliário ou um financiamento pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Nesses casos, não há regras rígidas como no caso do SBPE, em que são avaliadas questões como a relação entre os recursos próprios e os recursos financiados, faixas de preço dos imóveis, relação entre o valor da dívida assumida/preço de avaliação do imóveis e comprometimento de renda de idade máxima do comprador.No SFI, o que deveria prevalecer seriam as regras de mercado, inclusive no que se refere a liberdade de mercado de taxas, formas de amortização e garantias alternativas.Um passo importante para estimular o uso do FGTS na compra de imóveis acaba de ser dado no Congresso Nacional, onde o senador Lasier Martins (Pode-RS) apresentou o PL 5.216/2020 para tornar lei a liberação do FGTS para a compra de imóveis sem necessidade de financiamento ou com financiamento da incorporadora e/ou FGTS. Trata-se de uma iniciativa sensata, no sentido de que o ônus imposto pelo governo aos empregadores, consistente no depósito de 8% da remuneração dos empregados no FGTS, e a poupança obrigatória (e mal remunerada) desses recursos pelo empregado têm como objetivo propiciar a ele uma garantia financeira caso perca o emprego.Que garantia seria melhor para o empregado do que contar com 8% de sua remuneração para quitar sua casa? Ele aproveita o recurso enquanto está empregado. As operações de autofinanciamento e SFI também podem ser garantidas por seguro desemprego privado. Assim, se o empregado perder o emprego enquanto ainda estiver pagando por sua casa, poderá utilizar o seguro-desemprego privado para pagar as parcelas de sua casa. Fora o fato de que a utilização do FGTS pelo empregado permitirá que ele negocie melhores condições de aquisição de seu imóvel e pegue menos juros.E a Caixa Econômica Federal (CEF), que administra o FGTS, estará desonerada de defender-se de mais uma espécie de processo que pode acontecer em casos semelhantes aos do julgado pela 5ª Turma do TRF-1.Se todos ganham, cabe ao Congresso então acelerar o trâmite do PL 5.216/2020 para tornar lei a liberação do FGTS para a compra de imóveis sem necessidade de financiamento ou com financiamento da incorporadora e/ou FGTS.Fonte: Conjur

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Venda e Locação de Imóveis e Proteção dos Dados Pessoais

Postado: 24/11/2020A entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (em sua maior parte) no dia 18 de setembro de 2020 exige mudanças culturais e de comportamento de todos aqueles que, de alguma forma, realizam alguma atividade com dados pessoais. Por ser uma lei geral, que se aplica a todos os segmentos, nos meios físico e virtual, independentemente da atividade profissional ou empresarial exercida, todas as atividades econômicas podem ser impactadas pela lei (e ainda que haja outra lei regulatória, como o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e o Marco Civil da Internet, por exemplo).Entre elas, as atividades de aluguel e venda de imóveis devem se adequar à LGPD e as pessoas que atuam nesse ramo (tanto as pessoas jurídicas, quanto as pessoas físicas no desempenho de sua profissão) devem alterar diversas práticas que eram consideradas comuns até agora.A primeira sentença judicial no Brasil que mencionou a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais em um caso individual envolveu a comercialização de imóveis por uma construtora. Após assinar os contratos de compra e venda com os clientes que adquiriram apartamentos em um empreendimento no bairro de Moema, na cidade de São Paulo, a construtora compartilhou os dados pessoais informados no contrato (nome, telefone, e-mail, endereço etc.) com outras empresas (instituições financeiras, escritórios de arquitetura, lojas de móveis planejados e vendedoras de consórcio), sem qualquer conhecimento ou consentimento dos consumidores. Por isso, a construtora foi condenada ao pagamento de compensação por danos morais no valor de dez mil reais, em apenas uma ação proposta por um dos compradores, que foi importunado com diversas ligações de empresas com as quais ele próprio não tinha qualquer relação e não tinha fornecido os seus dados pessoais.Acrescenta-se que, independentemente de a construtora ter recebido alguma contraprestação por esse compartilhamento de dados (a prática conhecida como “venda” de banco de dados), a partir da entrada em vigor da LGPD essa atividade deve sempre ter uma base legal (art. 7º para os dados pessoais e art. 11 para os dados pessoais sensíveis) e o uso compartilhado deve sempre ser informado ao titular dos dados, ainda que não seja necessário o seu consentimento (art. 18, VII, da LGPD).Por outro lado, na perspectiva do vendedor ou locatário do imóvel, o compartilhamento de dados relativos ao imóvel (valor, área, localização, características etc.) é de seu interesse, mas não é regulado pela LGPD, por não se tratar de dados relacionados a uma pessoa natural. Nessa hipótese, caso a empresa deseje também compartilhar dados do proprietário do bem com outros profissionais do mesmo ramo (ou seja possível identificá-lo a partir do imóvel), deve informá-lo e utilizar uma base legal (como o consentimento ou o legítimo interesse do controlador).O direito de conhecimento compreende, de forma inicial, o direito do titular de saber se determinada pessoa coletou, armazena ou realiza qualquer atividade de tratamento com seus dados pessoais. Antes da LGPD entrar em vigor, já existiam leis no Brasil que impunham ao controlador a comunicação inequívoca do titular sobre o início do tratamento de seus dados pessoais (em especial, o art. 43, caput e § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, e o art. 4º, § 4º, I a III, da Lei do Cadastro Positivo), ou seja, quando o consentimento não for utilizado como a base legal do tratamento, deve ser observado o direito de conhecimento do titular sobre o início do tratamento.Outra prática frequente é o anúncio de imóveis para venda ou locação sem a indicação do preço, que é informado somente se o interessado preencher um cadastro (com nome, e-mail e telefone, entre outros dados pessoais) ou enviar uma mensagem pelo site ou perfil de rede social, com a coleta de dados por parte da empresa. O recebimento desses dados já atrai a incidência da LGPD e, por isso, a empresa deve observar as suas normas, entre as quais estão os princípios da necessidade ou minimização (há justificativa para pedir esses dados como condição para informar o preço de locação ou venda?) e da finalidade (qual o objetivo da empresa com a coleta desses dados?). Ainda, caso o potencial cliente não tenha interesse na compra ou locação, em princípio a empresa controladora deve descartar os seus dados pessoais e, se não o fizer, deve informar de modo expresso e inequívoco ao titular que manteve os seus dados e indicar qual a base legal de tratamento.Assim, é preciso modificar essas e outras práticas, para a devida adequação à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais.Fonte: Jusbrasil

