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Você sabe a diferença entre contrato de compra e venda, escritura e registro de imóvel?


Postado: 26/11/2021Publicado por Por Talita e Camila Na Boutique do DireitoNotamos que muitos possuem dúvidas acerca das etapas para a regularização de um imóvel, como o contrato de compra e venda, a escritura pública e o registro. Saber diferenciá-los é uma tarefa muito importante, principalmente quando se realiza transações tendo como objeto um imóvel.Portanto, para sanar os questionamentos sobre esses temas, no artigo de hoje trataremos de cada um deles especificadamente.CONTRATO DE COMPRA E VENDAO contrato de compra e venda trata-se do instrumento que garante direitos para o vendedor e comprador. O artigo 481 do Código Civil aduz que: “é o contrato em que uma das partes (vendedor) obriga-se a transferir o domínio de uma coisa e a outra (comprador) a pagar-lhe o preço em dinheiro.”Para Maria Helena Diniz (2015), no direito brasileiro as consequências dos contratos são meramente obrigacionais e não reais, logo, a simples existência do contrato por si só não gera a transmissão do domínio do bem ou da coisa, assim, apenas garante o direito e o dever da realização, como é o caso do contrato de compra e venda.Por ser um dos instrumentos jurídicos mais utilizados no mercado imobiliário, é oportuno salientar quais as características do contrato de compra e venda. Refere-se a um contrato bilateral; oneroso, por se tratar da transferência de um bem com valor econômico e consensual, no qual o vendedor e comprador chegam a um acordo de vontades acerca do preço e coisa. Ademais, há alguns elementos principais desse contrato, como: elementos subjetivos (vendedor e comprador); elementos objetivos (coisa e preço).É relevante observar também casos isolados em que o Código Civil estipula algumas restrições ou observações a serem tomadas pelas partes, como nos casos de venda de ascendente para descendente ou a compra e venda entre cônjuge. Nessas situações, fique atento ao que a lei determina.ESCRITURA DE IMÓVELA escritura de um imóvel ocorre posteriormente à assinatura do contrato de compra e venda, sendo o ato que assegura a validade jurídica da transação de compra e venda de um imóvel com autenticação legal, ou seja, com fé pública. O documento é elaborado no Cartório de Notas, onde é validada a compra e venda. Entretanto, é pertinente reforçar que nos casos de financiamento de imóveis, o contrato fornecido pela instituição financeira provedora substitui a escritura do imóvel.Para Vitor Frederico Kumpel (2017), a escritura seria um instrumento público lavrado no Tabelionato de Notas que possui a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir ato, ato-fato ou negócio jurídico dotado de fé pública.O artigo 108 do Código Civil dispõe acerca da importância da documentação da seguinte forma: “A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”Na escritura pública constarão a lavratura, o histórico do terreno e também do imóvel, além do registro. O procedimento poderá ser feito em qualquer tabelionato do Brasil, na presença de um tabelião, ao contrário do registro que deve ser feito somente na cidade onde o imóvel está localizado. Além disso, fique atento a quais documentos o cartório irá solicitar, tanto do vendedor, quanto do comprador.Em relação ao valor do procedimento, existem alguns custos que devem ser calculados no momento do planejamento financeiro no processo de compra e venda de um imóvel, inclusive no momento da escritura, como as taxas cartoriais e o ITBI.REGISTRO DE IMÓVELO registro de um imóvel é o ato que sucede a escritura, em que no Cartório de Registro de Imóveis ocorre a transferência da propriedade com o registro na matrícula do imóvel. Sendo assim, será o ato que estabelece quem é o proprietário formal e legal de um imóvel. Nesse sentido, Aguiar Vallim, conceitua o registro de imóveis como a “serventia da Justiça encarregada de transladar para os seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes atos que então se presumem autênticos, seguros e eficazes contra todos”.Assim sendo, para dar início ao procedimento, a escritura pública deve estar regularizada no Cartório de Notas, após, é necessário apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis, situado no local do imóvel, os seguintes documentos: RG; CPF; comprovante de residência; profissão; dados do cônjuge ou certidão de casamento ou união estável; matrícula do imóvel atualizada; cartela do IPTU ou valor venal emitido pela prefeitura; ITBI; negativa de débitos do IPTU. Todavia, o cartório poderá solicitar outros documentos, caso seja necessário.Concluída a apresentação da documentação, é comum que os cartórios levem o prazo de, aproximadamente, 30 dias para a confecção do registro. Nos casos em que o imóvel seja financiado, deverá ser apresentado o contrato com a instituição, a qual substitui a escritura, que somente será emitida após a quitação.Diferente do procedimento da escritura, em que apenas é concedido o uso do imóvel, o registro vem para firmar definitivamente a posse do mesmo. Por isso, dentro do processo de compra e venda, é de suma importância estar atento a regularização da escritura e, após, do registro.Há uma série de riscos para quem não escolhe pela realização da escritura e registro, pois sem um ato válido, não há a transferência real da propriedade, assim, o imóvel ficará na iminência de ir para um inventário, nos casos do falecimento do vendedor; ser penhorado judicialmente ou poderá haver a venda do imóvel por parte do antigo vendedor, já que não há a escritura com o registro da venda na matrícula do imóvel.Nesse artigo foi possível conhecer um pouco mais sobre as fases para uma adequada regularização do imóvel.Fonte: Jusbrasil

