Bem de família pode ser penhorado em caso de blindagem patrimonial

O colegiado interpretou que devedor, antevendo problemas financeiros, realizou a compra para enquadrar o imóvel como bem de família de forma fraudulenta.Postado: 20/10/2021A 12ª turma do TRT da 2ª região manteve a penhora sobre um bem avaliado em cerca de R$ 4,5 milhões adquirido pelo executado principal antes das reclamações trabalhistas. O colegiado interpretou que esse devedor, antevendo problemas financeiros, realizou a compra para enquadrar o imóvel como bem de família de forma fraudulenta.Segundo o juiz Richard Wilson Jamberg, responsável pela decisão em 1º grau, é notório que a prática de blindagem patrimonial, ação ilícita com vistas a ocultar patrimônio, ocorre ainda antes do surgimento de dívidas, tratando-se de operação complexa com aparência de legalidade."Não é por outra razão que o artigo 169 do Código Civil prevê que a simulação não convalesce com o tempo, podendo ser declarada a qualquer momento."O juiz-relator Flávio Laet corroborou essa interpretação em acórdão. A intenção de fraudar futuras execuções fica mais evidente quando se avalia o fato de que ele foi colocado em nome da filha, que ainda era menor de idade no tempo da aquisição, com instituição de usufruto em favor do pai executado. "Resta evidente que o intuito ali foi apenas a ocultação e a blindagem patrimonial de futuras execuções", afirmou.Dada a evidência da fraude, o magistrado reforçou o não reconhecimento da propriedade como bem de família. A própria lei que regulamenta esse instituto dispõe que suas previsões não se aplicam à pessoa que sabe ser insolvente e adquire, de má-fé, imóvel mais valioso para transferir a residência familiar (art. 4º da lei 8.009/90).Processo: 1000867-15.2021.5.02.0242Informações: TRT da 2ª região.Fonte: Migalhas

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Proprietário só deve pagar ITBI no registro do imóvel em cartório

JEONLINE.COM.BR20/10/2021 às 11:31Compradores de imóveis têm recorrido ao Judiciário para fazer valer decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), em repercussão geral, que confirmou o pagamento do ITBI somente no registro do bem em cartório. As decisões anulam multas aplicadas por prefeituras ou determinam, de forma preventiva, a cobrança apenas no momento definido pelos ministros.Apesar de o julgamento ter sido realizado em fevereiro, prefeituras como a de São Paulo, Campinas (SP), Americana (SP), Rio de Janeiro, Florianópolis e Salvador mantiveram as legislações que cobram o ITBI no momento da assinatura do termo de compromisso de compra e venda.Alegam que o caso ainda não transitou em julgado e que está pendente de análise recurso (embargos de declaração) apresentado pela capital paulista, parte no processo.Os municípios cobram de 2% a 3% do valor do imóvel, nesse momento anterior ao definido pelo Supremo.O problema, segundo advogados, é que em alguns casos, como no financiamento imobiliário, entre a assinatura do termo de compra e venda e o registro final do bem há uma distância de décadas.(...) A arrecadação de ITBI pelos municípios é considerável. Somente São Paulo recebeu, em 2020, R$ 2,5 bilhões. Em 2019, R$ 2,3 bilhões. E no ano anterior, R$ 1,9 bilhão. No Rio de Janeiro foram R$ 885 milhões até 14 de outubro. Em 2020, a Prefeitura arrecadou R$ 863 milhões.Com o julgamento do Supremo (Tema 1124), empresas e pessoas físicas com assessoria jurídica decidiram recorrer ao Judiciário para pagar o ITBI somente no registro dos imóveis ou para afastar multas por suposto atraso de pagamento do imposto - que podem chegar a 60% sobre o valor a ser recolhido, mais juros e correção.Recentemente, um empresa de capital aberto, que adquiriu um imóvel em 2018, mas pagou o ITBI apenas em junho deste ano, conseguiu uma liminar na 1ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo para derrubar multa de R$ 311,1 mil.Na decisão, o juiz Sergio Serrano Nunes Filho destaca que o Supremo fixou a tese de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.E acrescentou: “Sendo esta a exata discussão colocada nestes autos, não cabe outra solução, nos termos do artigo 927, do CPC” (processo nº 1043283-62.2021.8.26.0053).A Prefeitura de São Paulo, apesar da decisão do STF, continua defendendo a cobrança do ITBI em etapa anterior e recorrendo de decisões desfavoráveis. Um dos recursos foi julgado neste mês pela 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP).O entendimento a favor dos compradores do imóvel foi unânime (processo nº 1020635-88.2021.8.26.0053).Fonte: Valor Econômico - Por Adriana Aguiar — De São Paulo 20/10/2021

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Venda de imóvel alugado

Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.Postado: Há 5 anosA transferência da propriedade do imóvel locado pode acarretar, na maior parte dos casos, na rescisão do contrato de locação acaso não seja do interesse do adquirente a sua manutenção.Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.E o termo alienação se refere, inclusive, a doação, permuta, aquisição judicial ou extrajudicial em leilão, constituição de usufruto e, claro, a venda. Todavia, não terá esse direito o adquirente na hipótese de existir contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.Todos esses requisitos devem estar presentes para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação. Como raramente o locatário toma esses cuidados ou sequer sabe da possibilidade de resguardar os seus direitos, a verdade é que a grande maioria das locações pode ser desfeita em caso de alienação do imóvel locado. Da mesma forma, igual direito possui o promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, desde que tenha a posse do imóvel e o contrato registrado na matrícula do imóvel.Constando o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis, tem-se por cientificado o adquirente que teve possibilidade de avaliar a existência da locação, os termos do contrato como valor de aluguel e prazo, entre outras particularidades, inclusive antes da realização do negócio, certamente considerando as vantagens e desvantagens.A comunicação do desinteresse na locação (chamada de denúncia pela lei), deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda ou compromisso perante o Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.Não sendo o imóvel desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias contatos da data da sua cientificação, restará ao adquirente promover a ação de despejo para retomar o bem. É verdade, porém, que no caso de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições que outros pretendentes.Tal direito resulta na obrigação do proprietário locador de comunicar o locatário de todas as condições da proposta recebida e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais (penhoras, hipotecas, etc) sobre o imóvel. O locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para exercer o direito de preferência, aceitando as condições de compra ofertadas. Caso manifestada a aceitação pelo locatário depois não confirmada, responderá este pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.O direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação e, mais recentemente, aos casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica. Esse direito estende-se ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, por exemplo, a venda de um pequeno edifício ou até dois apartamentos sendo apenas um locado, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Se o proprietário não conceder ao locatário do direito de preferência na aquisição, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.E havendo no imóvel condomínio, isto é, de propriedade de dois ou mais titulares, a preferência deverá ser concedida em primeiro lugar ao condômino e, depois, ao locatário. Logo se verifica que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.Fonte: Conteúdo JurídicoJusbrasil

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Judiciário não deve afastar encargo em doação de imóvel público, diz STJ

Postado: 18/10/2021Por Danilo VitalAo aceitar a doação de imóvel público com encargo como condição para o aperfeiçoamento do negócio jurídico, o donatário assume o ônus de cumprir a obrigação estipulada. A invalidação dessa cláusula pelo Poder Judiciário é admitida apenas em situações absolutamente excepcionais.Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado pela Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) para anular o processo em que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal afastou cláusulas restritivas impostas na doação de um terreno no Distrito Federal em favor do Grêmio Esportivo Brasiliense.O voto do relator, acompanhado à unanimidade, anulou o processo pela ausência de intervenção do Ministério Público na origem, em prejuízo ao interesse público. Ainda assim, avançou ao mérito do recurso para definir o tema de fundo em discussão.No caso, a Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil (Novacap) — que foi sucedida pela Terracap — doou imóvel de 160 mil metros quadrados ao clube esportivo em 1962, mas estabeleceu condições para o usufruto do local.Assim, deveria construir uma praça de esportes, a sua respectiva sede social e, ainda, não alienar, locar ou emprestar, a qualquer título, o imóvel doado, sob pena de revogação da doação.Exatamente 56 anos mais tarde, o clube ajuizou ação com o objetivo de afastar esses encargos, que constam da matrícula do imóvel. O juiz de primeiro grau julgou o pedido improcedente, mas o TJ-DF deu provimento à apelação.A corte entendeu que não se pode permitir a manutenção de cláusula restritiva de caráter perpétuo, sob pena de se inviabilizar a utilidade do direito de propriedade.Depois de acolher a preliminar de nulidade do processo pela falta de intervenção do Ministério Público, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, avançou para concluir que é inviável o afastamento das cláusulas alusivas ao encargo fixado no momento da doação.Isso porque, ao aceitar a doação com encargo, o donatário assume, por força do disposto no artigo 553 do Código Civil, o ônus de cumprir a obrigação estipulada. Se houver interesse público ou geral, a execução dessa cláusula pode inclusive ser requerida pelo Ministério Público, mesmo após a morte do doador, conforme o parágrafo único da norma.Para o relator, o TJ-DF afrontou de forma grave e direta a cláusula geral contratual do artigo 422 do Código Civil que obriga os contratantes a guardar os princípios de probidade e boa-fé na execução e conclusão do contrato.A posição foi a mesma manifestada pelo Ministério Público Federal, que em parecer destacou que o tribunal distrital converteu a propriedade resolúvel em propriedade plena "de forma graciosa e com dano jurídico e econômico ao erário". "Como se sabe, a invalidação das cláusulas restritivas impostas na doação é admitida apenas em situações absolutamente excepcionais, para garantir o perecimento da coisa ou a sua utilidade, ou, ainda, desde que o encargo seja impossível ou ilícito", disse o ministro Cueva."No caso, todavia, nenhuma dessas circunstâncias foi sequer suscitada pelo recorrido, tendo ele se beneficiado do imóvel por mais de meio século, de forma gratuita, sem lhe dar, em contrapartida mínima, a destinação especial que motivou a doação formalizada pelo ente público", concluiu.A conclusão da 3ª Turma sobre o tema foi unânime. Votaram com o relator os ministros Nancy Andrighi, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro. Não participou do julgamento o ministro Paulo de Tarso Sanseverino.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.821.562Fonte: Conjur

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Regularização do direito de laje reduziria influência de milícias, diz professora

Postado: 17/10/2021Por Sérgio RodasA regularização do direito de laje diminuiria consideravelmente a influência das milícias em favelas. É o que afirma a advogada Cláudia Franco Corrêa, professora de Direito Civil da Universidade Federal do Rio de Janeiro e professora do programa de pós-graduação stricto sensu em Direito da Universidade Veiga de Almeida.O direito real de laje foi instituído no Código Civil em 2016. O objetivo era promover a regularização fundiária, com foco nas moradias construídas informalmente em áreas ocupadas pela população mais pobre.Diversos entraves, porém, comprometeram a efetividade da aplicação do direito de laje à realidade das favelas, diz Franco. Para tornar o instituto mais eficaz, a professora, em conjunto com o desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, elaborou o Projeto de Lei 2.455/2021, que foi apresentado pelo deputado federal Altineu Côrtes (PL-RJ).A proposta reconhece que a posse do direito de laje constitui direito real autônomo. Além disso, permite a cessão do direito e assegura quem receber imóvel por herança pode adquirir a garantia de laje por usucapião.Em entrevista à ConJur, Cláudia fez um balanço dos cinco anos de vigência do direito de laje no Brasil e opinou que, para concretizá-lo no país, o poder público precisa desburocratizar os processos de regularização e acelerar sua tramitação.Leia a entrevista:ConJur — Qual a importância do direito real de laje?Cláudia Franco — O direito real de laje como está tipificado no Código Civil, no artigo 1.510-A e seguintes, tem dois aspectos importantes: o primeiro é a dinâmica socioeconômica do direito de propriedade, na medida em que o reconheçamos como direito de superfície atípico, mais corretamente uma sobrelevação, permitindo os desdobramentos da propriedade e constituindo destino útil sem que o proprietário tenha que abdicar do seu direito. Sou uma entusiasta do direito de superfície e seus desdobramentos, como o direito real de laje, se o compreendermos como sobrelevação. Imagine que uma pessoa possa ceder a alguém o direito de construção em seu terreno, mas reservando a sobrelevação para um negócio futuro. São ganhos dinâmicos que a propriedade assume. Outro fato que se destaca desse primeiro aspecto é o desprendimento da locação. Ainda vivenciamos certa obsessão pelo contrato de locação, talvez pela sua longevidade como instituto obrigacional de transferência da posse na história do Direito Contratual. Entretanto, vejo diversas vantagens do direito de superfície frente à locação, principalmente se incluirmos a sobrelevação.O segundo aspecto está na regularização fundiária em si, ao permitir a constituição de um direito real. Aquela ideia de "puxadinho" pode perder a força, pois a construção pode assumir ares de direito em si, aliás de um direito muito robusto e seguro para as partes, com oponibilidade erga omnes (perante terceiros), pois será devidamente registrado em cartório, mas deixando bem claro que somente o proprietário poderá cedê-lo a outrem.Quanto ao direito de laje, na linha em que pensamos ser o ideal, sua relevância está na seara da regularização fundiária, com foco nas moradias construídas em núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Não apenas em favelas, mas em diversos núcleos urbanos que padecem da falta de regularização fundiária, seja por ausência de viabilidade jurídica, seja pelas implicações burocráticas que assolam o processo de regularização fundiária no Brasil.Não podemos esquecer que o fenômeno do crescimento vertical das cidades é pulverizado, difuso. Ele se dá em áreas assentadas regularmente ou não. No caso das favelas, o fenômeno da verticalização é sentido como a formatação habitacional mais proeminente, inclusive fomentando o mercado imobiliário local, que, à margem de regulamentação, permite que grupos empoderados extraestatais se apropriem de tudo que envolvam as moradias de tais localidades, o que inclui construção, venda, locação e, de certo modo, o "registro" das aquisições na sede da associação de moradores.Sem dúvida, a forma mais recorrente de constituir moradias em favelas é pelo direito de laje. O direito de laje vem sendo praticado há muitos anos nas áreas urbanas informais das cidades, em especial, no Rio de Janeiro. Portanto, como se nota, é uma prática institucionalizada de transacionar suas moradias. É bastante comum ver anúncios de "vende-se uma laje" em favelas cariocas. A população, por falta de tutela específica em sua formatação habitacional, resolveu incorporar e regulamentar o direito do seu modo. Foi uma maneira de autorregulamentação do espaço, administrando-o, por assim dizer.ConJur — O direito real de laje foi instituído em 2016. Passados cinco anos, como avalia a implementação da prática dele?Franco — Em 2016, havia um discurso sobre a necessidade latente em se criar um dispositivo legal que situasse o direito de laje dentro do ordenamento jurídico e, de alguma forma, viabilizasse, para fins de regularização fundiária, a inclusão das moradias erguidas nas favelas como parte integrante da cidade. Esse foi o contexto da Medida Provisória 759, posteriormente convertida na Lei 13.465/2017.Contudo, mantiveram-se muitos entraves, que comprometeram a efetividade da aplicação do novo dispositivo à realidade das favelas. A começar pela necessidade do direito de propriedade como base para a existência do direito real de laje, como observa o artigo 1.510-A do Código Civil, ao determinar que será o proprietário de uma construção-base que cederá a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. A lei parte do pressuposto que o proprietário do prédio concede ao lajeiro a permissão de construir sobre seu imóvel, constituindo um direito real diferente do direito dominial, uma vez que afasta a aplicação da incorporação imobiliária.Veja bem, se não há direito de propriedade, não haverá direito real de laje. Não havendo proprietário, não haverá quem ceda o direito de construir. Ou seja, algo inaplicável em favelas e em qualquer outro núcleo urbano informal, pela obvia ausência do direito de propriedade. O que a lei realmente positivou expressamente foi o direito de sobrelevação, uma das manifestações do direito real de superfície, ou uma sobrelevação atípica. O direito real de laje da lei não está englobando o direito de laje da vida.ConJur — Na tese de doutorado, a senhora constatou que, na ausência de regularização, as moradias existentes nas favelas — em especial através do direito de laje — ficam à mercê de uma administração local, a margem do Estado constituído. A propagação do direito de laje ajudaria a reduzir a influência das milícias?Franco — Não tenho a menor dúvida que a regularização implicará, em conjunto com outras medidas, redução substancial do poder das milícias nas áreas de favelas. Os moradores de núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda sempre ficaram expostos a milícias e ao desalijo de ações efetivas que contemplassem a habitação e o direito à moradia, que são coisas distintas. Esse pseudo vácuo do Estado não só permitiu, mas incentivou que as milícias assumissem a administração territorial, o gerenciamento e a legislação local. A regularização fundiária, através do direito de laje, permitirá que o morador seja incluído no sistema jurídico e no mercado formal. São facetas importantes da dignidade da pessoa humana, bem como na cidadania, uma vez em que o direito à moradia esta sendo tutelado eficazmente. Com isso, outras ações do Estado podem vir como consequência. Nesse aspecto, concede-se maior credibilidade à figura do Estado. Não se trata de costurar o tecido social rasgado, mas de pensar e elaborar ações que traduzam a unicidade urbana.ConJur — Por que a opção de se criar um direito de laje em vez de atribuir direito de propriedade aos moradores de favelas?Franco — A nossa sociedade idealizou o direito de propriedade, em boa parte, pela maneira como assumimos o patamar jurídico da propriedade e seu protagonismo nas leis. Nesse aspecto, a posse sempre foi vista como algo residual, quase marginal, a despeito da robusta fundamentação jurídica no contexto da lei civil material e adjetiva no Brasil, sem esquecer de sua relevância em sede social e econômica. Outra questão é como na atualidade temos redimensionado nosso olhar para outros institutos do Direito que realizam o sentido das aquisições e que incluem o uso e gozo dos bens, tirando o foco um pouco do direito de propriedade.Tomemos como exemplo o direito de superfície e notaremos como ele é capaz de integrar um sentido socioeconômico fora da caixa de um direito perpétuo. A instituição do direito de laje alcança a posse do espaço aéreo. Se fossemos pensar em propriedade, teríamos que, a principio, pensar em incorporação imobiliária, situação jurídica absolutamente distante da realidade que desejamos englobar com o direito de laje. A questão da titulação em formatação da laje se justapõe na medida exata que existe o fato, ou seja, a posse de espaço aéreo em áreas publicas ou privadas ocupadas dentro dos padrões da usucapião especial urbana, preferencialmente em áreas pobres. Outro dado importante é a possibilidade de disponibilidade que o direito possuirá. O lajeiro terá a faculdade plena de dispor, o que inclui dar em garantia ou aliená-lo, o que importa em dimensões jurídicas, bem como de mercado. Do ponto de vista prático, a experiência tem-nos mostrado que toda vez que se fala em direito de propriedade persiste uma cultura de procedimentalização em nome da segurança jurídica, que acaba por cair em limbos burocráticos. Inúmeras áreas estão há décadas esperando seus títulos de domínio.ConJur — O direito de laje pode ser usado como garantia real, como hipoteca ou alienação fiduciária?Franco — Como é bem imóvel, as opções de uso do direito de laje como garantia seriam a hipoteca e a alienação fiduciária. Por uma questão de recorrência no mercado imobiliário e preferência das instituições financeiras, incluímos no Projeto de Lei 2.455/2021 a possibilidade de alienação fiduciária, demonstrando mais uma vez a dinâmica jurídica, social e econômica do direito real de laje.ConJur — O direito de laje é passível de usucapião?Franco — Usucapião é modalidade originária de aquisição do direito de propriedade e de outros direitos reais de uso e gozo. Nessa perspectiva, a laje encontra fundamento para aplicabilidade da usucapião. Cabe ressaltar que o delineamento do direito real de laje que está no PL se enquadra perfeitamente nos requisitos da usucapião especial urbana consignada na Constituição no artigo 183 e reproduzida no Código Civil e no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), ao estabelecer que aquele que possuir, como seu, espaço aéreo não superior a 250 metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base, tem a concessão do direito real de laje para fins de moradia ou direito real de laje, desde que não seja concessionário ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O que temos é uma forma de posse do espaço aéreo, gerando, portanto, a usucapião do direito real de laje.ConJur — Como o PL ajudaria a tornar o direito de laje mais eficaz?Franco — O projeto contempla a realidade. Como explicado anteriormente, o atual direito real de laje não atende satisfatoriamente à regularização fundiária em habitações verticalizadas localizadas em núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, desiderato da Lei 13.465/2017. Esse projeto foi idealizado por mim e pelo desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo (TJ-RJ) e está sendo proposto pelo deputado federal Altineu Côrtes (PL-RJ).O que estamos propondo é o reconhecimento de que a posse do direito de laje constitui direito real autônomo, conferindo ao seu titular o direito de usar, gozar, dispor e reaver, podendo, portanto, ter a concessão do direito real de laje para fins de moradia ou o direito real de laje nos moldes da usucapião especial urbana, que é objeto do artigo 9º do Estatuto da Cidade, que reproduz o artigo 183 da Constituição, que é, por sua vez, reproduzido no artigo 1.240 do Código Civil. Somente com essa alteração no Código Civil é que o direito real de laje terá a eficiência necessária para atender às necessidades de milhares de brasileiros no que diz respeito à regularização fundiária de suas moradias.O projeto ainda observa a possibilidade de cessão do direito, a titulo oneroso ou gratuito, e corrige uma injustiça da usucapião especial, uma vez que o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel. Se ele vier a herdar ainda que uma fração de direito sobre um imóvel, já está impedido de ser beneficiado com a usucapião especial, independentemente da situação. No projeto, os sucessores legítimos e testamentários não ficam impedidos de exercer o direito, ainda que sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. É importante frisar que o direito de laje pode ser objeto de alienação fiduciária, o que concede mais amplitude econômica. De modo geral, podemos afirmar que a alteração será muito bem-vinda. Todos serão beneficiados.ConJur — Como o poder público pode ajudar a concretizar o direito de laje?Franco — Desburocratizando os processos. É absurdo que os processos de regularização fundiária se tornem tão longevos. O Judiciário melhorou substancialmente. Hoje já vemos um processo de usucapião começar e terminar. Com o advento da usucapião extrajudicial, os cartórios também podem contribuir. É um bom momento para o exercício da função social. Creio que os órgãos governamentais responsáveis pela gestão dos processos de regularização fundiária devem dinamizar os ritos, simplificando-os. O município, por força de lei, tem o protagonismo na regularização fundiária. Tal protagonismo não pode ser apenas político, tem que ser técnico. A gestão deve ser conectada a procedimentos céleres. A demora permite uma série de distorções, como a ação das milícias, o descrédito da população e, o que é pior, a falta de tutela a um direito social essencial na manutenção da dignidade da pessoa.ConJur — O direito de laje só é atribuível a moradias em favelas? Ou vale para estabelecimentos empresariais de grande porte, por exemplo?Franco — A Lei 13.465/2017 instituiu duas espécies de Reurb (regularização fundiária). A Reurb-S, que consiste na regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal, e a Reurb-E aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese da Reurb-S. Os imóveis existentes nas duas situações podem ser englobados pelo direito real de laje, o que demonstra a alta capacidade de efetividade desse direito. Sem a menor dúvida, creio que o Direito real de laje, após a alteração que projetamos, será um valioso protagonista na regularização fundiária no Brasil, contribuindo eficazmente com a organização urbana das cidades, bem como ajudando a incluir milhares de imóveis no mercado formal.Fonte: Conjur

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Receita orienta incidência de imposto para heranças no exterior

Para o Fisco, o ato gera a cobrança de imposto de renda sobre o pagamento pela parcela de um bem que foi herdado caso essa pessoa more no exteriorPor Agência O Globo | 01/10/2021 09:39Uma nova orientação da Receita Federal indica que incide imposto sobre heranças recebidas por pessoas que morem fora do Brasil. Para o Fisco, o ato gera a cobrança de imposto de renda sobre o pagamento pela parcela de um bem que foi herdado caso essa pessoa more no exterior. Se a pessoa residir no Brasil, estará isenta da tributação.Especialistas ouvidos pelo GLOBO questionaram a decisão, por entender que essa nova orientação causa insegurança, já que a tributação de herança é atribuição de estados e não da União, e vai resultar em mais judicialização, porque há argumentos para o não pagamento do imposto na fonte. A decisão do Fisco foi tomada após o questionamento de um homem que recebeu a doação de parte de um imóvel do pai sem a anuência da irmã. Por acordo judicial, ele pagou um valor referente à parte da irmã e questionou o Fisco sobre dever ou não pagar o IR. Como não havia especificação de onde a mulher residia, a Receita reforçou essa distinção.“Conclui-se que não há incidência do IRRF sobre o pagamento realizado a herdeiro residente no País pela aquisição de direito à parcela de bem que lhe cabia em decorrência de herança. Haverá incidência do imposto se o herdeiro for não residente”, diz a resolução.Douglas Guidini Odorizzi, especialista em Direito Tributário e sócio do Dias de Souza Advogados, explica que a lei garante que bens recebidos por herança não são tributados se forem transmitidos por espólio pelo mesmo valor que constava na declaração da pessoa que deixou o bem, e que o caso específico não registrou o recebimento de um imóvel, mas do valor correspondente à sua venda:"A interpretação dada, na prática, tenta afastar a garantia de não tributação da herança mediante a exploração de características individuais da situação avaliada e indiferentes ao preenchimento dos requisitos legais. A causa do recebimento não se altera, seja ela tanto em imóvel quanto em dinheiro, causa espécie a conclusão da Receita", disse.Para João Vítor Stussi Velloso de Andrade, sócio da área de planejamento patrimonial do Chenut Oliveira Santiago Advogados, essa conclusão “carece de robustez”:"A decisão da consulta tem base argumentativa com legalidade questionável, contrariando entendimento principiológico do STF, e abrindo margem para exigências ilegais de bancos e instituições financeiras em se tratando de operações com não residentes."Sérgio Papini, sócio do Queiroz Cavalcanti Advocacia, explica que a confusão de entendimento começou em 2018, quando o regulamento do IR suprimiu um trecho que previa a isenção da tributação sobre heranças até para quem mora no exterior. O regulamento anterior, que datava de 1999, tinha um artigo que determinava expressamente que doação e herança para o exterior eram isentas."Na prática, por mais que existam argumentos teóricos para não pagar, a Receita exige e os bancos vão cumprir a tributação na fonte. Para evitar o pagamento do imposto de renda na fonte, a retenção pelos bancos, é necessário judicializar o tema", avalia.Eduardo Bomfim, do escritório Lee, Brock Camargo Advogados, concorda com essa visão. Ele explica que as instituições financeiras responsáveis pelas operações são geralmente consideradas pelo Fisco corresponsáveis pelo recolhimento de tributos e, por precaução, farão essa exigência."E este é só um dos exemplos das intermináveis discussões acerca da legislação tributária que podem levar o contribuinte a buscar o poder judiciário para garantir a aplicação do melhor direito ao caso concreto", afirmou.Ele diz que esse entendimento do Fisco não se sustenta nem no plano infraconstitucional, como da lei 7.713/1998 que trata do IR, quanto da Constituição, que diz que não é competência da União legislar sobre a tributação de doações e heranças, não interessando a residência do beneficiário.Fonte: IG

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Impactos da Lei Geral de Proteção de Dados na incorporação imobiliária

Postado: 15/10/2021Por Martha Leal e João Paulo LealCom a entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD [1]), toda pessoa natural ou jurídica de direito público ou privado que realize tratamento de dados pessoais para fins econômicos estará sujeita às obrigações impostas pela norma legal. Em sendo a LGPD uma norma ampla e contextual, nada mais natural que os diferentes setores da atividade civil demandem cuidados específicos, levando-se em conta as particularidades do modelo de negócios de cada grupo setorial.No que tange ao setor da construção civil, alguns aspectos merecem especial atenção, tendo em vista que o processo de adequação à lei requer abordagem em diferentes frentes, na medida em que a construção de um empreendimento envolve processos distintos e com diferentes protagonistas que se relacionam entre si.A incorporação imobiliária, conforme a Lei de Incorporação e Condomínio (Lei nº 4.591/64), em seu artigo 28, §2º, é definida como um conjunto de atividades exercidas com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas [2].Portanto, a incorporadora é responsável pela articulação do empreendimento e está ao seu encargo a análise de oportunidades do mercado, avaliação da viabilidade do negócio, a aquisição do terreno, o projeto do empreendimento, a obtenção das licenças pertinentes, o registro da incorporação e a execução da obra, a qual poderá se dar através da contratação de uma construtora ou pela própria incorporadora, a depender de seu contrato social.É possível visualizarmos que o ciclo de vida de um projeto de incorporação imobiliária tem início com a compra do terreno perpassando pela fase de desenvolvimento do projeto, registro da incorporação, lançamento do empreendimento, início e término da fase de construção, carta de habitação, averbação da construção no registro imobiliário, montagem de processos de financiamento com compradores e instituições financeiras, repasse das unidades aos compradores e finalizando com a entrega das chaves aos compradores.Vislumbra-se que em cada uma dessas fases do ciclo de vida do negócio circulam dados pessoais, tanto dos vendedores do terreno onde se dará a incorporação, como dos sócios das pessoas jurídicas envolvidas, fornecedores, empregados, colaboradores e, especialmente, dos promitentes compradores das unidades do empreendimento.Indispensável que a incorporadora mantenha o registro de todas as suas atividades no tratamento dos dados que derivam das atividades acima mencionadas, consoante determinado no artigo 37 da Lei Geral de Proteção de Dados [3], levando em conta o fluxo e o tipo de informações que coleta, para quem é compartilhado, a finalidade para cada tratamento, bases legais que o autorizam, as medidas técnicas adotadas para garantia da segurança e prazo de armazenamento, preenchendo assim um dos requisitos legais.A obrigação legal imposta pelo artigo 9º do referido diploma legal e que trata da obrigação do controlador no pronto atendimento dos direitos dos titulares quando exercidos pressupõe que a incorporadora detenha o conhecimento das operações registradas sem o qual se tornaria difícil responder as solicitações dos titulares [4].Algumas fases merecem um olhar mais atento pelos riscos que representam por envolverem um maior fluxo de dados pessoais, razão pela qual é imperioso dedicarmos especial atenção para o momento do lançamento do empreendimento, em que usualmente imobiliárias e corretores associados são credenciados para atuar como intermediários na relação entre a incorporadora e os potenciais compradores.Em sendo um dos princípios da Lei Geral de Proteção de Dados que todo e qualquer processamento de dados esteja condicionado a uma finalidade específica [5], com a alocação da correspondente hipótese legal autorizadora devendo ser informada ao titular em momento prévio à coleta dos seus dados, é necessário que essas empresas parceiras que atuam como intermediárias estejam também em processo de compliance à lei, sob pena de representarem elevados riscos às incorporadoras.Decisão proferida no ano passado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Processo nº 1080233-94.2019.8.26.0100 [6]), condenando uma incorporadora por compartilhamento ilícito de dados pessoais de compradores de suas unidades autônomas com diversas empresas estranhas à relação contratual, atraiu a atenção à fragilidade dessas relações com os intermediários necessários ao negócio e à consequente necessidade de adaptação à nova lei.A decisão em comento foi reformada em segundo grau sob a fundamentação de que, além do fato ter ocorrido antes da vigência da LGPD [7], os compradores haviam também fornecido os seus dados para outros corretores, não sendo possível, portanto, aferir que o vazamento de informações teria sido decorrente da conduta ilícita da construtora, ré na ação.Inobstante o resultado processual do caso em concreto, incontroversa é a importância na adequação de todos os contratos das incorporadoras com os demais parceiros comerciais prevendo as finalidades do tratamento, as medidas de segurança necessárias e as responsabilidades de cada parte.Na mesma linha, os instrumentos contratuais de promessa de compra e venda e de compra e venda devem conter cláusulas específicas que sejam capazes de informar ao promitente comprador e comprador como os seus dados serão utilizados, para quais finalidades, com quem serão compartilhados, tempo de armazenamento e informações acerca dos seus direitos na qualidade titular de dados.Não se pretende aqui esgotar todas as particularidades que envolvem o setor ou abordar integralmente o que compreende um processo de adequação à LGPD [8], mas, sim, trazer luz ao fluxo de dados que se dá entre todas as relações jurídicas existentes entre incorporadora, construtora, assessores e consultores imobiliários, corretores de imóveis, agentes financeiros, empresas de estruturação financeira e o titular de dados pessoais e o risco que podem representar caso não sejam devidamente alinhadas e adequadas em todos os aspectos legais. [1] BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.[2] BRASIL. Casa Civil. Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, 1964. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 10 out. 2021.[3] BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.[4] Ibidem.[5] BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.[6] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Processo n. 1080233-94.2019.8.26.0100. Apelação cível. Foro Central Cível da Comarca de São Paulo. Juiz: Tonia Yuka Koroku. São Paulo, 2019. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/processos/236095204/processo-n-1080233-9420198260100-do-tjsp. Acesso em: 11 out. 2021.[7] BRASIL, loc. cit.[8] BRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.Referências bibliográficasBRASIL. Presidência da República. Lei 13.709 de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Redação dada pela Lei nº 13.853, de 2019. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13709.htm. Acesso em: 09 out. 2021.BRASIL. Casa Civil. Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, 1964. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 10 out. 2021. SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Processo n. 1080233-94.2019.8.26.0100. Apelação cível. Foro Central Cível da Comarca de São Paulo. Juiz: Tonia Yuka Koroku. São Paulo, 2019. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/processos/236095204/processo-n-1080233-9420198260100-do-tjsp. Acesso em: 11 out. 2021.Fonte: Conjur

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Certidão negativa de débitos fiscais não pode ser exigida para lavrar escritura