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STJ suspende liminar que impedia regularização de área da periferia do DF

Postado: 24/11/2020O ministro Humberto Martins, presidente do Superior Tribunal de Justiça, suspendeu uma decisão da 16º Vara Federal do Distrito Federal que impedia o poder público de regularizar uma área destinada a famílias de baixa renda beneficiárias do programa Minha Casa Minha Vida. Trata-se do Itapoã Parque, local da periferia do Distrito Federal que tem mais de 12 mil unidades habitacionais, com mais de 40 mil moradores.A discussão sobre a propriedade da área tem mais de 30 anos. Em 1989, o governo do Distrito Federal promoveu a desapropriação do local por interesse público. O processo, então, foi extinto, mas o espólio de um suposto proprietário de parte da área recorreu e o juízo determinou em liminar que o cartório fizesse constar no registro do imóvel a existência da disputa judicial.Durante o trâmite do processo, parte da área foi ocupada irregularmente por pessoas de baixa renda, que formaram o núcleo urbano informal conhecido como Itapoã. Em outra parte da área, o governo distrital implantou um parcelamento, denominado Itapoã Parque, para a oferta de moradias às faixas 1 e 2 do Minha Casa Minha Vida.Já durante o período da apelação, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região manteve parcialmente os efeitos da liminar, impedindo que o governo distrital promovesse o registro do parcelamento urbano no Itapoã Parque. O DF, então, entrou com o pedido de suspensão no STJ com a alegação de que a situação processual o impede de realizar obras e outros melhoramentos no local, tais como a demarcação de lotes e a instalação de unidades de saúde, escolas e demais serviços públicos.Questão urgenteA decisão do ministro Humberto Martins suspende a liminar da 16ª Vara até o trânsito em julgado da decisão de mérito na ação que discute a propriedade das terras. Segundo o presidente do STJ, o governo distrital demonstrou a urgência da questão e o prejuízo sofrido pela comunidade do Itapoã."No caso em análise, o prejuízo decorrente na demora da prestação jurisdicional — que teve sentença proferida há mais de dez anos, período em que parte da referida área foi indevidamente ocupada, dificultando ainda mais a regularização fundiária — precisa ser contornado com a ação direta da Administração Pública", argumentou Martins.O ministro afirmou que uma análise mínima sobre a questão de fundo, quanto à plausibilidade do direito invocado, revela que não há motivos para a manutenção da liminar. Ele lembrou que o registro na matrícula do imóvel ocorreu na fase de conhecimento da ação, posteriormente extinta em razão da falta de interesse de agir do demandante após a desapropriação da área."Forçoso se faz reconhecer a incidência do inciso V do parágrafo 1º do artigo 1.012 do Código de Processo Civil, que estabelece não ter efeito suspensivo a apelação quando a sentença revoga tutela provisória", disse o ministro. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.SLS 2.845Clique aqui para ler a decisãoFonte: Conjur

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Não há direito real de habitação sobre imóvel adquirido pelo falecido com terceiro

Postado: 19/11/2020Em caso de copropriedade anterior ao óbito de cônjuge (que é diferente da adquirida com a morte do proprietário), não se pode falar em direito real de habitação da metade sobrevivente do casal. Assim decidiu a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ao negar o pedido de uma viúva que pretendia ver reconhecido o direito real sobre o imóvel em que morava, comprado pelo seu falecido marido em copropriedade com um filho dele, antes do casamento.Essa decisão foi tomada na análise de embargos de divergência opostos pela viúva contra um acórdão da 3ª Turma da corte superior. Ela alegou divergência de entendimentos sobre a matéria entre órgãos julgadores do STJ e sustentou que o direito real de habitação limita o direito à propriedade dos herdeiros, a fim de que o cônjuge sobrevivente tenha garantido o seu direito à moradia.Os argumentos, porém, não convenceram a relatora dos embargos, ministra Isabel Gallotti. Ela afirmou que o direito real de habitação tem a finalidade de garantir moradia ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, preservando o imóvel que servia de residência para a família, independentemente do regime de bens, como estabelece o artigo 1.831 do Código Civil. No entanto, segundo a ministra, como esse direito já é uma exceção criada pelo legislador, não pode haver interpretação extensiva para incluir no mesmo tratamento situações não previstas em lei — por exemplo, a hipótese em que o imóvel é objeto de copropriedade anterior com terceiros, como no caso em análise.A relatora destacou em seu voto o entendimento adotado pelo ministro Luis Felipe Salomão em caso semelhante. Na ocasião, ele ressaltou que "o direito real à habitação limita os direitos de propriedade, porém, quem deve suportar tal limitação são os herdeiros do de cujus, e não quem já era proprietário do imóvel antes do óbito".Segundo Gallotti, um entendimento diferente possibilitaria a instituição de direito real de habitação sobre imóvel de propriedade de terceiros estranhos à sucessão, o que seria contrário à finalidade da lei. Ela destacou o fato de o imóvel ter sido adquirido por pai e filho muito antes do casamento."No caso em debate, entendo que tal direito não subsiste em face do coproprietário embargado, cujo condomínio sobre a propriedade é preexistente à abertura da sucessão do falecido (2008), visto que objeto de compra e venda registrada em 1978, antes mesmo do início do relacionamento com a embargante (2002)", argumentou a ministra. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.861.550Fonte: Conjur

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Carf define que permuta de imóveis não entra no cálculo do IRPJ