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A (Im)Possibilidade de Usucapir Bem Imóvel Oriundo de Herança


Postado: 11/11/2021Publicado por LEXNET ConsultoriaA Usucapião é um instituto do direito civil que permite aos cidadãos adquirirem direitos de propriedade sobre um bem. Por exemplo, um bem imóvel, em razão de o ocupante ter exercido, por um certo período contínuo de tempo, a posse pacífica e mansa deste referido bem.Para que o direito seja reconhecido esse direito ao indivíduo, outros requisitos legais específicos terão de ser observados e demonstrados.Dentre os bens imóveis que podem ser objetos de usucapião, estão aqueles que compõem a herança. Todavia, com algumas ressalvas. De acordo com parte da doutrina e alguns tribunais, o requerimento de usucapião, quando formulado por um dos herdeiros, apenas será deferido quando finalizada a partilha, senão vejamos.É essencial, para que um dos herdeiros consiga usucapir imóvel da herança, o exercício da posse exclusiva da integralidade do bem, com a manifesta intenção de ter o imóvel, com ânimo de proprietário (animus dominis), ou seja, agindo como se dono fosse.Além da posse mansa e pacífica citada acima, outro requisito essencial para a configuração da usucapião é o lapso temporal. Cada uma das suas espécies fixará um prazo mínimo que o indivíduo, com o objetivo de conseguir a usucapião, exerça a posse do bem a ser usucapido sem que haja intervalos ou interrupções.Como se trata, no caso, de bem herdado, vale ressaltar que o Código Civil, em seu artigo 1.207, autoriza que o autor da ação de usucapião some à sua posse no imóvel o tempo em que seus antecessores possuíram o imóvel, para a contagem final do lapso temporal em que exerce a posse, ressalvando que todas as posses tenham sido mansas e pacíficas.Por se tratar de bem imóvel que compõe a herança, deve-se atentar para o fato de que, assim que a morte acontecer, os bens do de cujus passam automaticamente (independente da propositura da ação de inventário) ao condomínio formado pelos herdeiros, chamado de Espólio, e permanece ali até que se seja realizada a partilha e cada um dos herdeiros se torne proprietário do quinhão que lhe couber. Isso acontece por força do princípio de Saisine, que foi aderido pela Legislação Cível vigente (artigo 1.784 do Código Civil/02)Nesta linha de raciocínio, ainda que o requerente da usucapião more no imóvel há anos e que seus co-herdeiros não façam nenhuma oposição, entende-se que não estará configurada a posse mansa e pacífica, porque aquele imóvel ainda é considerado em condomínio, que só será divisível após a partilha, como determina o artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil: "Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio”. Por isso, a usucapião de imóvel oriundo de herança só poderá ser reconhecida após a ocupação do intervalo de tempo posterior à partilha porque, enquanto existir Espólio, existe composse dos herdeiros.Em recente julgamento de recurso de Apelação Cível[1], a 18ª Câmara Cível do TJMG citou a doutrina de Nelson Nery Júnior, Código Civil Comentado, 11ª edição, 2013, em que traz considerações sobre a natureza indivisível da herança “todos têm tudo da herança, de modo que nenhum deles pode exercer atos possessórios que excluam direitos dos demais". O que se pode concluir disso é que a composse entre os herdeiros não pode coexistir com a posse mansa e pacífica de um co-herdeiro sobre um mesmo bem, a fim de usucapi-lo.Por esta ótica, quaisquer bens do Espólio são, sem sombra de dúvida, de propriedade do Espólio (composto por herdeiros legítimos e testamentários), pelo que não podem ser considerados de outra pessoa, ainda que esta esteja entre os herdeiros. Independentemente de quanto tempo perdure a existência do espólio, não há possibilidade de um dos herdeiros alegar que possuía algum de seus bens como se dono fosse, porque certamente não há posse mansa, pacífica e ininterrupta. Nesse sentido, decidiu o TJMG:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. BEM OBJETO DE PARTILHA. COMUNHÃO DE DIREITOS. ART. 1.721, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL. A posse ad usucapionem deve ser cabalmente demonstrada em todos os seus requisitos: exercício manso, pacífico, ininterrupto, com ânimo de dono para autorizar a declaração do domínio. Não se pode desconsiderar que a herança, pela adoção do princípio de saisine, transmite-se aos herdeiros no momento do óbito, todavia, essa herança é considerada indivisa até a sua partilha, por força do artigo 1.791 do Código Civil. Somente após a partilha começa a correr qualquer prazo para aquisição da posse pelo requerente, posto que, como já dito, a herança defere-se como um todo unitário e, até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança é indivisível. A posse exercida por todo o tempo pelo apelante, se deu por mera tolerância dos demais coerdeiros, inexistindo, pois, o ânimo de dono e se, partilha se deu em 2013, ainda não transcorreu o lapso de tempo necessário à aquisição da posse por usucapião (TJMG - Apelação Cível 1.0472.13.001703-2/001, Relator (a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, 14ª Câmara Cível, julgamento em 22/02/2018, publicação da sumula em 02/03/2018)Enquanto existir o Espólio, o bem imóvel será considerado um condomínio indivisível. E assim, havendo mais de um herdeiro (condômino), a legislação brasileira não admitirá o reconhecimento da usucapião, das quotas-partes que caibam aos seus co-herdeiros, garantindo, assim, o direito de cada um dos herdeiros sobre o quinhão que lhe couber ao fim da partilha, independentemente de ocupá-lo.Curioso destacar que a restrição de reconhecimento de usucapião por um co-herdeiro, antes da realização da partilha, não será aplicada perante a terceiros que, porventura, queiram usucapir de bem de herança. Sendo o Espólio o único proprietário do imóvel, pode um terceiro (não herdeiro), mesmo antes da partilha, requerer o reconhecimento da usucapião, desde que cumpra os requisitos legais.[1] TJMG - Apelação Cível 1.0114.15.001725-8/001, Relator (a): Des.(a) Fernando Lins , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/11/2018, publicação da sumula em 22/11/2018Fonte: Jusbrasil