Postado: 15/10/2021Por Alfredo LoboA exigência da certidão negativa fiscal pelos registros de imóveis para lavrar a escritura de compra e venda de um bem imóvel tem se apresentado, frequentemente, como obstáculo intransponível para a concretização da vontade entre as partes de um negócio jurídico. Óbice este que impede, inclusive, a atuação do mais persistente corretor imobiliário, que fica de mãos atadas, já que o imbróglio se desfaz apenas a partir de decisão judicial.Apesar de normas infralegais vincularem a atuação dos notários extrajudiciais para tal, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJ-DFT), em acórdão do relator desembargador Teófilo Caetano, considerou ilegal condicionar a lavratura de escritura de compra e venda de um imóvel entre particulares a uma certidão negativa de cunho fiscal.É nessa sanção política que muitos empresários esbarram, atualmente, ao tentar simplesmente exercer seu legítimo direito ao livre exercício de atividades econômicas e profissionais lícitas. É o que efetiva o artigo 1.228 do Código Civil: "O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa...".Uma escritura pública, então, passa a ser nada mais do que um instrumento comprobatório da vontade das partes. Nele fica registrado o negócio jurídico fundado na alienação de um bem imóvel por um particular e na compra do mesmo por outro, contendo as devidas qualificações dos contratantes, descrevendo e caracterizando o objeto alvo e as condições definidas entre as partes para celebrar o acordo.Posto isso, a vontade entre os particulares prevalece na compra e venda de um imóvel, devendo atender exclusivamente a preceitos que o constituinte originário e o legislador não apontem excludentes da boa conduta na relação negocial.Há de se ressaltar, ainda, que não há qualquer regramento, tanto oriundo da Constituição Federal quanto de leis vigentes, que exijam a apresentação de certidão negativa fiscal à lavratura da escritura.A condição estabelecida pelo serviço cartorário permeia uma situação com objetivo único de constranger o contribuinte ao pagamento de débitos pretéritos. Postura considerada inadmissível, já que a cobrança de quitação dos eventuais créditos tributários pendentes se apresenta de forma enviesada.Assim, em decorrência do princípio da legalidade, consubstancia-se que "ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei" (Constituição Federal, artigo 5º, inciso II).A não ser que o fato gerador do tributo seja a venda do imóvel em si, o que não é o caso, nada justifica que tal cobrança se dê com tamanha violação à garantia fundamental de acesso ao Poder Judiciário, na medida em que tal postura impede o contribuinte de ir a juízo discutir a validade do suposto crédito tributário.Mas não há o que discutir face do já decidido pelo Supremo Tribunal Federal, que considerou inconstitucional condicionar a prática de atos da vida civil e empresarial à quitação de créditos tributários. Na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) nº 394, a corte confirma e garante, portanto, a proibição constitucional às sanções políticas.Corolário, o próprio Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que organiza a atividade dos cartórios extrajudiciais, reconhece:"Não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado, subtraindo do contribuinte os direitos fundamentais de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal".Contudo, não há de se valer da decisão do Supremo Tribunal Federal para encobertar os que utilizam a inadimplência tributária como diferencial de mercado. Para estes, o deliberado e temerário desrespeito à legislação não se configura como sanção política.Fonte: Conjur

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Direito de superfície

As peculiaridades.Postado: Há 5 anosO Direito de Superfície é um instrumento voltado para o alcance da função social da propriedade, seja ela no meio urbano ou rural, a regulamentação dada pelo Código Civil e pelo Estatuto da Cidade, visava o incentivo à utilização do solo urbano com intuito de promover a ocupação de terreno por superficiários, bem como a melhoria da qualidade de vida.No art. 21 do Estatuto da Cidade: "O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.”O Direito de Superfície é uma regulamentação relativamente nova no ordenamento jurídico brasileiro, onde o proprietário de imóvel pode conceder a superfície de seu terreno a outrem, para uma finalidade especifica.“O direito de superfície caracteriza-se como um instrumento real sobre coisa alheia, e se apresenta como um desdobramento da propriedade.” (Caio Mário da Silva Pereira, 2005)Uma das peculiaridades é a obrigatoriedade da forma, como diz assim no art. 21, deve ser por escritura pública e consequentemente levada a registro em Cartório de Registro de Imóveis, está imposição legal paute-a no principio da publicidade e da segurança jurídica, bem como permite ao superficiário, pleitear no sistema financeiro diversos créditos, dentre outras vantagens.As partes são livres para ajustar prazo, finalidade da concessão e utilização, se será gratuito ou mediante pagamento de valor fixo à vista ou parcelado. Os tributos (IPTU) e encargos que incidirem a partir do negócio realizado sobre o imóvel, serão suportados pelo superficiário.Tal direito de utilização do solo é transmitido a terceiros, sem qualquer necessidade de autorização do proprietário do terreno, e também é transmitido por morte aos sucessores, ressalva-se que até o final do prazo estipulado na concessão.Outra peculiaridade é a utilização do subsolo e do espaço aéreo, que se restringe, salvo se for inerente ao objeto da concessão, isto posto, é para promoção de políticas urbanas municipais, voltadas a ocupação do solo urbano de forma a cumprir a função social da propriedade, tanto a utilização do subsolo, na medida em que é neste que se fixam as fundações, ou mesmo os andares subterrâneos e/ou aéreos.O concedente (proprietário) possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície, visando primordialmente a consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo proprietário.O prazo da concessão terminado, todas benfeitorias que tiver sido realizadas passará a ser propriedade do concedente (proprietário), independentemente de indenização, salvo se as partes convencionarem no instrumento de concessão algo em contrário. A concessão poderá ser rescindida se a destinação do solo for diversa do que contratado.Vislumbre que a concessão do direito de superfície tem por objetivo o desenvolvimento urbanístico, é imprescindível o acompanhamento de jurista para a elaboração do instrumento de concessão, em outra oportunidade discorreremos sobre a locação e o direito de superfície.Júlio Cesar Novaes de Carvalho, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.Fonte: Jusbrasil

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Contrato de Locação pode ser firmado pelo locador-possuidor

Postado: 14/10/2021O possuidor detém legitimidade para figurar no contrato de locação na qualidade de locador, uma vez que a natureza da relação jurídica incidente sobre o contrato de locação, de natureza obrigacional, não se confunde com a natureza jurídica da propriedade. Ou seja, o direito real, de modo que o locador é aquele que figura no contrato de locação, podendo ou não ser o proprietário do imóvel.Com esse entendimento, a 6ª Vara Cível de São Caetano do Sul (SP) julgou improcedente Ação de Consignação em Pagamento de Alugueres ajuizada por locatários que alegavam dúvidas quanto ao legítimo credor das verbas locatícias, com o trânsito em julgado da sentença.Representado pelos advogados Samuel Rosolem Marques e Álvaro Barbosa da Silva Júnior, os locadores contestaram a Ação de Consignação em Pagamento de Alugueres. A tese defendida foi acolhida, no sentido de que é dado ao locador-possuidor gozar dos frutos da locação. Afinal, o contrato de locação é de natureza pessoal, pois envolve uma obrigação do locador de ceder o imóvel e, em contrapartida, ser remunerado por isto."O contrato de locação possui natureza pessoal e, por força do princípio da relatividade dos contratos, produz efeito apenas entre os contratantes, não havendo por que se cogitar, nesta conformidade, que os alugueis deveriam ser pagos a outra pessoa que não os próprios locadores", apontou a juíza Julia Gonçalves Cardoso.Clique aqui para ler a decisão1002371-10.2019.8.26.0565Fonte: Conjur

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Senado aprova permissão de edifícios às margens de rios e lagos em área urbana

Postado: 14/10/2021Nesta quinta-feira (14/10), o Plenário do Senado aprovou o projeto de lei que permite a regularização de edifícios às margens de cursos e corpos d'água em áreas urbanas. O texto atribui aos municípios o dever de regulamentar faixas de restrição à beira de rios, córregos, lagos e lagoas nos seus limites urbanos. A proposta volta à Câmara para análise das emendas feitas.O Código Florestal atualmente prevê que as faixas às margens de rios e córregos são áreas de preservação permanente e sua extensão é determinada a partir da largura do curso d'água. Com a proposta, a regra não seria mais aplicada em áreas urbanas para edificações já existentes. Em vez isso, cada governo local deveria regular o tamanho das faixas de preservação, respeitando uma distância mínima de 15 metros. Já os edifícios construídos após a entrada em vigor do novo texto continuariam sujeitas às normas originais.O texto ainda estabelece uma mudança semelhante para as reservas não-edificáveis, definidas pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Atualmente, as faixas de 15 metros ao longo de águas correntes e dormentes não podem receber edificações. Municípios também teriam a prerrogativa de tratar desse tema. Porém, edificações construídas até o final de abril deste ano ficariam dispensadas de seguir as novas regras, e em vez disso teriam de cumprir exigência de compensação ambiental.Pelo texto, os gestores locais devem apresentar suas decisões sobre as áreas de preservação e restrição de edificações ao Ministério do Meio Ambiente, para reunião das informações em um banco de dados público.O PL ainda inclui no Código Florestal a definição de "áreas urbanas consolidadas", para delimitar onde se aplicariam as novas regras. Essas áreas devem estar no plano diretor do município e conter sistema viário, organização em quadras e lotes, rede de abastecimento de água, rede de esgoto e serviço de coleta de lixo.Segundo o relator do projeto, senador Eduardo Braga (MDB-AM), as regras pacificam divergências existentes sobre regras de preservação em áreas urbanas. Além disso, o texto "irá tirar da ilegalidade milhares de empreendimentos residenciais, comerciais, industriais, e vai abrir a legalidade, com a responsabilidade ambiental necessária, para que novos projetos possam ser aprovados com segurança jurídica". Com informações da Agência Senado.Fonte: Conjur

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TJ-SP altera reajuste de financiamento imobiliário, do IGP-M para o IPCA

Postado: 13/10/2021Considerando a crise econômica desencadeada pela epidemia de Covid-19, não é adequado que o índice de reajuste de um financiamento imobiliário fique atrelado à variação do dólar. A partir desse entendimento, a 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento à apelação de uma aposentada que acionou a Justiça para tentar alterar o fator de correção de uma dívida com uma empresa de empreendimentos imobiliários — no caso, do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA). A decisão é desta quarta-feira (13/10).Segundo os autos, a autora herdou um terreno de cerca de 500 metros quadrados de seu marido, assumindo a responsabilidade pelas parcelas a vencer. Os pagamentos feitos pela aposentada se iniciaram em 2013 e, desde então, ela sempre esteve adimplente. Mas, por causa da incidência do IGP-M — que vem apresentando acúmulos consideráveis —, disse em juízo que não teria possibilidade de continuar honrando o contrato.Em primeiro grau, o pedido foi julgado improcedente. Mas a sentença foi revertida pelo TJ-SP. "Nos termos do art. 478 do Código Civil, a Teoria da Imprevisão, adotada nas relações e contratos paritários, busca equilibrar as relações jurídicas, afetadas por situações extraordinárias e imprevisíveis. Dessa forma, com base nos princípios da conservação doscontratos, do equilíbrio econômico, é possível alterar ainda que temporariamente as obrigações das partes", disse a relatora, desembargadora Maria Lúcia Pizzotti."Diante desse cenário é razoável, em prol do princípio do equilíbrio contratual e da viabilidade de manutenção do contrato, considerando-se, inclusive, a função social dos contratos — que abarcam o giro da economia, a manutenção dos empregos e o cumprimentodos contratos para segurança jurídica dos mesmos — que se adeque a obrigação contratual à realidade atual e excepcional", prosseguiu.Em seu voto, a relatora lembra que está revendo seu posicionamento adotado em outro caso (2032724-91.2021.8.26.0000), por entender ser necessário substituir o índice de reajuste para o IPCA, "mais condizente com a situação atual no Brasil, como forma de composição do poder de compra da moeda".A autora foi representada pelo advogado Rocco Augusto Barsotti Badari, do Costa & Badari Advocacia.1000855-38.2021.8.26.0450Fonte: Conjur

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Cancelada penhora de imóvel negociado 22 anos antes da reclamação trabalhista

Postado: 13/10/2021Não comprovada a má-fé, o terceiro que adquiriu o imóvel antes da execução está autorizado a pleitear em juízo a proteção da posse sobre o bem, ainda que desprovido de registro de transferência de propriedade em cartório de registro de imóveis. Assim, a 1ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho cancelou penhora de um terreno em Paulínia (SP) para a quitação de dívida trabalhista em ação ajuizada em 2012.A reclamação trabalhista foi ajuizada por uma vendedora contra um corretor de imóveis de Praia Grande (SP). Após diversas tentativas de satisfação do crédito, a Justiça do Trabalho determinou a penhora do imóvel, que constava no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas (SP) como sendo de propriedade do devedor.No recurso contra a medida, um médico disse que havia comprado o terreno em 1990 e, no local, construído uma clínica médica, sem, contudo, fazer o registro da compra no cartório de imóveis competente. Segundo ele, na época da compra, não havia nenhuma demanda judicial ou administrativa contra o antigo proprietário nem restrição na matrícula do imóvel. O Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região (SP) manteve a penhora, diante da ausência do registro do negócio no ofício imobiliário. Para o tribunal, a escritura pública de compra e venda, registrada no Cartório de Registro Civil de Paulínia, era insuficiente para respaldar a aquisição e a  transferência de propriedade ao médico. No recurso ao TST, o médico argumentou, entre outros pontos, que a transação fora formalizada em 1990, e a ação trabalhista ajuizada somente em 2012, 22 anos depois da aquisição. Salientou, ainda, que a empregada autora da ação fora admitida pelo devedor em 2001, mais de 11 anos após a venda.O relator do recurso de revista, desembargador convocado Marcelo Pertence, assinalou que, de acordo com a jurisprudência do TST, sem demonstração quanto à má-fé do adquirente, não há como presumir fraude à execução.Nessa perspectiva, pontuou que o terceiro adquirente agiu de boa-fé, devendo ser reputado válido e eficaz o negócio jurídico celebrado entre as partes."O Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região, ao manter a penhora sobre o bem do terceiro embargante, incorreu em violação frontal da garantia ao direito de propriedade, gravada no artigo 5º, XXII, da Constituição da República", concluiu o relator. Com informações da assessoria de imprensa do TST.Clique aqui para ler ler decisão             1000367-56.2018.5.02.0402Fonte: Conjur

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Comprei um imóvel sem acesso para a rua, e agora?

Sobre a passagem forçada, do Direito de Vizinhança.Postado: 13/10/2021O imóvel que não tem acesso à via pública é denominado “imóvel encravado”, e o dono do imóvel encravado tem o direito de obrigar o vizinho a liberar a passagem fazendo o pagamento de indenização proporcional.Essa obrigação de dar passagem, quando não há outra opção para que o imóvel tenha acesso à via pública, é denominada “passagem forçada” e faz parte do Direito de Vizinhança, porém, se existirem outras opções de acesso, tratar-se-á do Direito Real (sobre coisa alheia) de “servidão”, a qual não é obrigatória e, portanto, depende de acordo entre os vizinhos, inclusive quanto ao valor da indenização, se se ajustar.Se não houver consenso entre os vizinhos quanto à passagem forçada, esta poderá ser judicialmente definida para que o imóvel encravado obtenha utilidade ou função econômico-social e deixe de ser inútil.Caso o imóvel encravado esteja cercado de outros imóveis por todos os lados, o imóvel vizinho que tiver o acesso mais fácil à via pública é que deverá liberar a passagem, verificando a forma menos prejudicial aos imóveis vizinhos.Lembrando que a obrigação de liberar a passagem ao imóvel encravado é uma obrigação propter rem, ou seja, está ligada ao imóvel, logo, a obrigação quanto à passagem forçada permanecerá mesmo que haja a troca do dono do imóvel, independentemente se for inter vivos ou causa mortis.Fonte: Jusbrasil

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Promessa de compra e venda, por si só, não exonera IPTU de vendedor

Postado: 11/10/2021Por Tábata ViapianaÉ possível a manutenção no polo passivo da ação daquele cujo nome ainda ostenta, no cartório de registro de imóveis, a condição de proprietário do imóvel quando do lançamento do tributo.Com esse entendimento, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a legitimidade passiva de um homem em execução fiscal ajuizada pelo município Taboão da Serra por dívida de IPTU e de taxa de coleta de lixo.O devedor apresentou exceção de pré-executividade para ser excluído do polo passivo sob o argumento de que o imóvel foi alienado em outubro de 2002. A exceção foi acolhida em primeira instância, com a extinção do feito em relação ao executado. Com isso, o caso prosseguiu apenas em relação ao outro executado, comprador do imóvel. O município interpôs agravo de instrumento perante o TJ-SP para manter o executado no polo passivo. Por unanimidade, a turma julgadora deu provimento ao recurso e reconheceu a legitimidade do devedor para responder pelos tributos devidos.Segundo a relatora, desembargadora Tânia Mara Ahualli, o instrumento de venda e compra é apenas um documento avençado entre as partes, que antecede a escritura pública de compra e venda. No caso dos autos, ela disse não haver registro, em cartório imobiliário, da escritura pública."Apesar da existência de compromisso de compra e venda do imóvel averbada junto ao cartório de registro de imóveis, não se operou a transferência da propriedade, ou seja, o acordo somente é valido entre as partes, não produzindo efeito erga omnes, consequentemente restou prejudicada a publicidade para que a Fazenda Pública tomasse o necessário conhecimento de quem atualmente possui o bem", disse.A magistrada disse que a compra e venda de bens móveis se aperfeiçoa pela tradição, enquanto a propriedade dos bens imóveis, através do registro do contrato: "O simples contrato de compra e venda através de instrumento particular não tem o condão de juridicamente transferir a propriedade do imóvel, vez que é imprescindível o registro do título translativo".Para o procurador do município de Taboão da Serra, Richard Bassan, o acórdão está em sintonia com a legislação federal que disciplina a matéria (Código Civil e Código Tributário) e também com os precedentes do próprio TJ-SP e dos tribunais superiores. "Eventual acordo celebrado entre as partes (contrato de compromisso de venda e compra), tal como se verificou nos autos, não pode ser oponível perante o fisco para o fim de modificar a definição legal do sujeito passivo", afirmou o procurador.Clique aqui para ler o acórdão2183791-06.2021.8.26.0000Fonte: Conjur

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Moradora pode instalar redes de proteção em apartamento, decide TJ-DF

Postado: 12/10/2021Os interesses relativos à proteção da saúde, vida e segurança dos moradores devem preponderar sobre os interesses econômicos do condomínio e eventual alegação de uniformidade estética do prédio. A partir desse entendimento, a 6ª Turma Cível do TJ-DF decidiu que um condomínio de Brasília deve permitir a manutenção de tela de proteção instalada em janelas do apartamento de uma moradora e devolver valores pagos a título de multa pela instalação do equipamento de segurança.A inquilina colocou a tela para evitar acidentes com seu filho, que tem dois anos. Ela alegou em juízo que a criança tem altura suficiente para alcançar a janela e poderia cair. Explicou que os funcionários da empresa que lhe prestou o serviço não fixaram a proteção na parte interna do imóvel, como exigido pelo condomínio, diante de possível fragilidade do teto próximo à janela, onde seriam fixados os ganchos de sustentação. Assim, requereu a devolução do valor pago a título de multa, uma vez que não violou normas do condomínio.O condomínio afirmou que não proíbe a colocação de telas de proteção, desde que isso seja feito na parte interna do imóvel, próximo à janela, única forma de evitar a alteração estética da fachada do prédio. Disse também que a autora foi devidamente notificada para que as retirasse, tendo em vista visível alteração externa. Diante da manutenção das telas, foi aplicada multa, que posteriormente foi majorada, até a retirada da proteção.De acordo com o desembargador relator — Leonardo Roscoe Bessa —, o Código Civil preceitua que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada e das partes e esquadrias externas, sob pena de pagamento de multa, prevista no ato constitutivo ou na convenção. No caso em análise, a convenção do condomínio veda alterações na forma externa da fachada — por exemplo, com grades na parte externa das unidades. "Com base nesses dispositivos, [...] o réu aplicou multa à autora por ter instalado tela de proteção na parte externa da janela, sob o argumento de que sua aposição implicou alteração da fachada e impactou a harmonia e a uniformidade estética do prédio", observou o magistrado.No entanto, o julgador ressaltou que, conforme fotografias juntadas aos autos, "existe risco evidente à integridade física do menor, caso a janela não permaneça fechada em tempo integral. Há risco, inclusive, de que a criança mesma possa abri-la por si só". Ainda segundo o relator, a convenção do condomínio é omissa quanto à vedação de instalar telas de proteção na área externa da janela. Só menciona proibir a alteração da fechada e a colocação de grades na parte externa."Para análise do alcance da atual redação da convenção, não há dúvida de que os interesses relativos à proteção da saúde, vida e segurança dos moradores devem preponderar sobre os interesses econômicos do condomínio e a alegada uniformidade estética do prédio", concluiu o desembargador.O colegiado concluiu então, de maneira unânime, que o condomínio deixe de cobrar novas multas — permitindo a instalação das telas de proteção, presas em ganchos na parte externa do prédio — e  que devolva o valor das multas já pagas. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-DF.0726428-08.2020.8.07.0001Fonte: Conjur

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TJ-PR afasta transmissão de exceção à impenhorabilidade de imóvel

Postado: 07/10/2021Por Danilo VitalSe um bem de família pode ser penhorado para a satisfação de dívida relativa à compra dele próprio, o novo bem de família adquirido com o dinheiro recebido pela venda do primeiro também estará sujeito a penhora. Essa conclusão, no entanto, não pode ser presumida.Ao aplicar esse entendimento, fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, o Tribunal de Justiça do Paraná concluiu que o caso concreto julgado pela corte superior não constituiu tentativa de a executada driblar a regra do Lei 8.009/1990 que trata da exceção de impenhorabilidade dos bens de família.No caso dos autos, a mulher fechou contrato de compra e venda de um imóvel que seria usado para morar com a filha, mas não conseguiu honrar as prestações.De acordo com o artigo 3º, inciso II da Lei 8.009/1990, esse imóvel seria penhorável por aquele que fez o financiamento que permitiu à mulher comprar o bem de família.O problema é que, segundo as conclusões iniciais do TJ-PR, a devedora vendeu esse imóvel e usou o dinheiro recebido para comprar outra casa, a qual sustentou ser impenhorável porque deixou de abranger a situação tratada pela exceção de penhorabilidade do artigo 3º da Lei 8.009/1990.No STJ, a 3ª Turma entendeu que o caso é de transmissão da penhorabilidade ao novo imóvel, desde que se comprove que ele foi adquirido, de fato, com o dinheiro da venda do primeiro bem de família.O acórdão determinou o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Paraná para que, com base nas provas, decidisse se o imóvel cuja penhora se discute foi ou não adquirido com os recursos provenientes da venda do bem de família que figurava como objeto do contrato executado.Ao fazer essa análise, a 15ª Câmara Cível do tribunal concluiu que o imóvel penhorado, na verdade, foi adquirido anteriormente ao imóvel objeto desta execução, o que afasta a exceção prevista no artigo 3º, inciso II da Lei 8009/90.Ou seja, a devedora não vendeu o imóvel e nem usou o dinheiro recebido para comprar outra casa. Assim, não praticou nenhum drible à impenhorabilidade, conforme destacou o advogado da mulher, Fabrício Massardo, do escritório S. Botto & Advogados Associados.Clique aqui para ler o acórdãoProcesso 0065293-32.2019.8.16.0000Fonte: Conjur

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Apenas 30% das mulheres atuam no mercado imobiliário segundo o COFECI

Uma área tradicionalmente masculina vem dando espaço ao "toque feminino" e esse cenário de transformação já representa um aumento de 144% segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis só no último ano.6 out/2021/15h38A corretagem de imóveis é uma profissão antiga e só em 1958 é que foi aberta para o público feminino, segundo o COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), mas apesar de 63 anos de liberação a profissionais mulheres, o mercado de trabalho para elas ganhou destaque apenas nos últimos anos, representando um fatia de 30% dos profissionais regulamentados atuantes no Brasil.No ano de 2020, o mercado imobiliário teve sua melhor performance segundo o CRECIBA, reflexos da baixa da Selic em 2%, além disso a pesquisa aponta que 30% dos profissionais são mulheres.Rose Meyre é CEO da Mitre Vendas e utiliza o pseudônimo de Sophia Martins, uma prática comum desse mercado. Atua na formação de vendedores para o mercado imobiliário e relata que houve um aumento considerável de mulheres interessadas em ingressar no setor.Segundo o CRECI, o corretor de imóveis pode receber de renda variável até 6% de comissão, fato que desperta o interesse em muitos profissionais pela possibilidade de renda variável e fazer seu próprio salário.Para as mulheres, há um desafio a ser batido, que são os estereótipos conforme a Impulso Beta, empresa atuante na promoção da equidade corporativa, aponta que 30% das mulheres acabam sendo vítimas de assédio ou estereotipadas de alguma maneira.Ao ser perguntada sobre as dificuldades mulher em exercer cargos competitivos que foram por anos dominadas por homens, Rose afirmou que houve muitos esforços para que seu profissionalismo fosse percebido, preconceitos que foram superados e principalmente foco na carreira.A empresária que é graduada em Direito (PUC SP), Administração de Empresas e Ciências Políticas, relata que no começo da carreira no mercado imobiliário, sofria preconceitos em forma de comentários infelizes de corredor, mas que nunca se deixou abalar."São inúmeros desafios, preconceitos, lutas diárias, mas é preciso focar no objetivo e ter uma boa mentalidade positiva para os negócios. O mercado não tem mais espaço para pessoas pessimistas ou que se lamentam", relatou Rose.Mulheres no poderSegundo pesquisa do Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper) em parceria com a empresa Talenses, as mulheres representam 19% dos cargos de liderança no Brasil, sendo um número crescente a cada ano.A profissional mulher além de lidar com o preconceito, tem outro desafio a ser superado, como aponta a pesquisa mais recente do IBGE onde as mulheres trabalham cerca de 2h30 a mais que os homens com as atividades domésticas, além das horas normais da jornada de trabalho.Pesquisa da Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro (UFRRJ) aponta que "as limitações para as mulheres para o mercado de trabalho começam em casa, com pequenos gestos e comportamentos como a menina brincar com um caminhão de plástico ou avião e ao invés de ser motivada, acabam sendo represadas"."Todo mundo tem seu espaço e o mundo está aí para todos, basta ter força de vontade e determinação", finalizou Sophia Matins.Fonte: Terra

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CNB/CF lança o Módulo de Reconhecimento de Firma por Autenticidade pelo e-Notariado

28 de setembro de 2021A partir desta sexta-feira (01.10), o Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF) disponibiliza uma nova funcionalidade aos notários de todo o Brasil, o módulo de Reconhecimento de Firma por Autenticidade, previsto pelo artigo 23, inciso IV do Provimento nº 100 da Corregedoria Nacional de Justiça.Desenvolvido pela entidade, o novo módulo institui o Termo de confirmação de Identidade, Capacidade e a Autoria para Reconhecimento de Firma por Autenticidade (TEC), documento que deve ser assinado pela parte e que confirma a identificação, a capacidade e a autoria do documento enviado pela parte ao Tabelionato, cuja manifestação de vontade será certificada por meio de uma videoconferência.“O e-Notariado é uma plataforma viva, que vem revolucionando a prestação de serviços notariais no Brasil e colocando nosso país na vanguarda dentre os sistemas do notariado latino”, destaca a presidente do CNB/CF, Giselle Oliveira de Barros. “Este novo módulo é um serviço há muito esperado pela sociedade e que abre caminho para uma série de outras novidades que logo estarão disponíveis para os tabeliães brasileiros poderem atender seus usuários de forma eficaz, célere e principalmente, mantendo os pilares de segurança jurídica e fé pública que caracterizam a nossa profissão”, completa.Para fins de atendimento às normativas sobre o novo serviço eletrônico, é necessário que a parte possua Ficha de Assinatura arquivada no Tabelionato, sendo que a mesma deverá estar no CCN da unidade – caso esta não seja encontrada automaticamente, é possível realizar o upload da mesma no sistema.Após a assinatura das partes – usuário com certificado notarizado e tabelião (preposto) com certificado ICP-Brasil é gerado o documento físico que deverá ser entregue ao usuário. O documento assinado conterá a representação das assinaturas e uma página adicional com as informações dos reconhecimentos de firma eletrônica.Como fazer:Passo 1: Ao receber o documento físico e verificar se o cliente tem firma aberta no Cartório, acesse www.e-notariado e efetue o login com seu certificado digital e-notariado ou ICP Brasil.Passo 2: Acesse o módulo Fluxo de Assinaturas, clique em Novo documento e depois selecione a opção Termo de Reconhecimento de Firma por AutenticidadePasso 3: Confirme os dados do Cartório e preencha as páginas seguintes com os dados do documento e do cliente. Em caso de mais de uma assinatura no documento, clique em + e adicione.Passo 4: Caso o sistema não encontre a Ficha de Assinatura no CCN do Tabelionato será necessário fazer o upload da mesmaPasso 5: Em seguida é gerado o Termo de confirmação de Identidade, Capacidade e a Autoria para Reconhecimento de Firma por Autenticidade (TEC).Passo 6: O Tabelionato deve agendar a Videoconferência com a parte que, após assina com certificado notarizado o TEC e na sequencia o Tabelionato assina com certificado ICP Brasil o documento, reconhecendo a assinatura por Autenticidade.Passo 7: Após a assinatura do Tabelionato o cliente deverá ser notificado para a retirada do documento, que conterá a representação das assinaturas e uma página adicional com as informações dos reconhecimentos de firma eletrônica. Ficou com dúvidas, contate o nosso Suporte:Email: servicos@notariado.org.brTelefone: (61) 3772-7800Whatsapp: (61) 99267-2380 Fonte: Assessoria de Comunicação do CNB/CF

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É possível cancelar o Financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal pelo programa Minha Casa Minha Vida?

Postado: 04/10/2021Por Altievi AlmeidaTenho recebido muitas perguntas sobre a desistência do financiamento de imóveis feitos com a Caixa Econômica Federal.Afinal, depois de assinar o contrato com o Banco é possível ou não desistir desse financiamento?A resposta é simples: Sim, é possível!!!Se você financiou o imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida, há uma forma de fazer o distrato do contrato mesmo que o pagamento das parcelas já tenha começado.Contudo, será preciso observar algumas regras específicas para tanto.Vamos a elas:As regras para o cancelamento do Programa Minha Casa Minha VidaO programa Minha Casa Minha Vida foi instituído pela Lei nº 11.977/2009 e tem por objetivo o financiamento para compra de bens imóveis adquiridos com finalidade residencial.Além do mais, ele visa atender e garantir facilidades da moradia pela população de baixa renda, sendo, para tanto, cobradas taxas de juros reduzidas.Contudo, caso você tenha firmado o contrato com a Caixa Econômica e tem percebido agora que não terá condições de arcar mais com as prestações, você poderá pedir o cancelamento mediante a devolução do imóvel.Vale deixar claro que não será possível o pedido de desfazimento do negócio por simples arrependimento, será necessário, todavia, o preenchimento obrigatório dos requisitos legais.Nesse sentido, a Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades dita quais são os requisitos que o beneficiário terá que seguir para pedir esse cancelamento.Vejamos:1ª) O beneficiário terá que informar, por escrito, os motivos da desistência, como por exemplo, incapacidade financeira ou desinteresse de continuidade por motivos profissionais.2ª) A manifestação de desistência deverá ser protocolada junto ao ente financeiro que liberou o crédito para aquisição do imóvel, no caso, a Caixa Econômica Federal.3ª) Todas as obrigações e encargos relativos ao contrato e ao imóvel estejam em dia. Isso significa que não pode haver débitos (IPTU, Condomínio, entre outros), bem como todas as parcelas vencidas devem estar pagas.4ª) Outro importante requisito é que o imóvel não pode estar na posse de terceiros. Vale observar aqui que essa regra tem a finalidade de evitar que os imóveis sejam objeto de repasse mediante os famosos contratos de gaveta. Isso é vedado.5ª) Ainda, caso todos os requisitos anteriores sejam cumpridos, será necessário a realização de uma vistoria prévia atestando que o imóvel se encontra nas mesmas condições da época em que foi adquirido.6ª) Por fim, um último requisito é que todas as despesas relativas à transferência, incluindo impostos de transmissão, bem como despesas escriturárias, de registro e quaisquer outros encargos, devem correr por conta do financiado desistente.Observe que a norma é muito clara ao estipular as condições em que será possível esse pedido, devendo o desistente, repita-se, preencher todos os requisitos.Caso eu desista do financiamento, receberei as parcelas pagas de volta?O financiamento imobiliário feito pelo programa Minha Casa Minha vida está inserido no âmbito do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e, portanto, há que ser aplicado concomitantemente com as regras de direito do consumidor, conforme vem entendendo os Tribunais.Nesse sentido, diz o Código de Defesa do Consumidor diz que:“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as Cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."Observe que a norma consumerista veda a perda total das prestações pagas pelo consumidor, ora desistente do contrato, não podendo o credor, por isso, reter a integralidade das parcelas pagas.Nessa hora, em que pese a Portaria nº 488 nada dizer sobre a possibilidade de ressarcimento de qualquer quantia, a melhor interpretação seria pela devolução das parcelas.Porém, que fique claro, isso não será regra, pois há uma infinidade de decisões dispondo de forma contrária, ou seja, não caberia a devolução de absolutamente nada.Contudo, caso se entenda pela devolução, ela não se dará de forma integral, mas apenas parcial, uma vez que, na hipótese aqui tratada, a culpa do cancelamento será do adquirente, ora desistente, e não da entidade financeira.Por isso que, quando da devolução das parcelas, poderá o credor, no caso, a Caixa Econômica Federal, reter uma determinada porcentagem para custear eventuais despesas administrativas que teve com o contrato.Consequências da desistência:Por fim, vale registrar que além da perda de parte dos valores que foram pagos, caso você opte pela desistência do contrato, é importante que saiba que não poderá mais contrair o crédito ou se candidatar ao programa novamente.Então, fique atento e analise bem sua situação para apurar se essa será mesmo a melhor opção.Muitas vezes, vender o ágio, com a concordância obrigatória do credor, pode ser uma opção muito mais vantajoso do que simples desistir do contrato.Afinal, ao vender o ágio você poderá receber uma quantia até mesmo maior do que aquilo que pagou, pois o imóvel até o momento, poderá ter tido uma boa valorização.Fonte: Jusbrasil

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Moro sozinha há anos no imóvel deixado por herança. Posso regularizar por Usucapião em meu nome?