Postado: 21/11/2020O imposto sobre a renda de pessoas jurídicas (IRPJ) não deve incidir sobre a permuta de imóveis entre empresas na sistemática do lucro presumido. Esse foi o entendimento da Câmara Superior de Recursos Fiscais (CSRF) do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf), ao julgar o caso de uma construtora autuada por não tributar essas operações. A decisão é do último dia 10/11. As informações são do portal Jota.A permuta ocorre quando há troca de um ou mais imóveis entre as partes, não necessariamente por valores equivalentes — pode haver compensação financeira da diferença. A estratégia é bastante usada por construtoras no mercado imobiliário.Mas a Receita Federal considera que tais operações compõem a receita bruta das empresas e, por isso, devem ser tributadas em sua totalidade. A construtora em questão ainda havia recebido multa de 150% sobre o valor devido. Na 1ª Câmara do 1º Conselho de Contribuintes, a contribuinte perdeu o processo.Na CSRF, a metodologia de desempate a favor do contribuinte garantiu o resultado favorável à não tributação da permuta. Para o conselheiro Caio Cesar Nader Quintella, que proferiu o voto vencedor, os valores não compõem receita imobiliária, pois a operação tem uma natureza diferente da compra e venda, prevista no Código Civil."A permuta cria uma mobilidade aos players e se dá no âmbito de troca de ativos de mesmo valor. Ao tributar a permuta e depois vender o imóvel, estamos gerando uma dupla tributação do contribuinte, pois ele também será tributado quando efetivamente vender", pontuou Quintella.Em seu voto vencido, a relatora, conselheira Edeli Pereira Bessa, defendeu que o valor deve ser considerado receita bruta independentemente do nome da operação: "Não vejo diferença nenhuma com a empresa receber dinheiro, comprar um outro imóvel que vai colocar no estoque e vender de novo. É exatamente a mesma coisa, vai incidir duas vezes em cada vez que vender. Não consigo relativizar somente porque o que é recebido em troca não é dinheiro".O tema já havia sido debatido em outro processo, na 2ª Turma Ordinária da 4ª Câmara da 1ª Seção do Carf, no qual a cobrança do IRPJ não foi afastada. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso especial, entendeu que a permuta não se enquadra na receita de venda.11080.001020/2005-94Fonte: Conjur

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Morre Leila Bogoricin, da Julio Bogoricin Imóveis, aos 63 anos

Postado: 23/11/2020Faleceu, na última sexta-feira (20/11), Leila Bogoricin Oliveira, Diretora Comercial do Grupo Julio Bogoricin. Leila estava afastada de suas funções por conta de um tratamento de saúde que fazia, após sofrer um AVC. Um novo AVC acabou ocasionando o falecimento da conhecida executiva do mercado imobiliário, que tinha 63 anos.Arquiteta e corretora de imóveis, iniciou suas atividades no mercado imobiliário em 1972, na empresa fundada em 1956 pelo pai, Julio Bogoricin, que faleceu no início deste ano, em Nova Iorque.Com experiência no mercado brasileiro e internacional, foi diretora comercial da empresa da família por décadas, sendo responsável pela operação de mais de 20 lojas, planejamento estratégico e ações táticas comerciais tanto para o mercado primário (lançamentos) quanto para o mercado secundário(usados). A empresária também fundou a empresa Bogoricin Prime, num período em que esteve afastada da gestão do Grupo Julio Bogoricin.“O mercado imobiliário perde uma de suas grandes referências. E por muitos anos testemunhei sua garra, coragem, inteligência e competência” publicou em sua página do Facebook a executiva Lucy Dobbin, atualmente superintendente da Sergio Castro Imóveis, mas que durante décadas atuou ao lado de Leila na Julio Bogoricin.As funções de Leila, que tem dois irmãos, Cláudio e Andréa, estão sendo ocupadas neste momento por Alynthor Brito, vice-presidente da empresa. Ela deixa 2 filhos e 2 netos. Uma curiosidade: Leila não gostava de ser fotografada.Fonte: Informe Diário

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Novo entendimento na cobrança do ITBI

FONTE: VALOR ECONÔMICOO julgado muda o cenário e o que até então era aplicado para fins de imunidade de ITBI, com grande impacto nas operações imobiliáriasPor Marcelo Guaritá e Eduardo Ramos23/11/2020Desde que promulgada em 1988, a vigente Constituição Federal tornou inconteste a aptidão dos municípios em cobrar o imposto comumente conhecido como ITBI, incidente sobre operações de transferências de bens imóveis por ato oneroso.Relevante é apontar, no entanto, que há norma imunizadora segundo a qual, pelo entendimento até então difundido país afora, referido imposto não incidiria sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, tampouco sobre transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Contudo, a regra comportava exceção.O julgado muda o cenário e o que até então era aplicado para fins de imunidade de ITBI, com grande impacto nas operações imobiliáriasNa prática, nos casos de integralização de capital social mediante conferência de bens imóveis em pessoa jurídica, cabia avaliar a preponderância imobiliária da pessoa jurídica beneficiária do patrimônio.Isto é, o ITBI seria devido nos casos em que mais da metade da receita operacional da empresa receptora do bem decorresse de operações imobiliárias (compra, venda, locação e arrendamento mercantil de imóveis) em determinado período - três anos subsequentes para nova empresa ou empresa constituída há menos de dois e quatro anos, sendo os dois anteriores e os dois posteriores à admissão do patrimônio, para empresas constituídas há mais de dois anos.Tal entendimento era adotado pela maioria das administrações fiscais municipais. Em outras palavra, o que a prefeitura verificava era se havia ou não a atividade imobiliária preponderante na empresa recebedora do bem imóvel do sócio. Essa era a regra do jogo.Referida realidade, todavia, sofreu recente, abrupta e significativa alteração. O Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar o Recurso Extraordinário n° 796.376/SC (Tema 796) sob a relatoria do ministro Alexandre de Moraes, abriu caminho para duas novas discussões, ambas surpreendentes.A primeira delas é que, talvez, os municípios possam passar a cobrar ITBI sobre o valor dos bens imóveis que exceder o montante efetivamente integralizado.Diz-se talvez porque o substrato fático do leading case julgado pela Corte Constitucional não é o que, na prática, se vê nas operações societárias. Na hipótese dos autos levado a julgamento, o aporte do imóvel na sociedade se deu por valor inferior ao custo contábil do bem. Ou seja, na situação concreta, o valor da operação foi abaixo do que se tinha escriturado, o que não costuma ocorrer.A operação mais comum é aquela em que o sócio transfere o bem para a empresa pelo valor registrado na sua declaração do imposto de renda, valendo-se da faculdade prevista no art. 23 da Lei nº 9.249/95. A consequência é não recolher ganho de capital, já que os valores coincidem.Restará agora, diante da abrangente tese fixada pelo STF em julgar um caso concreto incomum - “A imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado” -, interpretar se o ITBI poderá ser cobrado pelas prefeituras sobre a diferença entre o valor da avaliação do Fisco municipal e àquele integralizado ao capital social da pessoa jurídica, mesmo nas situações nas quais o valor do aporte é coincidente com o valor registrado na declaração do imposto de renda.Se o entendimento for pela possibilidade de cobrança do ITBI tendo como a base de cálculo a diferença entre o valor venal atribuído pela municipalidade e o valor do aporte do bem imóvel na pessoa jurídica, outras questões deverão ser enfrentadas, principalmente porque o caso apreciado pelo Supremo não representa as práticas societárias mais comumente aplicadas.As prefeituras poderão cobrar a diferença dos contribuintes nas operações passadas dentro do prazo decadencial? Ou seria evidente alteração de critério jurídico, só podendo produzir efeitos futuros, já que o município concedeu guia de imunidade? É necessário haver previsão específica na legislação a fim de permitir a referida cobrança?Se o aludido julgado acendeu uma luz vermelha aos contribuintes, uma releitura do seu acórdão implica constatar também outra consequência.O Supremo indicou, no referido julgado, que a imunidade sobre a operação de integralização de bens imóveis em capital social de pessoa jurídica é incondicional e, portanto, ampla, devendo ser aplicada independentemente da atividade empresarial exercida. A condição da ausência de preponderância da receita imobiliária para afastar a cobrança do tributo fica restrita às demais operações societárias, fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.Desse modo, a conferência de bem imóvel para integralização de capital social não deve pagar ITBI nem mesmo em empresas do setor imobiliário. O julgado muda o cenário e muito do que até então era aplicado para fins de imunidade de ITBI, com grande impacto nas operações imobiliárias.O mercado poderá não apenas buscar afastar o pagamento em futuras operações de integralização de capital social até o limite do capital integralizado, mas também poderá discutir para reaver os montantes pagos nos cinco últimos anos.Marcelo Guaritá e Eduardo RamosAdvogados são sócios do escritório Peluso, Stupp e Guaritá Advogados.Fonte: Exclusiva - Assessoria de Imprensa

