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Qual a diferença entre servidão de passagem e passagem forçada?


Enquanto servidão de passagem é direito real de gozo ou fruição, a passagem forçada é direito de vizinhança. Entenda um pouco mais, em pequenos pontos, a principal diferença entre esses dois institutos.Postado: 13/04/2021PASSAGEM FORÇADAO código civil assegura ao proprietário de prédio que se achar encravado, de forma natural e absoluta, sem acesso a via pública nascente ou porto, o direito de, mediante pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário – art. 1.285 CC (GONÇALVES, 2019).Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída difícil e penosa. A passagem forçada é instituto do direito de vizinhança, nasce da lei, e não se confunde com a servidão de passagem, que constitui direito real sobre coisa alheia e, geralmente, nasce do contrato (GONÇALVES, 2019).Sendo assim, a passagem forçada decorre de lei, é um direito de vizinhança e uma obrigação propter rem. Não pode haver usucapião de passagem forçada. Outrossim, não há necessidade de registro no Cartório de Registro de Imóveis, bastando a existência de contiguidade entre os prédios e o preenchimento dos requisitos do encravamento ser natural e absoluto (TARTUCE, 2020).Ademais, o sujeito passivo é uma pessoa definida e a finalidade precípua da passagem forçada decorre da função social da propriedade, ou seja, tem o objetivo de evitar que propriedade fique sem a destinação econômica em razão do imóvel encravado não ter comunicação com a via pública (TARTUCE, 2020).Além disso, a lei estabelece o direito à indenização devida ao dono do prédio onerado, por meio de indenização cabal, e, caso não houver acordo entre as partes, será estabelecido judicialmente. Nesse caso, deverá o juiz impor o menor ônus possível ao prédio serviente, e, em havendo diversos imóveis, escolherá aquele que menor dano sofrerá (GONÇALVES, 2019).A extinção da passagem forçada decorre, por exemplo, da abertura de estrada pública, ou quando é anexado a outro imóvel que tenha acesso a via pública (GONÇALVES, 2019).SERVIDÃO DE PASSAGEMPor sua vez, a servidão de passagem é ônus real, voluntariamente imposto a um prédio, denominado serviente, em favor de outro prédio, denominado dominante. Assim, o serviente perde o exercício de alguns de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo menos mais agradável (GONÇALVES, 2019).É direito real sobre coisa alheia, decorre de ato volitivo das partes, geralmente por via contratual e testamentária. Pode ocorrer usucapião desse direito real (TARTUCE, 2020).Para sua constituição, há necessidade do registro imobiliário. Diante de sua natureza real, seus efeitos são erga omnes e seu objetivo é aumentar a conveniência e utilidade da propriedade do dominante (TARTUCE, 2020).Flávio Tartuce, em sua obra Manual de Direito Civil, Volume Único, faz um quadro-síntese, enunciado as principais diferenças entre passagem forçada e servidão (p. 1492, 2020):REFERÊNCIASTARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil 2 esquematizado: contratos em espécie, direito das coisas. 7. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019.Fonte: Jusbrasil

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Cálculo do ITBI deve usar mesma base do IPTU ou o valor de venda do imóvel


Postado: 13/04/2021A base de cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) não pode ser diferente da utilizada para o cálculo do imposto predial e territorial urbano (IPTU). Assim, a 7ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo determinou que o ITBI a ser pago por uma mulher tenha como base de cálculo o valor usado no cálculo do IPTU ou o de venda, prevalecendo o maior.A autora — patrocinada pelo advogado Alex Araujo Terras Gonçalves, sócio fundador do escritório Terras Gonçalves Advogados — já havia conseguido tal determinação em liminar. Na sentença, o juiz Evandro Carlos de Oliveira confirmou a decisão.A Secretaria de Finanças da Prefeitura de São Paulo considerava o valor venal de referência do bem como base de cálculo. A autora defendia que o ITBI deveria incidir sobre o valor venal empregado no IPTU ou o valor da transação comercial do imóvel — o que fosse maior."A adoção de valores venais distintos para dois tributos, como o IPTU e o ITBI, fere o princípio da legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e o princípio da universalização tributária", destacou o magistrado.Clique aqui para ler a decisão1004539-95.2021.8.26.0053Fonte: Conjur

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07 motivos que podem anular o leilão extrajudicial de imóvel