Postado: 04/10/2021A Usucapião pode ser manejada por herdeiro contra os demais, desde que além dos requisitos reclamados por lei para a modalidade pretendida, o interessado exerça a posse qualificada com EXCLUSIVIDADE sem qualquer oposição dos demais herdeiros. A gênese para o reconhecimento da usucapião neste cenário é a mesma que assenta a possibilidade para os casos de imóvel em condomínio - já que o Código Civil reconhece com clareza a identidade dos institutos na medida em que a herança defere-se como um todo a todos herdeiros atraindo as regras de condomínio em muitos pontos (v. par. único do art. 1.791 do Código Reale).A corte superior inclusive já reconheceu a possibilidade em mais uma brilhante decisão exarada pela Ministra NANCY ANDRIGHI (REsp 1.631.859/SP) onde dentre outros pontos assentou na ementa que "O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários".Efetivamente, se demonstrado que o herdeiro preenche os requisitos para a Usucapião (dentre eles e, por exemplo, estabelecendo moradia no imóvel objeto da herança) com exclusividade e sem oponibilidade dos demais herdeiros, ainda que não instaurado INVENTÁRIO, poderá haver a regularização do imóvel em favor do interessado mediante USUCAPIÃO JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL, nos moldes do art. 216-A da Lei de Registros Publicos e do Provimento CNJ 65/2017 - não havendo que se obstaculizar a pretensão do requerente exigindo-se a realização de Inventário.Em recente decisão houve por bem ao TJPR reconhecer, com todo acerto e por unanimidade, a possibilidade da Usucapião em favor de herdeiro que exerça a posse qualificada de bem imóvel - cassando a sentença do juiz de piso:"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. 1. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR RECONHECIDA NA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA USUCAPIÃO COMO SUCEDÂNEO DA AÇÃO DE INVENTÁRIO. IMÓVEL QUE PERTENCIA AO GENITOR DA AUTORA. RECONHECIDA A PRESENÇA DO BINÔMIO UTILIDADE E NECESSIDADE. CONDÔMINO QUE PODE USUCAPIR BEM DA HERANÇA. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA CASSADA. Aberta a sucessão, pelo princípio da saisine, os herdeiros passam a deter os bens da herança em condomínio, sendo reconhecida a possibilidade de condômino usucapir bem ocupado com exclusividade, em nome próprio, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião, independentemente do ajuizamento da ação de inventário. 2. MÉRITO DA DEMANDA. (...) REQUISITOS DO ART. 1.238, DO CC, PREENCHIDOS. DEVIDAMENTE PROVADO NOS AUTOS O EXERCÍCIO DA POSSE MANSA, PACÍFICA E SEM INTERRUPÇÃO OU OPOSIÇÃO, DESDE 1986. RECONHECIDA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DA PROPRIEDADE. PRETENSÃO EXORDIAL ACOLHIDA, COM INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. No caso, está demonstrado que a autora exerce a posse sobre o imóvel desde o falecimento de seu genitor, em 1986, tendo se consumado o lapso temporal previsto em lei para aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, bem como, que o proprietário registral do imóvel o adquiriu para dá-lo à autora, sua filha, logo, ela ali permaneceu com ânimo de dona, de forma mansa e pacífica, não havendo prova nos autos de que, durante esse longo período tenha havido oposição ou interrupção do exercício da posse, impondo-se o acolhimento da pretensão exordial.Recurso provido para cassar a sentença e, quanto ao mérito, julgar procedente a pretensão exordial". (TJPR. 0000693-83.2015.8.16.0083. J. em: 27/09/2021)Fonte: Jusbrasil

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Justiça anula multas aplicadas por condomínio a proprietário que alugou apartamento via plataforma virtual

Postado: 01/10/2021Proibição precisa estar expressa em convenção ou estatuto. A Vara do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Vinhedo anulou multas impostas por condomínio a proprietário que alugou apartamento para terceiros via plataforma virtual, bem como determinou que não sejam impostas sanções ou criados empecilhos em razão das locações realizadas por qualquer meio, pelo menos até que convenção de moradores vede expressamente a conduta. Consta nos autos que o proprietário disponibiliza o imóvel para aluguel por curtos períodos de tempo, através de aplicativo. Devido a isso o condomínio impôs duas multas, em um total de R$2.055,00. O proprietário entrou na Justiça a fim de reverter as sanções e conseguir o direito de continuar a alugar o imóvel como bem desejar. Na sentença, o juiz Juan Paulo Haye Biazevic afirmou que a locação de imóvel por curtíssimo espaço de tempo não caracteriza uso comercial. Segundo o magistrado, o aluguel por meio de plataforma virtual só pode ser proibido se os moradores do condomínio expressamente determinarem que tal locação viola o uso residencial. “Pertence às pessoas envolvidas o poder de declarar que esse tipo de contrato extrapola os limites lícitos do exercício do direito de propriedade, declaração que deve estar expressa na convenção de condomínio ou no estatuto da associação que reúne os moradores dos loteamentos fechados”, escreveu o juiz. “Ausente vedação expressa, mantém-se incólume o direito de propriedade e o poder do proprietário de celebrar locações para temporada”, concluiu.Processo nº 1002020-75.2021.8.26.0659Fonte: TJ-SP

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Mulher vítima de golpe na compra de terrenos ganha indenização na Justiça

Postado: 03/10/2021Por Ana Luisa SalibaLevando em consideração que a resolução do contrato por inadimplemento de um dos contraentes impõe o retorno das partes ao estado anterior, a 26ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reconheceu que a devolução das arras pagas por uma mulher por dois lotes de terreno se dê na forma dobrada, pois foram os vendedores que deram causa à extinção do contrato.A autora da ação de rescisão contratual e indenização por danos morais afirmou que celebrou contrato de cessão de direitos possessórios com dois homens, ficando estabelecido que receberia dois terrenos. Alegou que após pagar a primeira parcela de R$ 1 mil, não conseguiu contato com os réus para que comparecessem ao local. Então, foi informada que eles já cometeram inúmeros golpes e resolveu processá-los.A 2ª Vara Cível do Rio rescindiu o contrato firmado entre as partes e condenou os réus ao ressarcimento da quantia de R$ 1 mil e indenização por danos morais no valor de R$ 3 mil. Inconformada, a parte autora apelou.O relator, desembargador Wilson do Nascimento Reis, destacou que a arras representa a quantia em dinheiro ou o bem móvel que um dos contratantes entrega ao outro, com o objetivo de confirmar o acordo de vontades.Segundo os artigos 418 e 420 do Código Civil, se quem recebeu a arras der causa à inexecução do contrato, quem as deu poderá desfazer o contrato e exigir a sua devolução, mais o equivalente. Para o magistrado, foram os réus que levaram ao desfazimento do negócio jurídico; logo, devem devolver o valor dado como sinal, em dobro.“A incidência dos artigos 418 a 420 do Código Civil somente ocorre se houver desistência antes de se firmar o negócio, quando somente foram pagas as arras e não as demais parcelas do preço, hipótese dos autos, porquanto fora a autora vítima de fraude quando da tentativa de compra dos lotes de terreno”, concluiu o relator.Quanto aos danos morais, o desembargador entendeu que a fraude causou à autora problemas que ultrapassaram o mero aborrecimento do quotidiano, lhe causando danos de ordem extrapatrimonial, porém manteve o valor estabelecido na primeira instância.Clique aqui para ler a decisãoProcesso 0275551-48.2010.8.19.0001Fonte: Conjur

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STJ proíbe MP de litigar para defender moradores contra taxa de condomínio

Postado: 03/10/2021O Ministério Público não tem legitimidade para ajuizar ação civil pública visando a defesa de direitos de proprietários de imóveis em um condomínio de Juiz de Fora (MG) com o objetivo de isentá-los de taxas cobradas por associação de moradores. Não existe relevante interesse social na causa.Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial ajuizado pelo MP de Minas Gerais, que visava litigar em favor de grupo de moradores do condomínio Chalés do Imperador, que estavam sendo cobrados por serviços já prestados pelo Poder Público.Tanto o juízo de primeiro grau como o Tribunal de Justiça de Minas Gerais entenderam que o que está em jogo na ação é o direito de apenas determinados moradores, matéria sem o necessário alcance social.Para o MP-MG, no entanto, o caso trata de direitos individuais homogêneos de toda a coletividade dos moradores dos condomínios que vêm sendo cobrados por serviços prestados pelo Poder Público, o que o legitima a agir em nome dos mesmos.Por unanimidade de votos, a 4ª Turma do STJ manteve a extinção do processo. Relator, o ministro Antonio Carlos Ferreira citou jurisprudência segundo a qual o Ministério Público, de fato, pode tutelar direitos individuais homogêneos mesmo que disponíveis, desde que exista interesse jurídico e diante de relevante natureza social.Essa relevância seria presumida se o caso tratasse de defesa de direitos do consumidor, pois envolve elação direta com desenvolvimento e o bem-estar da sociedade.O caso das taxas condominiais, no entanto, não envolve defesa de valores essenciais como direito ao meio ambiente, à educação, à cultura ou à saúde, nem pretende tutelar direitos de vulneráveis, como consumidores, portadores de necessidades especiais, indígenas ou menores de idade."Nessa perspectiva, o caso não transcende a esfera de interesses puramente particulares e, consequentemente, não possui relevância social exigida para tutela coletiva", concluiu o relator.A votação foi unânime. Acompanharam o voto do ministro Antonio Carlos Ferreira os ministros Marco Buzzi, Raul Araújo e Luís Felipe Salomão. Esteve ausente a ministra Isabel Gallotti.REsp 1.585.794Fonte: Conjur

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Síndico terá de indenizar dona de apartamento chamada de cafetina

Postado: 01/10/2021Utilizar-se de "linchamento social" como forma de punir o uso irregular de um imóvel e se utilizar de expressões que ofendem a honra geram dever de indenizar.Esse foi o entendimento da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal ao condenar um síndico e a associação de moradores a indenizarem uma mulher por danos morais.No caso, o síndico e os demais moradores acusaram a proprietária de um imóvel de permitir que suas inquilinas fizessem uso do imóvel para prática de prostituição.Na ação, a autora narrou que é proprietária de apartamento no condomínio da ré, que estava alugado para duas inquilinas. Contou que foi surpreendida por multas aplicadas pelo síndico, que acusou as inquilinas de usar o imóvel para a prática de prostituição e chamou a autora de "caftina do prostíbulo".A reclamante também afirmou que o síndico teria impedido o acesso ao seu apartamento após trocar as fechaduras dos portões e trocar o código do portão eletrônico. Diante disso, ela perdeu o seu contrato de aluguel e ficou sem acesso ao imóvel.Em sua defesa, o síndico e a associação alegaram que as multas foram aplicadas legalmente, pois a prática de prostituição pelas inquilinas foi comprovada e a autora foi notificada para impedir a continuidade da atividade ilícita, mas nada fez. Ele sustenta que outras famílias que moram no prédio fizeram um abaixo assinado, razão pela qual o síndico passou a controlar o acesso e não permitir que outras pessoas que não fossem as inquilinas entrassem no prédio. Por fim, disse que não cometeu dano moral, pois chamou a autora de "caftina" no calor da discussão e não tinha a intenção de ofender sua moral.O juízo de primeira instância negou o pedido de indenização por entender que as multas foram aplicadas em decorrência de repetidas violações das regras de convivência do condomínio e a autora não fez nada para impedir a atividade indevida que ocorria em seu apartamento. Os desembargadores da 3ª Turma Cível do TJ-DF, no entanto, entenderam a questão de modo diverso e condenaram os réus ao pagamento de R$ 2,5 mil, por danos morais.Fonte: Conjur

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TJ-SP suspende reintegração de posse em área na Zona Leste de SP

Postado: 25/09/2021Por considerar que o cumprimento de mandado de reintegração de posse poderia causar distúrbios e confusões desnecessárias, o desembargador Costa Netto, do Tribunal de Justiça de São Paulo, concedeu efeito suspensivo a recurso interposto pelo Centro Gaspar Garcia em nome de moradores de uma comunidade da Zona Leste da capital paulista.Segundo o advogado Eduardo Abramowicz Santos, que assinou a petição, a ação original se refere a uma manutenção de posse. Mas, nesta sexta-feira (24/9), foi convertida em reintegração a ser cumprida com urgência, porque há dezenas de famílias morando no local.A proprietária da área — localizada na Vila da Paz, no bairro de Vila Prudente — é uma empresa de empreendimentos imobiliários. O terreno é contíguo a uma propriedade da prefeitura. "A decisão [de reintegração de posse] não respeita a medida cautelar da ADPF 828, que impõe a necessidade de realocação das famílias em condições dignas e que garantam isolamento social para ocupações posteriores ao marco temporal da decisão", diz Santos, referindo-se à decisão do STF que suspendeu por seis meses ordens ou medidas de desocupação de áreas que já estavam habitadas antes de 20 de março do ano passado, quando foi aprovado o estado de calamidade pública em razão da epidemia de Covid-19.2227010-69.2021.8.26.0000Fonte: Conjur

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Das Arras ou Sinal

por ACS — publicado 6 anos atrásQuando o contrato é cumprido corretamente, as arras podem ser devolvidas, ou abatidas do valor que ainda falta para quitação do contrato, o que costuma ocorrer com mais frequência.No caso de descumprimento do contrato, se quem deu as arras, ou pagou o sinal, desiste do negócio, ele perde o valor das arras em favor da parte contrária. No caso de quem recebeu as arras desistir do contrato, terá que devolvê-las em dobro a quem as pagou.O contrato também pode prever o direito de arrependimento. Nesse caso, não há direito à indenização suplementar, pois as arras já servem como indenização suficiente.Caso o contrato não tenha previsão do direito de arrependimento, a parte prejudicada poderá solicitar, judicialmente, além das arras, os demais prejuízos que ocorreram em razão do desfazimento do contrato.As arras estão previstas nos artigos 417 a 420 d0 Código Civil. LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.Fonte: TJDFT

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Recolhimento do ITCMD se baseia na data da constituição do patrimônio

Postado: 30/09/2021Por José HigídioConforme a Súmula 114 do Supremo Tribunal Federal, o imposto de transmissão causa mortis e doação (ITCMD) não é exigível antes da homologação do cálculo. Assim, a 9ª Vara de Fazenda Pública do Foro Central de São Paulo, em liminar, garantiu a um herdeiro único o recolhimento do ITCMD isento de multa, juros e correção monetária, apesar de o falecimento ter ocorrido há quatro anos.Após juntar os documentos necessários, o herdeiro tentou expedir a guia do ITCMD no site da Fazenda do Estado de São Paulo. Porém, foi surpreendido com a cobrança de multa, juros e correção monetária desde a data do óbito, em 2017. Por isso, acionou a Justiça, representado pelo advogado Paulo Vitor Alves Mariano, do escritório Mazzotini Advogados Associados.A Lei Estadual 10.705/2000, de São Paulo, estabelece o prazo de 180 dias a partir da abertura da sucessão para recolhimento do imposto. Para além disso,  esstá sujeito à taxa de juros e outras penalidades cabíveis.A juíza Simone Gomes Rodrigues Casoretti, porém, observou que não havia nenhum bem a ser transmitido à época do falecimento. Isso porque os únicos bens — quotas societárias — estavam em discussão judicial desde 2012.Apenas no último mês de agosto foi homologado um acordo e definido o valor da herança. Assim, haveria "justo motivo para o não recolhimento do ITCMD no prazo assinalado pela lei".De acordo com a defesa, a decisão permitiu uma economia de aproximadamente R$ 136 mil ao herdeiro.Clique aqui para ler a decisão1057245-55.2021.8.26.0053Fonte: Conjur

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Banco não publica editais em jornais locais e Justiça suspende leilão de imóvel

Postado: 24/09/2021Demonstradas irregularidades formais na publicação do edital de venda, em leilão extrajudicial, a 2ª Vara Cível de Itumbiara (GO), suspendeu o leilão do imóvel de um casal feito pelo banco Santander.Após ver que o seu imóvel foi colocado em leilão, o casal recorreu à Justiça com pedido de tutela de urgência solicitando o seu cancelamento, alegando que o banco não fez a tripla publicação do edital de venda em jornal local, conforme prevê o contrato.Na ação, o advogado Diêgo Vilela ainda apontou a ilegalidade do Sistema de Amortização Constante (SAC), uma vez que levaria à capitalização mensal dos juros. Por fim, expôs que o banco fez uma supervalorização do imóvel no edital de venda, prática que reputa indevida.O juiz Guilherme Sarri Carreira afirmou que o contrato assinado entre as partes prevê em sua cláusula 17.1 que os leilões da venda extrajudicial serão anunciados por edital e publicados por três vezes em jornal de maior circulação local.Porém, conforme demostrado pela autora, o banco não cumpriu com o contrato, uma vez que edital do leilão do imóvel não foi remetido para publicação; logo, deixa dúvida acerca da regularidade do leilão extrajudicial, ressaltou o magistrado.Além disso, Carreira destacou que a promoção do leilão, com posterior arrematação do bem por terceiro, implicaria em prejuízos de difícil e incerta reparação à autora da ação. Diante disso, deferiu a tutela de urgência para determinar a suspensão dos leilões extrajudiciais do imóvel.Clique aqui para ler a decisãoProcesso 5479506-44.2021.8.09.0087Fonte: Conjur

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Os critérios de fixação do novo aluguel em ação renovatória

Postado: 28/09/2021Por Gleydson K. L. OliveiraA atividade econômica desempenhada por empresário proporciona a conjugação de diversos bens corpóreos e incorpóreos que, no seu conjunto, compõem o fundo de comércio ou estabelecimento empresarial, destacando-se, entre os incorpóreos, o ponto empresarial que é o espaço físico eleito para que nele seja exercida a atividade econômica.Quando se tratar de imóvel locado para finalidade comercial, a Lei de Locação dispõe que é direito do locatário renovar a locação, sob a teleologia da proteção ao fundo de comércio que se presume ter sido criado e construído pelo inquilino durante o período de vigência da locação, com a natural expectativa da renovação do negócio jurídico que vem a integrar o seu próprio patrimônio. São requisitos previstos na Lei de Locação, em seu artigo 51, para que o locatário de imóvel comercial tenha direito à renovação do contrato, a saber: 1) contrato a renovar tenha celebrado por escrito e com prazo determinado; 2) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e 3) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.A finalidade principal da ação renovatória é, pois, a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo locatário no período da ocupação do imóvel, com a possibilidade de extensão pelo prazo de cinco anos, desde que preenchidos os requisitos legais (REsp 1.323.410, relator ministro Nancy Andrighi).Uma das hipóteses que motivam o ajuizamento pelo locatário de ação renovatória é a ausência de consenso das partes em relação ao valor do novo aluguel, com vistas à continuidade da locação. É cediço que, após a expiração de vigência do contrato de locação, as cláusulas ajustadas continuam a disciplinar a locação, se o negócio ainda persistir, à exceção do justo preço do aluguel que demanda em tese a sua adequação ao valor de mercado (REsp 285.948, relator ministro Hamilton Carvalhido).A petição inicial da ação renovatória deve ser instruída com a indicação clara e precisa pelo locatário das condições econômicas para a renovação da locação, o que inclui o valor do novo aluguel, a teor do artigo 71, IV, da Lei de Locação. Por observância da simetria e da sua natureza dúplice, pode o locador, em sua defesa, insurgindo-se contra o pedido formulado pelo locatário, postular a modificação do valor do aluguel (cf. J. Nascimento Franco. Ação Renovatória. São Paulo: Malheiros, p. 162; e REsp 285.472, relator ministro Fernando Gonçalves).Resta examinar qual o critério de que se pode valer o juiz para o julgamento da demanda renovatória fundada na divergência no valor do aluguel, a saber: deve prevalecer o valor do aluguel anteriormente pactuado na locação ou deve ser fixado um novo valor consentâneo pura e simplesmente com o de mercado?A orientação tradicional extraída da doutrina e da jurisprudência revela que deve o juiz determinar a realização de prova pericial com vistas à fixação do valor do novo aluguel adequado às condições de mercado, eis que o aluguel de mercado é devido não em razão da existência de uma locação que se expirou, e, sim, em decorrência da utilização de coisa alheia, evitando-se o enriquecimento sem causa (cf. Sylvio Capanema de Souza Da Locação do Imóvel Urbano. Rio de Janeiro: Forense, p. 635; e REsp 327.022, relator ministro José Arnaldo da Fonseca).Nesse contexto há, inclusive, orientação jurisprudencial no sentido de que a quantia requerida pelo autor, a título de revisão de aluguel, afigura-se meramente estimativa, a depender de laudo pericial e da fixação pelo juiz, não configurando julgamento ultra petita estabelecer valor superior ao postulado com remissão ao chamado preço de mercado (AgInt nos EDcl no AREsp 623.076, relator Marco Buzzi), o que não se coaduna, a nosso sentir, com os princípios dispositivo e da congruência previstos nos artigos 141 e 492 do CPC, segundo os quais, respectivamente, o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, e a sentença deve ser proferida nos termos da postulação, sendo vedado proferir decisão em quantidade acima do pleiteado.De outro lado, há a orientação jurisprudencial fundada na prevalência da autonomia privada de que a cláusula contratual em que se prevê o valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, sem a demonstração de fato superveniente que tenha alterado a equação financeira inicial da locação, especialmente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não poderia prevalecer (cf. voto-vista da ministra Maria Isabel Gallotti no EDcl no AgInt no AREsp 1.149.602).Afigura-se admissível que, no bojo do contrato de locação, as partes ajustem os critérios específicos que devem nortear a eventual renovação do contrato, devendo tais critérios ser observados na demanda renovatória, sob pena de flagrante violação ao princípio da autonomia privada. A noção de autonomia privada revela o poder reconhecido pela ordem jurídica aos particulares para disporem acerca dos seus interesses, especialmente os econômicos (autonomia negocial), realizando livremente negócios jurídicos e determinando os respectivos efeitos, na lição de Ana Prata ("A tutela constitucional da autonomia privada". Coimbra: Almedina, p. 11).Sendo assim, verifica-se que, por ocasião do julgamento da ação renovatória, há de ser ter atenção especial se houve fato superveniente ao contrato que, alterando a equilíbrio econômico-financeiro da locação, justifique o afastamento da autonomia da vontade livremente contratada, de modo que o novo aluguel não pode ser fixado, única e exclusivamente, de acordo com as condições de mercado, sob pena de haver interferência indevida do Poder Judiciário no campo da autonomia negocial.Na ação renovatória fundada na divergência de valor do aluguel, aos locador e locatário incumbe a demonstração de que houve fato superveniente à locação que justifique a modificação do valor anteriormente pactuado de modo livre e espontâneo, isto é, deve haver a demonstração da ocorrência de fato superveniente que configure a oscilação do mercado capaz de justificar a readequação do valor do aluguel anteriormente ajustado pelas partes.Vale dizer, o princípio da autonomia negocial tem em tese predomínio em contratos civis e empresariais, em que as partes detêm condições de discussão com vistas à definição do conteúdo do negócio jurídico, sendo excepcionais e pontuais as hipóteses de intervenção do Poder Judiciário. Os contratos de Direito Civil e Empresarial são caracterizados pela maior extensão no exercício da liberdade contratual, sob a premissa da paridade entre as partes, de sorte que as intervenções da lei do contrato devem ser excepcionais e pontuais (cf. Judith Martins Costa. "A boa-fé no direito privado". 2ª ed., São Paulo: Saraiva, p. 626).Assim, as hipóteses de revisão contratual em negócios jurídicos civis e empresariais pressupõem a ocorrência de alteração superveniente das circunstâncias econômico-jurídicas existentes ao tempo da celebração do negócio jurídico, pois pensar o contrário equivaleria a permitir uma intervenção indevida na autonomia privada manifestada pelos particulares.A rigor, à luz do princípio da autonomia privada, as hipóteses previstas na Lei de Locação, em que se permite a revisão judicial do valor do aluguel, ajustando-o ao valor de mercado, visam à proteção, a rigor, da manutenção do equilíbrio econômico inicialmente ajustado no contrato pelas partes, eis que a intervenção do Poder Judiciário no contrato de locação, regido pela autonomia da vontade, não tem a simplista e única finalidade de adequar o acordo legitimamente firmado aos padrões e valores de mercado, mas, sim, preservar a equação econômica definida pelas partes à vista de eventuais alterações econômicas supervenientes (AgRg no REsp 1206723, relator ministro Jorge Mussi).No mesmo sentido, afigura-se possível a majoração do valor do aluguel, em sede de ação renovatória, se o laudo pericial atesta que as condições atuais do empreendimento onde se localiza o imóvel locado são diversas daquelas existentes à época inicial da locação, sendo a elevação do valor da locação medida razoável para propiciar a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro na relação locatícia (AgInt no AREsp 1644552, relator ministro Raul Araújo).Por sua vez, para efeito de majoração do valor do novo aluguel nada impede que o fato superveniente tenha sido realizado por uma das partes, como se dá, por exemplo, com a realização de benfeitorias ou acessões que se incorporam ao imóvel. Assim, em sede de demanda renovatória, o novo aluguel deve considerar a oscilação ou o reflexo patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias ou acessões nele realizadas, eis que estas se incorporam ao domínio do locador (REsp 203.200, relator ministro Felix Fischer). Registre-se que essa orientação jurisprudencial afigura-se assentada, inclusive, em relação à pretensão de revisão do aluguel, quer na demanda renovatória, quer na demanda de revisão propriamente dita, isto é, ausente consenso entre as partes, em sede de revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias e acessões nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem (EREsp 1411420, relatora ministra Nancy Andrighi).Reafirmando a diretriz da autonomia privada no campo negocial, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.947.694, no último dia 14, em voto da relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que a revisão judicial do valor do aluguel, em sede de ação renovatória de locação, afigura-se viável, caso demonstrado — pelo locatário ou locador — o desequilíbrio econômico-financeiro em razão de fato superveniente, vale dizer, a dissonância entre o aluguel contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração judicial do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato.Portanto, para que haja a modificação do valor do aluguel em sede de ação renovatória, a prova produzida no processo deve evidenciar a ocorrência de fato superveniente à locação que tenha o condão de alterar a equação econômico-financeira do negócio jurídico locatício existente à época da sua celebração, de sorte que a modificação do valor do aluguel funda-se na preservação do equilíbrio econômico-financeira do negócio jurídico, evitando-se o enriquecimento sem causa.Em outros termos, se não houver a ocorrência de fato superveniente que tenha aptidão de alterar a base econômica do contrato de locação ajustado por ocasião da sua celebração, deve ser prestigiada a autonomia privada das partes que legitimamente elegeram anteriormente a equação financeira da locação.Fonte: Conjur

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Registro eletrônico de imóveis contribuirá para melhoria do ambiente de negócios

Postado 26/09/2021Em iniciativa inédita que contribui para a melhora da economia e do ambiente de negócios no país, a Corregedoria Nacional de Justiça lançou na última terça-feira (21/9) o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (Saec), que vai interligar cerca de 3,5 mil cartórios de registro de imóveis.A ferramenta de atendimento dos serviços de registros de imóveis pela internet, regulamentada pelo Provimento 89/2019 da Corregedoria Nacional, vai conferir maior rapidez e segurança jurídica às transações vinculadas a imóveis, além de celeridade a atos da Justiça, como arresto, sequestro e penhoras online de bens imóveis de origem ilícita e de apoio aos serviços extrajudiciais.Ao anunciar o novo serviço, a corregedora nacional de Justiça, ministra Maria Thereza de Assis Moura, classificou o Saec como um fantástico novo meio de integração de diferentes tipos de usuários. "É um importante passo que está sendo dado, viabilizando o atendimento de relevantes demandas a todos os que dependem do registro imobiliário eletrônico, parece um sonho, um sonho que se torna realidade a partir de hoje".A solução foi implementada pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), ao qual estão vinculados todos os oficiais de registro de imóveis do país. O início de operação do Saec é uma das etapas do projeto de implementação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), implantando pelo Conselho Nacional de Justiça em 2019, em cumprimento à Lei 13.465/2017, que trata da regularização fundiária urbana e rural.Integram a solução eletrônica 15 módulos, entre os quais cadastro de imóveis, matrícula online, pesquisa de bens, certidão digital, regularização fundiária e acompanhamento registral. A gama de serviços eletrônicos remotos destina-se a Tribunais de Justiça, cartórios de registro, órgãos públicos, agentes financeiros, incorporadoras, construtoras, imobiliárias, agentes financeiros, advogados, corretores, proprietários de imóveis, compradores e vendedores de imóveis, entre outros agentes.Plataforma de soluçõesO Saec passa a integrar uma plataforma com um conjunto de soluções envolvendo imóveis entre os quais a Central de Indisponibilidade de Bens (com mais de 34 milhões de acessos), a penhora online (com mais de cinco mil penhoras eletrônicas efetivas) e o ofício eletrônico, que atende à Administração Pública, com mais de um bilhão de pesquisas."Esse é o esforço de muitas mãos e muitos cérebros envolvidos no projeto do registro eletrônico de imóveis", disse o presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), Flauzilino Araújo dos Santos, ao falar sobre o Saec.Segundo ele, a atuação da Corregedoria Nacional de Justiça na fixação de normas e diretrizes para a organização e o funcionamento do ONR foi decisiva para a implementação do novo serviço.Lastro da economiaEstudos do Banco Mundial informam que os bens imóveis constituem importante lastro das economias democráticas, representando aproximadamente 75% do patrimônio dos países.Citando dados do Banco Central, o presidente do Conselho Deliberativo do ONR, Flaviano Galhardo, informou que o Brasil possui em geral propriedades imobiliárias que superam R$ 13 trilhões e um sistema de registro com reconhecimento internacional em termos de segurança.Da perspectiva do sistema de Justiça, o Saec é uma etapa a mais na trajetória de modernização do Judiciário, que tem deixado para trás um modo de atuação analógico e físico e atuando intensamente em meio digital e remoto.Esse foi o ponto destacado pelo presidente do encontro do Colégio de Corregedores-Gerais de Justiça dos Estados e do DF (Encoge), desembargador Paulo Velten. "O Judiciário, de forma rápida e competente, e orientado pelo CNJ, conseguiu realizar, em período muito curto de poucos meses, logo no início da pandemia, o atendimento por meio remoto de audiências e sessões por videoconferência".Velten comentou também que magistrados e servidores não pararam durante a pandemia e que a tecnologia, a exemplo do Saec, vem sendo utilizada a favor da melhoria dos serviços da Justiça.Já o supervisor da Coordenadoria de Gestão dos Serviços Notariais e de Registro da Corregedoria Nacional de Justiça, desembargador Marcelo Martins Berthe, disse que a entrada em funcionamento do novo serviço eletrônico de registro de imóveis permitirá outras entregas relacionadas ao setor imobiliário e uma iniciativa que vai contribuir para o desenvolvimento econômico.Berthe avaliou que a atuação da corregedoria na regulamentação do fundo para custeio do ONR e na montagem e implementação do registro eletrônico tem sido determinante no processo de modernização do registro de imóveis. "Para mim é uma alegria enorme, olhando para trás vejo o quanto foi difícil, mas o quanto é gratificante chegar a este momento e entregar ao Brasil esse primeiro passo: a primavera do registro de imóveis eletrônico no país".O Saec fornecerá ainda indicadores e dados estatísticos sobre a operação dos registradores, informações úteis para o acompanhamento da eficiência das serventias de registro de imóveis, bem como para permitir o acompanhamento da eficiência das serventias de registro de imóveis por meio de indicadores próprios e dados estatísticos sobre a operação desses cartórios.A ferramenta também contribuirá para a realização de inspeções remotas das serventias, em apoio às atividades das Corregedorias-Gerais de Justiça e da Corregedoria Nacional de Justiça. Com informações da assessoria de imprensa do CNJ.Fonte: Conjur

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Aluguel devido por loja em shopping será reduzido em 50% nos meses de restrição de atividades

26/09/2021Inexigibilidade de multa rescisória também aprovada.    A 2ª Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes declarou a inexigibilidade de multa rescisória e determinou que parcelas de aluguel devidas por loja em shopping center da cidade recebam 50% de desconto nos meses em que o empreendimento permaneceu fechado devido às medidas restritivas causadas pela pandemia.    De acordo com o juiz Eduardo Calvert, a manutenção integral do aluguel da loja, quando as restrições à atividade econômica causadas pela pandemia impactaram todo o setor, “gera claro desequilíbrio e excessiva vantagem à ré”.    “Ora, as restrições se impõem tanto à ré quanto à autora, não sendo razoável que a ré imponha exclusivamente à autora os prejuízos respectivos”, destacou o magistrado. “A pandemia que assola o mundo é, claramente, um acontecimento imprevisível e extraordinário. Não há discussão acerca disso”, afirmou. “Ressalte-se que as partes não controvertem sobre a restrição de funcionamento do shopping center a partir de 24.3.2020, o que, obviamente, acarreta a paralização das atividades de comércio da autora e drástica redução de suas receitas”, finalizou.    Cabe recurso da decisão.    Processo nº 1011504-72.2020.8.26.0361     Comunicação Social TJSP – CL (texto) / Internet (foto)     imprensatj@tjsp.jus.br    Siga o TJSP nas redes sociais:    www.facebook.com/tjspoficial    www.twitter.com/tjspoficial    www.youtube.com/tjspoficial    www.flickr.com/tjsp_oficial    www.instagram.com/tjspoficialFonte: TJ-SP

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Situação de mercado não serve para adequar aluguel de loja em shopping

Postado: 27/09/2021Por Danilo VitalA existência de dissonância entre o valor fixado para locação de loja em shopping center e o valor praticado pelo mercado nas mesmas condições não é suficiente para, por si só, autorizar a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato.Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial de um shopping center que, ao ser alvo de ação renovatória de locação, concordou com o pedido, mas pediu aumento do aluguel por estar o valor abaixo do mercado. A posição é a mesma da 4ª Turma da corte.O contrato foi originalmente fixado com pagamento de 2% do faturamento líquido da loja, uma unidade do hipermercado Extra localizada em shopping de Guarulhos. O lojista pediu a renovação. O locatário exigiu aumento do aluguel para 2,5% do faturamento líquido, que foi admitido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.Relatora no STJ, a ministra Nancy Andrighi explicou que, em regra, nos negócios jurídicos de locação de unidade imobiliária em shopping centers, deve-se privilegiar o que foi livremente pactuado entre os contratantes.Isso porque na fixação do valor de aluguel, vários aspectos são ponderados: características do empreendimento, segurança do local, oferta de produtos, facilidades de estacionamento, etc. São fatores que influenciam no acordo e, ao mesmo tempo, totalmente alheios ao valor de mercado.Assim, apenas em situações excepcionais o Judiciário pode restabelecer o equilíbrio econômico do contrato. O artigo 479 do Código Civil prevê que isso ocorra quando houver excessiva onerosidade superveniente. E o artigo 317 prevê a revisão se houver desequilíbrio com origem em motivos imprevisíveis."Nessa linha de intelecção, a alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante — locatário ou locador — o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível", concluiu a relatora.Portanto, concluiu a ministra Nancy Andrighi, eventual desarmonia entre o aluguel percentual ajustado pelas partes contratantes e o valor de mercado é insuficiente para ensejar a revisão do contrato.A votação foi unânime, conforme posicionamento da relatora. Ela foi acompanhada pelos ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.947.69Fonte: Conjur

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Como a viúva que foi casada em regime de separação de bens divide a herança do marido com os enteados?