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Comprei um imóvel ANTES da venda de um antigo. Preciso pagar IRPF sobre essa venda?

Postado: 23/11/2020Você já sabe que a venda de imóvel, via de regra, gera a obrigação de pagar imposto de renda (IRPF).Mas, felizmente, como já explicamos por aqui, essa venda é isenta de IRPF se o valor obtido for utilizado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.Porém, é comum acontecer da pessoa comprar um imóvel novo ANTES de conseguir vender o seu antigo.E nesse caso, teria IRPF a pagar sobre a venda do imóvel antigo ou esta venda estaria isenta?Para a Receita Federal o IRPF deve ser pago.Segundo o Fisco, a isenção apenas se aplica quando o imóvel novo é aquirido no prazo de 180 dias após a venda do imóvel antigo (vide art. 2º, §§ 6º, 7º e 11, inciso I, da Instrução Normativa SRF nº 599/2005).Porém, o entendimento da Receita Federal distorce o que determina a legislação que trata do tema. (art. 39 da Lei nº 11.196/05).Segundo o art. 39 da Lei nº 11.196/05,Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.Como se percebe, a lei determina que para se ter direito à isenção de IRPF é necessário APLICAR o valor da venda do imóvel antigo na compra de um novo em 180 dias, e não ADQUIRIR um imóvel novo em 180 dias, como entende a Receita Federal.É com base nisso que o Superior Tribunal de Justiça entende que a isenção de IRPF é válida mesmo que o imóvel novo seja adquirido antes da venda do imóvel antigo (nesse sentido: AgInt no REsp 1612183/RS, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 10/05/2019).Vamos ao exemplo para facilitar?- 01/04/2013: João comprou um imóvel residencial por R$ 500.000,00.- 01/04/2020: João comprou outro imóvel residencial por R$ 700.000,00, parcelado em 5 vezes.- 01/05/2020: João vendeu seu imóvel antigo, comprado por R$ 500.000,00, pelo valor de R$ 600.000,00, obtendo um lucro de R$ 100.000,00, que, a princípio, seria tributado pelo IRPF...Porém, João utilizou o valor obtido na venda de seu imóvel antigo, de R$ 600.000,00, para pagar as parcelas da compra do novo imóvel, já adquirido em 01/04/2020.Nessa situação, apesar da Receita Federal entender que o lucro obtido na venda do imóvel antigo, de R$ 100.000,00, deve ser tributado, a Justiça entende que não há IRPF a pagar!Diante disso, devemos ficar atento à s ilegais cobranças da Receita Federal.Caso elas ocorram, o contribuinte deve recorrer à Justiça para proteger seus direitos e evitar a exigência indevida.Henrique RecktenvaldFonte: Jusbrasil

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PGE acompanha caso de família que repatriou R$ 48 bi para o Brasil

Família posterga há cinco anos o pagamento sobre quantia vinda do exterior de um imposto sobre valores doados ou herdados; ao todo, ela deve cerca de R$ 2 bilhões ao governo paulistaFernanda Guimarães, O Estado de S.PauloPostado: 19 de outubro de 2020 | 21h49A Procuradoria-Geral do Estado de São Paulo acompanha de perto o caso de uma família que repatriou nada menos do que R$ 48 bilhões para o Brasil e, por força de medidas judiciais, tem postergado há cinco anos o pagamento do chamado Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Como a alíquota do tributo é de 4% sobre o valor doado ou herdado, o débito junto ao governo paulista seria da ordem de R$ 2 bilhões.O dinheiro estava no exterior. Ao ser repatriado, porém, não retornou no nome de seu dono original, mas sim no dos herdeiros - que o receberam como doação. O cálculo é que o valor do imposto, no caso específico, corresponda a tudo o que é recolhido por meio do ITCMD no Estado de São Paulo ao longo de um ano. O caso envolvendo a sucessão patrimonial foi revelado pelo colunista Lauro Jardim, do jornal O Globo.Segundo a PGE, casos como esse têm crescido em número, com famílias enviando recursos ao exterior com o intuito de "fugir do recolhimento do imposto sobre transmissão causa mortis e doação". A manobra funcionaria da seguinte forma: o dinheiro é enviado ao exterior para constituição de "empresas de prateleira", como são chamadas as companhias sem atividade, em paraísos fiscais como Ilhas Virgens Britânicas e Panamá. Na hora do retorno do dinheiro ao Brasil, a quantia deixa de aparecer no nome do patriarca e passa para o de seus herdeiros. Essa "transmissão" ocorre por meio de cotas das tais empresas de prateleira. A mecânica é feita porque existe uma brecha na legislação em relação à cobrança do ITCMD quando o dinheiro está no exterior. Segundo especialistas, falta lei complementar para regular esse tipo de cobrança, abrindo espaço para discussões na Justiça. Assim, nas ações judiciais, a família (cujo nome não foi revelado) tem afirmado que o Estado não tem competência para cobrar o imposto quando se trata de dinheiro vindo do exterior. Para isso, seria necessária uma lei federal.Um julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF) previsto para começar nesta sexta-feira poderá indicar uma caminho para a controvérsia. O caso tem a ver também com a cobrança do imposto, mas agora envolvendo um apartamento herdado por brasileiro na cidade de Treviso, na Itália. O resultado desse julgamento terá repercussão geral, ou seja, terá de ser considerado em outras ações que tenham como objeto sucessão patrimonial.Fonte: Jornal Estadão