Postado: 13/04/2021Hoje em dia, a grande maioria dos financiamentos de imóveis urbanos ocorre na modalidade de Alienação Fiduciária em Garantia.Essa forma de financiar é feita pela transferência temporária do imóvel adquirido ao credor, podendo ser uma casa, apartamento, lote, fazenda, chácara, entre outros, até que a dívida seja totalmente quitada.A Lei 9.514/97, que justamente trata da Alienação Fiduciária em Garantia, determina um procedimento que deverá ser seguido pelo credor para que ele possa satisfazer o seu crédito em caso de inadimplemento do adquirente do imóvel por meio dos leilões extrajudiciais do imóvel que foi dado em garantia.Nesse caso, caso a pessoa tenha feito um financiamento por meio da Alienação Fiduciária em Garantia, ao contrário do que ocorria com a hipoteca em que o credor era obrigado, em regra, a propor uma ação de execução judicial para receber, na alienação fiduciária poderá esse mesmo credor executar o contrato por meio de procedimento extrajudicial diretamente no cartório.A Lei 9.514/97 revolucionou o mercado imobiliário ao permitir ao credor que, caso o adquirente não pague as parcelas do financiamento, utilize do procedimento da lei para, rapidamente, satisfazer o seu crédito com o produto na venda do imóvel ou com a adjudicação do imóvel (caso o imóvel não seja arrematado em leilão).Contudo, esse procedimento (Clique aqui para acessar meu perfil e ter acessos aos artigos em que falo especificamente sobre as etapas desse procedimento), deverá ser seguido à risca, em especial o leilão extrajudicial que será realizado, pois, caso contrário, poderá o devedor/adquirente pleitear na justiça a sua anulação.Por isso, separei uma lista com os 07 principais motivos que podem levar a anulação do leilão extrajudicial de imóvel, vamos a eles:1) Ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora:Purgar a mora significa pagar os valores atrasados.Contudo, no caso dos contratos com alienação fiduciária, caso o adquirente esteja em atraso, o credor necessariamente deverá enviar uma notificação ao devedor, por meio do cartório, que deverá ser recebida em mãos, para que este, no prazo de 15 dias faça o pagamento das parcelas atrasadas.Caso o devedor receba essa notificação e fique inerte nesse prazo, ou seja, não se dirija ao cartório para realizar o pagamento das parcelas, poderá o credor consolidar definitivamente a posse do imóvel e, na sequência, seguir com a realização do leilão extrajudicial.Todavia, a regra é no sentido de que o credor só poderá consolidar a posse do imóvel e passar para as próximas etapas se e somente se essa notificação for feita pessoalmente, ou seja, deverá ela ser entregue diretamente ao devedor, pois caso assim não ocorra o procedimento estará viciado, podendo ser anulado por meio de uma decisão judicial.2) Valor da dívida incorreto:Quando o credor envia a notificação para o devedor pagar os valores atrasados, deverá ele também indicar o valor da dívida, anexando, inclusive, uma planilha demonstrativa de débito.Caso o valor da dívida esteja incorreto, poderá a notificação também ser anulada, caso o credor não tome a cautela de corrigir o erro em prazo razoável e antes do leilão, por meio de uma nova notificação retificando o valor da dívida.Dessa forma, se os valores estiverem incorretos, poderá a notificação ser anulada.3) Ausência de intimação dos devedores sobre a data, horário e local dos leilões:Recentemente, escrevi um artigo específico sobre a questão da nulidade do procedimento pela ausência de intimação dos devedores nesta situação (Clique aqui).O fato é que, nossos Tribunais têm entendido em sua maioria que, a intimação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, é de suma importância para garantir o direito de preferência do devedor, assegurado pela legislação.Portanto, caso no procedimento de retomada do bem, o credor não providencie a devida intimação do devedor neste quesito, também poderá haver a nulidade do procedimento.4) Ausência de publicação de Edital:É necessário que ocorra a publicação de um edital divulgando a realização do leilão do imóvel, em jornal de grande circulação, por pelo menos três dias consecutivos.Nesse edital, deverá, inclusive, haver uma descrição detalhada e avaliação do imóvel, contando ademais as datas, horários e local do leilão. A ideia é dar publicidade ao ato.Assim, caso não ocorra essa publicação, poderá haver a anulação do leilão extrajudicial.5) Ausência de descrição pormenorizada das benfeitorias:Antes da realização do leilão, todas benfeitorias devem ser detalhadamente descritas, bem como o estado de conservação delas.Aqui, é importante que o máximo de informações sobre as condições do imóvel sejam registradas para evitar qualquer tipo de questionamento.Por isso, caso o credor deixe passar alguma benfeitoria que tenha sido realizada no imóvel, poderá o procedimento nesse quesito ser anulado.6) Preço vil:Aqui, temos um importante requisito que precisa ser analisado com bastante cuidado.O valor do imóvel anunciado no leilão não pode estar muito abaixo do valor de mercado.Geralmente, considera-se preço vil quando a avaliação é inferior a 50% do valor de mercado do bem.Portanto, caso se constate que o preço está abaixo de 50% do valor de mercado, poderá o leilão ser anulado.7) Intimação do cônjuge:Por fim, temos a questão da intimação do cônjuge.Quando o imóvel for anunciado para leilão, o marido ou a esposa do devedor, também deverá ser notificado sob pena de nulidade do leilão.Vale destacar, contudo, que essa regra não se aplica quando o regime de bem do casamento é a separação total de bens.Fonte: Jusbrasil

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