Publicado por Rafaela ValadaresPostado: Há 3 diasPensar no regime de separação de bens como um motivo para a viúva não dividir o patrimônio do marido com os enteados, muitas vezes, é um erro.Mas, eu como advogada sei que esse pensamento acontece com frequência.Isto porque, o casamento em regime de separação de bens pode ser utilizado, pelos enteados, como uma ameaça aos direitos de herança da viúva.Neste artigo, vou esclarecer como você, viúva, que foi casada em regime de separação de bens, divide o patrimônio do falecido com os seus enteados.A viúva possui direito a herança?Antes de tudo, preciso esclarecer que morte de alguém gera direito de herança para os seus herdeiros, caso tenha deixado patrimônio.Isso porque, herança é um direito fundamental previsto na constituição.Veja o que diz o artigo 5º, inciso XXX, da Constituição Federal.Art. 5º: Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:XXX – é garantido o direito de herança;Sim, compreendemos que a herança é um direito fundamental. Mas, afinal de contas quem a lei define como herdeiros?Veja o que diz o artigo 1829 do código civil:Art. 1.829. A sucessão legítima defere-se na ordem seguinte:I – aos descendentes, em concorrência com o cônjuge sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da comunhão universal, ou no da separação obrigatória de bens (art. 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da comunhão parcial, o autor da herança não houver deixado bens particulares;II – aos ascendentes, em concorrência com o cônjuge;III – ao cônjuge sobrevivente;IV – aos colaterais.Perceba que a lei define a viúva como cônjuge sobrevivente, e, portanto, ela está dentro das pessoas que possuem o direito de herança.Assim, no regime de separação convencional de bens , a viúva herda o patrimônio do marido junto com os enteados e divide a herança com eles.Mas, nos casos, em que a viúva se casou em regime de separação obrigatória de bens ela pode assumir a condição de meeira e não de herdeira.Assim, ela possui direito a metade de tudo que o casal comprou durante o casamento.Como o regime de separação de bens influencia na divisão de bens entre viúva e enteados?Antes de tudo, preciso esclarecer que são dois os motivos pelos quais os casais se casam pelo regime de separação de bens.Em primeiro lugar, por escolha do casal.Nesse sentido, o casal declara por meio de pacto antenupcial que o regime da separação de bens conduzirá o seu casamento.Em segundo lugar, existe a obrigação de se casar no regime de separação de bens, porque a lei exige.Assim, descubra as situações que a lei obriga o regime de separação de bens para o casamento:Para a pessoa maior de 70 anos;O viúvo ou a viúva que tiver filhos com o falecido e ainda não realizou o inventário, e, portanto, ainda não dividiu os bens da herança;Para a pessoa que se divorciou e não decidiu sobre a divisão dos bens do casamento;A viúva até 10 meses após o início da viuvez;A mulher que teve o seu casamento declarado nulo ou anulado até 10 meses após o fim do casamento;Para o tutor ou curador (seus filhos, netos, pais, avós, irmãos, cunhados ou sobrinhos) com a pessoa tutelada ou curatelada, enquanto não acabar a tutela ou curatela;Aquele que precisou de autorização judicial para se casar.Portanto, existem dois grupos de pessoas que se casam em regime de separação de bens, aqueles que escolhem e aqueles precisam se casar nesse regime.Logo, a viúva divide todo o patrimônio do falecido com os enteados, quando o regime de bens foi uma escolha do casal.Contudo, nos casos em que o casamento ocorreu em regime de separação de bens por obrigação de lei, a viúva terá direito a metade dos bens comprados durante do casamento.Dessa forma, você, percebe que o regime de separação de bens tem o poder de mudar a porcentagem sobre a herança da viúva.Conclusão:A princípio a influência do regime de separação de bens no patrimônio a dividir entre os herdeiros pode te deixar embaraçado.Isso porque, a viúva ora será herdeira, ora assume a condição de meeira.Como esclarecemos, a viúva é herdeira quando se tratar do regime de separação de bens como escolha do casal, assim em razão da morte do marido ela divide com os enteados todo o patrimônio que ele deixou em partes iguais.Porém, existem as situações que o casamento acontece em regime de separação de bens porque a lei assim determina.Nessas situações a viúva não será herdeira, mas sim assume a condição de meeira.Em outras palavras, a viúva terá direito apenas a metade dos bens comprados durante o casamento.Veja o que diz a súmula 377 do STF:“No regime da separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”Logo, a súmula 377 do STF traz para a viúva o direito a metade do patrimônio comprado pelo casal durante o casamento regido pela separação obrigatória de bens.É importante te contar, ainda, que durante o casamento onde a lei obriga o regime de separação de bens, se o casal não adquiriu nenhum patrimônio, a viúva não terá direito a nenhuma porcentagem do patrimônio que o marido tinha antes de se casar.Por fim, vale lembrar que a companheira que viveu em união estável possui os mesmos direitos da esposa.

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Creci-PB autua porteiros e síndicos por exercício ilegal da profissão de corretor de imóveis

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TJ-SP reconhece má-fé em pedido de restituição de valores pagos por imóvel

Postado: 23/09/2021Em votação unânime, a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reformou decisão de primeiro grau e negou um pedido de uma compradora de restituição total de valores pagos por uma sala comercial e por duas garagens comerciais que foram entregues com atraso de seis anos.Pela decisão, a autora deverá pagar o saldo residual da aquisição das unidades e expedir carta de sentença para fins de registro imobiliário da garagem já quitada. De acordo com os autos, a sala comercial e as vagas não foram entregues no prazo previsto devido a uma liminar que suspendeu a execução do empreendimento.Mesmo após a decisão ser derrubada, com o argumento de que houve atraso na entrega do empreendimento, a compradora ingressou com ação para rescindir o contrato e receber 100% do valor pago acrescido de correção monetária. Porém, foi constatado que a pessoa jurídica que comprou o imóvel era, também, sócia da construtora.Segundo o relator, desembargador Enio Zuliani, ficou comprovado que as partes agiram em total cooperação contra a liminar até o momento em que surgiram desavenças societárias, o que motivou o pedido de devolução integral dos valores pagos pela sala comercial – efeito financeiro mais vantajoso do que o recebimento da unidade, desvalorizada pela pandemia da Covid-19.Para o magistrado, a rescisão contratual com devolução total dos valores pagos somente é possível de ser admitida quando a vendedora (construtora) age com culpa (ilícito contratual), o que não é a hipótese, pois ao se opor à liminar que suspendeu a entrega das chaves, juntas, as partes admitiram que esse fenômeno não tem força de compor o elemento culpa contratual.“A autora não desistiu; ela imputa culpa (atraso) para rescindir e receber tudo o que pagou com atualização monetária por mais de seis anos e se isso for admitido, em parte ou de forma integral, as partes não retornam ao estado que se encontravam quando contrataram. O montante, com correção monetária, vai se agigantar e talvez supere o preço de mercado do imóvel pronto. E mesmo que não superasse, não está correta essa solução, que somente é possível de ser admitida quando a vendedora (construtora) age com culpa (ilícito contratual)”, escreveu.Para o relator, ficou evidenciada a má-fé da parte compradora. “A autora agiu como sócia até um determinado ponto e depois mudou, de modo que a rescisão, nesse contexto, representa um sacrifício injusto seja devolvendo 60%, 75% ou 100% das quantias pagas. A improcedência da ação representa uma garantia para a utilidade do negócio”, concluiu. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-SP.Fonte: Conjur

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Análise dos Artigos 722 à 729 - Código Civil

Lei nº 10.046, de 10 de Janeiro de 2002Postado: Há 3 anosRESUMOA corretagem imobiliária é tutelada pelo direito brasileiro seguindo as disposições do Capitulo XIII do Código Civil de 2002 compreendendo os artigos 722 – 729, porém existindo a possibilidade conforme previsto no artigo 729 que exista legislação suplementar para tratar da matéria. Pretende-se com esse trabalho explorar o conceito e as designações atribuídas ao corretor, figura presente nas intermediações jurídicas através de requerimento do comitente, para que busque concretizar negocio jurídico conforme as especificaçõesPALAVRAS-CHAVE: Corretagem Imobiliária. Código Civil 2002. Corretor.ABSTRACTThe real estate brokerage protected under Brazilian law following the provisions of Chapter XIII of the Civil Code of 2002 comprising Articles 722-729 , but with the possibility provided for in Article 729 that there is further legislation to deal with the matter . The aim of this work to explore the concept and the designations given to the broker , this figure in the legal ups through principal's request, to seek achieve legal business to specifications.KEYWORDS: Real Estate Brokerage . Civil Code 2002. Broker .1 INTRODUÇÃOO novo Código Civil, publicado em 11.01.2002, regulou a atividade do corretor, em seu Capítulo XIII, artigos 722 a 729, afastando quaisquer dúvidas a respeito do caráter autônomo do profissional em questão, e da natureza civil de seu contrato. (FRADERA, 2003, p. 113).Os artigos abrangem de maneira ampla as peculiaridades do contrato de corretagem e garantem não só aos contratantes como também aos profissionais, todos os direitos e deveres das partes envolvidas.2 DA ANÁLISE DO CÁPITULO XIII – CÓDIGO CIVIL DE 2002Dessa maneira pode-se conceituar corretagem de acordo com a redação da lei:Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. (BRASIL. Lei nº 10.406, 2002, art. 722.)Assim, o corretor, por meio de conhecimentos técnicos aproximará as partes envolvidas no negócio, conciliará seus interesses e prestará informações acerca dos detalhes da negociação, nas palavras de Diniz (2009, p.274):“O corretor é considerado o conciliador, que conduz interessados a efetivarem um contrato, garantindo ao cliente o resultado do serviço de mediação: a obtenção do acordo volitivo para a conclusão do negócio”.Tartuce conceitua negócio jurídico (2012, p.524)Como sendo o negócio jurídico pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.A figura do corretor é considerada o elo de ligação, onde de forma positiva, contribui para a concretização da negociação. O Código prevê nos seus artigos os deveres do corretor e prescreve a conduta que deve apresentar, sempre dentro dos ditames da lealdade contratual e boa fé objetiva, de acordo com texto legal:Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (BRASIL. Lei nº 10.406, 2002, art. 723.)Segundo Venosa (2012, p.332) “A posição do corretor, em virtude do sensível papel social que desempenha no mundo negocial, exige permanente clareza e transparência de conduta”.Sendo assim, torna-se evidente que qualquer conduta por parte do corretor que propicie um prejuízo para uma das partes, ou ambas, será passível de reparação, desde de que presentes os requisitos da responsabilidade civil, de acordo com a redação do artigo 927 e Parágrafo único do Código Civil pátrio.O texto legal trata também da remuneração do corretor de imóveis, como faz menção a Lei nº 10.406 (BRASIL, 2002, art. 724) “A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.”Para Diniz (2013, p. 470)A remuneração, que normalmente é designada como Comissão, pode ser Fixa: quando o seu quantum for uma importância certa, independente do valor do negócio; e Variável: quando proporcional ao valor da transação conseguida, respeitando o limite mínimo estabelecido em lei.Vale ressaltar no que tange a prática do over price, mesmo se tratando de prática que, embora legítima, foge a normalidade, não existe vedação legal, e não constituir ilicitude ou imoralidade desde de que seja pactuada previamente com o proprietário.Ainda, no tema relacionado a remuneração, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio. A remuneração também será devida quando, aproximada as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados.Assim, conceitua a redação da Lei nº 10.406 (BRASIL, 2002, art. 725) “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes’’.Dessa maneira, consolida-se o entendimento que caso exista o arrependimento de uma das partes terá direito o corretor a recebimento dos seus honorários, como conceitua sabiamente em sua obra Diniz (2013, p. 473) ‘’O corretor terá direito à remuneração, se aproximou as partes, e elas acordaram no negócio, mesmo que posteriormente se modifiquem as condições ou o negocio venha ser rescindido ou desfeito.’’Por sua vez o artigo 726 do Código nos traz uma situação nova, onde prevê:Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. (BRASIL. Lei nº 10.406, 2002, art. 726.)Nesse artigo há a menção da opção de venda, onde o vendedor através de um contrato, autoriza o corretor ou imobiliária a buscar negociações de acordo com as orientações repassadas. Porém ressalva Goncalves, em sua obra, os deveres e direitos do corretor de imóveis no que tange a sua remuneração, onde cita:Acrescenta a segunda parte do aludido art. 726 que, se, todavia, “por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”. Portanto, ajustada a corretagem exclusiva, a solução é outra: a comissão se torna devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente. (…) Observe-se que o mencionado art. 726 exige que a exclusividade seja ajustada por escrito. (GONÇALVES, 2012, p. 476)E no artigo subsequente existe a previsão legal acerca do prazo da opção de venda com exclusividade, onde:Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.Desta forma, nos casos de contrato de opção de venda sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida, Venosa em sua obra, dispõe da seguinte maneira sobre o tema:É importante recordar que a remuneração será devida sempre que o negócio for concluído em decorrência da aproximação realizada pelo corretor, ainda que esgotado o período de exclusividade ou dispensado o corretor. (VENOSA, 2012, p. 329)A Legislação pátria também tratou da possibilidade de divisão dos honorários, caso o negócio venha a ser realizado com a contribuição de mais de um corretor ou imobiliária, na redação do Artigo 728 da Lei nº 10.406, nos traz que, ‘’Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. (BRASIL, 2002, art. 728)’’Dessa maneira como reforça Tartuce (2012, p. 528) ‘’Havendo mediação ou corretagem conjunta, com mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.’’A redação da Lei ainda possibilita, que as remunerações sejam diferentes de acordo com as qualificações profissionais de cada corretor envolvido na negociação, desde de que previamente convencionado.3 CONCLUSÕESVale ressaltar que os dispositivos que tratam da corretagem no Código Civil não excluem a aplicação de normas de legislação especial, como a Lei n. 6.530/78, regulamentada pelo Decreto n. 81.871/78, e alterada pela lei n. 10.795/2003 que disciplina a profissão do corretor de imóveis, e as que regulamentam o funcionamento de seus órgãos de fiscalização através de Resoluções, Portarias do Cofeci e a através da Lei n. 9.649/98, por exemplo.REFERÊNCIASBRASIL. Código Civil. Lei n. 10.046, de 10 de janeiro de 2002. 3. São Paulo: Saraiva, 2014.CRECI - Paraná, Legislação. Disponível em: < http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=13 > Acesso em 11 de maio de 2015.COFECI – Creci, Legislação. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=55&Itemid=307> Acesso em 11 de maio de 2015.DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais - Vol. 3. 25 ed. São Paulo: Saraiva, 2009.DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico E Prático Dos Contratos, V. 3 / Maria Helena Diniz. – 7. Ed. – São Paulo: Saraiva, 2013.GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 5 : Direito das coisas / Carlos Roberto Gonçalves. – 7. Ed. – São Paulo : Saraiva, 2012.TARTUCE, Flávio. Direito Civil, V. 3 : Teoria Geral Dos Contratos E Contratos Em Espécie / Flávio Tartuce ; 7 Ed. – Rio De Janeiro : Forense – São Paulo : Método, 2012.VENOSA, Sílvio De Salvo. Direito Civil: Contratos Em Espécie / Silvio De Salvo Venosa. – 12º Ed. – São Paulo : Atlas, 2012. – (Coleção Direito Civil; V. 3Fonte: Jusbrasil

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Locatário consegue reaver valor da caução por falta de vistoria

Postado: 16/09/2021Se não forem feitos laudos de vistoria antes e depois da locação de um imóvel, o locador não pode, sob o argumento de que o bem foi deteriorado, reter a caução paga pelo locatário. A partir desse entendimento, a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça deSão Paulo deu parcial provimento a apelação de uma empresa do ramo da construção civil, determinando que 2/3 da caução por ele paga no início da locação sejam devolvidos (R$ 12 mil, de um total de R$ 18 mil).Segundo o relator do caso, desembargador Tércio Pires, o contrato de locação foi firmado "sem o cuidado da elaboração do laudo de vistoria subscrito pelas partes, o que se repetiu ao final da avença, e inviabilizado emerge o exame do cotejo entre seu estado de conservação por ocasião da entrega e devolução"."Não há falar-se (...) em imposição de penalidade por força da asseverada devolução da coisa em péssimo estado de conservação, eis que inexistente prova segura de sua devolução em condições diversas das em que recebida, lembrada, aqui, a inexistência de laudos de vistoria inicial e final", afirmou.De acordo com a advogada Ana Paula Pereira do Vale, sócia do Pereira do Vale Advogados, que atuou no caso, a decisão do Tribunal foi acertada. "Não havia laudos aptos a comprovar o estado que o imóvel foi locado e a forma que foi restituído. Além disso, não foram produzidas provas que indicassem que a empresa locatária promoveu danos no imóvel, de modo que não foi reconhecido o dever de indenizar", ponderou.É recomendado, segundo a advogada, que locadores e locatários tenham alguns cuidados antes de alugar um imóvel. "No início da locação, é aconselhado que locador e inquilino realizem uma vistoria no local e elaborem um laudo com a descrição das condições do imóvel, preferencialmente com fotografias que demonstrem o estado do bem", diz.A especialista salienta que a vistoria é primordial no processo de aluguel de um imóvel. Com isso, o proprietário poderá exigir reparos causados pelo mau uso do imóvel, o que não se aplica ao desgaste natural do bem. "No momento da rescisão do contrato de locação e da devolução do imóvel, podem ocorrer questionamentos a respeito de eventuais danos ao imóvel ou desgaste decorrente do uso normal do bem", frisou.Clique aqui para ler a decisão1001019-69.2017.8.26.0441Fonte: Conjur

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Desembargador garante desapropriação de imóvel sem perícia judicial prévia

Postado: 16/09/2021Por José HigídioCom o depósito prévio para desapropriação de imóvel, não é necessária uma avaliação judicial anterior. Assim, o desembargador Corrêa Junior, do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, determinou, em liminar, a desapropriação de um imóvel pela Prefeitura de Extrema (MG).Um decreto municipal havia declarado a utilidade pública da área, para implantação de um conjunto habitacional. A prefeitura considerou que o imóvel não cumpriria sua função social, já que era usado apenas como reserva de valor.A prefeitura notificou o proprietário e lhe apresentou uma oferta de indenização, mas não houve qualquer manifestação dentro do prazo legal. Por isso, o município recorreu à desapropriação judicial.Uma liminar da Vara Única de Extrema garantiu à prefeitura a imissão na posse do imóvel. Porém, o proprietário pediu reconsideração, com o argumento de que o valor da indenização estaria muito abaixo do valor de mercado.A juíza Caroline Dias Lopes Belo observou que o imóvel recebeu uma oferta de compra superior ao dobro do valor oferecido pela prefeitura. Por isso, acatou o pedido do réu, impediu a desapropriação e ordenou uma perícia técnica. Representado pelo advogado João Luiz Lopes, o município recorreu.TJ-MG"Para a imissão provisória do expropriante na posse do bem expropriado, antes mesmo da citação do réu, bastam a alegação de urgência e o depósito do respectivo valor", lembrou o desembargador-relator.Para Corrêa Junior, não haveria necessidade de prévia avaliação judicial do imóvel, já que no futuro a prefeitura pode complementar o valor ofertado para atingir uma indenização justa.Clique aqui para ler a decisão5001412-32.2021.8.13.0251Fonte: Conjur

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É admissível penhora de bem de família do fiador de contrato de locação

Postado: 14/09/2021Por Tábata ViapianaEm fiança locatícia, é admissível a penhora do imóvel de família por força do disposto no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90. O entendimento é da 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao manter a penhora do imóvel dos fiadores em um contrato de locação imobiliária residencial.Consta dos autos que a locatária não efetuou os pagamentos do aluguel e demais encargos, o que levou o locador a ajuizar ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. A ação foi julgada procedente e, no cumprimento da sentença, houve a penhora do imóvel dos fiadores.Ao TJ-SP, os fiadores disseram que são idosos e que o imóvel se trata de bem de família, ou seja, impenhorável. O argumento, no entanto, não foi acolhido pela turma julgadora. O relator, desembargador Campos Petroni, ressaltou que os fiadores são garantidores da dívida, conforme o contrato de locação devidamente assinado pelas partes."A impenhorabilidade do imóvel não é oponível em processo movido por obrigação decorrente de fiança prestada em contrato locatício, nos termos da Súmula 549, do C. STJ, in verbis: 'É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação', e do artigo 3º, VII, da Lei 8.009/90, que não representa afronta alguma ao artigo 6.º da Constituição Federal", disse.Petroni citou trecho da decisão de primeira instância de que a obrigação decorrente da fiança concedida em contrato de locação é exceção à regra da impenhorabilidade, conforme o inciso VII, do artigo 3º, da Lei 8.009/90, "somente podendo ser arguida em defesa caso houvesse expressa previsão no contrato da sua não incidência, significa dizer, caso as partes tivessem excluído sua incidência no imóvel dos executados".O relator ainda citou outros precedentes da Corte paulista sobre a possibilidade de penhora do bem de família de fiadores em contrato de locação residencial. A decisão de rejeitar o recurso dos fiadores foi por unanimidade.2176549-30.2020.8.26.0000Fonte: Conjur

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Condomínios do Rio podem exigir prova de vacinação

Os condomínios podem exigir prova de vacinação para acesso a áreas comuns não essenciais, mas é recomendado que tal exigência seja aprovada em assembleia por maioria dos presentes. Não haverá necessidade de assembleia se na localidade vigorar norma do Poder Público exigindo tal dever, como é o caso do DECRETO Nº 49.335 DE 26/08/2021, DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, que determina a comprovação da vacinação para entrada em alguns estabelecimentos de uso coletivoVEJA DECRETO: LINK

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Ex-marido não precisa pagar aluguéis por usar casa partilhada no divórcio

Postado: 10/09/2021A indenização por uso de propriedade comum só é devida a partir do momento em que o ex-cônjuge passa a ter ciência da discordância do outro sobre o uso exclusivo do bem. Se não houver oposição, ocorre apenas "comodato tácito" entre as partes.Com esse entendimento, a 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal negou pedido de uma mulher que queria cobrar aluguéis de seu ex-marido, pois ele ocupou sozinho um imóvel partilhado entre os dois.A partir do divórcio consensual, cada cônjuge passou a ser proprietário de metade da casa. A mulher alegou que o homem teria permanecido no imóvel sem o seu consentimento.O ex-marido argumentou que ocupou a residência com a permissão da autora, pois precisava efetuar manutenção e reparos no bem e regularizar despesas pendentes. Em primeira instância, o pedido da mulher foi negado.No TJ-DF, o desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa observou que não houve qualquer notificação judicial da autora sobre sua intenção de cobrar aluguel pelo uso exclusivo do imóvel. "O silêncio do co-usufrutuário assemelha-se à relação jurídica de comodato gratuito por tempo indeterminado", explicou.O magistrado também observou que o réu foi citado quase dois anos após a venda da casa. "A citação, como marco inicial de eventual obrigação indenizatória, se deu após a alienação do bem", indicou. Assim, a autora já não teria mais direito à cobrança dos aluguéis.Clique aqui para ler o acórdão0736749-39.2019.8.07.0001Fonte: Conjur

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CDC pode ser aplicado em compra de imóvel para investimento, define TJ-PE

Postado: 11/09/2021O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) pode ser usado em ações ajuizadas por pessoas de compram imóveis como forma de investimento.O entendimento foi reiterado pelo Tribunal de Justiça de Pernambuco, que aprovou em junho a Súmula 184.Um dos processos usados para elaboração da normativa foi julgado entre 2019 e 2020 pelo TJ-PE. Na ocasião, a 6ª Câmara Cível do TJ-PE decidiu, por unanimidade, negar provimento a recurso de uma construtora que alegava que o Código de Defesa do Consumidor não poderia ser aplicado para compra de imóvel como investimento.O recurso questionava decisão que havia condenado a empresa a restituir R$ 278 mil a dois consumidores que haviam adquirido dois apartamentos ainda na planta, no valor de R$ 165 mil cada. O motivo do distrato foi o atraso na entrega da obra que ultrapassou o prazo de 180 dias corridos."Inicialmente, esclareça-se que o fato de o promitente comprador adquirir o imóvel para fins de investimento, por si só, não afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Fica excluído da proteção do CDC apenas aquele adquirente que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. (…) Na hipótese, a ré-apelante não trouxe qualquer prova de que os autores fazem da compra de imóveis uma atividade reiterada e profissional. Para além disso, os próprios instrumentos contratuais determinam a incidência do Código de Defesa do Consumidor para a regulação da relação entre as partes", afirmou o relator, desembargador Fabio Eugênio Dantas de Oliveira Lima.A Súmula 184 do TJ-PE reafirma entendimento do Superior Tribunal de Justiça no recurso especial (REsp 1785802/SP), sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. No entendimento do STJ, o comprador de um imóvel pode se valer da legislação consumerista mesmo não sendo seu destinatário final.No acórdão, a 6ª Câmara Cível ainda reconheceu o direito a indenização por danos morais no valor de R$ 5 mil aos autores da ação original em primeiro grau.Clique aqui para ler a Súmula 184Fonte: Conjur

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ITCMD não pode ser cobrado sobre heranças e doações no exterior, conclui STF

Conforme decisão, ficam excluídas ações judiciais nas quais se discuta a qual estado o contribuinte deve efetuar o pagamento do tributoBRASÍLIA06/09/2021 14:42O Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou, por nove votos a um, que os estados não podem cobrar ITCMD sobre heranças e doações do exterior. A decisão vale na ausência de lei complementar federal a partir de 20 de abril de 2021.Como o relator, o ministro Dias Toffoli, não se manifestou sobre lançamentos anteriores à data, os estados podem interpretar que as cobranças podem ser feitas se não estiverem judicializadas.Os ministros definiram, ainda, que ficam excluídas as ações judiciais nas quais se discuta a qual estado o contribuinte deve efetuar o pagamento do ITCMD sobre heranças, considerando a ocorrência de bitributação, ou a validade da cobrança do imposto nos casos em que ele não foi pago anteriormente.O posicionamento foi tomado nos segundos embargos de declaração no RE 851108, entre 27 de agosto a 3 de setembro. A maioria dos ministros acompanhou o relator.Nos embargos, o estado de São Paulo pedia para que a modulação dos efeitos da decisão produzisse efeitos apenas quanto a fatos geradores que venham a ocorrer a partir da publicação do acórdão. A unidade federativa ainda afirmava que o impacto fiscal é de R$ 2,6 bilhões.Já a contribuinte, uma pessoa física, questiona o quórum da modulação dos efeitos e diz que não ficou claro se as condições relativas à s ações judiciais ressalvadas da modulação dos efeitos são cumulativas ou alternativas. A contribuinte pediu ainda que o relator deixasse claro a possibilidade de os estados não poderem cobrar ITCMD sobre fatos geradores concretizados antes do julgado e que, caso a cobrança do tributo fosse aceita, que os contribuintes não arcassem com penalidades como multas e correções.Em seu voto, Toffoli esclareceu que as ressalvas quanto à modulação dos efeitos da decisão nas ações judiciais têm caráter alternativo, e não cumulativo. Ou seja, elas valem para contribuintes que questionaram na Justiça a validade do tributo e também para aqueles que ingressaram com ação questionando para qual estado pagar, não precisa ter uma ação com essas duas condições.Toffoli só se manifestou sobre as ações judiciais. Para ele, os demais aspectos do acórdão não têm erro material, obscuridade ou omissão. Assim, o ministro não admitiu os argumentos da contribuinte de que a modulação permitiu que o fisco continue a autuar contribuintes nos próximos cinco anos em relação a fatos geradores já ocorridos, uma vez que a cobrança ficou permitida até 20 de abril deste ano. O relator também não acolheu o pedido de garantir que contribuintes não enquadrados em nenhuma das condições tenham o direito de pagar somente o tributo, sem correções ou penalidades.O ministro Luís Roberto Barroso divergiu de Toffoli neste ponto. Para ele, o fisco não pode cobrar o imposto ainda não pago, mesmo que tenha sido objeto de lançamento tributário anterior, e o contribuinte não poderá reaver o que tenha pago, salvo para desfazer bitributação.Fonte: JOTA

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Inteligências artificiais não podem ser consideradas inventoras, só ‘pessoas naturais’, diz juíza

Por Marina Schnoor, editado por Nick Ellis / 04/09/2021 20h21, atualizada em 04/09/2021 21h44Esta semana, uma juíza federal dos EUA manteve uma decisão anterior do Gabinete de Patentes e Trademark (GPT) americano dizendo que inteligências artificiais (IAs) não podem ser consideradas inventoras. Mas essa briga ainda não terminou para Stephen Thaler, o homem que moveu a ação para garantir que inteligências artificiais tenham o direito de serem listadas como inventoras de patentes.Tudo começou em 2019, quando Thaler solicitou duas patentes no GPT, para um contêiner de alimentos baseado em geometria fractal e para um facho de luz de emergência. Mas as patentes não listavam Thaler, fundador da Imagination Engines, como o inventor. As invenções teriam sido criadas pela DABUS, uma rede neural, ou IA, programada por ele.O GPT acabou recusando as patentes, afirmando que só “pessoas naturais” podem ser listadas como inventores nesse tipo de documento. Thaler não se conformou, e processou Andrei Iancu, diretor do gabinete de patentes na época, em um tribunal da Virgínia contestando a decisão. Nos documentos do processo, o advogado de Thaler argumenta que “Não há um estatuto ou cláusula que diga que uma invenção gerada por AI não pode ser patenteada, ou que uma AI não possa ser listada como inventora. Qualquer discussão sobre inventores como pessoas naturais tem sido baseada na suposição de que apenas uma pessoa pode inventar, ou para impedir patentes por corporações ou estados às custas de um inventor humano”.A juíza do processo, Leonie Brinkema, discordou e manteve a decisão do GPT: apenas “indivíduos” podem fazer o juramento de que realmente inventaram uma patente, e indivíduos são “pessoas naturais”, software não são.Mas Thaler e seus advogados planejam apelar da decisão nos tribunais americanos. E pode não ser em vão: um tribunal australiano concordou com ele de que IAs podem ser consideradas inventoras mês passado. “São humanos que estão negando esses direitos em primeiro lugar, presos ao antigo paradigma de que apenas computadores de carne, ou seja, cérebros, contam”, Thaler disse ao The Register. “O que acontece quando os cientistas conseguirem fazer o download da consciência humana em máquinas? O sistema vai negar os direitos dessas pessoas?” Boa pergunta.Fonte: Olhar Digital

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Direito de Vizinhança: A árvore do vizinho

Postado: 07/2020O que pode ser feito quando a árvore do vizinho invade sua propriedade?O direito de vizinhança visa estabelecer limites de propriedade, para que os conflitos que possam ocorrer, sejam os menores possíveis.A coexistência de indíviduos trouxe a necessidade de criarmos regras que visam proporcionar uma convivência pacífica.O direito de vizinhança visa estabelecer limites de propriedade, para que os conflitos que possam ocorrer, sejam os menores possíveis.Dentre estes conflitos, o que mais gera dúvida diz respeito à s árvores que invadem a propriedade alheia.O Código Civil estabelece algumas regras que devem ser observadas, para que nenhum vizinho saia prejudicado.ATÉ QUE PONTO A ÁRVORE DO VIZINHO PERTENCE A ELE? POSSO CORTAR AS RAÍZES DESTA ÁRVORE QUANDO INVADEM O MEU TERRENO?De acordo com o Código Civil de 2002, em seu artigo 1283, está previsto da seguinte forma:Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.Ou seja, as raízes que ultrapassarem a linha divisória das propriedades, poderão ser cortadas, bem como os galhos e ramos. Mas, calma!Não é por que a lei garante esse direito, que você vai sair cortando todas as árvores da vizinhança. Tudo carece de bom senso.Essa linha divisória, é plano vertical, ou seja, aquela que divide o espaço, o muro, a cerca, etc.  Dito isto, se a raíz, galhos, ramos da árvore do vizinho adentrarem sua propriedade, você poderá cortá-los, sem a necessidade de anuência do proprietário do objeto.MAS E OS FRUTOS? POSSO COLHER?O direito de vizinhança, contido no Código Civil, também prevê sobre os frutos dessa árvore.O artigo 1.284, assim determina:Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.Então, não! Você não pode colhê-los diretamente dos galhos da árvore. Só serão seus, se os frutos caírem no seu quintal.Os frutos que estiverem na árvore, mesmo esta invadindo seu quintal, pertencem ao propietário da árvore. O mais sensato, é que exista um diálogo, antes de buscar o machado e cortar a árvore. Uma notificação extrajudicial também vale a pena para evitar conflitos futuros.Quando se trata de direito de vizinhança deve-se prezar pela boa convivência sempre.Fonte: Jus.com.br

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Herdeiros que utilizam imóvel devem pagar aluguel à irmã, decide Justiça

Postado: 08/01/2021Local ainda não foi partilhado em inventário.A 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que determinou que herdeiros residentes em imóvel ainda não partilhado paguem aluguel à irmã. Em ação similar movida por outra irmã, os apelantes já haviam sido vencidos e aceitaram os termos deliberados.Os dois apelantes, únicos residentes do local, alegam que foram morar no imóvel a pedido dos genitores. Após o falecimento dos pais seguiram usufruindo o bem.Para o desembargador Beretta da Silveira, a falta de finalização do processo de inventário não inibe à autora o direito de receber compensação financeira. “É verdade que o status da herança ainda está a gravitar no campo da comunhão. Todavia, tal circunstância é acidental e seus reflexos (de ordem dominial e tributária) não interferem na confessa ocupação exclusiva levada a termo pelos réus. Dentro desse olhar, seria estranho privilegiar apenas alguns herdeiros em desfavor dos demais apenas porque o inventário ainda está em andamento, o que se por certo está em rota de colisão com os Princípios Gerais de Direito. Se há fruição única da coisa por parte de alguns herdeiros, é imperioso haver contrapartida aos demais”, escreveu o relator.Participaram do julgamento os desembargadores Viviani Nicolau e Carlos Alberto de Salles. A votação foi unânime.Apelação nº 1003219-06.2019.8.26.0368Comunicação Social TJSP – AA (texto) / Internet (foto)imprensatj@tjsp.jus.brFonte: TJ-SP

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Administradora de imóveis terá de pagar indenização por taxas abusivas

Postado:31/08/2021A administradora de imóveis Reis Príncipe terá de pagar uma indenização de R$ 100 mil ao Fundo de Reconstituição ao Bem Lesado devido à cobrança de taxas abusivas. A decisão é da 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio, que negou recurso da empresa, confirmando uma liminar concedida pela 1ª instância.  A ação foi movida pelo Ministério Público contra a Administradora Reis Príncipe, que estaria cobrando uma taxa de R$ 350,00 para a reserva de apartamento e outra de R$ 400,00 pela elaboração de laudo de vistoria. Em sua defesa, a imobiliária alegou que atende tanto locadores quanto locatários e que as cláusulas do contrato são negociáveis. Já para o MP a empresa justifica as cobranças com o argumento de que são efetuadas para evitar lesão a uma das partes da relação jurídica, sendo, portanto, abusivas.  “Neste contexto, considerando os critérios sugeridos pela doutrina e jurisprudência e em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e ainda da vedação ao enriquecimento sem causa, conclui-se que o valor de R$ 100 mil que será revertido ao Fundo de Reconstituição de Bens Lesados arbitrado pelo juízo obedece a esses parâmetros”, afirmou o relator do processo, desembargador Claudio de Mello Tavares. A decisão prevê ainda a nulidade das cobranças e o ressarcimento em dobro a cada locatário ou pretendente de locação que tenha pago as taxas indevidas.  Processo nº 0135245-14.2019.8.19.0001 SP/FSFonte: TJRJ

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Bem de família só pode ser penhorado por credor ao qual outorgada a hipoteca

Postado: 30/08/21A penhora do imóvel de família destinado à residência do devedor e de sua família só é possível para o exato credor em favor do qual o bem foi outorgado em hipoteca.Com essa conclusão, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado por um homem cujo imóvel onde mora com a família seria penhorado para pagamento de dívida com o Banco de Crédito Nacional (BCN).A penhora foi admitida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais porque o imóvel já foi oferecido como garantia hipotecária. Assim, para o tribunal mineiro, incide a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no inciso V do artigo 3º da Lei 8.009/1990.Para o STJ, o problema está no fato de que a garantia hipotecária foi feita em favor de outra instituição financeira: o Banco do Brasil, com quem o devedor assinou contrato de emissão de cédula de crédito bancário.Para o TJ-MG, ao oferecer o bem em hipoteca, o devedor abriu mão da impenhorabilidade, o que permitiria até mesmo ao BCN indicá-lo a penhora. Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso, esse argumento não se sustenta, pois a impenhorabilidade é benefício irrenunciável.Assim, se a execução do BCN não trata de hipoteca, não é possível incidir a regra excepcional do artigo 3°, V, da Lei 8.009/1990. "Neste caso, já que a garantia real fora constituída apenas em favor de outra instituição, não poderia ter sido afastada a regra de impenhorabilidade", disse o relator."Também em razão da interpretação restritiva que deve ser dada à regra excepcional invocada pelo tribunal a quo, não é possível afastar a impenhorabilidade diante da constituição de hipoteca pretérita em favor de outro credor", acrescentou.A conclusão foi acompanhada à unanimidade pela 3ª Turma. Votaram com o relator os ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Nancy Andrighi.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.604.422Fonte: Conjur

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Locação Imobiliária Comercial: Como prevenir a retomada do imóvel antes do prazo ajustado e garantir direito de preferência na compra.