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Novidades sobre o ITD Estado do Rio de Janeiro

Lei 9091/20 | Lei nº 9.091 de 13 de novembro de 2020. do Rio de janeiroALTERA A LEI Nº 7.174, DE 28 DE DEZEMBRO DE 2015, QUE DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO DE QUAISQUER BENS OU DIREITOS (ITD), DE COMPETÊNCIA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, ACRESCENTANDO DISPOSITIVOS SOBRE A CONVERSÃO DO PROCESSO JUDICIAL DE INVENTÁRIO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS. Ver tópicoGOVERNADOR DO ESTADO DO RIO DE JANEIROFaço saber que a Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro decreta e eu sanciono a seguinte Lei:Art. 1º Altera a Lei nº 7.174, de 28 de dezembro de 2015, modificando o Inciso I do artigo 37 e acrescentando os §§ 5º e 6º, que passam a vigorar com as seguintes redações: Ver tópico“Art. 37 O descumprimento das obrigações previstas nesta Lei sujeita o infrator à aplicação das seguintes penalidades:I – a quem não prestar a declaração nos prazos previstos no § 4º do art. 27, será aplicada MULTA de 10% (dez por cento) do valor do imposto devido, acrescida de 10 (dez) pontos percentuais a cada doze meses adicionais, até o limite de 40% (quarenta por cento) do imposto devido, ou MULTA de 80% (oitenta por cento) do valor do imposto devido, quando constatada a infração no curso de procedimento fiscal; Ver tópico(...)§ 5º O contribuinte que, após realizar a abertura do processo judicial de inventário e partilha – dentro do prazo regulamentar de 2 (dois) meses a contar da data de abertura da sucessão –, optar pela substituição da via judicial pela extrajudicial, fica isento da Multa prevista no inciso I, bem como de qualquer multa decorrente da substituição desta. Ver tópico§ 6º O contribuinte que não tenha cumprido o prazo previsto no inciso I, mas houver recolhido corretamente o valor do imposto devido na esfera judicial, será responsável apenas pelo pagamento das multas.” Ver tópicoArt. 2º O Poder Executivo regulamentará a presente Lei. Ver tópicoArt. 3º Esta Lei entra em vigor 90 dias após a data de sua publicação. Ver tópicoRio de Janeiro, em 13 de novembro de 2020.CLAUDIO CASTROGovernador em exercício Ficha TécnicaProjeto de Lei nº721/2019Mensagem nºAutoriaALEXANDRE FREITASData de publicação11/16/2020Data Publ. partes vetadasTexto da Revogação :Ação de InconstitucionalidadeSituaçãoNão ConstaTipo de AçãoNúmero da AçãoLiminar DeferidaNãoResultado da Ação com trânsito em julgadoLink para a AçãoRedação Texto Anterior Texto da Regulamentação Leis relacionadas ao Assunto desta Lei Atalho para outros documentos.VEJA DIÁRIO OFICIAL: LINKFonte: Jusbrasil

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Dos juros moratórios aplicáveis aos débitos condominiais: o céu é o limite?