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Será que o locatário dos bens da herança tem direito de preferência no caso de Cessão de Direitos Hereditários?


Postado: 11/11/2021Publicado por Julio MartinsEm se tratando de Cessão de Direitos Hereditários é sempre necessário recordar que este importante instrumento de transferência de bens componentes de uma HERANÇA tem regulamentação legal no Código Civil. Sempre anotamos isso já que infelizmente muitos operadores do Direito (e lamentavelmente muitos Cartórios) acabam negando ou dificultando a realização do ato baseados numa interpretação equivocada. Reza o art. 1.793 do Código Reale que:"Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de CESSÃO POR ESCRITURA PÚBLICA.§ 1 o Os direitos, conferidos ao herdeiro em conseqüência de substituição ou de direito de acrescer, presumem-se não abrangidos pela cessão feita anteriormente.§ 2 o É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.§ 3 o Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade"Também é necessário pontuar - e já falamos melhor sobre isso aqui - que a Cessão de Direitos Hereditários, negócio jurídico que é, pode encapsular uma VENDA ou DOAÇÃO, razão pela qual atrairá para o seu manejo, conforme o caso, as regras também da Lei civil relacionada a esses outros dois negócios jurídicos: venda ou doação.Sem prejuízo do DIREITO DE PREFERÊNCIA relacionado nos art. 1.794 e 1.795 do Códex (que convido-o o nobre leitor desde já à apreciação) é preciso observar que, admitida a locação de bens da herança - até mesmo para fazer frente a despesas enquanto a partilha não finda o estado de indivisão - teremos um LOCATÁRIO que poderá ou não ter DIREITO DE PREFERÊNCIA no caso de uma Cessão de Direitos sobre o bem onde se estatui sua ocupação "ex locato". Como definir então a solução para o caso proposto?A regra encontra-se estampada na Lei 8.245/91, em seu artigo 32 que determina:"Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, DOAÇÃO, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação".A abalizadora doutrina do saudoso mestre, Dr. SYLVIO CAPANEMA (A Lei do Inquilinato Comentada. 2020), Desembargador Aposentado do TJRJ ensina:"Há situações especiais em que não se assegura ao locatário o direito de preferência, ficando livre o locador, desde logo, para ALIENAR o imóvel, a quem melhor lhe convier. (...) Sendo a DOAÇÃO uma alienação a título gratuito, sem qualquer contraprestação por parte do donatário, é evidente que não se poderia compelir o locador a estender a liberalidade ao locatário. Além do mais, se o locador oferecer a preferência ao locatário, em caso de pretender doar o imóvel, é certo que este a aceitaria, nem mesmo aguardando o decurso do prazo para a resposta".Então, a depender da forma da Cessão - se ONEROSA ou GRACIOSA - poderá sim haver direito de preferência. A jurisprudência do TJSC prestigia a boa doutrina:"AGRAVO (...). DOAÇÃO DO IMÓVEL (...). PEDIDO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA INAPLICÁVEL À DOAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 27 DA LEI N. 8.245/1991. (...). A Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) garante ao locatário a preferência para aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiro, somente na hipótese de VENDA, promessa de venda, cessão de direitos, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, conforme disposto no seu artigo 27. Com relação à DOAÇÃO do imóvel locado, não há falar em direito de preferência ao locatário". (TJSC. 20110485075. J. em: 16/02/2012)Fonte: Jusbrasil

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