Postado: 27/08/2021A locação comercial é muito conhecida no meio empresarial, porém, algumas condições que podem constar dos instrumentos contratuais são desconhecidas por boa parte dos participes desta relação.Como regra geral a retomada do imóvel pelo locador só pode ocorrer após o término do prazo ajustado, porém, há exceções!A principal exceção à regra ocorre no caso de alienação do imóvel locado, caso o locador venda o imóvel locado, o comprador pode exigir que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias, é a exceção prevista no art. 8º da Lei 8.245/91.Problema muito comum e recorrente, por vezes o locatário é colocado em situações complicadas, seja porque investiu alto valor na reforma do imóvel ou na consolidação do ponto comercial.Entretanto, o locatário possui duas formas Legais de proteção: A primeira é para garantir sua permanência do imóvel pelo prazo ajustado independentemente da venda do imóvel, conhecida como cláusula de vigência. A segunda é para garantir seu direito de preferência na compra do imóvel locado, para isso as Leis 8.245/91 e 6015/73 impõem certas condições, vejamos então:Quanto a cláusula de vigência: As Leis nº 8.245/91 e 6.015/73, estabelecem que a clausula de vigência para oponibilidade perante terceiros deve ser descrita no contrato de locação e levada à margem da matrícula do imóvel locado, isto é, o locatário terá que averbar a clausula de vigência na matricula do imóvel, basta levar o contrato de locação ao cartório de registro de imóveis.Quanto a cláusula de preferência: De igual modo, para efeitos perante terceiros o locatário terá que negociar a inclusão desta cláusula no contrato de locação para que tenha o direito de preferência na aquisição do imóvel, caso o locador queira vender o imóvel, isto é, terá o locatário a preferência de compra em igualdade de condições com terceiros. Para tanto, esta cláusula deverá constar obrigatoriamente na matrícula do imóvel locado. O locatário deverá providenciar o registro do contrato e evidenciar a existência clausula na matricula do imóvel conforme exigência das Leis 6015/73 art. 167, I, 3 e art. 27 Lei 8.245/91.A renúncia prévia ao direito de preferência disposta em contrato de locação é nula de pleno direito conforme art. 45 da Lei 8.245/91.Caso o locador venha desrespeitar a clausula de preferência, ou seja, venda o imóvel locado, sem prévia ciência dos termos e condições ao locatário, poderá o locatário reclamar do alienante as perdas e danos ou depositando o preço reaver para si o imóvel (art. 33, Lei 8245/91).Fonte: Jusbrasil

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STJ confere a companheira sobrevivente a habilitação no inventário do sogro

Postado: 28/08/2021Nos termos do artigo 1.829, inciso I do Código Civil, o cônjuge sobrevivente que manteve união estável no regime de comunhão parcial de bens concorrerá com os descendentes do cônjuge falecido somente quando este tiver deixado bens particulares.Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado para permitir que uma mulher seja habilitada no inventário do sogro após a morte de seu cônjuge, com quem viveu em união estável por 18 anos.O cônjuge falecido tinha dois filhos de casamento anterior. Já durante a união estável, o casal não teve filhos, nem adquiriu patrimônio oneroso. A mulher entendeu que teria direito ser habilitada ao lado dos filhos do companheiro falecido no inventário do sogro.O Tribunal de Justiça do Mato Grosso afastou essa possibilidade. A sucessão legítima é disciplinada no artigo 1.829 do Código Civil, que no inciso I indica as hipóteses em que o cônjuge sobrevivente concorrerá com os descendentes, com suas respectivas exceções.Para o TJ-MT, deve prevalecer na sucessão o regime de bens eleito em vida pelos companheiros. Como eles elegeram o regime da comunhão parcial, os bens advindos de sucessão são incomunicáveis, não podendo essa situação se alterar com a morte. Isso excluiria a mulher da herança deixada pelo sogro.Sob a relatoria do ministro Moura Ribeiro, 3ª Turma do STJ reformou esse entendimento. A decisão foi unânime. Votaram com ele os ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze.Para isso, aplicou jurisprudência da 2ª Seção da corte, que definiu tese em recursos repetitivos segundo a qual “o cônjuge sobrevivente, casado no regime de comunhão parcial de bens, concorrerá com os descendentes do cônjuge falecido somente quando este tiver deixado bens particulares”.Esse entendimento inclusive deve valer também para o caso de união estável, pois o Supremo Tribunal Federal entendeu, sob o regime de repercussão geral, que é inconstitucional a distinção quanto ao regime sucessório entre cônjuges e companheiros, ao analisar o artigo 1.790 do Código Civil.Logo, como os bens deixados pelo pai de seu companheiro falecido são considerados particulares, ela passa a ter direito à habilitação no inventário. Com isso, herdará quinhão igual ao dos dois filhos de seu companheiro falecido. Cada um receberá um terço da herança.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.844.229Fonte: Conjur

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A insegurança jurídica na aquisição de imóveis

Opinião:Postado: 27/08/2021A comercialização de imóveis é um dos negócios mais realizados pelo mercado, e um dos diversos problemas que podem surgir na aquisição imobiliária é a caracterização da possível fraude à execução fiscal e, consequentemente, a perda do imóvel adquirido.O instituto da fraude à execução tributária encontra previsão no artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN) e representa garantia da Fazenda Pública contra aqueles devedores que, já possuindo seus nomes inscritos em dívida ativa, venham a alienar ou onerar seus bens, sem que haja reserva de outros para garantir o pagamento do crédito inscrito, frustrando, assim, a satisfação da dívida.Logo, a partir do momento que o crédito é inscrito em dívida ativa, o devedor não poderá alienar seu patrimônio, salvo nos casos de reserva de bens, sob pena de configurar fraude à execução.Em 2009, foi editada a Súmula nº 375 do STJ que, em tese, proporcionaria maior segurança jurídica para os adquirentes de boa-fé. No entanto, o STJ, nos últimos anos, passou a entender que a referida súmula não tem aplicação para o caso de execuções tributárias, em virtude do princípio do interesse público sobre o particular.Como a discussão envolve tributo, é de extrema relevância a proteção dos interesses do Estado em face ao prejuízo econômico e social que o particular poderá suportar.Segundo o STJ, a finalidade do artigo 185 do CTN não é resguardar o direito do terceiro de boa-fé, mas proteger o interesse público contra atos de dilapidação patrimonial por parte do devedor, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas.Segue ementa do precedente julgado:"Processual Civil e Tributário. Embargos de Declaração no Recurso Especial Representativo de Controvérsia. Art. 543-c Do Cpc/1973. Ocorrência de erro material. Embargos de Terceiro. Fraude à Execução Fiscal. Alienação de Bem Posterior à Inscrição em Dívida Ativa. Irrelevante, na hipótese, o fato de inexistir registro no Departamento de Trânsito — Detran. Ineficácia do Negócio Jurídico, mesmo na hipótese de sucessivas alienações. Presunção Jure et de Jure. Art. 185 do CTN, com a redação dada pela LC 118/2005. Inaplicabilidade da Súmula 375/Stj. Questões não suscitadas em contrarrazões. Preclusão Consumativa. Embargos de Declaração do particular parcialmente acolhidos, para sanar erro material, sem, contudo, conferir-lhes efeitos modificativos" (EDCL no Resp 1141990/PR, relator ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, julgado Em 14/11/2018, DJE 21/11/2018).O entendimento do Judiciário, ao conferir presunção absoluta de fraude após a inscrição em dívida ativa, já gera, por si só, uma situação de insegurança e imprevisibilidade para os adquirentes de bens no Brasil, de uma forma geral. Mas há uma preocupação ainda mais específica que gera a necessidade de um sério debate em torno dessa jurisprudência do STJ, são os casos em que ocorre alienação sucessiva de um bem e o último alienante não tem qualquer inscrição em dívida ativa, mas, mesmo assim, possa vir o adquirente a perder o objeto da aquisição em execução fiscal movida contra proprietário anterior àquele que lhe vendeu o imóvel.Na hipótese, então, o alienante não possui inscrição em dívida ativa, mas, quando adquiriu o bem que agora está alienando, o antigo proprietário possuía inscrição e, com isso, estava sendo caracterizada a fraude à execução, com presunção absoluta, conforme jurisprudência do STJ.Dessa forma, a fim de se evitar perda do imóvel adquirido por meio de possível fraude à execução fiscal, é necessário sempre avaliar o histórico registral, com a realização de diligências prévias sobre todos os proprietários antecessores ao promitente comprador.Por isso, é de extrema relevância que os adquirentes consultem profissionais da área jurídica qualificados para que possam avaliar a futura transação, permitindo maior segurança jurídica.Fonte: Conjur

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Estado não pode cobrar por uso de bem público para instalação de cabos elétricos

Postado: 29/08/2021A cobrança pelo uso de solo, subsolo ou espaço aéreo para instalação de postes, dutos ou linhas de transmissão pela administração pública é ilegal, já que a utilização do espaço nesses casos se reverte em favor da sociedade. A cobrança também não pode ser caraterizada como uma taxa, já que não há serviço público prestado ou poder de polícia exercido.Com base nesse entendimento, o desembargador Luiz Fernando Boller, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, votou pela manutenção de decisão interlocutória que determinou que o Estado se abstenha de cobrar taxas para execução de obras para instalação de cabos de energia elétrica.No caso concreto, uma empresa de infraestrutura pediu a concessão de tutela para se isentar da cobrança de taxas na execução de obras e travessia de cabos de energia elétrica nas faixas de domínio que cruzam rodovias nas cidades de São João do Sul, Sombrio, Ermo, Meleiro e Forquilhinha, todas situadas no sul catarinense.O Estado alegou que a cobrança é necessária devido ao uso de bem público por particular, em conformidade com a lei Estadual 13.516/05. Para fundamentar sua decisão, Boller citou precedentes do próprio TJ-SC, do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal no sentido da impossibilidade da cobrança. Seu voto foi seguido por unanimidade pelo colegiado.Clique aqui para ler o acórdão5031364-55.2021.8.24.0023Fonte: Conjur

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Construtora é condenada por ter informado área total de sala comercial, e não a útil

Postado: 29/08/2021Um consumidor de Cariacica (ES) deve ser indenizado pela construtora de quem comprou uma sala comercial com área útil menor do que a ofertada. Segundo perícia, o imóvel tem 22,33 metros quadrados de área útil, embora tenha sido negociado como tendo área de 24 metros quadrados. Assim, o juízo da Vara Única de Venda Nova do Imigrante (ES) condenou a empresa ao pagamento do dano material no valor de cerca de R$ 8 mil, correspondente a 7% do total pago pelo bem (ou 1,7 metro quadrado).Segundo o juiz Valeriano Cezario Bolzan, o ponto controvertido da lide restringe-se em saber se o autor foi ou não induzido a erro pela empresa ré ao adquirir um imóvel com uma metragem inferior àquela que acreditava estar comprando.Em áudio juntado aos autos, o corretor da construtora confirma que o imóvel tem 24 metros quadrados de área útil. A prova pericial também chegou a esse número, mas ele se refere à área privativa. O espaço líquido, contudo, é 1,7 metro quadrado menor.Assim, o juiz acolheu o pedido do consumidor, mas negou o pleito de dano moral. "Embora tenha sido reconhecida a defasagem do tamanho do imóvel, as provas dos autos confirmam que o autor estabeleceu escritório no local, bem estruturado, de modo que nunca teve prejuízo não patrimonial em razão da diferença de metragem da sala", concluiu.0002769-39.2017.8.08.0049Fonte: Conjur

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Débitos de água e energia elétrica – responsabilidade do contratante do serviço

última modificação: 09/04/2021 16:06Tema atualizado em 18/12/2020.“4. Segundo entendimento firmado no âmbito da jurisprudência do c. STJ, débitos decorrentes do fornecimento de energia elétrica constituem obrigação pessoal (propter personam), e não real (propter rem), pois não decorrem diretamente da existência em si do imóvel, não se vinculando à titularidade do bem, mas à vontade de receber o serviço, afigurando-se ilícita, portanto, a cobrança de dívidas contraídas por anteriores ocupantes ou proprietários do imóvel, uma vez que a responsabilidade pela contraprestação respectiva incumbe exclusivamente ao usuário/beneficiário dos serviços contratados.”Acórdão 1250091, 07065533520198070018, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 20/5/2020, publicado no DJE: 19/6/2020.Trecho de acórdão“Conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o débito, tanto de energia elétrica como de água, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem (AgRg no AREsp 79.746/MG, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 10/06/2014, DJe 25/06/2014).Assim, a propriedade do imóvel e a titularidade da obrigação pelo pagamento do serviço de fornecimento de água são situações diversas.A relação, pois, entre o usuário a concessionária do serviço público é contratual e de responsabilidade daquele cujo nome consta no cadastro junto à prestadora do serviço.É responsabilidade, pois, do titular do serviço a comunicação de eventuais alterações cadastrais, a fim de possibilitar à prestadora do serviço o seu conhecimento.(...)No caso vertente, como bem consignado pelo Magistrado de origem, inexistem elementos no sentido de ter a parte autora comunicado à ré sua saída do imóvel, a fim de modificar a titularidade do cadastroNão há como se atribuir à CAESB o dever de atualizar os dados cadastrais de todos os consumidores com o intento de verificar a correção do titular. Ao contrário, é obrigação do consumidor comunicar à prestadora do serviço as alterações havidas, a fim de afastar seu encargo por eventuais débitos.Não há prova nos autos, tampouco alega a parte recorrente, ter formulado requerimento para alteração cadastral, motivo pelo qual a prestadora do serviço manteve a cobrança em seu nome, sem que tal ação enseje qualquer irregularidade, haja vista a inércia do consumidor.”Acórdão 1158697, 07089007520188070018, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 13/3/2019, publicado no PJe: 21/3/2019.Acórdãos representativosAcórdão 1290315, 07088158920188070018, Relator: CESAR LOYOLA, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no DJE: 26/10/2020;Acórdão 1252116, 07051732320188070014, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 8/6/2020;Acórdão 1227515, 07053382420198070018, Relator: GISLENE PINHEIRO, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no PJe: 10/2/2020;Acórdão 1213684, 07115300720188070018, Relator: LEILA ARLANCH, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2019, publicado no DJE: 21/11/2019;Acórdão 1195724, 00142734720168070003, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 21/8/2019, publicado no DJE: 28/8/2019;Acórdão 1179574, 07020726320188070018, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 12/6/2019, publicado no PJe: 28/6/2019.DestaquesTJDFTContrato de locação – ausência de comunicação à CEB – responsabilidade do proprietário“4 . O fato de o proprietário haver procedido à locação do imóvel não o isenta da obrigação de pagar os débitos de energia elétrica gerados pelo locatário, quando, neste caso, não faz a devida comunicação à CEB. 5. O entendimento da jurisprudência do STJ e desta Corte de Justiça destaca que o usuário consumidor de energia elétrica que deixa de comunicar à companhia fornecedora do serviço a alteração da titularidade da unidade consumidora, permanece responsável pelas faturas posteriores.”Acórdão 1231059, 07134123820178070018, Relator: GISLENE PINHEIRO, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 12/2/2020, publicado no DJE: 2/3/2020.STJDébitos de água e energia elétrica – natureza pessoal“2. O entendimento firmado neste Superior Tribunal é no sentido de que o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem.” AgRg no REsp 1258866/SPFonte: TJDFT

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STJ: Resolução extrajudicial do contrato de venda de imóvel

DECISÃO24/08/2021 06:50Para Quarta Turma, cláusula resolutiva expressa em contrato imobiliário dispensa ação para rescisão por falta de pagamento​​A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.Alterando o entendimento jurisprudencial que prevalecia até agora na interpretação do artigo 474 do Código Civil, o colegiado, por maioria, concluiu que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.A decisão seguiu o voto do ministro Marco Buzzi, relator do recurso especial julgado na turma. Segundo ele, a Lei 13.097/2015 – mesmo não se aplicando ao caso, por ser posterior – trouxe um novo olhar na interpretação de controvérsias sobre contratos com cláusula resolutiva expressa.Inadimplência e re​​integração de posseNa origem do caso, uma fazenda foi vendida em sete prestações e entregue ao comprador após o pagamento da primeira delas. Diante da inadimplência das demais parcelas, a vendedora notificou extrajudicialmente o comprador, com base no contrato – que trazia cláusula resolutória expressa –, e promoveu a resolução contratual.Foi concedida a reintegração de posse do imóvel à vendedora, e o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul considerou desnecessário o ajuizamento de ação de resolução contratual, diante da existência de cláusula resolutória automática para o caso de falta de pagamento.No recurso especial, o comprador questionou a reintegração de posse sem pedido judicial de rescisão do contrato.Legislação não impõe resolução j​udicialO relator observou que, embora o artigo 474 do Código Civil dispense a via judicial quando existente a cláusula resolutiva expressa – a qual se opera de pleno direito – o STJ considerava imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva. Entre outros precedentes, mencionou o REsp 620.787, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.No entanto, para Marco Buzzi, "a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora".O ministro destacou que a solução proposta – mais condizente com as expectativas da sociedade em relação a uma mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares – considera a necessidade de desjudicialização e simplificação de formas e ritos."Compreender a exigência de interpelação para constituição em mora como necessidade de se resolver o compromisso de compra e venda apenas judicialmente enseja confusão e imposição que refogem à intenção do legislador ordinário, por extrapolar o que determina a legislação específica sobre o compromisso de compra e venda de imóvel", sustentou o magistrado.Com motivos plausíveis, co​ntrato pode ser mantidoSegundo Marco Buzzi, nada impede a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, após a notificação do comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a quitação da dívida. A partir daí, é facultado ao vendedor exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva para a resolução do negócio de forma extrajudicial."A eventual necessidade de o interessado recorrer ao Poder Judiciário para pedir a restituição da prestação já cumprida, ou devolução da coisa entregue, ou perdas e danos, não tem efeito desconstitutivo do contrato, mas meramente declaratório de relação evidentemente já extinta por força da própria convenção das partes", declarou.O ministro ressaltou ainda que, em situações excepcionais, havendo motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá buscar a via judicial para tentar manter o ajuste, oferecendo todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato.​​Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1789863Fonte: STJ

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Juiz declara nula promessa de doação de imóveis do município a empresa

Postado: 20/08/2021O interesse público que justifica a dispensa da licitação deve ser específico e concreto, não genérico. Com base nesse entendimento, o juiz Rafael Almeida Moreira de Souza, da 3ª Vara de Santa Fé do Sul (SP), declarou nula uma lei municipal que autorizava a promessa de doação de dois imóveis públicos a uma empresa do ramo turístico.Uma ação popular contestou a norma com o argumento de que a lei autorizativa teria violado a regra constitucional da obrigatoriedade de licitação. Já a empresa de turismo alegou que um dispositivo da Lei Orgânica de Santa Fé do Sul autorizava a dispensa da licitação.Mas, segundo o juiz, a promessa de doação não escapa da obrigatoriedade de licitação e o próprio dispositivo da Lei Orgânica padece de vício de inconstitucionalidade. O magistrado destacou também que a autorização não foi precedida de avaliação dos bens prometidos nem de justificativa sobre o interesse público."É de se ter em conta que o interesse público exigido pelo artigo 17, caput, da Lei Federal 8.666/1993 deve justificar não só a alienação do bem como a própria forma de alienação, haja vista, sobretudo, os princípios da eficiência e da economicidade, previstos respectivamente nos artigos 37, caput, e 70, caput, da Constituição Federal", disse.Isso porque, afirmou o magistrado, dentre as diversas opções jurídicas de realizar uma finalidade social de um bem público, como o fomento ao turismo por exemplo, a alienação é a mais onerosa, "pois possui maior grau de definitividade, podendo, pelo menos em tese, ceder lugar a outros instrumentos jurídicos, como a concessão de direito real de uso ou a parceria público-privada".Para o magistrado, o fomento do turismo regional e a consequente geração de empregos e aumento da arrecadação tributária, que foram usados como justificativas para a edição da lei impugnada, não são suficientes, por si sós, para justificar a doação de imóveis pertencentes ao Poder Público sem prévia licitação."Fosse assim, toda e qualquer pessoa, física ou jurídica, que pretendesse instalar no município um empreendimento turístico poderia ser beneficiada com a doação de um imóvel, a critério subjetivo do gestor, em franca violação aos princípios da impessoalidade, isonomia, moralidade e eficiência administrativas", completou.Clique aqui para ler a sentença0002583-86.2020.8.26.0541Fonte: Conjur

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Imóvel de alto valor pode ser penhorado mesmo se destinado à moradia

Postado: 21/08/2021A interpretação sistemática e teológica do artigo 1º da Lei 8.009/90, mediante ponderação dos princípios constitucionais que informam a impenhorabilidade do bem de família e garantem o direito de ação com duração razoável do processo, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, permite a penhora de imóvel de valor vultoso, ainda que destinado à moradia do devedor.Com esse entendimento, a 16ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou a penhora parcial de um imóvel avaliado em R$ 24 milhões, mesmo sendo destinado à moradia de um casal de devedores. Do valor total, 10% será impenhorável, garantindo a quantia necessária à aquisição de outro imóvel que proporcione aos devedores nova moradia digna.Segundo o relator do acórdão, desembargador Ademir Modesto de Souza, a impenhorabilidade do bem de família previsto no artigo 1º da Lei 8.009/90 está associada à proteção de princípios constitucionais como a dignidade da pessoa humana e o direito à moradia. No caso de imóveis de valor vultoso, afirmou o magistrado, a impenhorabilidade fere o princípio da igualdade, "porque coloca devedores ricos e pobres em posições assimétricas"."Enquanto os ricos podem concentrar toda sua fortuna num único imóvel para blindá-lo contra a penhora, os pobres ficam sujeitos à constrição se, necessitando adquirir um segundo imóvel, igualmente simples como aquele onde reside, visando complementar sua renda, não tem a proteção da Lei 8.009/90 em relação à parte de seu patrimônio", disse.O relator afirmou que a proteção conferida pela Lei 8.009/90 é a preservação de um patrimônio mínimo, visando à garantia de uma mínimo existencial necessário para tornar efetiva a dignidade da pessoa humana. Ele questionou se essa proteção se estenderia a um imóvel de R$ 24 milhões, valor muito superior ao patrimônio da absoluta maioria dos brasileiros."A resposta, à evidência, é negativa, já que nenhuma pessoa, ainda que integrante do topo da pirâmide econômica da sociedade, necessita de um imóvel nesse valor para a preservação de sua dignidade como pessoa humana", completou Carvalho. Ao determinar a reserva de 10% do valor do imóvel, ou seja, R$ 2,4 milhões, o relator disse que a preservação de um patrimônio mínimo ao devedor visa a garantir-lhe uma moradia digna. A decisão foi por maioria de votos e o relator sorteado, desembargador Mauro Conti Machado, ficou vencido. Ele havia votado pela impenhorabilidade do imóvel."Destarte, ausente expressa previsão legal, bem como inexistentes elementos de prova idôneos que evidenciem a existência de outros bens imóveis de titularidade do executado, o eventual elevado valor de mercado do imóvel não configura exceção ao benefício do bem de família", afirmou Machado. Clique aqui para ler o acórdão2075933-13.2021.8.26.0000Fonte: Conjur

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Shopping Center pode reajustar aluguel com base no IGP-DI, decide juiz

Postado: 21/08/2021A resolução do contrato pode ocorrer apenas se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra. Assim, a 4ª Vara Cível de Brasília manteve a correção do aluguel de uma loja de shopping center com base no Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI).No último ano, uma livraria e papelaria firmou contrato de locação comercial com a imobiliária Multiplan, que gerencia diversos shopping centers, para uso de um estabelecimento no Park Shopping de Brasília. O pacto definiu que os valores seriam reajustados pelo IPG-DI e, alternativamente, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC).A autora apontou que o percentual de reajuste se tornou exorbitante: no momento do reajuste, o IGP-DI somava alta de 25% nos 12 meses anteriores, enquanto o IPC chegava a 5%. Além disso, indicou que a crise de Covid-19 impôs restrições à circulação de clientes e causou queda no seu faturamento.O juiz Roberto da Silva Freitas, porém, lembrou que a teoria da onerosidade excessiva, prevista no artigo 478 do Código Civil, pressupõe, "além do caráter extraordinário e imprevisível do evento", uma extrema vantagem ao outro contratante.Para o magistrado, apesar da alta considerável do IGP-DI, "não se pode afirmar que tal situação acarretará extrema vantagem para a parte requerida". Isso porque a incidência do índice busca somente recompor valores inicialmente acordados, sem incremento do ganho real.Ele ainda observou que houve um aditamento contratual, no qual foram prorrogados os prazos de carência para obras e de isenção do aluguel mínimo reajustável — as atividades do shopping foram retomadas ainda na vigência da isenção. Para Freitas, a repactuação foi suficiente "para mitigar os efeitos da pandemia no exercício da atividade empresarial da autora". Clique aqui para ler a decisão0708932-29.2021.8.07.0001Fonte: Conjur

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O que fazer para desocupar um imóvel arrematado em leilão extrajudicial?

Postado: 17/08/2021Por Luiz Antônio Lorena de Souza FilhoComprar um imóvel em um leilão extrajudicial pode ser uma excelente opção, seja para quem busca a casa própria, seja para quem quer investir.Geralmente, o valor ofertado pelo bem no leilão é bastante atrativo, já que, por vezes, ele pode ser anunciado por um valor abaixo do mercado.Porém, para adquirir um imóvel nessas condições, existem cuidados que o comprador precisa levar em conta antes de oferecer um lance. (leia aqui para saber mais sobre o assunto).Fato é que, hoje em dia, a grande maioria dos imóveis são financiados por meio da Lei nº 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel.Tal lei estipula diretrizes sobre o financiamento imobiliário, e ainda determina uma série de etapas que o credor precisará seguir para retomar o imóvel dado em garantia caso ocorra a inadimplência do devedor (leia mais aqui)Nesse tipo de financiamento, o adquirente pegará um empréstimo com um agente financiador (que pode ser uma instituição financeira, uma incorporadora, uma loteadora etc.) para aquisição de um imóvel, e, como garantia desse crédito, transferirá para o agente financiador a propriedade do bem enquanto não quitar todas as parcelas do financiamento.Contudo, caso esse adquirente não pague o valor total do crédito e se torne inadimplente, o credor ingressará com um procedimento extrajudicial diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para satisfação de seu crédito, por meio de leilões públicos.É nesse momento que entra o terceiro interessado em adquirir o imóvel por meio de oferta de lance em leilão.De acordo com a Lei nº 9.514/97, após constituir o devedor em mora, a propriedade do bem se consolidará na pessoa do credor, o qual terá o prazo de 30 dias para promover dos leilões públicos extrajudiciais para a alienação do imóvel.No primeiro leilão público, o valor do lance não poderá ser inferior ao valor do imóvel somadas as despesas.Contudo, se nesse primeiro leilão não houver licitantes, ou seja, interessados em comprar o bem, será realizado, no prazo de até 15 dias, um segundo leilão.Nesse segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida e das despesas e encargos legais, inclusive, tributos e contribuições condominiais.Assim, caso esse imóvel seja arrematado em um desses leilões, o arrematante terá que providenciar o registro da carta de arrematação perante o Cartório de Registro de Imóveis, ato que garantirá a propriedade do bem.Vale destacar aqui que a carta de arrematação é o instrumento hábil e definitivo que transfere ao arrematante a propriedade do imóvel. Ou seja, o direito de propriedade somente será transferido do antigo credor para o novo proprietário, após o registro no cartório competente.Contudo, uma situação que poderá ocorrer com o arrematante é a possibilidade do imóvel adquirido estar ocupado pelo próprio devedor.Nessa hora, caso o arrematante constate que o imóvel adquirido está ocupado, é recomendável, num primeiro momento, o envio de uma Notificação Extrajudicial ao ocupante, dando-lhe um prazo razoável para deixar o imóvel.Com efeito, a Notificação Extrajudicial é uma das melhores ferramentas para que as partes envolvidas numa eventual contenda possam resolver o problema sem ter que socorrer ao judiciário.Contudo, se mesmo assim o imóvel não for desocupado, não restará alternativa ao arrematante senão ingressar com uma Ação Judicial com pedido de liminar para desocupação do imóvel em até 60 dias.Para tanto, o artigo 30, da Lei nº 9.514/97, diz o seguinte:“Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.”Nesse sentido, vejamos contundente decisao do Tribunal de Justiça de Goiás, ao assegurar o direito do arrematante a plena propriedade sobre o imóvel arrematado:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO PÚBLICO EXTRAJUDICIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. TUTELA DE URGÊNCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC. DEFERIMENTO DO PLEITO. DECISÃO MANTIDA. 1. A arrematação devidamente registrada confere ao arrematante a plena propriedade sobre o imóvel arrematado, podendo o proprietário usar, gozar e dispor da coisa, bem como reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, nos termos do artigo 1.228, caput, do Código Civil. 2. Segundo o artigo 30 da Lei nº 9.514/97, é assegurada ao adquirente do imóvel por força do público leilão, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida, liminarmente, para desocupação em 60 (sessenta) dias. 3. Não se conhece do pedido de condenação da parte contrária por litigância de má-fé, formulado em contrarrazões, ante a inadequação da via eleita. Súmula 27 do TJGO. 4. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento (CPC) 5378836-02.2020.8.09.0000, Rel. Des (a). NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4ª Câmara Cível, julgado em 25/01/2021, DJe de 25/01/2021).”Vale acrescentar, ademais, que além do direito do arrematante em ver assegurada sua propriedade, nesse tipo de Ação Judicial ainda podem ser cobrados do devedor, os condomínios atrasados, IPTUs que não foram pagos, e até mesmo, o percentual de 1% sobre o valor de imóvel a título de taxa de ocupação, já este devedor, de alguma forma, continuou usufruindo do imóvel.Vejamos o que diz a lei sobre a cobrança dessa taxa de ocupação:“Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”Portanto, se porventura o comprador de imóvel em leilão se deparar com a ocupação do imóvel por parte do devedor, poderá ele inicialmente notificar o devedor para que este desocupe o bem, porém, caso isso não ocorra, poderá socorrer da Ação Judicial de Reintegração de Posse, cobrando ainda na ocasião todas as pendências financeiras do imóvel, bem como uma taxa de ocupação (equivalente ao aluguel).Fonte: Jusbrasil

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Valorização de imóvel após rescisão por atraso da obra não dá direito a indenização

Postado: 17/08/2021A eventual valorização de um imóvel não se enquadra como perdas e danos, assim como não significa a frustração de um ganho que seu comprador pudesse legitimamente esperar. Esse entendimento foi utilizado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça para não reconhecer o direito a indenização pela valorização de dois apartamentos comprados na planta, pleiteada por comprador que pediu a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda antes da entrega dos bens, em virtude de atraso na conclusão da obra.Após a incorporadora apresentar novo cronograma de conclusão dos trabalhos, com atraso de cerca de 14 meses em relação ao prazo inicial, o consumidor ajuizou ação pleiteando a rescisão do contrato de compra dos apartamentos e a indenização por perdas e danos e por lucros cessantes.O juiz de primeiro grau determinou a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos pelo comprador. Posteriormente, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) ordenou também o pagamento de lucros cessantes, com base no preço de mercado do aluguel das unidades prometidas, por todo o período do atraso até a data da rescisão do contrato.No recurso apresentado ao STJ, o consumidor pediu que no cálculo da indenização por dano material fosse incluída a valorização do imóvel no período compreendido entre a assinatura do contrato e a data prometida para a efetiva entrega do prédio.Prejuízos efetivosO ministro Villas Bôas Cueva explicou que, conforme o artigo 403 do Código Civil, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes causados por efeito direto e imediato da inexecução do contrato, ainda que esta resulte de dolo do devedor. Assim, a tese do comprador dos imóveis "não encontra amparo legal".O relator apontou jurisprudência do STJ que diz ser a valorização de imóvel um fenômeno meramente econômico, e não fruto ou produto do bem, pois ela decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como localização e estado de conservação.De acordo com o ministro, não há relação de causalidade entre o prejuízo alegado pelo adquirente e o comportamento da incorporadora, pois, ainda que não houvesse atraso da obra, poderia ocorrer uma mudança no preço do imóvel ao longo do tempo."O inadimplemento contratual verificado na hipótese caracteriza, sob o prisma da causa eficiente, um evento de natureza secundária e meramente condicionante, incapaz de produzir o liame necessário à indução do dever de indenizar", afirmou o ministro.Villas Bôas Cueva lembrou que, no caso de adiamento na entrega, além da rescisão contratual, o artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964 faculta ao comprador esperar pela conclusão da obra, de modo a incorporar ao seu patrimônio uma eventual valorização do imóvel adquirido na planta, com direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso (pro rata die).Para o ministro, no entanto, ao optar por desfazer o negócio, o comprador preferiu receber a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura dos apartamentos prontos, circunstância que não gera para a incorporadora o dever de indenizar."A eventual frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de um ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato, livremente exercida pelo próprio adquirente", concluiu o relator. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.750.585Fonte: Conjur

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Como ficam os honorários dos corretores de imóveis após o acordo com o CADE?