Opnião:Postado: 17/11/2020Em nossa atuação quotidiana junto aos tribunais superiores, recentemente nos deparamos com interessante questão. Referimo-nos ao limite dos juros moratórios aplicáveis a débito condominial, em relação aos quais recentes julgados do STJ demonstram, no mínimo, uma tendência à estabilização do entendimento segundo o qual sua fixação não se detém nos limites ordinários previstos nos artigos 406 do Código Civil e 161, §1º, do Código Tributário Nacional, sendo livre a definição de seu montante em convenção de condomínio, na literalidade do §1º do artigo 1.336 do Código Civil, abaixo transcrito:"Artigo 1.336 — (...)§1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito".A demonstrar a tendência indicada, transcrevemos a ementa de julgado recente, reportando, ainda, ao REsp 1.002.525/DF (relatora ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 16/9/2010, DJe 22/9/2010) e ao AgRg no REsp 1.445.949/SP (relator ministro Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 7/2/2017, DJe 16/2/2017):"Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança. Alegação de cerceamento de defesa. Falta de prequestionamento. Juros de mora. Convenção de condomínio. Observância. Despesas condominiais. Fração ideal. Agravo interno desprovido. 1) (...); 2) Nos termos do artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros de mora convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito (...)" (AgInt no REsp 1.776.536/MG, relator ministro Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 7/5/2019, DJe 22/5/2019).Esse foi o entendimento que norteou a decisão monocrática proferida no REsp nº 1839560, da lavra do ministro Marco Aurélio Bellizze, que, nele apoiado, diante de juros moratórios fixados em 5% ao mês pela convenção de condomínio, asseverou que "após a vigência do artigo 1.336, § 1º, do CC/2002, é possível à convenção de condomínio a fixação de juros moratórios acima de 1% ao mês, em caso de inadimplemento das obrigações condominiais".Ocorre que a autonomia da vontade encontra limites em nosso ordenamento, em que as relações privadas e o Direito a elas aplicável submetem-se aos parâmetros principiológicos firmados pela Constituição Federal, em um contexto de constitucionalização do Direito Civil que busca harmonizar liberdade e solidariedade (TEPEDINO; OLIVA, 2020). A nosso ver, é nessa perspectiva que a questão há de ser analisada e, ainda que não se aplique à hipótese a margem ordinária prevista nos artigos 406 do Código Civil e 161, §1º, do Código Tributário Nacional, alguma limitação há de se impor, sob pena de se chancelarem abusos que não se coadunam com os parâmetros principiológicos que regem nosso direito civil e que impõem restrições à autonomia da vontade que anima as relações privadas.Na moldura estabelecida, destacamos, primeiramente, que os juros moratórios relativos a débitos condominiais, se não estão adstritos ao patamar de 1% imposto pelos dispositivos supracitados, nem por isso estão livres da observância da premissa de proporcionalidade implícita ao texto constitucional, e que se pode afirmar pressuposto de justiça, devendo orientar a criação, interpretação e aplicação do Direito. Do plano normativo ao concreto, ainda que reconheçamos a prevalência do entendimento pela possibilidade de aplicação de juros moratórios superiores a 1% pelo STJ — com esteio no que prevê o artigo 1.336, §1º, do CC —, nada autoriza sua fixação em patamares que em muito se distanciem desse referencial e, assim, se mostrem abusivos, violadores de preceitos regentes das relações privadas, como se dá, por exemplo, com o postulado da razoabilidade.É preciso relacionar a norma ao caso concreto e, diante de juros nitidamente abusivos, não há como reconhecer o enquadramento válido da hipótese à norma, considerados texto e contexto (ÁVILA, 2019). Analisando o postulado da razoabilidade como equidade, a exigir a harmonização da norma geral com o caso individual, assim ensina Humberto Ávila:"Nos exemplos acima referidos a regra geral, aplicável à generalidade dos casos, não foi considerada aplicável a um caso individual, em razão de sua anormalidade. Nem toda norma incidente é aplicável. É preciso diferenciar a aplicabilidade de uma regra da satisfação das condições previstas em sua hipótese. Uma regra não é aplicável somente porque as condições previstas em sua hipótese são satisfeitas. Uma regra é aplicável a um caso se, e somente se, suas condições são satisfeitas e sua aplicação não é excluída pela razão motivadora da própria regra ou pela existência de um princípio que institua uma razão contrária. Nessas hipóteses as condições de aplicação da regra são satisfeitas, mas a regra, mesmo assim, não é aplicada" (2019, p. 198).A partir do postulado da razoabilidade, portanto, diante de juros que em muito superem o referencial ordinário, verifica-se a impossibilidade de aplicação do entendimento prevalente no STJ — que interpreta o artigo 1.336, §1º, do CC em sua literalidade (um texto sem contexto) —, sob pena de se chancelar o abuso na definição dos juros. Salvaguardando uma liberdade absoluta, uma autonomia da vontade sem limites, a aplicação descontextualizada da regra a casos que em muito se afastem do referencial ordinário vigente, contrariando o postulado da razoabilidade, também violaria os princípios da função social e da boa-fé objetiva (artigo 5º, XXIII, da CF e artigos 113, 187 e 422 do Código Civil), bem como o princípio geral de Direito que diz da vedação ao enriquecimento sem causa (CC, artigo 884).Quanto ao abuso, tem-se que a previsão dos juros de mora em patamar desproporcionalmente elevado excede manifestamente os fins sociais e econômicos de qualquer condomínio edilício, encaixando-se a prática, portanto, na previsão do artigo 187 do Código Civil:"Artigo 187 — Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes".A esse respeito, apoiando-nos na lição de Nelson Rosenvald e Felipe Braga Netto, oportuno destacar que a teoria do abuso de direito surge na Modernidade, justamente com a superação de uma concepção individualista de Direito por outras que o consideram em sua dimensão relacional (os direitos sempre em relação a outros direitos previstos no ordenamento, vinculados a uma função social). E vale frisar que princípios como o da função social e da boa-fé objetiva são vetores hermenêuticos notadamente presentes não só em nossa Constituição — seja em texto, seja em contexto —, como também em nosso Código Civil (artigos 113, 187 e 422), de modo que não há meios de se afastar a previsão de juros desses parâmetros, não podendo ser analisada como se fosse imune a tais diretrizes principiológicas (ROSENVALD; NETTO, 2020).A propósito:"Embora a funcionalidade, sendo um conceito social, se preste a interpretações diversas, comportando certa dose de fluidez, é inegável a utilidade do instituto, cuja feição há de surgir dos casos concretos, segundo standards valorativos consensuais. No campo negocial, observa-se, com perspicácia, a função de controle da boa-fé objetiva (e as outras funções, como já vimos). Com ela, tem-se valioso mecanismo operacional para impedir ações ou omissões abusivas, antes, durante ou depois da relação negocial. Nesse contexto, denominamos ilícito funcional o ilícito que surge do exercício de direitos. Não haveria, aqui, a princípio, contrariedade ao direito, porquanto o ato não figura entre aqueles vedados pelo ordenamento. A contrariedade surge quando há uma distorção funcional, ou seja, o direito é exercido de maneira desconforme com os padrões aceitos como razoáveis para a utilização de uma faculdade jurídica (a teoria do abuso de direito permite vislumbrar uma via intermediária entre o permitido e o proibido, trazendo maior fluidez conceitual para o ilícito civil, o que é positivo). Judith Martins-Costa anota que a boa-fé objetiva implica 'em cabal limitação do exercício de direitos abusivos que contrariam o valor maior da solidariedade da vida social' (…)" (ROSENVALD; NETTO, 2020, p. 284).A partir das considerações até aqui expostas, cumpre pontuar que condomínios edilícios não exercem atividade econômica, não são empresas e muito menos instituições financeiras, não tendo por objetivo auferir lucros, muito menos a partir da cobrança de juros de qualquer natureza. Assim sendo, além de se enquadrar na definição de abuso prevista no artigo 187 do Código Civil, a previsão de juros moratórios que em muito se distanciem do referencial ordinário também caracteriza enriquecimento sem causa (CC, artigo 884), em violação ao conhecido princípio geral de direito que o veda — note-se, inclusive, que há julgado do STF que alça o princípio em questão a patamar constitucional (STF, 2ª T., Ag. Reg. em Ag. Instr. Nº 182458, relator ministro Marco Aurélio, julgado em 4/3/1997, publ. DJ 16.05.1997) [1].Portanto, segundo a Constituição Federal e a legislação civil, considerada a função social de um condomínio edilício e sob o prisma da boa-fé objetiva, a taxa de juros moratórios que em muito supere aquela prevista no artigo 161, §1º, do CTN — 1% ao mês — é, a um só tempo, abusiva e ensejadora de enriquecimento sem causa.Diante do quadro delineado, à falta de expressa limitação, parece-nos que o artigo 1º da chamada Lei da Usura (Decreto 22.626/33) pode ser adotado como baliza última para a definição dos juros moratórios máximos em caso de débitos condominiais. Aliás, importante ressaltar que o referido dispositivo — a seguir transcrito — demarca fronteira clara entre o lícito e o ilícito, os parâmetros por ele definidos sendo bastante úteis para estabelecer a contenção pretendida."Artigo 1º — É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal".O artigo acima transcrito não foi revogado e, assim, pode — e deve, segundo entendemos — ser aplicado como referencial máximo caso prevaleça o entendimento de que não há limitação legal no que tange à fixação dos juros moratórios em razão de débitos condominiais (artigo 1.336, §1º, do CC). Isso ao menos para que se evitem abusos que transponham o dobro de 1% ao mês, patamar previsto no artigo 161, §1º, do CTN (c/c artigo 406 do CC) e que se toma por referência à falta de lei específica que disponha em contrário. Aliás, como bem destacou o TJ-RS ao julgar a apelação nº 70081067399, "não teria sentido reduzir a multa moratória de 20% previsto na Lei 4.591/64 para 2% (artigo 1.336, §1º, do CC) e permitir juros livres, nessa relação jurídica".Por todo o exposto, parece-nos claro que o previsto no artigo 1.336, §1º, do CC não pode representar uma cláusula aberta e imune a limites quanto à fixação de juros moratórios para o caso de inadimplência de contribuição condominial. E isso não só pelos motivos já expostos, mas também em razão da medida extrema, drástica, prevista como consequência do inadimplemento de tais contribuições, qual seja, a penhora do imóvel, consoante se infere do artigo 3º, IV, da Lei nº 8.009/90, possibilidade que é amplamente acolhida pela jurisprudência [2] e que, nas circunstâncias, torna ainda mais evidente a necessidade de se estabelecer um limite para a previsão de juros moratórios na hipótese em comento. Referências bibliográficasÁVILA, Humberto. Teoria dos princípios: da definição à aplicação dos princípios jurídicos. 19. ed. São Paulo: Malheiros, 2019.ROSENVALD, Nelson; NETTO, Felipe Braga. Código Civil comentado. Salvador: Editora JusPodivm, 2020.TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloísa Helena; BODIN, Maria Celina. Código Civil interpretado conforme a Constituição da República. V. II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.TEPEDINO, Gustavo; OLIVA, Milena Donato. Teoria Geral do Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2020.[1] Referindo-se ao artigo 884 do CC, Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes afirmam que "a recorrência na alusão ao enriquecimento injustificado, pela doutrina e pela jurisprudência, contribuiu para que o princípio que proclama sua vedação fosse acolhido pela codificação civil brasileira" (2006, p. 751).[2] Por todos, AgInt no REsp 1851742/PR, julgado em 29/6/2020, e Ação Rescisória 2016/0296136-0, julgado em 9/5/2018.Domingos Barroso da Costa é defensor público no Rio Grande do Sul, com atuação junto aos tribunais superiores, mestre em Psicologia pela PUC-Minas, especialista em Criminologia pela PUC-Minas e em Direito Público pela UnigranrioFonte: Conjur