Postado: Há 3 anosComo ficam os honorários dos corretores de imóveis após o acordo com o CADE?Recentemente foi celebrado acordo de compliance entre o COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis e o CADE - Conselho Administrativo de Defesa Econômica, que podem irradiar seus efeitos nos contratos imobiliários.A profissão de corretor de imóveis é regulamentada e somente poderá exerce-la a pessoa inscrita no CRECI, sob pena de responder por contravenção penal. Cumprindo seu papel fiscalizador, o CRECI ao constatar o corretor ou imobiliária praticando honorários abaixo do estabelecido na tabela aprovada pelos sindicatos, deveria autuar essa pessoa e instaurar processo administrativo disciplinar, pois tal conduta era tida como infração.Para o CADE, nenhum produto ou serviço pode sofrer precificação obrigatória, que induza à ideia de uniformização de preços, nem mesmo quando estipulados pelos sindicatos, associações ou conselhos profissionais. Dessa forma, decidiu-se pelo acordo de conformidade (compliance), pondo fim ao processo no CADE.Com o acordo, embora não revogadas as tabelas, poderão pactuar o montante devido a título de honorários e o CRECI não mais poderá exigir que pratiquem os valores mínimos, bem como deverá extinguir os processos disciplinares com esse objeto. A ênfase do acordo é o compromisso em implantar o Programa de Conformidade Concorrencial e alterar algumas práticas com potencial anticoncorrencial.Ou seja, passa a ser livremente pactuado nos contratos entre corretores/imobiliárias/clientes o valor dos honorários, conduta que o CADE também busca nas demais classes profissionais, conforme processos em andamento.Recomenda-se que os contratos sejam feitos por escrito, com clara previsão dos honorários, que podem ser em quantia certa ou percentual sobre o negócio, com ou sem exclusividade (CC, art. 726). Em algumas profissões, como a do corretor de imóveis, em regra, fará jus aos honorários caso alcance o resultado previsto no negócio intermediado ou que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (CC, art. 725). Ou seja, investirá seus conhecimentos e recursos sem a certeza do resultado, correndo por sua conta o risco do negócio, cabendo as partes analisar não apenas o preço, mas o valor dos serviços (necessidade, satisfação e utilidade para cada um).Clayton Rodrigues, advogado sócio da Rodrigues & Pinho advogados, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina, Conselheiro do CRECI-PR.Fonte: Jusbrasil

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Espaço de coworking não responde por serviço de locatários

Juiz de São Bernardo do Campo/SP salientou que a empresa que oferece o serviço de coworking apenas loca o espaço.Postado: segunda-feira, 16 de agosto de 2021Empresa que oferece serviço de coworking não deve figurar em polo passivo de ação de consumidor contra prestador de serviço que loca o espaço. Assim decidiu o juiz de Direito Carlos Gustavo Visconti, do JEC de São Bernardo do Campo/SP, ao salientar que a empresa apenas loca o seu espaço.Trata-se de ação na qual uma mulher ajuizou ação contra um dentista, que exerce seu trabalho em um espaço de coworking médico e odontológico. A autora ajuizou ação não só contra o dentista, mas também contra a empresa de coworking.Ao apreciar o caso, o magistrado acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa corré, "uma vez que esta se limita a locar espaços para que profissionais médicos e dentistas".O magistrado destacou ainda que a autora da ação não procurou o espaço da empresa de coworking, "deixando claro em sua inicial que a contratação ocorreu por meio do Instagram pessoal do dentista".O advogado Marcio Luis Almeida dos Anjos (Maia & Anjos Advogados) atuou pela empresa de coworking.Processo: 1008195-79.2021.8.26.0564Veja a decisão.Fonte: Migalhas

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Inventário pode ser feito extrajudicialmente mesmo com filhos menores de idade

Postado: 13/08/2021A Justiça de São Paulo autorizou que um inventário seja feito extrajudicialmente, mesmo havendo filhos menores de idade. O representante poderá assinar escritura pública de inventário e partilha, com a ressalva de que devem estar satisfeitas as demais exigências legais, junto ao Tabelião de Notas da Cachoeira de Emas, na cidade de Pirassununga.A Lei 11.441/2007 prevê a hipótese de inventário, partilha, separação e divórcio consensual por via administrativa. Contudo, o procedimento só pode ser feito em cartório se não envolver filhos menores de idade ou incapazes. Nesses casos, os processos devem transcorrer necessariamente pelo Poder Judiciário.Membro do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFam), o notário Thomas Nosch Gonçalves conseguiu a autorização para o inventário extrajudicial na Justiça de São Paulo. "Propusemos que uma partilha ideal, de acordo com a lei, não prejudica em nada o menor de idade ou o absolutamente incapaz", explica."O inventário na esfera extrajudicial deve ser permitido desde que seja feito de forma ideal, como manda a lei, sem nenhum tipo de alteração de pagamento dos quinhões hereditários para que não se prejudique, assim, a criança ou o adolescente", acrescenta Thomas. Decisão é paradigmática e pode inspirar mudança na leiPara o notário, essa decisão é muito importante e deve servir de inspiração para julgamentos futuros e até para o Congresso Nacional, para que se altere a lei e permita a lavratura de inventários extrajudiciais com filhos incapazes ou menores, desde que respeitada a forma ideal: "Ou seja, de acordo com o princípio da saisine, ocorre a transferência automática, sem alteração dos bens"."O inventário extrajudicial em cartório é muito mais célere, eficiente e atende demandas da sociedade. Uma série de pesquisas também identifica a economia do erário, do dinheiro público, além da confiança desses delegatários do serviço público", defende.Segundo o notário, com a Lei 11.441/2007, que autorizou cartórios de notas a lavrar escrituras públicas de inventário, houve uma "hipertrofia muito grande em relação a esses atos", o que facilitou muito a vida do cidadão, além da já mencionada economia do dinheiro público e do desafogamento do Poder Judiciário. Com informações da assessoria de imprensa do IBDFam.Fonte: Conjur

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TJ-RJ valida voto de moradora por telefone em assembleia de condomínio

Postado: 13/08/2021O termo "presente" comporta acepção de participação, mesmo sem comparecimento material, de modo que o voto colhido por telefone (ou por outra modalidade telepresencial, como videoconferência) não apresenta qualquer vício capaz de ensejar a anulação da assembleia condominial.Com esse entendimento, a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro validou o voto por telefone de uma moradora durante assembleia de um condomínio da capital em que se aprovou a mudança do regimento do prédio.Consta dos autos que o condomínio realizou, em novembro de 2017, uma assembleia para discutir mudanças na cobrança da cota condominial. Para aprovar a alteração, eram necessários 2/3 de votos. Ocorre que a proprietária de uma unidade estava doente no dia da assembleia e participou por telefone, em função viva voz.O voto dela foi decisivo para completar os 2/3 necessários para alterar o regimento. Por isso, houve contestação por parte de outro morador. O condomínio, então, fez uma segunda assembleia, em abril de 2018, em que os próprios moradores validaram o voto por telefone. Diante disso, houve ajuizamento da ação de nulidade das assembleias.Em primeiro grau, a ação foi julgada procedente com a anulação das duas votações, mantendo os termos da convenção condominial tal como redigido anteriormente. O condomínio apelou ao TJ-RJ e o recurso foi acolhido em votação unânime, nos termos do voto do relator, desembargador Alexandre Freitas Câmara."Quando o Código Civil e a convenção estabelecem como requisito (para instauração da assembleia ou como quórum de votação) os condôminos ‘presentes’, é possível interpretar essa presença como forma de participação à distância, mediante utilização dos meios tecnológicos existentes. Dessa forma, não tendo o autor demonstrado que a participação por telefone foi feita com algum vício (de manifestação de vontade, por exemplo), não há qualquer motivo para que se desconsidere o voto, tampouco para que se considere nula a votação", disse.Conforme o relator, o juízo de origem embasou a sentença na ausência de previsão de voto por telefone, mas, segundo ele, essa modalidade não é incompatível com a definição de presença, "quanto mais nos dias atuais, em que, em razão da modernidade tecnológica e de contingências como a pandemia, diversas deliberações, inclusive neste tribunal, são levadas a efeito por meios eletrônicos".Além disso, o desembargador afirmou não ter sido suscitada qualquer dúvida quanto à identidade da moradora, que se manifestou de modo claro e inequívoco na ocasião. Assim, para Câmara, deve prevalecer tal manifestação, sob pena de se incorrer em formalismo excessivo. O condomínio é representado pelo advogado André Bonan.Clique aqui para ler o acórdão0280313-29.2018.8.19.0001Fonte: Conjur

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Juiz autoriza registro de hipoteca sobre imóvel com indisponibilidade

Postado: 14/08/2021A indisponibilidade do bem não pode impedir a penhora do mesmo bem em execução diversa ou mesmo que credores concorram no excedente do produto da venda judicial da coisa, ou seja, no que restar depois da satisfação do crédito privilegiado.Com base nesse entendimento, o juiz Mauro Antonini, da 5ª Vara Cível de Piracicaba (SP), autorizou o registro de escritura pública de constituição de hipoteca sobre um imóvel que já possui prévios registros de indisponibilidade.Uma usina sucroalcooleira entrou em recuperação judicial e negociou um desconto em sua dívida com um banco desde que conseguisse apresentar um bem garantindo o valor renegociado. Porém, o imóvel dado em garantia já possuía uma restrição em virtude de dívidas da empresa com a União e o INSS e o cartório não aceitou registrar a hipoteca na matrícula.Para evitar que o acordo fosse desfeito e a usina fosse levada à falência, o banco pediu judicialmente que a hipoteca fosse registrada, uma vez que o bem dado em garantia possui valor maior que as dívidas registradas na recuperação judicial. Ao acolher o pedido, o juiz observou que o banco buscava apenas o registro da hipoteca, o que por si só não implica em transmissão do domínio."Mas isso não significa risco às indisponibilidades averbadas, pois tal eventual excussão pela interessada deve observar, necessariamente, a anterioridade das penhoras e indisponibilidades. O que significa que, em caso de execução hipotecária, o registro de eventual carta de arrematação não seria viável sem prévio cancelamento das indisponibilidades. Não há risco, assim, aos interesses de terceiros credores com direito de preferência pelas penhoras anteriores", disse.O magistrado também destacou que, na escritura pública, o banco declarou estar ciente, de forma expressa, quanto à existência de diversos ônus que gravam o imóvel, com anterioridade a seu direito como credora hipotecária. Tal conduta, afirmou Antonini, é a de quem assume o risco de receber o imóvel em garantia hipotecária com essas prévias indisponibilidades."O registro da hipoteca é conveniente em termos de segurança jurídica e inclusive é de interesse social. Com efeito, a interessada se dispôs a conceder crédito à devedora, titular do domínio, mediante garantia hipotecária, apostando na possibilidade de que a devedora venha a cumprir as obrigações contratadas entre elas ou que, pelo menos, venha a liquidar as dívidas objeto das indisponibilidades, para que a hipoteca possa alcançar seu potencial mais amplo", completou.Assim, para o juiz, a recusa do registro da hipoteca poderia significar impedimento à concretização do negócio jurídico pelo qual a devedora obteve importante crédito para sua atividade econômica, com risco calculado e assumido pelo banco."De se observar que, em termos práticos, e considerando os referidos precedentes citados, a penhora e a hipoteca produzem efeito similar, sem implicar imediata alienação do imóvel, motivo pelo qual, se não há impedimento a penhora sobre imóvel sobre o qual pesa indisponibilidade, não deve haver restrição igualmente no caso de hipoteca", finalizou Antonini. A advogada Kelly Durazzo, especializada em direito imobiliário e que entrou com o pedido a favor do banco, comentou que não havia precedente nesse sentido e que o magistrado entendeu que o registro da hipoteca é diferente da execução em si da hipoteca e somente este segundo ato estaria vedado em razão da indisponibilidade do bem."Mesmo que a hipoteca seja gravada na matrícula do imóvel, nenhum risco remanesce para o crédito tributário, que se encontra garantido em função da indisponibilidade", afirmou.Clique aqui para ler a sentença1006151-38.2021.8.26.0451Fonte: Conjur

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O uso do smartphone pelos funcionários do condomínio

Os riscos e problemas que a presença do aparelho pode trazer para as relações trabalhistas condominiais.Postado: 12/08/2021O condomínio, representado por seu Síndico, eleito dentre os condôminos ou profissional contratado, detém uma série de obrigações em diversos ramos do direito.Um dos ramos onde o Condomínio possui, talvez, uma das maiores responsabilidades, é em relação ao direito do trabalho. Isso porque, para a manutenção do dia a dia do condomínio, o Síndico é incumbido de efetuar contratações de funcionários, bem como de fiscalizar a prestação dos serviços e também de demitir aqueles que, por qualquer motivo, não mais se adequem ao perfil do local de trabalho.E no desenvolvimento dessas atividades cotidianas, surgem inúmeros problemas, dentre os quais, iremos destacar neste artigo, o uso do aparelho celular, pelos funcionários do condomínio, durante o horário de trabalho. Qual sua opinião? É permitido? Deve ser proibido? Pode o síndico proibir a utilização?Fato é que os aparelhos celulares estão cada vez mais avançados e fazendo parte de nossas vidas com maior intensidade, gerando até mesmo, uma dependência dos aparelhos, já que a tecnologia neles empregada, nos permite resolver praticamente tudo, por meio de alguns poucos toques na tela.O problema aparece quando o uso do aparelho se torna desenfreado. Principalmente quando tratamos desse uso, no ambiente de trabalho e durante o expediente.Ao falar de condomínios, podemos visualizar sérios problemas que o uso do celular pode trazer, principalmente no tocante à segurança e prestação adequada do serviço para o qual o funcionário foi contratado.A título de exemplo, temos a situação em que um agente de portaria, primeiro personagem responsável pela manutenção da segurança do condomínio, que tem por função primeira, controlar o acesso de pessoas e veículos ao condomínio, estar dando maior atenção ao seu celular do que ao seu serviço. Essa situação é altamente perigosa, pois a atenção de um porteiro deve estar completamente voltada ao seu posto, visando dar total segurança ao edifício, liberando a entrada apenas de pessoas e veículos devidamente autorizados.Outro problema que pode ser gerado pelo uso do celular pelos porteiros, diz respeito ao dano patrimonial que pode ser causado pela falta de atenção. Imaginemos o caso em que o portão do condomínio foi fechado enquanto o veículo cruzava a saída e não houve tempo suficiente para o transpasse e o veículo acaba então sendo atingido. Já imaginou o tamanho da confusão e problema? E tudo por quê? Pela atenção desviada para a tela do aparelho.Outro exemplo que podemos elucidar de problemas com uso indiscriminado do aparelho, está relacionado ao posto de vigilância e segurança. Você se sentiria seguro ao ver o vigilante/segurança voltado inteiramente à tela de seu celular?O assunto é, sem sombra de dúvidas, delicado e requer atenção e cuidado. Mas, a depender do síndico e do regimento interno do condomínio, o uso do aparelho pelos funcionários, durante a jornada de trabalho, pode ser limitado.No entanto, atenção! Essa limitação não pode ser completa! O funcionário deve ter a permissão de utilizar o celular apenas e tão somente para resolver assuntos pessoais urgentes. Afinal de contas, ele não pode ser proibido de atender uma ligação da família, por exemplo. No entanto, o ideal é que a comunicação com ele seja feita por outros meios, como o telefone fixo do condomínio, por exemplo.É possível e até recomendável proibir o uso indiscriminado e danoso do aparelho, visando manter a prestação do serviço daquele funcionário adequada, para que se mantenha equilibrada e funcionando corretamente a rotina do condomínio.Importante destacar que o síndico não pode impedir que o funcionário porte o aparelho consigo, durante seu horário de trabalho. Mas se houver a proibição do uso indiscriminado e o funcionário for flagrado nessa situação, visualizando redes sociais, por exemplo, pode sofrer as sanções previstas, como advertências, e até mesmo, em casos de reincidência, a demissão por justa causa.Vale lembrar, que as regras de restrição devem ser claras e de conhecimento de todos e o empregado deve ter ciência sobre as mesmas desde o início de seu trabalho naquele condomínio.Importante destacar, por fim, que empregados terceirizados também devem se adequar à s normas do local da prestação de seus serviços, portanto, também devem seguir as regras de restrição de uso de aparelhos celulares, impostas por seu tomador. E caso as descumpram, poderá o síndico, requisitar à fornecedora de mão de obra, a troca daquele funcionário, por ele não estar se adequando as regras.Fonte: Jusbrasil

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O Valor da Terra Nua (VTN) e o cálculo do ITR pelos municípios: critério justo?

Postado: 11/08/2021Chega ano, vai ano, e uma das preocupações do produtor rural, dentre tantas outras, é o ITR (Imposto Territorial Rural).E essa preocupação ficou maior de uns anos para cá, em especial, após a EC 42/03, que passou a autorizar os municípios a firmarem convênios com a União, por intermédio da Receita Federal, que lhes possibilitam fiscalizar e cobrar os respectivos impostos, ficando, em consequência, com toda a receita.Desde então, os municípios, em sua grande maioria, passaram a ter uma atenção maior sobre o referido imposto, pois, como dito, firmado o convênio, ficam com toda sua receita, o que, indiretamente, acabou inflacionando seu preço.E mais.Além da maior fiscalização por parte do município (o que já trouxe um aumento significativo de autuações), cabe ao próprio contribuinte apurar e, consequentemente, efetuar o pagamento do ITR. Em outras palavras: é o contribuinte que irá "decidir" o valor a ser pago.É evidente que não se trata de uma livre escolha. Existem critérios previstos em lei que devem ser observados, sob pena de a Receita Federal proceder com lançamento de ofício, cumulando-o com multa e juros.Mas, de forma resumida: a alíquota do ITR, que é progressiva, deve incidir sobre o Valor da Terra Nua Tributável (VTNt), que é o Valor da Terra Nua (VTN) multiplicado pela diferença entre a Área Tributável e a Área Total (VTN x Área Tributável – Área Total = VTNt x alíquota = imposto a ser recolhido).Entretanto, o que nos interessa neste trabalho não é apuração do ITR propriamente dita e, sim, a declaração do VTN pelo contribuinte e sua correlação com as "famosas" pautas municipais do ITR.Lembrando que VTN ou Valor da Terra Nua é o valor total do imóvel, excluídos os valores relativos a todos os melhoramentos (sentido amplo), como benfeitorias, culturas permanentes ou temporárias etc. Assim, ano a ano, cabe ao contribuinte informar o VTN de sua área, através da entrega do Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), cujo período, normalmente, é entre agosto e setembro de cada ano.Já referidas pautas municipais, denominadas, tecnicamente, SIPT — planilha do Sistema de Informação de Preços de Terras —, serão utilizadas quando não houver a entrega do Diac ou Diat, bem como quando houver subavaliação ou prestação de informações inexatas, incorretas ou fraudulentas [1] por parte do contribuinte.Mas, na prática, não é bem isso que vem acontecendo.Na do dia a dia, autoridades fiscais vêm autuando os contribuintes quando, simplesmente, mesmo que cumprida a obrigação acessória no sentido de entregar tempestivamente o Diac ou Diat, o VTN lá contido for menor que o estabelecido no sistema em questão (SIPT).Ou seja, basta que o VTN declarado pelo contribuinte seja menor que o valor constante na planilha do SIPT, que a autoridade fiscal simplesmente o intima para que ele preste esclarecimentos; ou melhor, faça prova de que, de fato, o valor por ele declarado é real, mesmo que menor daquele constante na planilha.Inclusive, a jurisprudência do Carf dispõe que, salvo se houver laudo técnico, feito por profissional habilitado, de acordo com as normas da ABNT, havendo uma subavaliação em relação à planilha, o arbitramento por parte do Fisco é legal [2].Dito isso, pergunta-se: não se trata de um tributo cujo lançamento é de responsabilidade do contribuinte? Não é ele, contribuinte, que deve declarar no Diat o VTN correspondente ao imóvel, conforme artigo 8º da Lei 9393/96 [3]?Se assim o é, por qual motivo, então, a fiscalização fazendária vem fazendo exigências, na prática, a fim de que o contribuinte comprove que, de fato, o valor por ele lançado é real? Não deveria ser ao contrário? Isto é, a fiscalização tributária que deveria demonstrar, através de laudos, que o valor declarado pelo contribuinte é, realmente, menor que o preço de mercado?Exigir do contribuinte referido laudo é, no mínimo, uma exigência ilegal.A uma, pois, não há previsão legal neste sentido. A Lei 9.393/96 apenas dispõe que, se houver falta da entrega do Diac ou do Diat, ou se houver subavaliação ou prestações inexatas, incorretas ou fraudulentas, é que o Fisco irá proceder com o lançamento de ofício.Porém, em momento algum prescreve que o mínimo a ser respeitado pelo contribuinte, ao proceder com o autolançamento, é a planilha do SIPT. Apenas menciona que, havendo indícios de subavaliação, será levado em consideração referido sistema, mas não que ele deve ser observado de forma inexorável. Ademais, além de não haver previsão neste sentido, o artigo 14, § 1º, ainda dispõe que:(...) as informações sobre preços de terra observarão os critérios estabelecidos no artigo 12, § 1º, inciso II da Lei nº 8.629, de 25/2/1993, e considerarão levantamentos realizados pelas Secretarias de Agricultura das Unidades Federadas ou dos Municípios.Ou seja, determina, de forma expressa, que o Fisco observe, pelo menos, mais dois critérios, a saber: 1) aqueles previstos para fins de desapropriação para reforma agrária; 2) bem como levantamentos feitos pelas Secretarias de Agricultura das unidades federadas ou dos municípios. Fica claro, portanto, a inexistência de observação irrestrita de referida tabela.Assim, reitera-se, o ônus da prova é realmente do contribuinte? Como dito anteriormente, não cabe a ele fazer uma autoavaliação?Não bastasse a imposição ilegal de referida pauta, pois não previsto em lei, a exigência de laudo técnico para evitar o arbitramento de ofício pelo fisco gera um custo demasiado ao contribuinte, pois, bem se sabe, a depender da região e do profissional que irá confeccioná-lo, o valor é por demais alto, motivo pelo qual muitos deixam de fazê-lo e, infelizmente, se submetem a planilha do SIPT.E, assim fazendo, o contribuinte é muito sacrificado, pois, citada planilha, além de não possuir previsão legal no sentido de ser parâmetro mínimo, pode trazer grandes injustiças.Ora, a planilha em questão não leva em consideração condições peculiares de cada área, apenas divide o valor do hectare, em cada região, em seis grupos, quais sejam: 1) lavoura aptidão boa, 2) lavoura aptidão regular, 3) lavoura aptidão restrita, 4) pastagem plantada, 5) silvicultura ou pastagem natural e 6) preservação da fauna ou flora. Não é objeto do presente estudo os critérios utilizados para incluir uma área no grupo de "lavoura aptidão boa" e outra em "lavoura aptidão regular". Porém, a crítica que aqui se faz é:Será que é justa e confiável uma planilha segundo a qual determinada área considerada "lavoura aptidão boa" — na cidade de Igarapé (MG) — teve seu VTN foi avaliado em R$ 150 mil, enquanto na cidade de Mário Campos — município limítrofe de Igarapé a 20km de distância — outra área teve seu VTN avaliado em R$ 30 mil?Poucos quilômetros de distância representam R$ 120 mil de diferença? Qual o critério para tanto?E se o produtor de determinada região investiu milhares de reais em insumos na sua área, enquanto seu vizinho pouco investiu, pergunta-se: aquele que muito investiu terá que pagar o mesmo ITR daquele que pouco investiu, pelo fato de ambas as áreas estarem incluídas no mesmo grupo da planilha? Na prática, sim, o que representa, certamente, uma injustiça.E, se não bastasse isso, como já dito em artigo anterior [4], o VTN declarado tem interferência direta no IR-Ganho de Capital, o que pode representar mais uma injustiça para o produtor.Enfim, são estes e outros pontos que deveriam ser levados em consideração a fim de revisar a utilização da planilha do SIPT como critério mínimo pelo Fisco, cabendo a nós, operadores do direito, levantá-los, a fim de que um dia, quem sabe, a prática seja diferente.[1] Artigo 14. No caso de falta de entrega do Diac ou do Diat, bem como de subavaliação ou prestação de informações inexatas, incorretas ou fraudulentas, a Secretaria da Receita Federal procederá à determinação e ao lançamento de ofício do imposto, considerando informações sobre preços de terras, constantes de sistema a ser por ela instituído, e os dados de área total, área tributável e grau de utilização do imóvel, apurados em procedimentos de fiscalização.[2] 1) CONSELHO ADMINISTRATIVO DE RECURSOS FISCAIS / Carf / Data de publicação: 3/4/2014 3/4/2014 / Grifo nosso MATERIA: IRPF / Conselho Administrativo de Recursos Fiscais - Carf - 2a. Seção TURMA ESPECIAL / ACÓRDÃO: 2802- 002.741; 2) CONSELHO ADMINISTRATIVO DE RECURSOS FISCAIS - CARP ITR ÁCORDÃO, 2802-002.693/Data de publicação: 28/5/2014 / Conselho Administrativo de Recursos Fiscais - Carf - 2a. Seção - za TURMA ESPECIAL.[3] Artigo 8º O contribuinte do ITR entregará, obrigatoriamente, em cada ano, o Documento de Informação e Apuração do ITR - Diat, correspondente a cada imóvel, observadas data e condições fixadas pela Secretaria da Receita Federal.[4] https://www.rotajuridica.com.br/artigos/ir-ganho-de-capital-na-venda-de-imovel-rural-pela-pessoa-fisica-como-funciona/#:~:text=*Leonardo%20Scopel%20Macchione%20de%20Paula&text=Em%20resumo%2C%20o%20IR%2DGanho,o%20valor%20de%20sua%20venda.Fonte: Jusbrasil

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Prazo para entrega da declaração do ITR começa no dia 16 de agosto

Pessoa física ou jurídica proprietária, titular do domínio útil ou possuidora de qualquer título de imóvel rural, inclusive a usufrutuária, são obrigadas a apresentar a declaração.Postado: 05/08/2021O prazo para a entrega da Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR), referente ao exercício 2021, começa no dia 16 de agosto e encerra em 30 de setembro. As regras para apresentar o documento estão na Instrução Normativa 2.040/2021, da Receita Federal. Pessoa física ou jurídica proprietária, titular do domínio útil ou possuidora de qualquer título de imóvel rural, inclusive a usufrutuária, são obrigadas a apresentar a declaração. De acordo com normativa, também está obrigado a entregar a DITR quem perdeu a posse do imóvel rural ou o direito de propriedade pela transferência ou incorporação do imóvel rural ao patrimônio do expropriante, entre 1º de janeiro de 2021 e a data da efetiva apresentação da declaração. “É importante o produtor rural ficar atento ao período de entrega do ITR para não pagar multa. A declaração deve ser elaborada no site da Receita, por meio do Programa Gerador da Declaração do ITR”, alerta o assessor técnico da Comissão Nacional de Assuntos Fundiários da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA), José Henrique B. Pereira. O valor do ITR pode ser pago em até quatro quotas mensais, sendo que nenhuma quota pode ter valor inferior a R$ 50,00. O imposto de valor inferior a R$ 100,00 deve ser pago em quota única. A primeira parcela ou a quota única deve ser paga até o dia 30 de setembro, último dia do prazo para a apresentação da declaração. O pagamento do imposto pode ser feito por transferência bancária apenas nos bancos autorizados ou por meio de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), em qualquer agência bancária integrante da rede arrecadadora de receitas federais. Segundo a Receita Federal, em 2020 foram entregues 5,8 milhões de declarações de ITR. Para este ano, a expectativa é de que 5,9 milhões de documentos sejam recebidos. Assessoria de Comunicação Confederação Nacional da Agricultura e Pecuária

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Gatos ajuízam ação contra condomínio que veta presença deles

Postado: 11/08/2021Um grupo de 22 gatos questiona na Justiça norma de um condomínio, em João Pessoa (PB), que tentou impedir a presença dos bichos no local. Os autores da ação são os próprios felinos, que são representados por uma entidade de proteção animal chamada Instituto Protecionista SOS Animais e Plantas. As informações são do portal G1.Os gatos que ajuizaram a ação se chamam: Mãe de Todos, Mostarda, Pretinha, Escaminha, Bubuda, Guerreiro, Wesley, Pérola, Medroso, Juliete, Assustado, Preta, Atleta, Aparecido, Rainha, Esposo, Doida, Branca, Oncinha, Maria-Flor, Matuto e Sol.No caso, os gatos já habitavam no terreno do condomínio antes da presença dos moradores que costumam colocar água, comida e levam os animais a consultas veterinárias. A administração do local, contudo, passou a notificar os condôminos para que não cuidem dos bichanos.Na Paraíba, o Código de Direito e Bem Estar Animal determina que os condomínios sejam responsáveis pela guarda dos animais abandonados em prédios. Na ação, a entidade que representa os gatos sustenta que todos os animais são castrados (com exceção de um que ainda não tem idade), vermifugados e regularmente tomam vitaminas. A inicial também apresenta imagens de gatos recorrendo ao lixo após o condomínio proibir moradores de alimentarem os animais.Fonte: Conjur

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Condomínio deve indenizar por corte de água de moradora que não pagou multa

Postado: 10/08/2021O corte indevido do fornecimento de água, um elemento básico para a vida digna, configura dano moral. O entendimento é da 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao condenar um condomínio a indenizar pelo corte da água de uma moradora que não pagou uma multa condominial.Consta dos autos que a moradora foi multada por não respeitar as regras sobre circulação de animais de estimação pelas áreas comuns, além de não recolher as fezes de sua cachorra. A multa foi incluída no boleto do condomínio, mas a moradora se recusou a efetuar o pagamento por não concordar com a infração. Diante do não pagamento do boleto, o condomínio decidiu cortar a água do apartamento, o que levou a moradora a ajuizar a ação indenizatória. Em primeiro e segundo graus, os magistrados reconheceram a validade da multa, pois entenderam que a moradora desrespeitou as regras do prédio. "Com efeito, as provas constantes dos autos demonstram, de forma inequívoca, a infração praticada pela autora, consistente na ausência de observância das regras atinentes aos cuidados necessários com animais de estimação nas áreas comuns do condomínio", disse o relator, desembargador Sá Duarte.Por outro lado, foi considerado ilícito o corte de água e o condomínio foi condenado ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5 mil. Segundo o relator, tal condenação não decorreu da aplicação da multa, mas sim da suspensão do fornecimento de água em razão do não pagamento do boleto referente à cota condominial de fevereiro de 2019, que também incluía a infração."Muito embora se possa reconhecer a licitude da suspensão do fornecimento de água em razão da inadimplência quando devidamente aprovada em assembleia, o fator decisivo, a meu ver, para a manutenção da condenação por dano moral, é a exigência do pagamento da multa por infração condominial juntamente com as despesas ordinárias de condomínio, considerando ser a penalidade passível de discussão, o que, de fato, ocorreu no presente caso, ausente qualquer indício nos autos de que a autora se recusou ao pagamento do valor incontroverso no respectivo vencimento", afirmou.Ao manter a indenização fixada em primeira instância, Duarte afirmou que o valor de R$ 5 mil compensa satisfatoriamente o constrangimento enfrentado pela autora, sem implicar em enriquecimento indevido, além de representar fator de desestímulo a que conduta semelhante ocorra no futuro. A decisão se deu por unanimidade.Clique aqui para ler o acórdão1013138-35.2019.8.26.0007Fonte: Conjur

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Casal troca fazenda por fundos imobiliários para facilitar herança

Postado: 10/08/2021A vontade de facilitar a divisão da herança entre seus filhos fez um casal de idosos vender uma fazenda da qual recebia rendimentos e comprar fundos imobiliários na Bolsa. Eles fizeram uma operação peculiar: doaram os FIIs para os filhos, mas ficaram com o usufruto dos dividendos.Trocando em miúdos, tudo o que os fundos pagam em dividendos mensalmente é distribuído para o casal, mas os títulos já pertencem a seus quatro filhos.Ao fazer a operação e vender a fazenda de cerca de R$ 15 milhões para aplicar o dinheiro em cinco fundos imobiliários, o casal levou em conta também a possibilidade de aumento do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).Eles optaram por pagar todo o ITCMD no momento da doação, evitando surpresas como o aumento do imposto na hora de sua morte e sua incidência sobre a valorização dos ativos.“Dessa forma, a valorização dos ativos ao longo do tempo não poderá ser tributada no ITCMD, bem como os filhos não ficam à mercê da adoção de alíquotas maiores pelo estado de São Paulo”, explica João Vítor Stüssi Velloso de Andrade, sócio responsável pela área de planejamento patrimonial do Chenut Oliveira Santiago Advogados, responsável pela operação.A estratégia não vai contra nenhuma norma, de acordo com o advogado. Segundo ele, a economia gerada à família parte da premissa — que norteia o direito privado — de que tudo que não está proibido é permitido.Stüssi ressalta que a divisão foi feita igualmente entre os quatro herdeiros, de forma que foi necessário apenas fazer a escrituração da doação em cartório, apontando o usufruto dos FIIs.Fonte: Monitor do Mercado

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Imobiliária é condenada por usar nome de concorrente no Google Ads

Ao manter a sentença, a 9ª câmara Cível do TJ/PR considerou que o uso indevido do termo restou configurado.Terça-feira, 10 de agosto de 2021Uma imobiliária foi condenada ao pagamento de indenização no valor de R$ 30 mil por utilizar o nome empresarial de concorrente na plataforma de anúncios Google Ads. Ao manter a sentença, a 9ª câmara Cível do TJ/PR considerou que o uso indevido do termo restou configurado.No processo, a imobiliária autora alegou que se deparou com uma situação "absolutamente desleal", comunicada por um de seus clientes. Ao digitar seu nome empresarial no buscador do Google, teve como resposta, no primeiro resultado, um anúncio da empresa ré que, além de utilizar o termo como palavra-chave, vinculou o nome do autor "indevida e maliciosamente" no seu título. Ao clicar no anúncio, foi direcionado a uma página mantida pela ré voltada exclusivamente a anúncios de casas em condomínio, ficando clara a "intenção de usurpar o nome do autor de forma parasitária".A sentença atendeu aos pedidos autorais e a ré recorreu ao TJ/PR, em matéria relatada pelo desembargador Roberto Portugal Bacellar.Na análise dos autos, o magistrado considerou incontroverso que a apelante utilizou o termo em questão para associar sua empresa à concorrente, o que acarreta confusão entre os consumidores."Nessa linha de raciocínio, em que pese a apelante sustente que o público alvo das partes é distinto, tendo em vista que a autora/apelada atua no mercado de venda de casas em condomínio fechado e a ré/apelante com a venda de imóveis de valor mais baixo, ambas atuam no mesmo ramo imobiliário."Conforme afirmou o relator, a apelante se utilizou do termo para direcionar para endereço eletrônico de sua propriedade os clientes que realizavam busca de imóveis."Desta forma, caracterizado o uso indevido do termo, vez que utilizado sem qualquer autorização para fins comerciais, com objetivo de auferir lucros, presente no caso concreto os pressupostos do dever de indenizar, consoante o disposto no art. 186 e no art. 927, ambos do Código Civil."O colegiado considerou a indenização fixada na sentença adequada e não proveu o recurso.O advogado Alison Gonçalves da Silva representou a autora.Processo: 0082836-06.2019.8.16.0014Fonte: Migalhas

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Condomínio pode exigir vacinação contra a Covid-19 para uso de áreas comuns

Opinião:Postado: 05/08/2021Do mesmo modo que a pandemia nos trouxe inúmeras incertezas e nos demandou rápidas adaptações ao novo cenário mundial, novas questões surgem na pauta de discussões à medida em que seguimos para um mais do que esperado fim das restrições na nossa vida cotidiana.Não se discute que, mesmo ao ultrapassar essa fase de restrições, a maneira com que seguiremos está longe de ser idêntica ao que seria considerado normal anteriormente a pandemia. Desde mudanças na maneira com que realizamos nossas compras de mercado até adaptações no modo de trabalho provavelmente serão mantidas, tendo em vista que vieram a se tornar extremamente práticas e econômicas. Contudo, em conjunto com essas mudanças, muitas dúvidas acerca da vida pós-pandemia são colocadas em evidência. Entre elas, encontram-se incertezas relacionadas à vacinação.Enquanto para muitos a vacinação veio a se tornar a principal arma no combate à Covid-19, outros ainda não se sentem confortáveis ao ponto de se submeter à vacina. Por esse motivo, um dos tópicos mais discutidos sobre o tema foi a obrigatoriedade da vacina, amplamente debatida no Supremo Tribunal Federal no julgamento das Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADIs) 6.586 e 6.587 e do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.267.879, ocorrido no final do ano de 2020.O Supremo entendeu que a obrigatoriedade da vacinação não viola norma constitucional, pois com ela se visa à preservação da vida humana, além de que sua imposição pelo poder público não atinge a liberdade do indivíduo que não deseja se vacinar, eis que a vacinação obrigatória não se confunde com a vacinação forçada. Isto porque, conforme estabeleceu o tribunal constitucional, o cidadão que recusar a vacina não será submetido ao imunizante contra sua vontade, respondendo apenas por eventuais sanções definidas, de modo que continuará preservada sua liberdade individual.Como foi pontuado pela ministra Cármen Lúcia, "a Constituição não garante liberdades à s pessoas para que elas sejam soberanamente egoístas", especialmente quando se trata de vacinação, que demanda adesão de parcela significativa da população para efetivo controle do contágio, e a recusa de poucos pode colocar muitos em risco.Tal decisão abriu espaço para uma nova discussão relacionada à possibilidade de restrições em estabelecimentos, como lojas e restaurantes, a fim de interferir no acesso daqueles que não apresentarem o cartão de vacinação. Em conjunto a esses estabelecimentos, a mesma dúvida se torna pauta em condomínios comerciais e residenciais para que se restrinjam a circulação de condôminos que optaram por não se vacinar nas áreas de uso comum, abrangendo espaços como academia, piscina, salão de festas, quadra de esportes etc.A polêmica em relação ao referido tópico se relaciona a muitos entenderem que a medida de restrição nos condomínios poderia vir a se tornar uma violação à liberdade individual de cada condômino ao interpretarem que essa seria uma hipótese de vacinação forçada. Contudo, considerando que a limitação não interfere diretamente no consentimento de cada indivíduo em optar pela vacinação ou não, esta se distancia de uma vacinação forçada, razão pela qual é lícita a imposição de norma pelo condomínio que limite as áreas comuns para uso exclusivo dos moradores comprovadamente vacinados.A imposição de restrições para acesso à s áreas comuns pode ainda atuar indiretamente como incentivo e modo de conscientização para aqueles indivíduos que permanecem resistentes, pois serão tolhidos de uma prerrogativa, podendo ainda ser penalizados em caso de descumprimento, por meio de multas e advertências, situação facilmente evitável por meio de sua própria e simples imunização, que aproveita toda a coletividade. Para implementação, basta que a matéria seja objeto de deliberação em assembleia condominial, para o fim de que haja aprovação da maioria para fixação da medida de restrição, de preferência, já com designação das sanções, observando-se as disposições anteriores da convenção e do regimento.Diante disso, conclui-se que, na esteira do entendimento e das teses firmadas pelo Supremo Tribunal Federal, é possibilitado ao condomínio tomar medidas que visem à preservação da saúde de todos os condôminos, entre elas a restrição de que moradores não vacinados frequentem as áreas comuns, desde que devidamente instituída a norma por maioria.Fonte: Conjur

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O Vendedor faleceu logo depois de assinada a Escritura. O RGI deve negar o registro?