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TJ-SC mantém construtor na ação que apura facilitação em projeto de condomínio

Postado: 17/11/2020A 1ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em matéria sob a relatoria do desembargador Luiz Fernando Boller, negou recurso de empresário e construtora que pediam para deixar o polo passivo de uma ação civil pública (ACP) em tramitação na comarca de Itajaí. Além do empresário e da sua construtora, o Ministério Público estadual (MP-SC) também denunciou um ex-secretário municipal, um ex-prefeito e o seu cunhado por improbidade administrativa.Os envolvidos serão julgados pela suposta facilitação na aprovação do projeto de um condomínio com 750 apartamentos e a construção, pela municipalidade, de uma rua para o empreendimento na Praia Brava, em Itajaí.Ação civil públicaSegundo o processo, o MP catarinense ajuizou a ação contra dois ex-agentes públicos, o cunhado de um deles, um empresário e sua construtora, porque todos teriam interferido no trâmite do processo administrativo de análise do projeto arquitetônico do empreendimento com quatro torres na Praia Brava.De acordo com a denúncia, o projeto foi indeferido diversas vezes por irregularidade no número de andares. A aprovação dependeria da redução de dez andares por torre. Assim, a construtora, segundo o MP, fez um contrato com o cunhado do prefeito à época, no valor de R$ 693.522,88, em 96 prestações arredondadas para R$ 7,5 mil.Com o compromisso firmado, o cunhado teria passado a frequentar a Secretaria de Urbanismo da Prefeitura Municipal com livre acesso. Ao lado do secretário, o parente do então prefeito pressionou os servidores responsáveis pela aprovação do projeto. Além disso, o município ainda construiu uma rua pavimentada no valor de R$ 417 mil com a única finalidade de atender ao empreendimento.Na petição inicial, o MP pede a suspensão do ato administrativo e, ao final, a condenação dos demandados às sanções previstas no artigo 12, inciso III, da Lei 8.429/1992, especialmente com a aplicação de multa civil e dano moral coletivo em valor não inferior a R$ 693.522,88.Denúncia aceitaA titular da Vara da Fazenda Pública, Execuções Fiscais, Acidentes do Trabalho e Registros Públicos da comarca de Itajaí, juíza Sonia Maria Mazzetto Moroso Terres, aceitou a denúncia, indeferindo os pedidos de tramitação sigilosa do processo.Inconformados com a decisão, o empresário e a construtora recorreram ao TJ-SC por meio de agravo de instrumento. Basicamente, alegaram que não há qualquer benefício indevido em razão do contrato de prestação de serviços firmado entre a parte agravante e o cunhado do ex-prefeito, além da falta de provas de que a rua foi aberta apenas para beneficiar o empreendimento.O colegiado negou o recurso por unanimidade. "Os elementos de prova existentes nos autos revelam, ao menos indiciariamente, a prática de atos nocivos à coletividade, com fundadas suspeitas de que o projeto arquitetônico do empreendimento (...) foi aprovado mediante tráfico de influência, sem a observância dos procedimentos legais e com a prática de atos para favorecer o empresário (...) e a sua construtora (...)’", anotou, no voto, o desembargador-relator Luiz Fernando Boller.O entendimento foi seguido pelos demais integrantes do colegiado na sessão telepresencial de 10 de novembro. A ação seguirá sua tramitação na comarca de origem até julgamento de mérito. Clique aqui para ler o acórdão0901260-52.2017.8.24.0033Fonte: Conjur

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TJ-SP anula penhora de imóvel de fiador em contrato de locação comercial

Postado: 17/11/2020Com base em tese do Supremo Tribunal Federal (STF), a 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo  determinou a impenhorabilidade do imóvel de um fiador em contrato de locação comercial.O fiador, um advogado de Bauru (SP), tornou-se codevedor após a decisão da primeira instância, favorável a uma ação de despejo por falta de pagamento. Assim, foi definida a penhora do seu imóvel. Ele recorreu.Segundo o artigo 3º da Lei nº 8.009/90, o imóvel do fiador em contrato de locação pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família. Mas a relatora, desembargadora Rosangela Telles, destacou que esse entendimento é válido apenas para a locação residencial.A magistrada se baseou em julgamento de recurso extraordinário no STF, que definiu que essa tese não se aplica a bem de família por fiança em casos de contrato de locação de imóvel comercial. Seu voto foi acompanhado por unanimidade.O fiador foi representado pela advogada Daniele Yuri Otani Awaji, do escritório Awaji, Panice. Yoshiura Advogados Associados. Segundo ela, a decisão é inovadora na jurisprudência do estado de São Paulo.Clique aqui para ler a decisão2222923-07.2020.8.26.0000Fonte: Conjur

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DIÁRIO OFICIAL, CONVOCAÇÃO: (VÍNCULO) CORRETORES IMÓVEIS X IMOBILIÁRIAS

VEJA DIÁRIO OFICIAL: LINK

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Crise da Covid-19 justifica revisão de contrato de locação em shopping

Postado: 14/11/2020Se o acesso ao espaço locado está vedado ao locatário, o pagamento de aluguel torna-se excessivamente oneroso para quem está contratualmente obrigado a ele. Acordos bilaterais pressupõem benefícios e obrigações impostas a ambas as partes contratantes, e, nesse caso, o locatário estará cumprindo com a sua obrigação sem obter o proveito esperado, ou seja, a utilização do espaço locado.Com esse entendimento, o juízo da 2ª Vara Cível de Campinas extinguiu a cobrança de quatro meses de aluguel, condomínio e demais encargos de um lojista de comércio de bijuterias em um shopping da cidade.A decisão foi tomada com base nos prejuízos provocados pela epidemia da Covid-19, com o estabelecimento fechado por cinco meses, sem receitas.Na ação impetrada em defesa do cliente, o advogado Gustavo Maggioni, do escritório E. Faigle & Maggioni Advogados, argumentou que o estabelecimento fica localizado no shopping e, por não se enquadrar em serviços "essenciais", ficou fechado desde o início da epidemia e sem faturamento. Fora as despesas com o empreendimento, a autora teve de arcar com custos de funcionários no período, fatores que provocaram um grande desequilíbrio financeiro. Em sua sentença, o juiz Egon Barros de Paula Araújo determinou que "deve ser realizada a cobrança do fundo de promoção e demais encargos, calculando-se proporcionalmente a redução no faturamento mensal da autora, bem como o 13º aluguel deve ser cobrado utilizando-se como parâmetro a media da operação da requerente, excluindo-se do referido cálculo, os meses em que o shopping center esteve fechado".Para tanto, a autora deverá fornecer mensalmente ao réu documentos que comprovem o seu faturamento mensal, de forma que possibilite a revisão dos cálculos e consequentes cobranças dos alugueres e demais encargos locatícios nos termos e parâmetros estabelecidos nesta sentença.Clique aqui para ler a decisãoProcesso 1002265-02.2020.8.26.0084Fonte: Conjur

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Justiça anula penhora realizada sem intimação da devedora

Postado: 16/11/2020Decisão é da 1ª câmara de Direito Comercial do TJ/SC.Os desembargadores da 1ª câmara de Direito Comercial do TJ/SC suspenderam a penhora realizada sem intimação da empresa devedora.No agravo, a empresa alega que o cumprimento de sentença é o procedimento adequado após o trânsito em julgado de sentença de ação monitória, motivo pelo qual há nulidade da penhora realizada sem a intimação para realização do pagamento, ou, ainda, apresentar impugnação.Segundo o relator, desembargador Guilherme Nunes Born, a legislação prevê que o devedor deve ser intimado para o pagar o débito, no prazo de quinze dias, sob pena de acréscimo de multa e honorários advocatícios. Também é previsto que, sem o pagamento voluntário do devedor, inicia-se o prazo para apresentação de impugnação. “Dessa forma, é evidente a necessidade de instaurar o cumprimento de sentença nos autos da origem, eis que a penhora realizada sem a intimação para pagamento e apresentação de impugnação ao cumprimento de sentença enseja no cerceamento de defesa da parte executada.”Sendo assim, o colegiado decidiu prover o recurso para que se instaure o procedimento de cumprimento de sentença nos autos, com a devida intimação da devedora para realizar o pagamento do título executivo judicial.O advogado Vitor Constantino de Andrade (Ribeiro, Constantino & Rezin Advogados) atua pela empresa.Processo: 5024684-60.2020.8.24.0000Fonte: TJSC/MIGALHAS

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Comprador que não transferiu IPTU do imóvel deve indenizar vendedora

Postado: 13/11/2020 A 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF) manteve uma sentença que condenou o comprador de um imóvel a indenizar por danos morais a antiga proprietária. Ela havia se tornado devedora de débitos do IPTU mesmo após a transação. Ao tentar utilizar o benefício "Nota Legal", a mulher descobriu estar inscrita na Dívida Ativa do Distrito Federal. Em contato com o órgão responsável, ela foi informada de que os débitos eram referentes ao IPTU/TLP do imóvel, vendido há mais de 20 anos. Por isso, ajuizou ação contra o comprador. O homem alegou inexistir previsão contratual que lhe atribuísse obrigação de transferir a titularidade do IPTU/TLP, além de não ter praticado conduta ilícita que configurasse dano moral. O argumento não foi aceito na primeira instância, com o entendimento de que a legislação local prevê como responsabilidade do contribuinte informar ao órgão competente sobre alterações cadastrais do imóvel. Conforme os autos, o comprador não teria cumprido essa obrigação. O réu recorreu, mas o colegiado manteve o valor de R$ 12 mil por danos morais. Segundo a relatora, desembargadora Maria de Lourdes Abreu, houve ofensa à honra e à paz da vendedora, que teve inscrição indevida na Dívida Ativa. "Ademais, o inadimplemento contratual do apelante/réu implicou em dano moral suportado por pessoa idosa, com 74 anos de idade, do lar e sem patrimônio extenso", acrescentou a magistrada. A decisão foi unânime. Com informações da assessoria do TJ-DF.Clique aqui para ler a decisão0730182-89.2019.8.07.000 Fonte: Conjur

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