Postado: 07/08/2021SITUAÇÃO que já tratamos aqui é do caso onde, em sede de PROMESSA DE COMPRA E VENDA ocorre falecimento de partes envolvidas, COM ou SEM quitação do preço. Situação peculiar e distinta é quando as partes efetivamente assinam a ESCRITURA DEFINITIVA e logo depois ocorre o falecimento, por exemplo, do vendedor, sem ter ocorrido ainda a inscrição no Registro de Imóveis. Poderia o RGI negar o registro da venda e consequentemente, a transferência do imóvel?Investigando a resposta, é necessário recordar que a transferência de imóveis, na sistemática atual, se dá com o REGISTRO do TÍTULO no álbum imobiliário. Assim reza o Código Civil:"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do título translativo no Registro de Imóveis.§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.(...)".Não devemos nos esquecer também que, há no contrato de Compra e Venda direitos e obrigações das partes que vinculam inclusive os sucessores. Nessa toada, seria correto o Registrador Imobiliário negar o registro da Escritura DEFINITIVA, pronta e acabada, ciente do óbito do alienante?Não nos parece que a melhor solução seria negar o registro da Escritura DEFINITIVA se efetivamente já houve o pagamento do preço, restando o título PERFEITO, pronto e acabado. Em que pese, de fato, a transferência ocorrer APENAS com o registro imobiliário, é preciso ter em mente que já houve, no caso, pagamento pelo do preço, reconhecimento de DIREITOS e DEVERES decorrentes da negociação - restando apenas o ônus da realização do registro para se operar a transferência e completar a transação (já que sem essa, como se viu e, repita-se, não haverá a concretização da transferência objeto da avença). Enquanto não realizado o registro temos um direito PESSOAL, havendo direito REAL apenas com a chancela do REGISTRO PÚBLICO. A doutrina do ilustre Registrador LUIZ GUILHERME LOUREIRO (Registros Públicos - Teoria e Prática. 2021) esclarece:"(...) o registro não é uma obrigação, mas um ônus. (...) Nos negócios jurídicos entre vivos, aquele que obtém um título que lhe concede a propriedade ou um direito real sobre imóvel tem que registrar este documento para que possa se tornar titular do direito real em questão (sistema de título e modo). Sem o registro ele apenas é titular de um direito pessoal, pois os direitos reais imobiliários apenas se constituem, se transferem, se modificam ou se extinguem pelo registro do título (art. 1.245, CC)".Sem prejuízo, é preciso observar que a jurisprudência, por exemplo, do TJSP já sinalizou como correta a recusa do registro em caso semelhante, acolhendo o argumento de que com o falecimento, mesmo outorgada a definitiva, o imóvel ainda não transferido com o registro ainda pertenceria ao agora ESPÓLIO do vendedor:"TJSP. 0027608-11.2010.8.26.0361. J. em: 14/05/2013. ALVARÁ JUDICIAL. Escritura definitiva de venda e compra de imóvel. Falecimento de vendedores antes do registro imobiliário. Pretensão de autorização para registro independentemente de Inventário ou Arrolamento. INADMISSIBILIDADE. Imóvel é bem sujeito a inventário ou arrolamento, qualquer que seja seu valor, ainda que os vendedores não tenham herdeiros ou outros bens. (...) Procedimento inadequado. Carência bem reconhecida. Extinção sem resolução do mérito. Apelação desprovida".De toda forma, com base na melhor doutrina, temos que a melhor solução é aquela que ilustramos inclusive com a jurisprudência do TJPR, pela possibilidade do REGISTRO:"TJPR. 0000610-21.2018.8.16.0129. J. em: 09/08/2018. REGISTROS PÚBLICOS. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA EM MATRÍCULA DE BEM IMÓVEL. ALIENANTE FALECIDO ENTRE A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA E O SEU REGISTRO NA MATRÍCULA DO BEM IMÓVEL. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO. (...) 1. A escritura pública de compra e venda que preenche os requisitos exigidos à época de sua lavratura se consubstancia em ATO JURÍDICO PERFEITO. 2. O registro da escritura de compra e venda na matrícula do bem imóvel vendido não pode ser obstada pelo FALECIMENTO POSTERIOR DO VENDEDOR, eis que o princípio da continuidade dos registros públicos estabelece que a ordem cronológica dos fatos deverá se refletir no registro. 3. Recurso de apelação cível conhecido e, no mérito, provido" .Fonte: Jusbrasil

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Juíza exclui de inventário imóveis alienados de maneira informal no Ceará

Postado: 03/08/2021A juíza Dilara Pedreira Guerreiro de Brito, da 3ª Vara de Sucessões da Comarca de Fortaleza, decidiu excluir nove imóveis de processo de inventário, mesmo considerando que, na matrícula, constavam registrados como de propriedade do falecido.Na decisão, a magistrada entendeu que os imóveis objeto da disputa haviam sido alienados de maneira informal ainda em vida pelo morto, mesmo que não exista nenhum registro nesse sentido.O negócio foi firmado entre o antigo proprietário e seu irmão em uma cidade do interior do Ceará e não foi registrado por contrato particular de compra e venda, nem mesmo escritura pública de compra e venda ou registro da transmissão da propriedade.A juíza entendeu que o reconhecimento de todos os herdeiros — principais interessados na herança — da transação realizada há 20 anos era prova suficiente para exclusão dos imóveis do inventário."O processo de inventário deve primar-se pela celeridade, porque visa operacionalizar o levantamento do acervo hereditário e a formalização na transferência dos bens e haveres, para extinguir o estado de comunhão vigorante no espólio, com rapidez e efetividade, de maneira a respeitar os interesses dos herdeiros, do fisco, dos credores e demais interessados", diz trecho da decisão.Apesar de se manifestar inicialmente contrário à exclusão dos imóveis do inventário, o estado do Ceará, por meio de sua Procuradoria, não recorreu da decisão. O escritório Torres Teodoro Advogados atuou no caso representando todos os herdeiros.Clique aqui para ler a decisão0239855-59.2020.8.06.0001Fonte: Conjur

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Um herdeiro pode ficar com a herança inteira em detrimento dos demais por USUCAPIÃO?

"Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, DESDE LOGO, aos herdeiros legítimos e testamentários".Por Gabriel Dau- 29 de julho de 2021Havendo falecimento do titular dos bens (móveis ou imóveis, que sejam) a transmissão se dá na forma da Lei, em virtude da saisine, por igual a todos os herdeiros, ainda que os mesmos, inclusive, nem saibam do evento MORTE e da existência dos bens. Como sabemos, NÃO É o Inventário que efetiva a transmissão mas sim a SAISINE, ditada na Lei. Essa é a interpretação do art. 1.784 do Código Civil que reza:“Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, DESDE LOGO, aos herdeiros legítimos e testamentários”.Desse modo, assim prosseguirá, num todo indivisível o Espólio até que a PARTILHA fulmine o estado de indivisão, atribuindo a cada um dos herdeiros – caso ainda reste herança, depois de, por óbvioo, PAGAS AS DÍVIDAS DO DEFUNTO – art. 1.997 do Código – o seu quinhão por direito.Os mestres NELSON NERY JR e ROSA MARIA DE ANDRADE NERY (Código Civil Comentado. 2019) ensinam:“Com a morte do autor da herança, a POSSE e a PROPRIEDADE dos bens que a compõem transmitem-se desde logo aos herdeiros, sem que haja necessidade nem de intenção de ter como proprietário ou de possuir (animus), nem de apreensão física da coisa (corpus). (…) A transmissão da posse e da propriedade para os novos titulares dá-se OPE LEGIS, independentemente de qualquer outro ato, providência ou circunstância. Ainda que não tenha sido aberto inventário, os herdeiros já são possuidores e proprietários a partir do momento da morte do de cujus”.Neste contexto, não se pode cogitar aquisição por USUCAPIÃO, porém, na prática, não são poucos os casos onde ainda sem se quer cogitar em Inventário um ou alguns dos herdeiros ostentem a posse dos bens da herança com exclusividade – e aqui chamo atenção novamente para a importantíssima INTERVERSÃO DA POSSE – quando então, evidenciada a mudança das características da posse e demonstrados os requisitos legais para a modalidade de Usucapião pretendida, com POSSE EXCLUSIVA, sem oposição – a prescrição aquisitiva poderá sim ser reconhecida em favor do possuidor exclusivo.A jurisprudência mineira, embasada no entendimento já chancelado pelo STJ (REsp 1631859/SP) não destoa:TJMG. 10570150019653001/MG. J. em: 06/04/2016. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL DECORRENTE DE HERANÇA. POSSE EXERCIDA COM EXCLUSIVIDADE POR UM DOS HERDEIROS. DIREITO DE USUCAPIR A TOTALIDADE DO BEM. POSSIBILIDADE. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. – Ainda que o imóvel já pertença à parte por for força de direito hereditário, tal fato não obsta o reconhecimento da prescrição aquisitiva sobre o imóvel que, segundo afirma, mantém sob sua posse, com EXCLUSIVIDADE dentre os demais herdeiros, com animus domini, por lapso temporal superior a 10 (dez) anos, SEMOPOSIÇÃO dos demais co-proprietários e, ainda, realizando serviços de caráter produtivo, o que haverá de ser apurado no transcurso do processo” .Fonte: 

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O que o setor imobiliário precisa saber sobre LGPD

Quais as hipóteses de tratamento previstas pela LGPD para o setor imobiliário?Postado: 02/08/2021A Lei Geral de Proteção de Dados já está em vigor desde setembro de 2020, e as sanções já estão valendo desde 1º de agosto/2021.E você corretor de imóveis ou imobiliária, estão adequados à LGPD?O setor imobiliário coleta diversos dados pessoais, dados necessários para o desempenho de suas atividades. Vejamos alguns deles: nome, telefone, endereço, número de CPF e identidade, data de nascimento e casamento, dados bancários, rendimentos, informações de patrimônio, fotos dos imóveis, e-mail.Esses dados pessoais devem ser devidamente tratados e protegidos, conforme determina a LGPD.E como podemos enquadrar a coleta destes dados nas hipóteses de tratamento previstas pela LGPD para o setor imobiliário?A lei traz 10 bases legais possíveis de tratamento. Vamos aqui tratar de 4 delas, que se aplicam ao ramo imobiliário: consentimento, cumprimento de obrigação legal, execução de contrato e legítimo interesse.Além de justificar o enquadramento, a empresa deverá ter isto bem claro em sua política de privacidade e proteção de dados, para que qualquer colaborador ou titular tenha acesso.Vamos abordar cada uma delas com exemplos práticos:CONSENTIMENTO – é a manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular concorda com o tratamento de seus dados pessoais para uma finalidade determinada (art. 7º, I da LGPD).Se a imobiliária/corretor desejar enviar, por exemplo, um cartão de aniversário para seu cliente, o consentimento é a base legal adequada. Assim, o titular concorda expressamente em fornecer seus dados pessoais para receber, via e-mail ou correspondência física, uma mensagem de felicitação. Caso não tenha mais interesse em receber, basta revogar o consentimento, devendo o controlador atender ao pedido do titular.OBRIGAÇÃO LEGAL – quando o controlador tem que cumprir alguma obrigação legal, regulatória, normativa. Aqui a imobiliária ou corretor de imóveis deve atender a determinação prevista em alguma legislação ou regulamento (art. 7º, II da LGPD)Uma das obrigações fiscais específica de uma imobiliária é a entrega da Declaração das Informações sobre Atividades Imobiliárias – DIMOB. É uma obrigação acessória anual, requerida pela Instrução Normativa nº 1.115, e deve ser entregue à Receita Federal. Se a empresa imobiliária teve faturamento com transação de venda, locação ou intermediação de imóveis deve apresentar a DIMOB. São exigidos dados pessoais do comprador, vendedor, como nome e CPF, além de endereço do imóvel, data do contrato e valor da transação. Neste caso, a base legal de cumprimento de obrigação legal justifica a coleta de referidos dados, não necessitando de consentimento do titular.EXECUÇÃO DE CONTRATO – quando necessário para a execução de contrato ou de procedimentos preliminares relacionados a contrato do qual seja parte o titular, a pedido do titular dos dados (art. 7º, V da LGPD).Essa é a hipótese mais utilizada no ramo imobiliário, pois toda e qualquer atividade a ser realizada necessita de um contrato, seja de administração do imóvel para locação, ou de corretagem para realização da venda, sendo necessários dados pessoais das partes envolvidas. Após a celebração do contrato, não há como valer-se do consentimento, pois sem os dados pessoais necessários constantes no contrato, o negócio não se concretizará.LEGÍTIMO INTERESSE – quando necessário para atender aos interesses legítimos do controlador, exceto no caso de prevalecerem direitos e liberdades fundamentais do titular que exijam a proteção dos dados pessoais, para finalidades legítimas, consideradas a partir de situações concretas (art. 7º, IX e Art. 10 da LGPD).O ramo imobiliário pode valer-se do legítimo interesse para promover seu empreendimento, desde que respeitadas as regras e os princípios impostos pela LGPD. Envio de e-mail marketing, por exemplo, com a possibilidade da imobiliária coletar dados em seu site para promoção de seu negócio, mediante publicidade para oferecer novos produtos e serviços.Mas por onde começar à adequação na imobiliária?A CONSCIENTIZAÇÃO dos diretores ou do proprietário da empresa é o primeiro passo para a adequação. Sem o engajamento da alta direção, o projeto não tem o devido andamento, pois ele impactará em todos os setores, necessitando que todos façam a sua parte. É importante a participação dos colaboradores também, pois são eles que lidam diretamente com os dados coletados.O MAPEAMENTO dos dados, do fluxo dentro da empresa é importantíssimo para entender o negócio, e saber o que deve ser ajustado. Por onde esse dado ingressa na organização? Como ele é tratado e armazenado? Quais pessoas têm acesso a esses dados? Quais os possíveis riscos que existem no tratamento destes dados? Tudo isso é diagnosticado no mapeamento.Todos devem saber exatamente quais dados pessoais são coletados, e a sua necessidade. Coletar somente o necessário e com a devida finalidade. Um dado coletado para uma finalidade específica não pode ser utilizado para outra finalidade.E, muito importante, o ciclo de vida destes dados deve estar bem claro, pois como possuem uma finalidade específica, não podem ser armazenados indeterminadamente. Deve haver a eliminação ao final de sua utilização, respeitadas as hipóteses de tratamento e a prescrição.A ADEQUAÇÃO de todos os documentos, contratos, formulários, com a inclusão de cláusulas da LGPD é o passo seguinte. Os formulários em sites também devem ser revistos e adequados, além da criação da política de proteção de dados e termos de uso.Os direitos dos titulares devem ser respeitados, e o processo de tratamento deve ser transparente, pois o titular tem o direito de saber o que está sendo feito com os seus dados.Quais os RISCOS para as imobiliárias e corretores se não se adequarem?As penalidades administrativas estão valendo desde 1º/08/21, cabendo a ANPD – Autoridade Nacional de Proteção de Dados a fiscalização e aplicação. Mas já são diversas as condenações judiciais e multas por órgão de defesa do consumidor pelo país.Dentre as sanções previstas, temos multas diárias e multas por infração (que podem chegar a 50 milhões de reais), bloqueio de dados pessoais, eliminação de dados pessoais e suspensões.O fato é que não há mais motivos para esperar, a adequação deve ao menos iniciar, para que você não seja surpreendido com alguma reclamação por parte do titular dos dados, ou até mesmo uma notificação da ANPD.O cuidado com o vazamento e o compartilhamento desnecessário dos dados pessoais deve ser prioridade dos envolvidos no tratamento. O investimento em proteção, através de antivírus, controle de acesso, e outras ferramentas é necessário.Bem como o treinamento de todo o pessoal da empresa, ou parceiros e equipes, pois um grande risco está no setor de atendimento, onde são feitas todas as coletas iniciais dos dados dos clientes, e no setor comercial, que compreende a divulgação dos imóveis e as tratativas com os possíveis compradores e locatários.Por fim, a necessidade da criação de um canal de comunicação entre o titular e a imobiliária ou corretor, para atender qualquer pedido sobre o tratamento de seus dados, e esclarecer alguma dúvida. Se não houver uma pessoa ou um setor responsável por administrar estas informações de coleta, armazenamento e tratamento dos dados, o risco de ocorrer falhas é grande.Fonte:Jusbrasil

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Intimação de devedor fiduciante por edital só é válida após esgotados outros meios

Postado: 02/08/2021A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça considerou nula a intimação por edital realizada por um banco após três tentativas frustradas de intimar uma devedora fiduciante por meio de oficial de justiça. Para o colegiado, a intimação por edital é medida excepcional, utilizada nos casos em que o endereço do devedor é desconhecido; entretanto, no caso dos autos, a turma entendeu que o credor não comprovou, antes do edital, que havia esgotado todos os meios para a localização da devedora.Segundo o processo, após o inadimplemento do contrato de mútuo e decorrido o prazo de carência previsto contratualmente, a instituição financeira tentou intimar a devedora fiduciante para pagar a dívida em atraso. Contudo, em virtude do insucesso na entrega da carta de notificação, em três tentativas distintas, o banco procedeu à publicação de edital.Consolidada a propriedade do bem alienado fiduciariamente e, em razão dos leilões negativos, o banco adjudicou o apartamento. No entanto, as instâncias de origem deram provimento a ação da devedora para anular o leilão extrajudicial, sob o argumento de que ela não foi pessoalmente intimada para purgar a mora e, posteriormente, para ter ciência do leilão extrajudicial de seu apartamento.Propriedade consolidadaA relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que, nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/1997, quando a dívida estiver vencida e não for paga, no todo ou em parte, e após constituído em mora o fiduciante, é consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.Segundo a magistrada, o texto legal é claro ao afirmar que o credor deve tentar promover, de forma prioritária e prévia, a intimação pessoal e constituição em mora do devedor (artigo 26, parágrafo 3º-A) por, ao menos, duas vezes, antes de proceder à intimação por hora certa – que, por sua vez, só poderá ocorrer quando houver motivada suspeita de ocultação do devedor fiduciante.A intimação por edital, ressaltou, restringe-se, especificamente, às hipóteses em que o devedor fiduciante, seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (artigo 26, parágrafo 4º).Meios de intimaçãoNo caso, a ministra verificou que o tribunal de origem entendeu que não foram esgotados os meios para se efetivar a intimação pessoal da devedora, já que a intimação poderia ter sido feita por hora certa ou, ainda, por meio de correspondência postal, com aviso de recebimento.A magistrada destacou que o principal argumento adotado pela instituição financeira é o de que ela não estaria obrigada a proceder a intimação por hora certa – prevista no Código de Processo Civil de 2015, o qual se aplicaria apenas subsidiariamente ao caso –, uma vez que a lei de regência aplicável à época dos fatos previa a intimação por edital em situações semelhantes.No entanto, a relatora lembrou que a intimação por edital também não estava prevista na Lei 9.514/1997 à época em que foi realizada a intimação, razão pela qual o argumento não se sustenta.Nancy Andrighi ressaltou que a intimação sobre a constituição em mora e, por consequência, do próprio procedimento expropriatório, é de extrema relevância para o devedor fiduciante, cuja posse e propriedade de seu bem estão em risco. "É por este motivo que a intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor", disse.Uma vez que o banco estava ciente do endereço para a regular intimação da devedora, a ministra destacou que a instituição poderia ter feito a intimação por meio de correspondência postal, com aviso de recebimento, tendo optado "pela precipitada intimação por edital, que se afigura nula, contaminando integralmente o procedimento de excussão extrajudicial, mormente a consolidação do bem dado em garantia". Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.906.475Fonte: Conjur

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Procuração em causa própria não equivale a título translativo de propriedade, diz STJ

Postado: 30/07/2021A procuração em causa própria não é — nem pode vir a ser — título translativo de propriedade. A delimitação conceitual do tema, considerado bastante controverso, foi feita pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de caso em que a autora requereu declaração de invalidade dos atos praticados pela pessoa a quem outorgou tal procuração.O processo foi movido por uma mulher contra o próprio marido, que, em posse de procuração em causa própria, alienou áreas de um imóvel rural de sua (da mulher) propriedade. Ela pediu a restituição dos bens ou o valor equivalente, de cerca de R$ 2,5 milhões.Essas áreas teriam sido objeto de contrato de compra e venda assinado pelo marido, como administrador dos bens da mulher, em nome de outros dois corréus, que no mesmo dia teriam assinado instrumentos particulares de promessa de venda para transmitir a propriedade ao marido.A declaração da invalidade dos atos praticados foi pedida com base em vícios de simulação, erro, dolo, coação e fraude.As instâncias ordinárias julgaram improcedente a ação pela prescrição, pois a ação foi ajuizada mais de quatro anos após a celebração dos negócios jurídicos, "especialmente da procuração in rem propriam" (em causa própria). Aplicou-se artigo 178, parágrafo 9°, inciso V, alínea 'b' do Código Civil de 1916, vigente à épocaFoi nesse contexto que o relator na 4ª Turma, ministro Luis Felipe Salomão, abordou o tema para concluir que a procuração em causa própria não equivale ao título translativo de propriedade, documento que efetivamente transfere a propriedade do imóvel.Direito de transferir x transferênciaO voto do relator, que foi acompanhado por unanimidade pelos integrantes da 4ª Turma, aponta que o tema gera "todo tipo de vacilação doutrinária e jurisprudencial", controvérsias e "aspectos nebulosos".A procuração em causa própria é um negócio jurídico muito utilizado no âmbito do direito imobiliário. Nele, o vendedor dá ao comprador o poder de representá-lo em cartório quando da lavratura da escritura definitiva de compra e venda. É um meio de dispensar o vendedor da conclusão do negócio e transferência imobiliária.Quem confere essa procuração dá ao outorgado de forma irrevogável, inextinguível pela morte de qualquer uma das partes e sem dever de prestação de contas, o poder de dispor do direito objeto da procuração."Em outras palavras, a rigor não se transmite o direito objeto do negócio jurídico, outorga-se o poder de transferi-lo", resumiu o ministro Luis Felipe Salomão. É por isso que a procuração em causa própria não é equivalente a título translativo de propriedade."As balizas fixadas acerca da procuração em causa própria não podem desvirtuar todo o sistema erigido pelo direito brasileiro para a transmissão dos direitos subjetivos patrimoniais", acrescentou o relator.ConsequênciaNo caso concreto, as instâncias ordinárias concluíram que houve a prescrição do direito a anulação de contrato por vício de consentimento, pois o pedido foi feito mais de quatro anos depois da data da procuração em causa própria."Com efeito, soa até mesmo contraditório reconhecer ter sido outorgada procuração ao ex-marido da autora, com a natureza de ser em causa própria, e, no tocante às alienações com uso do instrumento, questionar erro, simulação ou fraude acerca do dia em que realizado o ato ou contrato", afirmou o relator.Para enfrentar o problema, Salomão considerou assim a distinção entre os institutos da nulidade e da anulabilidade. "Nessa linha de intelecção, Pontes de Miranda propugna que o ato jurídico pode ser válido ou não válido (nulo ou anulável), eficaz ou ineficaz. Se o negócio jurídico não existe, não há pensar em conceito de validade ou de eficácia. Primeiro vem o ser, isso antes do valer e do ter efeitos. O que não existe é nada; se lhe chama "nulo", é em sentido que não se põe no plano da validade: é o não ser, que equivocamente se chamou de nulo", disse.Já a anulabilidade é "sanção menos enérgica decorrente da prática de atos jurídicos que prejudicam diretamente os interesses particulares ou privados dos cidadãos".No caso, o relator considerou que o processo trata de negócios translativos de propriedade feitos a partir de procuração em causa própria que, de fato, não têm vícios de anulabilidade. Ou seja, os negócios são válidos e eficazes. No entanto, são também fruto de "conluio entre os réus" para lesar a autora, que afirma ter havido até mesmo prática de crime.Portanto, o caso não configura hipótese de anulabilidade, o que derruba a incidência do prazo de quatro anos, conforme o artigo 178 do CPC de 1916.Concluiu, assim, que houve error in procedendo (cerceamento da ampla defesa, em vista do julgamento antecipado) no caso. A decisão é de anulação dos atos processuais a contar da decisão interlocutória que declarou a prescrição, para propiciar a regular tramitação e instrução do processo.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.345.170Fonte: Conjur

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Empresário investigado por estelionato na venda de imóveis não pode sair da comarca

Postado: 01/08/2021O vice-presidente do Superior Tribunal de Justiça, ministro Jorge Mussi, no exercício da presidência, indeferiu o pedido da defesa para que fossem revogadas as medidas cautelares impostas a um empresário investigado por estelionato em Belém. Ele é acusado de vender imóveis em construção que nunca foram entregues aos compradores.Uma associação de moradores apresentou notícia-crime alegando que diversas pessoas foram enganadas e perderam grandes quantias em dinheiro. De acordo com a investigação, o grupo liderado pelo empresário teria criado várias empresas de construção civil e iludido consumidores com a falsa promessa de entrega de imóveis.Ele é investigado por associação criminosa, estelionato, apropriação indébita e crime contra a economia popular. O juízo da 1ª Vara Penal dos Inquéritos Policiais de Belém decretou medidas cautelares, em dezembro de 2018, proibindo o empresário de se ausentar da comarca e do país sem autorização prévia.No recurso em Habeas Corpus submetido ao STJ, a defesa pediu liminar para revogar as cautelares, alegando excesso de prazo das medidas, sem que o empresário tenha sido indiciado ou denunciado pelos fatos apontados como criminosos.Ao analisar o pedido, o ministro Jorge Mussi destacou trechos do acórdão do Tribunal de Justiça do Pará que rejeitou o pedido de revogação das medidas cautelares. Segundo a corte estadual, as peculiaridades do caso e a pandemia da Covid-19 dificultaram a conclusão das investigações, o que justifica a manutenção prolongada das medidas.Para o ministro, não há flagrante ilegalidade no acórdão que autorize a interferência do STJ nesse momento processual. De acordo com o vice-presidente do STJ, o conteúdo da liminar se confunde com o pedido principal do Habeas Corpus, razão pela qual "deve-se reservar ao órgão competente a análise mais aprofundada da matéria".O magistrado abriu vista para parecer do Ministério Público Federal. O relator do caso no STJ será o ministro Rogerio Schietti Cruz, da 6ª Turma. Ainda não há data marcada para o julgamento do mérito do recurso. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.RHC 150.738Fonte: Conjur

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TJ-SP autoriza penhora de imóveis averbados com indisponibilidade

Postado: 28/07/2021A indisponibilidade, por si só, não tem o condão de impedir a penhora e sua averbação para satisfazer outras dívidas do executado. Caso contrário, enquanto tramitasse a ação, estaria o patrimônio, sobre o qual fora decretada a indisponibilidade, livre de qualquer execução, em prejuízo a outros credores.Com esse entendimento, a 14ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou a penhora de imóveis de um devedor mesmo com averbação de indisponibilidade nas matrículas por determinação da Vara do Trabalho de Taquaritinga (SP). Segundo o relator, desembargador Lavínio Donizetti Paschoalão, a decretação de indisponibilidade de bens tem apenas a finalidade de impedir que o devedor de determinada ação realize atos voluntários de alienação, esvaziando seu patrimônio em prejuízo de eventuais credores, medida direcionada, portanto, apenas à esfera jurídica do devedor."Um bem penhorado em um processo judicial pode ser penhorado em outro, desde que o valor do bem seja suficiente para adimplir o valor referente aos dois processos executivos. Não o sendo, dar-se-á preferência ao primeiro processo que realizou a penhora do bem, nos termos do que disposto no artigo 797, parágrafo único, do Código de Processo Civil", afirmou.Assim, na visão do magistrado, a prestação jurisdicional do credor, ao pedir a penhora dos imóveis, "encontra-se em perfeita harmonia com o princípio da efetividade da execução". Clique aqui para ler o acórdão2296443-97.2020.8.26.0000Fonte: Conjur

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STF julgará penhora de bem de família de fiador de imóvel comercial

Postado: 28/07/2021Penhora - imóvel comercialO STF foi acionado após decisão do TJ/SP, para quem não seria aplicável ao caso a decisão em que o plenário do STF se manifestou pela impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador na locação comercial (RE 605.709).O relator é o ministro Luiz Fux, que observou que o tema ultrapassa o interesse das partes. O presidente da Corte relembrou que as turmas do Supremo têm divergido na solução dessa controvérsia, por vezes considerando impenhorável o bem de família do fiador e, em outras ocasiões, admitindo sua penhorabilidade. Processo: RE 1.307.334Fonte: Migalhas

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Cobrança da diferença de correção monetária por construtora não é abusiva

Postado: 27/07/2021A cobrança de valores que se referem à correção monetária do preço entre a assinatura da promessa de compra e venda e a contratação do financiamento, que representam mera reposição do valor de compra da moeda, não é abusiva.Com esse entendimento, a 19ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença que considerou legal a cobrança da diferença de correção monetária por uma construtora.No caso, um homem comprou imóvel de uma construtora, por meio do programa Minha Casa Minha Vida, com financiamento da Caixa Econômica Federal.Ocorre que a cláusula referente ao financiamento previa que os valores das parcelas, repassados pela instituição financiadora à vendedora, o seriam sem correção monetária, devendo o comprador pagar a diferença.Por considerar essa cláusula abusiva, o comprador entrou com ação declaratória de inexigibilidade de débito. Em primeira instância, o juízo da 2ª Vara Cível do Ipiranga (SP), considerou que a ação improcedente, já que a cobrança de correção monetária encontra previsão contratual, sem revelar abusividade.Em sede de apelação, o desembargador relator, Ricardo Pessoa de Mello Belli, destacou que a decisão anterior seguiu a jurisprudência do TJ-SP, segundo a qual é válida a cláusula que prevê o repasse da cobrança da diferença de valores ao mutuário, oriunda da incidência de correção monetária sobre o valor financiado.Para o magistrado, como o contrato foi expresso ao prever a obrigação de pagamento por parte do comprador, tendo sido a cláusula redigida em letras maiúsculas e com amplo destaque, não houve abusividade por parte da ré.Clique aqui para ler a decisão1004542-19.2020.8.26.0010Fonte: Conjur

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Comprador de imóvel não deve arcar com dívida anterior de taxa de manutenção

Postado: 27/07/2021Não existe previsão em lei que obrigue o comprador de um imóvel a responder pelas dívidas do antigo proprietário quanto à taxa de manutenção.Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial ajuizado pela associação de proprietários de um loteamento urbano que visava obrigar o comprador de uma das unidades a pagar a dívida do antigo proprietário, pela taxa de manutenção.A cobrança da mesma está prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Com isso, quem adquire unidade tem a obrigação de fazer o pagamento.No caso dos autos, o proprietário anterior não pagou, e por isso a associação moveu ação de cobrança, que culminou em arresto da unidade e leilão judicial. Os compradores requereram o levantamento do arresto, mas a associação afirmou que isso só seria feito após o pagamento das dívidas da taxa de manutenção do antigo proprietário.Segundo a associação, o registro do contrato padrão no Cartório de Registro de imóveis vincula toda a cadeia de adquirentes, de modo que os recorridos devem responder pelas dívidas do proprietário anterior.A jurisprudência do STJ, no entanto, indica que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais. Além disso, elas não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.Assim, ainda que o registro do contrato padrão com previsão de taxa de manutenção no Cartório de Registro de Imóveis imponha aos adquirentes de unidades o pagamento da mesma, isso só vale a partir da aquisição."Com efeito, conforme se extrai da leitura do artigo 29 da Lei 6.766/1979 não existe previsão expressa de que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção", afirmou o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator.Por outro lado, destacou, quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante, o faz expressamente e de forma inequívoca, o que não é o caso da taxa de manutenção."O fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário, que nem sequer era o titular do domínio na época da arrematação", concluiu.A votação foi unânime, conforme voto do relator. Votaram com ele os ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.941.005Fonte: Conjur

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PSD pede que STF imponha aplicação do IPCA a contratos de locação

Postado: 27/07/2021Por meio de uma arguição de descumprimento de preceito fundamental, o Partido Social Democrático (PSD) pediu ao Supremo Tribunal Federal que determine a aplicação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), em substituição ao Índice Geral de Preços (IGP-M), ao reajuste dos contratos de locação residencial e não residencial.Além disso, a legenda pediu também que sejam consideradas inconstitucionais, mesmo quando previstas contratualmente, as decisões que determinem a aplicação do IGP-M ou do IGP-DI.Na ação, o partido argumentou que, nos últimos 12 meses, o IGP-M acumulou alta de 32%, valor muito superior ao índice de alta do IPCA, que reflete a inflação no Brasil e acumulou alta de 5,20%. O PSD alegou que o problema demanda uma "solução global", de forma que o IGP-M, utilizado por força de "tradição do setor imobiliário, e não de imposição legal", seja substituído por um índice que permita a recomposição das perdas inflacionárias sem levar ao enriquecimento sem causa de locadores.O partido solicitou que, caso não seja deferido o pedido para aplicação futura, que essa interpretação seja aplicada pelo menos durante o período da pandemia da Covid-19. Além disso, pede que seja conferida interpretação conforme a Constituição aos artigos 317 do Código Civil e 17 e 18 da Lei 8.245/1991. O PSD aponta violação a diversos preceitos fundamentais da Constituição, como os princípios da função social da propriedade, da função social da empresa, da função social do contrato, da solidariedade social e redução das desigualdades sociais e da livre concorrência.Diante da relevância da matéria, e para que a liminar seja apreciada pelo Plenário, o relator do processo, ministro Alexandre de Moraes, pediu informações ao presidente da República e ao Congresso Nacional. Na sequência, determinou a abertura de vista do processo à Advocacia-Geral de República e à Procuradoria-Geral da República. Com informações da assessoria de imprensa do STF.ADPF 869Fonte: Conjur

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STJ admite possibilidade de usucapião no Setor Tradicional de Planaltina/DF

Postado: 18/07/2021O atendimento aos requisitos da usucapião ainda se sujeita a verificação em cada caso concreto, pois a posse é fato e somente poderá ser comprovada diante das circunstâncias específicas do caso.Na última quarta-feira, dia 9 de junho de 2021, a segunda seção do STJ decidiu sobre o cabimento de ação de usucapião em imóveis desprovidos de registro localizados no Setor Tradicional de Planaltina/DF que, embora consolidado há décadas, não possuem regularidade urbanística (REsp 1818564/DF).Esse julgado merece dois comentários. Em primeiro lugar, o STJ destacou as particularidades dos imóveis do Setor Tradicional de Planaltina/DF, os quais foram ocupados anteriormente à própria criação do Distrito Federal, quando pertenciam ao Município de Planaltina/GO. Ressaltou-se que o bairro está há muito integrado à malha urbana e é dotado de infraestrutura básica. Dessa forma, a Corte entendeu que, por inércia do Poder Público, a transferência formal de titularidade nunca foi concluída, o que não pode prejudicar os possuidores.Quanto a esse ponto, o ministro Relator Moura Ribeiro citou o posicionamento da Associação de Notários e Registradores do Distrito Federal (ANOREG-DF), a qual, embora tenha se manifestado de forma contrária à usucapião em imóveis irregulares em tese, foi favorável quanto ao caso concreto, justamente em razão do histórico de ocupação do Setor Tradicional de Planaltina/DF. De acordo com o ministro, a "ANOREG admitiu a usucapião porque a área foi loteada pelo Município de Planaltina de Goiás antes da criação do Distrito Federal e sua conformação está sedimentada e mapeada."Ao delimitar a questão dessa maneira, pôs-se em evidência a inércia da Administração do Distrito Federal em proceder com qualquer ação para regularização fundiária do Setor Tradicional de Planaltina/DF. Nos termos do art. 40 da lei 6.766/79, o Distrito Federal está incumbido do dever de promover a regularização de assentamentos irregulares, a fim de se alcançar os padrões de desenvolvimento urbano adequados.Além de delimitar a tese às peculiaridades do Setor Tradicional de Planaltina, cabe destacar que a segunda seção do STJ afirmou apenas a possibilidade de usucapião, devendo ser verificado, em cada caso, se foram efetivamente cumpridos os requisitos legais. Com efeito, a ministra Nancy Andrighi destacou que "muitas questões que foram suscitadas poderão ser revistas quando estiverem em andamento as ações da usucapião." No mesmo sentido, o ministro Marco Aurélio Bellizze complementou que "não vamos proibir as ações, e nas ações de usucapião os requisitos vão ser debatidos de forma extensiva."Tanto essa questão possui caráter específico que, em seu voto, o ministro Relator afastou qualquer semelhança com casos atinentes a condomínios irregulares, como o do REsp 1431244/SP, que tratava de fração ideal de imóvel em propriedade condominial. Nesse caso, a ministra relatora Nancy Andrighi havia pontuado que a ação de usucapião não era o meio adequado para individualização de fração ideal em condomínio, pois se tratava de loteamento irregular.Essa diferenciação reflete uma preocupação das autoridades públicas locais, considerando que loteamentos irregulares muitas vezes são resultado de invasões de terras, inclusive em áreas de proteção ambiental. De modo semelhante, o TJ/DF já afirmou: "problema notório do Distrito Federal, a irregularidade urbanística tem sido objeto de análise casuística, consideradas as peculiaridades de cada Condomínio" (apelação 0712231-02.2017.8.07.0018). A delimitação feita pelo STJ afasta, portanto, qualquer pretensão de beneficiar atividades ilícitas, tais como a grilagem de terras.Nesse sentido, a ANOREG/DF havia alertado em sua manifestação como amicus curiae que ampliar o alcance da tese delimitada pelo TJ/DF "significaria utilizar fatos e fundamentos de uma situação para aplicação irrestrita ao restante sui generis do território nacional", o que iria em sentido contrário das normas sobre a proteção do meio ambiente, o ordenamento territorial e a regularidade registral, bem como da função social da propriedade (art. 182, §2º da Constituição Federal).Em conclusão, constata-se que a tese fixada pelo STJ sobre a possibilidade de usucapião de imóveis irregulares no Setor Tradicional de Planaltina/DF não é de aplicação irrestrita. O atendimento aos requisitos da usucapião ainda se sujeita a verificação em cada caso concreto, pois a posse é fato e somente poderá ser comprovada diante das circunstâncias específicas do caso.Juliana Santos LucasPresidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/DF.Fonte: Migalhas

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Condomínio não pode ser responsabilizado por furto em apartamento

Postado: 25/07/2021Um condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto em sua convenção ou regimento interno. Assim entendeu a 1° Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba ao indeferir o pedido de um morador que pleiteava a responsabilização do condomínio por um furto em seu apartamento.Segundo o processo, o autor afirma que, em julho de 2016, quando não se encontrava em sua residência, foi vítima de furto por parte de terceiros, que retiraram do imóvel um cheque de R$ 300, um relógio de ouro, no valor de mercado de R$ 1,5 mil, e um celular avaliado em R$ 750. Em primeira instância, o pedido foi indeferido sob a justificativa de que não houve responsabilidade do condomínio sobre o furto em questão.Ao analisar os autos, a desembargadora Fátima Bezerra Cavalcanti observou que a parte autora sequer fez prova mínima dos fatos alegados, tendo apresentado, a fim de corroborar suas alegações, apenas um boletim de ocorrência, o qual não pode ser unicamente levado em conta, dado o seu caráter unilateral. "Os fundamentos da sentença encontram-se alinhados ao que dispõe o artigo 373, I, do Código de Processo Civil (CPC), já que não foram apresentados de forma robusta os fatos constitutivos do direito autoral", afirmou.A magistrada também citou precedentes do Superior Tribunal de Justiça e também do TJ-PB, segundo os quais "o condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção", concluiu. Com informações da assessoria de imprensa do TJPB.0800492-83.2017.8.15.2001Fonte: Conjur

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Comprador de imóvel em leilão não responde por dívida de IPTU

Postado por fnca-blog 0Comentários 3 dias agoTJ-SP muda de entendimento e deixa de aplicar determinação de editaisO Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) mudou de entendimento e tem livrado quem compra imóvel em leilão de quitar dívidas anteriores de IPTU, mesmo que o edital tenha previsão de pagamento. Há julgados nesse sentido nas três câmaras de direito público que julgam o assunto.Em geral, nas aquisições via leilão judicial, a responsabilidade por dívidas de IPTU anteriores à arrematação segue o que está previsto no edital. Se constar que os débitos serão do arrematante, ele deverá fazer a quitação integral dos valores em aberto para poder prosseguir com a aquisição e averbação da transferência.Uma das decisões, da 18ª Câmara de Direito Público do TJ-SP, favorece uma construtora que arrematou um imóvel em leilão. Em abril, os desembargadores negaram recurso apresentado pela Prefeitura de São Paulo e foram unânimes ao entender que a empresa não deveria responder pela dívida de IPTU.O relator do caso, desembargador Henrique Harris Júnior, afirma em seu voto que, “em que pese o artigo 686, IV, do CPC [Código de Processo Civil] apontar que o edital de hasta pública deverá conter a menção da existência de ônus que recai sobre o bem, o CTN veda expressamente que o arrematante arque com o débito tributário sub judice”.“A arrematação tem o efeito de extinguir os ônus tributários que incidem sobre o imóvel arrematado”— Desembargador do TJ-SP Henrique Harris JúniorPara o desembargador, “a arrematação tem o efeito de extinguir os ônus tributários que incidem sobre o imóvel arrematado”. E acrescenta: “Além disso, o CTN é lei especial em relação ao CPC e sobre ele prepondera”.A 14ª Câmara de Direito Público do TJ-SP também seguiu a mesma linha, em caso julgado em novembro de 2020 (apelação nº 1014309-83.2019.8.26.0053). Por maioria dos votos, os desembargadores acolheram recurso de dois arrematantes de imóvel em leilão contra exigência da Prefeitura de São Paulo.Segundo o relator do caso, Octavio Machado de Barros, “o arrematante recebe o imóvel livre e desembaraçado dos encargos fiscais devidos até a data da expedição da carta de arrematação, pois esta tem o efeito de extinguir tais ônus sobre o bem imóvel arrematado”.Dois compradores de um imóvel também conseguiram decisão favorável, na 15ª Câmara do TJ-SP. O IPTU é exigido pela Prefeitura de Praia Grande. No entendimento da relatora, desembargadora Silvana Malandrino Mollo, como o arrematante deve quitar o valor assumido em leilão, sem qualquer dívida tributária, “o seu preço é que deve garantir os créditos existentes e distribuídos com observância da anterioridade das penhoras”.Eventuais credores, acrescenta a relatora, “‘devem buscar a satisfação de seus créditos junto ao preço obtido na hasta pública realizada, respeitada a ordem de preferência do artigo 186 do CTN” (apelação cível nº 1000483-42.2020.8.26.047).Em nota, a Prefeitura de São Paulo diz que “está em concordância com o Superior Tribunal de Justiça que, em suas últimas decisões sobre o tema, deu sentido de que a previsão expressa em edital da responsabilidade tributária do arrematante pelos débitos de IPTU anteriores à arrematação não viola o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional”.Fonte: Valor Econômico 20/07/2021

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Juíza determina que shopping preste contas a lojista

Postado: 22/07/2021Magistrada ponderou que a locatária tem o direito de exigir contas dos gastos que lastreiam a cobrança do cota condominial assim como as despesas com a cota do fundo de promoção.A juíza de Direito Flavia de Almeida Montingelli Zanferdini, da 4ª vara Cível de São Carlos/SP, determinou que um shopping center preste contas a lojista a título de cota condominial, fundo de promoção e despesas privativas no período de junho de 2019 a fevereiro de 2021.A ação foi ajuizada por uma loja de vestuário feminino locatária do shopping. A autora alega que no que tange ao pagamento de fundo de promoções e despesas condominiais (privativa e comum), especificamente, surgem diversas dúvidas quanto aos valores cobrados e suas correspondentes bases de sustentação, já que jamais o réu prestou quaisquer contas a locatária relativo aos valores que mensalmente lhe é cobrado.O shopping, por sua vez, disse que o pedido é genérico e que a autora não buscou os documentos de forma extrajudicial.Na análise do caso, a juíza ponderou que a loja locatária tem o direito de exigir contas dos gastos que lastreiam a cobrança do cota condominial assim como as despesas com a cota do fundo de promoção."Somente com a oferta das contas será possível dirimir a controvérsia sobre a existência de saldo em favor da autora e, se o caso, fixar com exatidão o valor, impondo-se à parte requerida apresentar as contas de forma adequada e com a respectiva documentação comprobatória, nos termos da Lei."Assim, julgou o pedido procedente e deu prazo de 15 dias para que o pedido seja cumprido.A banca Matheus Santos Advogados Associados patrocina a causa.Processo: 1002361-89.2021.8.26.0566Veja a decisão.Fonte: Migalhas

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O Direito de Preferência do devedor na aquisição do imóvel levado a leilão.

Postado: 22/07/2021Por Luiz Antônio Lorena de Souza FilhoSabemos que hoje em dia, a maioria dos financiamentos de imóveis são realizados através de um contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/97.Essa lei estipula as regras a respeito da operação financeira de financiamento imobiliário, bem como a forma de execução da garantia em caso de não pagamento.Nessa modalidade de financiamento, o adquirente obterá crédito com a finalidade de adquirir um imóvel, podendo este crédito ser concedido por um banco, uma incorporadora ou até mesmo por uma construtora.Para tanto, a empresa que cede o crédito com certeza assim não o fará sem que haja uma garantia. Diante disso, nessa operação, ocorrerá a transferência de propriedade do imóvel escolhido para o credor até que o adquirente quite todas as parcelas do financiamento.Basicamente, o credor será o verdadeiro proprietário do imóvel e somente após a quitação do contrato é que o imóvel passará a ser de propriedade do adquirente.Todavia, caso o adquirente não pague o valor total do financiamento e se torne inadimplente, o credor poderá ingressar, no cartório de registro de imóveis, com a execução extrajudicial da garantia para satisfação do crédito.Essa execução nada mais é do que um procedimento extrajudicial em que o devedor será intimado para purgar a mora, ou seja, pagar os valores atrasados.Assim, caso ele não realize o pagamento dessa dívida no prazo de 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor.Na sequência, após essa consolidação, o credor terá o prazo de trinta dias para promover público leilão para alienação do imóvel e, com isso, obter a satisfação de seu crédito.Segundo determina a Lei, em seu artigo 27:Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI edo parágrafo único do art. 24 deste Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.Como se verifica, a lei possibilita que o devedor possa, mediante uma notificação pessoal, purgar a mora no prazo de 15 dias, sendo que, se assim proceder, o contrato poderá seguir em todos os seus termos.De outro lado, contudo, uma vez que o devedor não realize o pagamento das parcelas em atraso nesse tempo, como dito, a propriedade será consolidada em nome do credor.A partir desse momento, não será mais possível purgar a mora. Isso não quer dizer, entretanto, que o devedor não possa recuperar o imóvel.Com efeito, o legislador, com a entrada e vigor da Lei 13.465/2017, incluiu na Lei 9.514/97, o § 2º-B em seu artigo 27, introduzindo na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, o Direito de Preferência do devedor para aquisição do imóvel.Isso quer dizer que o devedor poderá arrematar o imóvel em leilão, todavia, deverá ele observar que esse Direito de Preferência é garantido até a data da realização do segundo leilão, e ainda, além de pagar o preço estipulado, ainda terá que pagar todas as despesas para tanto, incluindo o valor do leiloeiro e ITBI (imposto de transmissão).Por fim, vale acrescentar que, o credor, ao realizar o procedimento extrajudicial no cartório de registro de imóveis, deverá atentar-se quanto a necessidade de intimação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, justamente para possibilitar e garantir que o devedor possa, se quiser e puder, fazer valer seu Direito de Preferência na arrematação do bem até a realização do segundo leilão.Chamo atenção para o fato de que esse tem sido, inclusive, um ponto de grande movimento no judiciário, já que muitos procedimentos foram e tem sido anulados por falta de intimação prévia do devedor a respeito das informações acerca do local, dada e horários dos leilões.Então, vale ficar atento para esse importante requisito, que visa, além da publicidade, garantir o Direito de Preferência do devedor em relação a outros interessados em arrematar o imóvel.Fonte: Jusbrasil

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Imobiliária deve pagar lucros cessantes por atraso na entrega de sala comercial

Postado: 18/07/2021Por constatar o descumprimento contratual, a 4ª Vara Cível de São Luís (MA) condenou uma empresa imobiliária a pagar lucros cessantes a compradores devido ao atraso na entrega de um imóvel.Os autores contaram que firmaram contrato de promessa de compra e venda com a empresa para aquisição de uma sala comercial em um shopping. A data prevista para entrega era novembro de 2013, com cláusula de prorrogação de 180 dias, mas o prazo não foi cumprido.A imobiliária alegou ter passado por situações imprevisíveis, como greve no setor de construção civil e transporte público, além de escassez de mão de obra e material de construção.Mas o juiz José Afonso Bezerra de Lima apontou que tais circunstâncias não caracterizariam motivo de caso fortuito ou força maior, "já que se tratam de situações inerentes aos riscos do negócio desenvolvido pela requerida, a quem cabe assumir as consequências, que não poderão ser repassadas aos consumidores".Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o magistrado considerou que o atraso na entrega do imóvel justificaria o pagamento de lucros cessantes dos aluguéis que deixariam de ser pagos ou que o imóvel poderia ter rendido caso tivesse sido entregue na data combinada.Por isso, ele determinou o pagamento de 1% sobre o valor do imóvel por mês, referente a um período de 15 meses. Na decisão, o juiz ainda estabeleceu a correção do saldo devedor pelo IPCA em vez do INCC.0041857-48.2015.8.10.0001Fonte: Conjur

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Herdeiros de imóvel rural devem pagar IR sobre ganho de capital, decide TRF-4

Postado: 17/07/2021Sem constatar direito líquido e certo, a 2ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região determinou que uma família uruguaia pague imposto de renda sobre o ganho de capital, e não sobre o valor da partilha de um imóvel rural.Os autores herdaram uma propriedade de mais de 2 mil hectares em Santana do Livramento (RS) e ajuizaram ação para pedir a suspensão da cobrança dos valores referentes ao ganho de capital obtido com a venda. Segundo eles, o IR deveria incidir sobre os valores da partilha, bem inferiores ao atingido na avaliação para alienação.A 3ª Vara Federal de Santa Maria (RS) concedeu decisão favorável aos autores. A União recorreu, alegando que a exclusão do tributo só seria permitida por lei.No TRF-4, o desembargador-relator Rômulo Pizzolatti deu provimento à apelação da União. Ele observou que uma metade da propriedade foi avaliada em cerca de R$ 495 mil, a outra metade em R$  2,1 milhões, e todo o imóvel foi vendido por R$ 14,2 millhões. "Causa perplexidade a pretensão dos impetrantes de nada, absolutamente nada, deverem pagar a título de ganho de capital", ressaltou o magistrado. Com informações da assessoria de imprensa do TRF-4.Clique aqui para ler o voto do relatorClique aqui para ler o acórdão5004573-80.2020.4.04.7102Fonte: Conjur

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Já está em vigor a Adjudicação Compulsória inteiramente pela via Extrajudicial??

Julio MartinsPublicado em 06/2021. Elaborado em 06/2021.Em breve a “Ajudicação Compulsória” poderá se juntar aos demais procedimentos extrajudicializados, realizáveis em Cartório sem qualquer intervenção judicial.Segundo a regra do art. 1.418 do atual Código Civil "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a ADJUDICAÇÃO do imóvel".O referido dispositivo trata da tão falada ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, procedimento atualmente manejado apenas pela VIA JUDICIAL (art. 501 do Código Fux) através do qual se busca a efetivação da transferência e registro definitivo de propriedade em nome do promissário comprador, desde que comprovada a mora do promitente e a quitação, baseada no título, tudo na forma dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Reale.Sobre o referido procedimento comenta a ilustre jurista MARIA HELENA DINIZ (Curso de Direito Civil Brasileiro. 2021):"(...) em caso de RECUSA da entrega de imóvel comprometido ou da outorga da ESCRITURA DEFINITIVA, ou na hipótese do imóvel ter sido alienado a terceiros e, havendo pago totalmente o preço estipulado (RT, 783:438), ocorrendo quaisquer dos casos acima apontados, o compromissário-comprador munido da promessa registrada poderá propor a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, notificando o devedor (em contrário, Súmula 239 do STJ) a lhe outorgar a escritura no prazo de 10 dias; se, contudo, o promitente-vendedor nada alegar nesse decêndio, o magistrado ADJUDICARÁ ao requerente o imóvel compromissado (Dec. Lei n. 58/37, arts. 10 e 16, §§ 1º e 2º), cuja sentença transitada em julgado valerá como título para o registro".Ao que parece, em breve o contexto da ADJUDICAÇÃO compulsória poderá ser modificado, tal como temos com reconhecido sucesso nos casos do INVENTÁRIO, do DIVÓRCIO e da USUCAPIÃO, por exemplo. É que tramita na Câmara dos Deputados o PL 10.046/2018 (https://www.câmara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2172331) de autoria do Deputado SINVAL MALHEIROS que procura inserir naLei de Registros Publicoss o procedimento de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL a ser processado diretamente no CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS, com assistência obrigatória de ADVOGADO (em rito muito semelhante ao hoje praticado na Usucapião Extrajudicial).A jurisprudência do TJRJ é clara com relação aos requisitos necessários para a Ação de Adjudicação Compulsória, senão vejamos:"TJRJ. 00003936320108190035. J. em: 05/07/2016. APELAÇÃO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. Ação de adjudicação compulsória, com sentença de IMPROCEDÊNCIA. Considerou a Magistrada não estarem presentes os requisitos ensejadores de tal medida. Para o cabimento e êxito deste tipo de ação, mister a existência de CONTRATO PRELIMINAR de promessa de compra e venda, do PAGAMENTO INTEGRAL do preço e da RECUSA do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a Escritura Definitiva. Não há que se falar em excesso de formalismo. Os requisitos são previstos em lei e, em caso de ausência, as vias ordinárias permanecem à disposição do jurisdicionado para convalidação do direito alegado. No caso em exame, não preenchidas as mencionadas condições para a adjudicação compulsória, não há como prosperar a ação. SENTENÇA CORRETA. Recurso desprovido".Fonte: Jus.com.br

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Sem culpa, construtora não deve indenizar por atraso em entrega de imóvel

Postado: 10/07/2021Por falta de comprovação de que o atraso na entrega de imóvel comprado na planta ocorreu por culpa da construtora, a 11ª Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, negou pedido de indenização por danos materiais e morais de uma mulher contra a Brookfield Rio de Janeiro Empreendimentos Imobiliários.A mulher comprou um apartamento na planta. Houve atraso na entrega das chaves, reconhecido pela empresa. As partes firmaram um acordo, e a Brookfield pagou indenização pela demora. Depois disso, porém, houve novo atraso, de cinco meses, na disponibilização do imóvel, e a compradora pediu reparação na Justiça. O requerimento foi negado em primeira instância, mas ela recorreu.O relator do caso no TJ-RJ, desembargador Sérgio Nogueira de Azeredo, apontou que não ficou comprovado que o segundo atraso ocorreu por culpa da construtora."São necessárias medidas de cunho burocrático até a entrega das chaves, como, por exemplo, a instalação do condomínio e o registro das unidades, algumas das quais são alheias ao controle da própria empreendedora", destacou o desembargador.Com relação ao pedido de indenização pelo primeiro atraso, o relator avaliou que a reparação já havia sido paga por meio do acordo extrajudicial firmado anteriormente pelas partes.Clique aqui para ler a decisãoProcesso 0032723-84.2016.8.19.0203Fonte: Conjur

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Exceção à impenhorabilidade é transmissível a novo bem de família

Postado: 08/07/2021Se um bem de família pode ser penhorado para a satisfação de dívida relativa à compra dele próprio, o novo bem de família adquirido com o dinheiro recebido pela venda do primeiro também estará sujeito a penhora.Com essa conclusão, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento a um recurso especial que tentava afastar decisão do Judiciário que entendia como transmissível a condição de penhorabilidade de um imóvel de família.Na prática, esse posicionamento visa evitar que uma mulher encontre uma forma de driblar a regra do Lei 8.009/1990 que trata da exceção de impenhorabilidade dos bens de família. O julgamento foi unânime, conforme voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.A situação dos autos é bastante peculiar. Uma mulher fechou contrato de compra e venda de um imóvel que seria usado para morar com a filha, mas não conseguiu honrar as prestações.De acordo com o artigo 3º, inciso II da Lei 8.009/1990, esse imóvel seria penhorável por aquele que fez o financiamento que permitiu à mulher fazer a compra do bem de família.O problema é que a devedora vendeu esse imóvel e usou o dinheiro recebido para comprar outra casa, a qual se tornou impenhorável porque deixou de abranger a situação tratada pela exceção de penhorabilidade do artigo 3º da Lei 8.009/1990.Relatora, a ministra Nancy Andrighi entendeu que o caso é de transmissão da penhorabilidade ao novo imóvel, desde que se comprove que ele foi adquirido, de fato, com o dinheiro da venda do primeiro bem de família.“Não pode o devedor adquirir novo bem de família com os recursos provenientes da venda de bem de família anterior para, posteriormente, se furtar ao adimplemento da dívida contraída com a compra do primeiro, notadamente tendo em vista a máxima de que a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza”, criticou.“Em outras palavras”, acrescentou, “se o primitivo bem de família pode ser penhorado para a satisfação de dívida relativa ao próprio bem, o novo bem de família, adquirido com os recursos da alienação do primeiro, também estará sujeito à exceção prevista no inciso II do artigo 3º da Lei n. 8.009/90”.O acórdão da 3ª Turma dá parcial provimento ao recurso especial, mas determina o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Paraná para que, com base nas provas, decida se o imóvel cuja penhora se discute foi ou não adquirido com os recursos provenientes da venda do bem de família que figurava como objeto do contrato ora executado.Clique aqui para ler o acórdãoREsp 1.935.842Fonte: Conjur

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Casa penhorada há 14 anos é reconhecida como bem de família

Postado: 07/07/2021Por concluir que o imóvel é local de residência familiar, a 6ª Vara de Execuções Fiscais Federal de São Paulo reconheceu a impenhorabilidade e suspendeu a hasta pública de uma casa penhorada 14 anos atrás.A Fazenda Nacional havia ajuizado execução fiscal em 1997 contra uma empreiteira, para cobrança de crédito previdenciário tributário. Como a empresa já havia sido desativada sem deixar bens, em 2007 foi penhorado um imóvel de uma ex-sócia.Mais tarde, representada pelos advogados Thiago Tadeu França Costa Diegues e Yuri Carmo Alves, a mulher afirmou que o imóvel seria bem de família, e portanto impenhorável, conforme a Lei 8.009/1990. Ela explicou que a casa seria o único imóvel existente em seu patrimônio, e o local onde vive com sua filha e companheiro. Já a União alegou que ela teria doado outro imóvel aos seus filhos menores."Os elementos constantes destes autos formam um conjunto probatório idôneo a ponto de comprovar a impenhorabilidade da casa", constatou o juiz Erik Frederico Gramstrup. Segundo ele, embora haja indícios de ocultação por mais de uma vez, seria possível concluir que o imóvel é o local onde a corresponsável reside com sua família.O magistrado ainda apontou que a maioridade dos filhos não seria relevante para reconhecer a casa como o imóvel residencial. "Basta que se tenha conservado no imóvel uma unidade familiar, que ao ver deste Juízo abrange também aquela formada pela prole, após o falecimento dos ascendentes", indicou.Clique aqui para ler a decisão0584924-48.1997.4.03.6182Fonte: Conjur

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Síndico de condomínio assume o ônus de conviver com críticas, decide JEC-SP

Postado: 06/07/2021Quando a crítica não ultrapassa os limites da liberdade de expressão, não se vislumbra ofensa ao direito de personalidade. Assim, a 2ª Vara do Juizado Especial Cível de São Paulo julgou improcedente pedido de danos morais por ofensas a honra.A ação foi proposta pela síndica de um condomínio contra outra moradora do edifício. A autora alegou que a ré fazia declarações recorrentes contra sua imagem e honra, perante todo o condomínio, além de questionar sua integridade. Requereu a indenização por danos morais.Na sentença, o juiz Fabio In Suk Chang considerou que as postagens da ré, tidas por ofensivas, apenas refletem opiniões pessoais a respeito de eventos da vida condominial, com poucas colocações diretas sobre a autora.Dessa forma, para o magistrado, não há que se falar que as impressões a respeito da gestão da autora violam seu direito a personalidade. Segundo ele, mesmo que as opiniões veiculadas sejam negativas e infundadas, não é possível afastar o direito constitucional de liberdade de expressão, de acordo com precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo citados.Além disso, Chang acolheu o argumento da ré de que aquele que se dispõe a ser síndico deve assumir o ônus de conviver com fiscalização e críticas, pois tal diretiva aplica-se a todos que exercem função de mandatários, seja no âmbito político, seja no de um condomínio. A defesa da ré foi feita pelo advogado Ricardo Amin Abrahão Nacle.1008234-08.2020.8.26.0016Fonte: Conjur

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Juíza troca IGP-M por IPCA no reajuste de contrato de financiamento de imóvel

Postado: 03/07/2021Por entender que a prestação dos compradores se tornou excessivamente onerosa, a 7ª Vara Cível de Ribeirão Preto (SP) determinou, em liminar, a substituição do Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M) pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) na correção monetária de um contrato de financiamento de imóvel.O IGP-M foi escolhido entre as partes no contrato para reajuste mensal. A juíza Roberta Luchiari Villela observou que o índice foi de 20,92% em 2020, devido a fatores relacionados à crise de Covid-19 e à política externa e interna.Enquanto o IGP-M foi muito superior ao índice de inflação real, a magistrada apontou que o IPCA seria mais adequado para manter o equilíbrio econômico do pacto. Isso porque o índice foi de 5,5% no período, ou seja, refletiria melhor a inflação."A aplicação de índice de reajuste em desacordo com a real inflação do país pode tornar inviável a continuidade dos pagamentos, que traz prejuízo para a contratada, inclusive", ressaltou a juíza.Clique aqui para ler a decisão1021636-10.2021.8.26.0506Fonte: Conjur

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Governo quer cobrar 5% de imposto sobre valorização do imóvel

Projeto foi encaminhado ao Congresso nesta sexta-feira (25)Estadão Conteúdo26 de junho de 2021 às 16:56 | Atualizado 26 de junho de 2021 às 19:03O governo propôs medida para permitir a atualização do valor de imóveis na declaração de Imposto de Renda. De acordo com o projeto enviado nesta sexta-feira (25) ao Congresso, agora será permitido atualizar os valores patrimoniais, mas haverá a cobrança de uma alíquota de 5% do imposto sobre a valorização declarada.Atualmente, não é possível atualizar o preço do imóvel de acordo com o valor de mercado na declaração do IR. Só no momento da venda é que o contribuinte tem de pagar uma taxa (entre 15% e 22,5%) sobre a diferença entre o preço de compra do imóvel e o valor pelo qual foi vendido – o chamado lucro imobiliário.Para o secretário da Receita Federal, José Tostes, a medida é positiva para contribuintes, que vão pagar imposto menor na hora da venda. O prazo para adesão e pagamento do imposto será de janeiro a abril de 2022.Tostes deu o exemplo de um contribuinte com imóvel registrado hoje na sua declaração por R$ 500 mil. Esse contribuinte opta por atualizar o valor para R$ 1 milhão. Supondo que daqui a três anos, ao vender, o valor do imóvel seja de R$ 1,2 milhão, o imposto incidirá sobre R$ 200 mil – o ganho de capital. Se na venda futura o valor do imóvel for de R$ 1 milhão ou menos, como o custo está atualizado, não haverá ganho de capital. Nesse caso não haverá imposto a pagar."A atualização registrada é definitiva. Porém, se vai haver ou não incidência do imposto, dependerá do valor futuro de venda comparado com esse valor atualizado", explicou.Segundo Tathiane Piscitelli, professora de direito tributário e financeiro na Fundação Getúlio Vargas, trata-se de uma mudança boa para os contribuintes que querem se planejar para uma eventual venda e pagar menos imposto. "O modelo anterior fazia com que a pessoa pagasse muito imposto na hora da venda. E, se o imóvel tinha uma valorização muito alta, acabava sendo desvantajoso. Agora, é possível fazer um planejamento", afirmou ela.Pressa para arrecadarA visão de benefício é compartilhada pelo economista-chefe da MB Associados, Sérgio Vale. Segundo ele, já era uma tendência que o governo fizesse essas alterações para aumentar a arrecadação no curto prazo.Porém, Vale aponta que talvez poderia ter sido feita uma progressão por faixa de valor de imóvel. Dessa maneira, quem tem imóveis mais baratos pagaria um porcentual menor do que os proprietários dos mais valorizados. "Seria um imposto mais progressista do que foi feito, pois acaba sendo um ganho especialmente para quem é mais rico", diz. "E o governo optou por arrecadar mais agora com vistas a melhorar o perfil da dívida, que ainda se encontra bem elevado."O professor Alberto Ajzental, da Fundação Getúlio Vargas (FGV), especializado no setor imobiliário, diz que a medida mostra um certo desespero do governo por dinheiro. Segundo ele, dificilmente as pessoas donas de somente um imóvel, em meio à uma pandemia, vão querer atualizar os valores e pagar o imposto ao governo. No entanto, aqueles que investem no setor imobiliário e fazem vendas e compras em um ritmo maior serão os principais beneficiados."O governo não quer esperar esse dinheiro em um período de dez, vinte anos. É como se fosse uma anistia do governo para fazer dinheiro", disse Ajzental. Fonte: CNN Brasil

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